HOAボードと管理会社は、収益判決70-604（”70-604″）につ この記事では、判決の包括的な検討を提供し、それのアプリケーションを見ていきます。 私達はまた70-604に関して存在する多くの質問に答えます。
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他の記事では、判決の適用を見てきました。 この議論は、HOA課税の概要を調べるために完了した他の記事を補完するものです。 多くのリスクとcomplexititesがあるので、あなたが教育されていることを確認してくださ
最初のパスでは、収益判決70-604は取るに足らない収益判決であるように見えるかもしれません。 但し、形態1120をファイルするコンドミニアム連合およびHOAsのためにそれは相当な計画用具である場合もある。
判決は複雑で、私は様々な解釈を見てきました。 言うまでもなく、ここでの見解は、判決を見て公平な結果をもたらすことです。 このQ&Aは、あなたのCPAまたは税務申告書作成者との問題に関するあなたの議論の基礎を提供します。 それでは、ダイビングしてみましょう:
70-604の収入とは何ですか？
70-604の目的は、特定の年に超過会員所得（評価および手数料）を有するHOAsが、その超過会員所得に対して課税されないように、その超過会員所得を会員に払い戻すか、または翌年にロールオーバーすることを可能にすることである。 この判決は、HOAが本質的にその年の余分な会員収入を翌年に延期する選挙を行うことを可能にする。
(2)70-604の下でForm1120-HまたはForm1120の下で選挙を行いますか？
収益判決70-604は、フォーム1120を提出するHOAsにのみ適用されます。
(3)協会は70-604選挙を行うべきか。
ほとんどの実務家は、すべてのHOAsが毎年70-604選挙を行うべきであることに同意するだろう。 選挙が行われたと仮定すると、協会が過剰な会員収入を持っている場合、有効な選挙を行うことは、協会のための重要な税金を節約することができま
HOAはフォーム1120を提出することができ、純非会員所得のみが課税されます。 選挙が行われない場合、この過剰な会員収入は、HOAの他の収入と一緒に課税の対象となります。
(3)なぜ協会は70-604選挙を行うべきですか？
それはちょうど基本的な税務計画です。 納税義務を制限することを懸念している協会は、Form1120-Hを提出すると仮定していても選挙を行うべきである。
Form1120を提出するとき、過剰な会員所得に対:
- 選挙が行われない場合、HOAはすべての純会員収入に税金を支払うことになります。 また、利息、配当金、キャピタルゲインで構成される純非会員所得に税金を支払うことになります。 これは好ましい結果ではありません。
- 協会は、会員費を超える会員収入の超過を翌年の評価に適用するために選挙を行うことができます。
- 協会は、選挙を行い、会員収入の超過を協会の会員に返金することができます。 実用的に言えば、このオプションは管理が困難であり、HOA細則やしばしば州法と矛盾する可能性があります。
協会は、資本拠出として準備金に余分なメンバーの収入を転送するために収入判決70-604の下で選挙を行うことはできませんのでご注意ください。 その理由は、そのような選挙は、内国歳入法第118条と解釈判決の要件を満たすために失敗するということです。 これは商業コンドミニアム連合の納税申告を考慮する時でさえ非常に重要である場合もある。
（4）70-604の収益判決に欠点はありますか？
選挙を行うことには欠点はありません。 協会がフォーム1120-Hを提出することを選択した場合、または選挙が適用されない（余分なメンバー収入がない）場合、選挙は無視されます。
ここで止めたのは
(7)協会の70-604選挙を誰がするのか？
(8)選挙は無期限に使うことができるのか、それとも一年の選挙なのか？
(9)過剰評価は準備金に移すことはできますか？
10)70-604ではどのような団体が選挙を行うことができますか？
(5)HOAはどのようにして70-604選挙を行うのでしょうか。
まず、正式な選挙は協会によって行われるべきである。 これは、これまでIRSによって疑問視された場合に非常に重要である協会の意図を、文書化します。
協会は、規定に基づいて選挙を適切に行う方法に常に取り組んできました。 判決自体はガイダンスを提供するだけですが、具体的な要件は提供していません。
実際には、多くのHOAsは納税申告書を提出するだけで、正式な選挙を行わないということです。 引数は、正確な計算が完了し、リターンがタイムリーに提出されたら、選挙は税務申告者によって行われるということです。 このアプローチには確かにリスクが伴います。 これまでに監査された場合、意図の文書はありません。
理想的な状況では、選挙は年次HOA会議中に協会のメンバーによって行われるだろう。 年次総会は、選挙がリターンの期日前に行われていないことをHOAの年末の長い後に発生した場合、HOAは、それがそれぞれの年のために有効であることが
この問題は、IRSによってTAM9539001で議論され、明確にされています。 IRSのビューは、実際の会議の必要はないということのように見えます。 メンバーは実際に郵便投票か他のどの署名のキャンペーンもそれを達成されて得るためにすることができる。
(6)協会はいつ選挙を行うのですか？
確定申告の前に選挙を行わなければならないことは明らかです。 しかし、実際に言えば、それは会計年度が終わる前に行われるべきです。 いくつかの例では、課税年度が始まる前であっても行うことができます。
歳入判決では毎年会合を開催することが求められているが、選挙の時期は一般的に扱われている。 私は確かに、任意の協会が遅くそれを提出することによって、選挙の利益を失う危険を冒すべきではないことをお勧めします。 私はそれが適用される課税年度の終わりの前にそれを作ることをお勧めします。
ここで私が停止したところです
(7)判決の正確な文言を遵守するために、選挙は取締役会ではなくメンバーによって行われるべきです。 また、理事会にもメンバーによる選挙を批准することを強くお勧めします。
なぜこの二重の努力？ IRSは、独自のルールによってのみ住んでいる、と彼らの判決は、”と述べています。 . . 毎年、企業の株主所有者によって会議が開催され、そこで決定されます。 . .”したがって、IRSの位置は、メンバーが選挙をしなければならないということです。 しかし、これは、選出された取締役会のみがそのような財務上の決定を下す権限を有すると述べているほとんどの管轄区域の州法と矛盾しています。 協会の最善の策は、メンバーに選挙をさせ、理事会にそれを批准させ、両方の方法でカバーすることです。
矛盾した州法を考えると、判決を解釈する唯一の論理的な方法は、「株主所有者」という用語を「決定を下す法的権限を持つ者」と解釈することです。”IRSの国内事務所は非公式にこの解釈に同意しましたが、これは権威のないものであり、信頼することはできません。
住宅所有者協会に関する最近のIRS監査活動は、IRSの代理人が理事会ではなくメンバーによって選挙を行うことを要求していることを示している。 この問題についての明確化がない場合には、私は収入判決70-604の文言は文字通り解釈され、選挙は会員によって採択された決議の形であることをお勧
(8)多くの公認会計士は、協会が毎年70-604選挙の収入判決を作り、使用することができると主張している。 一部の公認会計士でも、ある課税年度から余分なメンバーの収入を削除しますが、繰越が行われた次の課税年度に戻ってそれを追加することはありませ
IRSは、収益判決70-604は1年間の繰越のみを意図しており、そのようなスキームは収入の恒久的な延期を表すため、毎年無期限に使用することはできないと繰越を繰り返し示している。 この判決は、税の用語では”タイミングの違い”である一年の延期のみを意味していました。
判決は”という言葉を使用しています。 . . 超過分を翌年の評価に適用してください”と持ち越しを説明します。 「年」は単数形で使用され、複数形の「年」では使用されません。”法務顧問覚書（GCM）34613は、同様に、判決のその分析において二つの異なる場所で単数形を使用しています。
IRSは、歳入判決70-604を単年度選挙のみとみなし、超過歳入を無期限に延期することを意図していなかったことは明らかである。
FSA(Field Service Announcement)1992-0208-1はこの問題について直接判決を下し、”。 . . 翌年の不足分は、少なくとも等しくなければなりません。 . .”70から604を支配する収益の要件のための持ち越し評価に満たされている。
(9)協会は、70-604歳入判決に基づき、余分な会員収入を資本拠出として準備金に移転する選挙を行うことはできません。 FSA(Field Service Announcement)1992-0208-1は、この問題について直接判決を下し、余剰収益の準備金への移転は、判決で指定された二つの基準を満たしていないことを指摘した。 この主な理由は、そのような選挙は、内国歳入法IRCセクション118様々な解釈判決とそのコードセクションのケースの要件を満たすために失敗することです。
ここでの最大のハードルは、IRCセクション118の下で資本への貢献として適格となる前に、ircセクション118の評価の資本性のメンバーに事前通知を必要とす 資本拠出金としての資格を得るための他の要件もあります。 この主題は非常に広範であるため、wwwにある完全に別の議論が必要です。ギャリーポーターキャパ…com。
(10)tam9539001は、歳入判決70-604の下で選挙を行う可能性のある団体の種類に関する判決自体以外の唯一の指針である。
収益判決70-604は、”マンション管理法人は、マンション財産の共通要素を管理、運営、維持、および交換する目的で、株主所有者を評価する。 これは企業の唯一の活動であり、その細則はそれが他の活動に従事することを許可しません。”ここで注意すべきキーワードは、”マンション管理法人”と”共通の要素を管理、運営、維持、交換する”です。 . . 唯一の活動です。 . .”
TAM9539001は、タイムシェア協会への70-604選挙を否定している”と述べている。 . . 協会は、その唯一の活動として、プロパティの共通領域の管理とメンテナンスを持っていません;タイムシェア協会の活動の目的、性質、および範囲は、 . .”
上記から引き出すことができる一つの結論は、共通領域の維持以外の広範な活動との関連は、収入判決70-604の下で選挙を行う資格がないということで
まだ残っている質問は、関連の種類が収益判決の下で”make or break”修飾子でもあるかどうかです。 収益判決70-604は、具体的には”マンション管理法人”として対象協会を特定しました。 この判決の文言から、特に1970年に商業団体が事実上不明であったため、対象となる団体は”住宅”団体であると仮定されている。 これは、マンション管理法人ではないので、居住用不動産所有者協会が資格を得られないことを意味しますか？ それは自然の中で住宅ではないので、それはまだ”マンション管理法人ですが、これは、商業マンション協会が資格を得ることを意味しますか？ 私は両方が資格を持つべきだと主張するだろう。 しかし、公式の答えを見つけるためには、追加のガイダンスを待つ必要があります。
上記の分析は、コミュニティ協会課税の他の多くの分野と同様に、単純な問題のように見えるもの、収入判決70-604選挙の提出は、実際には非常に複雑 残念ながら、協会や税務申告書作成者は、その時点で利用可能な最高の情報とサポートに基づいて意思決定を行い、質問に答える必要があります。 IRSの監査が数年後に発生した場合、私たちはIRSのエージェントによって第二推測されます。 さらに、第二の推測、IRSエージェントをやっている人は、確かに後知恵の利益を持っており、これらの問題を明確にその後のIRSの判決および/または税務裁判 コミュニティ協会の課税は、新興と進化の領域であり、IRSまたは税務裁判所の決定によるさらなる判決の発行によって答えなければならない多くの問
私は、協会が正式な70-604選挙を作成し、文書化することをお勧めします。 このサイトにある選挙フォームは、これを達成するための一つの手段です。 しかし、上記のように、選挙形態は決して確実ではないと考えることはできません。 時間の経過と税法のこの分野のさらなる発展だけが、これが適切な選挙であるかどうかを示すでしょう。 しかし、協会がこの選挙を行い、協会の議事録にそれを文書化した方が、文書をまったく持っていないよりも確かに良いです。
