ジョイントベンチャーの不動産取引を構成する方法
ジョイントベンチャーの不動産取引
私たちの最初のジョイントベンチャーの不動産取引は、非常に最初のプロパティデイブと私は2001年に一緒に購入しました。 私たちは当時付き合っていて、最初の二つの取引を行うために私たちのリソースをプールしました。 私は優秀な信用、貯蓄とゼロ債務で$16,000を持っていました。 デイブは貯蓄を持っていなかったが、彼はRRSPのお金を持っていた、彼は私たちの特性に投資するために現金化した。 私は私のMBAを行うために私を残していたが、私たちは両方とも、その時点で良い仕事をしていました。
私たちは、より少ないお金を入れて、まだ良い資金調達のために修飾することができるように、プロパティのいずれかに移動しました。
その後、私たちは現金を使い果たし、私は今トロントの学生だったので、現金や銀行の融資を必要としない取引を行うための他の方法を見つけなければなりませんでした。
キャッシュチャレンジにもかかわらず、2002年と2003年にはポートフォリオに別の四つのプロパティを追加することができました。 これらのプロパティの二つは、私たちから私たちの最初の外部であり、私たちは友人との合弁事業をしました。 デイブはまた割り当ての取り引きを離れてお金をもうけた–大いに見つけ、料金のための誰か他の人に割り当てること(また卸し売りと呼ばれる)。
それ以来、私たちは取引に資金を供給するために他の人のお金に主に依存してきました。
2010年から2012年にかけて、ポートフォリオを積極的に成長させ、ほぼ毎月一つの新しい家を平均化していたとき、購入の大半は合弁事業でした。
これらの取引の大部分は、私たちが管理パートナー（取引を見つけ、交渉し、チームを雇用し、改装を監督し、管理を監督する）であり、マネーパートナーズは資金調達能力と必要な初期投資資本（頭金、閉鎖費用、2ヶ月の準備基金など）を持つように構成されていた。
パートナーが将来のコスト（および利益）を50％/50％に分割するため、ポートフォリオを迅速に成長させ、将来のコストの一部を削減する素晴らしい方法でしたが、パートナー
ジョイントベンチャー不動産取引を構築するためのオプション
JVを構造化する正しい方法は1つありません。 時間が経つにつれて、各当事者がテーブルに持って来ているものを与えられたあなたとあなたのパートナーのための最も公正である方法を発見するでし
私たちは、プロパティの50％の所有権と引き換えに、初期投資資本（通常は頭金、閉鎖費用、準備金の2ヶ月とマイナーな改装）の100％を入れるために私たちのパートナー 私たちが不動産を売却するとき、彼らの初期投資は最初に返済され、その後私たちが投資した資本はすべて返済され、所有権ごとに収入50％/50％を分割し
パートナーが資本に対して年間10-15％のリターンを得ることを合理的に提案できる限り、彼らは何の努力もする必要はありませんが、それは彼らと私たちのために公正な交換であると信じています。 それらは私たちの測定値です、ところで、彼らはあなたのものである必要はありません。
それは彼らが取引に持っているリターンと限られた関与の量についてです–彼らが所有する取引のシェアではありません。 これらの人々は忙しいです–通常、成功した企業やキャリア、家族、趣味に集中したいです。 彼らは不動産になりたいが、彼らは専門家になるための時間や傾きを持っていません。 それが私たちの出番です。 私たちは何千時間もの時間を費やして専門家になりました。 私たちはパートナーのために取引を行うには40時間しか入れないかもしれませんが、それは教育の$100,000と10,000+時間を考慮していません。
あなた自身のビジネスのテーブルに持って来るすべてを覚えなさい–それがあなたの最初取り引きであるかどうか、または十五。 あなたがテーブルに十分に持っていると感じていない場合は、あなたが持っているものの上に構築する必要があります–より多くのコースを取る、あなた あなたがすることができる最も重要なことの一つは、地域の専門家になることです。
私たちは伝統的な50％/50％構造を好みますが、それは唯一の選択肢からはほど遠いです。 テーブルに持って来ているものを与えられて公平である感じるどんな構造を作成できる。 たとえば、あなたがゲームに慣れておらず、大量の経験を持っていない場合、おそらく30％/70％の構造はあなたが30％を得るのと公平です。 あなたの投資家は、すべての資本に入れて、資金調達のための予選されている場合、これはもちろんです。 あなたの両方が資本拠出を分割し、資金調達のために適格である場合、50％/50％の取引はより公平です（あなたの経験が限られている場合も同様です）。
ジョイントベンチャーの不動産取引をどのように構成できるかについては無限の選択肢がありますが、ここではいくつかの他のものがあります:
• 30% / 30% / 40% – 二つの現金パートナーと一つのマネージングパートナーがある場合、または多分一人は（他の誰かがそれに資金を供給し、他の誰かがマネージングパートナーである間、本質的に彼らは汗の株式に入れている）プロパティのシェアと引き換えに改装するために自分のスキルを提供するtradespersonになるだろう。 それはあなたの契約で役割と責任をレイアウトすることは常に重要ですが、それはこのような配置でさらに重要です。
• 60% / 40% – 私たちはこれを二つの方法で行いました。 一度、我々はいくつかのお金を入れて、すべての作業をしなければならなかったとき–私たちは契約の60％を取りました。 二、私たちは誰かが私たちの通常の手配よりもテーブルに多くをもたらしていたと感じたとき、私たちは彼らに多くの公平を提供します。 多分彼らは大きい革新に資金を供給し、そこにその現金を残して、私達は大きいリターンを得ることを保障するために公平を高める必要があるまたは多分彼らは現金に加えて技術を提供しているか、または私達が新しいなら、それは私達が取り引きに現金を入れていなければ私達が取り引きをいかに終らせるかであることができる。
• 75% / 25% – 私たちは頭金を入れたときにこれをやったが、資金調達のための品質ができませんでした。 私たちは、タイトルと財務能力に自分の名前と引き換えに誰かに25％を与えました。 それは配置で私たちの最初の選択ではないだろうが、我々はピンチにあったし、すでに条件を持ち上げていた。 私たちは取引を閉じる必要があり、これはそれを成し遂げました。
• 50% / 50% – 誰かがすでに財産を所有しており、売却することはできません。 彼らは何らかの理由でプロパティマネージャーを雇うしたくないです。 あなたはステップし、プロパティの50％の所有権と引き換えにすべてを監督するために提供することができます。 彼らの”初期資本拠出”は、単に彼らがその日の時点でプロパティに持っている株式することができます（債務住宅ローンに関連してこの値を決定するた 私達がクラブ会合で会った誰かがそれを販売するために所有するために賃貸料に特性を回したいと思ったが、方法を知らなかったときに私達はこれ 彼らはまた、旅行を離れて行きたいと思っていたし、任意の口論を望んでいませんでした。
シンプルな構造が最高です
最も複雑な構造は、パートナーの一人が離婚したので、私たちはほぼ完全にお尻で私たちを噛んだ（30、30、40分割）。
我々は二つのパートナーを一つの取引に連れて行った。 私たちは皆、テーブルにお金を持ってきましたが、金額は異なります。 彼らはタイトルに行き、資金調達のための修飾として一つのカップルは以下を入れました。 私たちと私たちの他のパートナーの間で、私たちは現金の残りの部分をカバーしました。 私たちは彼らとの取引を30％30％に分割し、40％を得ました。
数年後、夫婦は離婚した。 ありがたいことに、彼らは友好的に物事を解決することができ、財産を維持することに同意することができました。 離婚が多数の醜い方法を行っていたら、特性は切り刻むブロックで行き、私達はそれらを得るためにそれを時期尚早に販売するか、またはそれらを買い、 常に最高の時間で簡単なことではありませんが、我々は同様に私たちの他のパートナーを与えられたそれを公正にする追加の圧力を持っていただろう…
ありがたいことに、それはそれに来ていないと我々はすべてがまだ一緒にこのプロパティを所有していますが、それはそれが一つのプロパティにあなたの小さな取引を一つのパートナーを維持することが最善であることを良いリマインダーでした。 すべてのパートナーは、合併症の独自のセットをもたらしますので、なぜあなたが混合し、一致することによってする必要があるよりも
警告の言葉：JVのは、制限しているとストレスを追加–注意して使用してください
所有するプロパティに私たちの家賃の一つが失敗しました。 テナントのバイヤーは、彼らのオプションごとに、私たちから不動産を購入しないことを選択し、むしろ遅い市場でそれを販売するのではなく、我々は定期的に購入し、賃貸不動産を保持するためにそれを変換することを選択しました。
物件は通常の賃貸としてはほとんどキャッシュフローがありませんが、法的スイートを追加するのに最適な物件です。 配管、電気、暖房源の場所のために、法的スイートを追加するために取り組んだ最も簡単な場所の1つになる可能性があります。 私たちはスイートを追加する提案でパートナーにアプローチしました。 我々はすでに数年前からそれを所有しているので、我々は彼らと私たちの50％/50％の所有権に従って、彼らとの改修のコストを分割しようとしていました。 私達は仕事を監督する私達の費用の一部をカバーするために小さい一般的な建築業者料金をちょうど満たすが他では私達は特性の全面的なパフォーマ この動きは私達に少なくとも$600月を与えているものに中立現金流動特性を回したであろう。 これを行うために必要なすべての努力にもかかわらず、それは私たちにとって完璧な理にかなっていました。 私達が私達の専有物のこの特性を所有したらそれは私達がするものである。
私たちのパートナーはノーと言いました。 彼らはアイデアを好きではなかったので、彼らは取引にもう現金を投資したくなかったので、それはありませんでした。
彼らは市場が売るのに十分に良いまで待ってから出たいと思っています。 自分自身で変更を行うために今それらを得ることは、それが私たちに価値があるよりも複雑でコストがかかっています。 我々は多くの強力なキャッシュフローと固体保持プロパティであることを好むだろうとして、それはイライラしますが、それはパートナーとの限界と問題
合弁不動産取引は、頭金のための現金資源が不足しているとき、資金調達のために修飾するのに苦労しているとき、またはあなたが持っていないテーブルに何かを持って来る他の人々と仕事をしたいときにあなたのポートフォリオを成長させるための素晴らしい方法です。 しかし、彼らは長期的なビジネス関係であり、それが適合していること、そしてあなたが選択した構造があなたがすべてテーブルに持ってきているものを与えられた意味をなさないことを確認するために慎重に考慮する必要があります。 これはあなたにいくつかの新しいアイデアを与えることを願っています。
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