윌리엄 알라트리스테
시의회가 올해 초 미 국무부에 대한 심의에서 사용한 문서.
거주민들이 각 구역 재지정 지역에서 얼마만큼의 저렴한 주택이 창출될 것인가를 결정하고자 할 때,그들은 도시의 새로운 의무적 포괄 주택 정책에 빠르게 익숙해지고 있다.
1983 년 도시계획가 로널드 쉬프만과 폴 다비도프는 도시가 개발자들에게 저소득층 거주자들이 부유한 지역의 새로운 주택에”포함”될 수 있도록 하는 방법으로 저소득층 가정에 아파트 몇 퍼센트를 할당하도록 요구해야 한다고 주장했다. 시는 그 10 년 이전에 저렴한 주택 보증을 위해 추가 밀도를 거래했지만 코흐와 블룸버그 행정부는 광범위한 주택 프로그램을 작성하여 임대 제한 단위의 일부를 만드는 데 동의 한 개발자에게 보너스 밀도를 부여했습니다.*
블라시오 시장은 지난 3 월 시의회의 승인을 받아 이 정책을 의무화했으며,업조닝의 혜택을 받는 개발자들이 특정 소득 수준의 가족들에게 영구적으로 저렴한 단위의 일정 비율을 사용하도록 요구했다. 이 정책은 정부가 10 년 이상 건설하고자하는 80,000 개의 시장 이하 단위 중 적어도 12,000 개를 생산할 것으로 예상됩니다. 일부는 새로운 주택 프로젝트가 경제성의 기준을 포함하도록하는 새로운 정책을 칭찬했지만,다른 사람들은 저렴한 단위의 비율과 소득 수준이 가장 저소득층을위한 충분한 단위를 만들지 못할 것이라고 말했다.
많은 사람들이 또한 저소득층 동네를 업조닝하여 집세제한주택을 조성하는 행정부의 전략에 반대하며,이는 이들 동네에 많은 비율의 시세 단위를 도입하고 젠트리피케이션을 악화시킨다고 주장한다. 그러나 행정부는 정책이 지역 구역 변경 지역뿐만 아니라 저렴한 주택을 만드는 데 도움이 될 수 있지만 도시의 어느 지역의 개인 개발자가 업 구역 조정을 신청할 때마다 신속하게 지적합니다.
이러한 중요한 도구,그것은 이해하기 복잡한 하나입니다.
도시 한계는 정책이 어떻게 작동하는지에 대한 견실 한 세부 사항 중 일부뿐만 아니라 정책이 생산할 프로젝트의 종류에 대해 지금까지 말한 내용을 세분화했습니다.
개발자는 언제 미의 규칙을 준수해야 하는가?
두 가지 경우에 적용됩니다. 첫째,개발자가 더 큰 주거용 건물을 짓거나 기존 주거용 건물을 확장하거나 비 주거용 건물을 아파트로 변환하기를 원하지만 현재 구역 설정에서는 허용되지 않는다고 말합니다. 그들은 구역 변경을 신청할 수 있지만,이 프로젝트는 10 개 이상의 단위의 생성,또는 바닥 면적의 12,500 개 이상의 평방 피트의 생성을 포함 할 경우,개발자는 단위의 비율이 아래 시장 보장,미의 규칙을 따라야합니다. 이 정책은 콘도미니엄과 아파트 개발자 모두에게 적용됩니다.
도시계획부와 같은 도시기관에 의해 시작된 이웃 재지역에 의해 유발될 수도 있다. 재 구역화가 부동산 소유주에게 허용 된 주거용 바닥 면적의”상당한”증가를 허용한다면,미래에 그 지역에 건물을 짓는 모든 개발자는 미주 지역의 요구 사항을 준수해야합니다. 도시계획부는 사례별로”중요”한 것이 무엇인지 결정하고,주택개발에 유리한 환경을 조성하고자 하는 미주 지역을 조성한다는 목표와 균형을 맞추고자 한다고 말한다.
주거용 건물이 더 커질 때마다 미혼이 적용되지 않는다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 때로는 건물이 구역이 허용하는 것보다 작으며 소유자는 이미 더 크게 건설 할 수 있습니다;다른 경우에는 소유자가 이웃 건물의”항공 권리”를 구입할 수 있으며,이는 구역 변경없이 더 큰 건물을 건설 할 수도 있습니다. 구역 변경이있는 경우에만,허용 바닥 면적의 증가의 결과로,미 적용 않습니다—이 여름 논란 프로젝트의 논의에서 철자로.
그 프로젝트는 개발 회사,시력 캐피탈 파트너스,기존 구역 하에서 허용 된 전체 바닥 면적의 활용을 허용하지 않는 랜드 마크 규정을 포기하기 위해 특별 허가를 신청했습니다. 자치구 대통령 게일 브루어는 시력이 허가를받은 대가로 미 규칙을 준수해야한다고 말했다 동안,도시 계획위원회는 개발자가 기존의 구역의 변화를 요구되지 않았기 때문에 미가 적용되지 않았다고 판결. 시의회는 특별 허가를 승인,미를 필요로하지 않고,10 월.
개발자들은”개발,확대 또는 전환이…”주택,보존 및 개발 부서는 의견을 제출하거나 개발자의 요청이 합리적이라고 생각하는지에 대해 이사회 전에 증언해야합니다.
일부 지지자들은 많은 개발자들이 허점을 활용할 것을 두려워하지만,지금까지 어떤 개발자도 요구 사항의 포기를 신청하지 않았습니다.
얼마나 저렴한 주택,누구에게 저렴한?
네 가지 잠재적 경제성 요구 사항을 중심으로 전개됩니다.
이웃 재 구역화를 승인 할 때 시의회와 도시 계획위원회는 특정 지역의 테이블에 어떤 옵션이 있을지를 결정합니다. 관습에 따라,이는 지역 시의원이 자신 또는 그의 지구 내에서 재 구역화에 적용되는 미합중국 표준을 설정한다는 것을 의미합니다.
특정 지역에 둘 이상의 옵션이 표시되면 해당 구역 변경 구역 내에서 건물을 지을 때 사용할 옵션을 결정하는 것은 개발자의 몫입니다.
그리고 다른 시나리오에서는 단일 속성의 재 구역화—신청자는 개발자이든 도시 기관이든 상관없이 사용할 옵션을 선택합니다.
옵션#1 은 평균 60%의 아미 또는 3 인 가족의 경우$48,960 을 만드는 가족에게 25%의 유닛이 저렴해야합니다. 임대료와 공과금이 가족의 월 소득의 30%를 넘지 않는 경우(또는 콘도미니엄의 경우 총 월 사용료와 지불금이 가족의 월 소득의 35%를 넘지 않는 경우)단위가 저렴한 것으로 간주됩니다. 예를 들어,$46,960 을 만드는 가족은 2 베드룸 아파트에 대해 한 달에 약$1,200 와 유틸리티를 지불 할 것입니다.
이 정책은 60%아미의 평균을 만드는 가족을 제공하기 위해 임대료 제한 단위를 필요로하기 때문에,그 소득 수준보다 더 만들고,덜 만드는 가족에 저렴한 단위가 될 수 있다는 것을 의미한다. 옵션 1 은 실제로 혼합이 필요합니다:총 단위의 적어도 10%가 세 가족에 대한 지역 평균 소득(아미)또는$32,640 의 40%의 평균을 요구하는 가족을 위해 따로 설정해야합니다. 또한$48,960 와$106,080 사이를 만드는 가족에게 저렴한 임대료 제한 단위가있을 수 있습니다.
옵션#2 는 개발자가 80%아미,또는 3 인 가족을위한$65,250 의 평균을 만드는 가족을위한 단위의 30%를 따로 설정할 수 있습니다. 이러한 건물은 소득 수준의 혼합을 가질 수 있으며 임대료 제한 단위는$106,080 이상을 만드는 가족을 대상으로 할 수 없습니다. 옵션#1 과 옵션#2 모두에서 개발자는 공공 자금을 사용하여 프로젝트 자금을 조달 할 수 있습니다.
옵션#3,깊은 경제성 옵션으로 알려진,임대 제한 단위의 20%가 40%아미,또는 3 인 가족을위한$32,640 을 만드는 가족에게 저렴한 될 것을 요구한다. 이 옵션은 더 낮은 소득을 만드는 가족을위한 단위를 제공하기 위해 시의회에 의해 만들어진,그들은 추가 저렴한 단위를 제공하지 않는 한 개발자는 공적 자금을 사용할 수 없습니다.
맨하탄의 핵심(커뮤니티 지구 1-8)에 적용 할 수없는 옵션#4 는 임대료 제한 단위의 30%가 115%의 아미 또는 3 인 가족의 경우$93,840,여러 다른 소득 대역에서 필요한 비율을 만드는 가족에게 적당해야합니다. 인력 옵션을 사용하는 개발자는 공적 자금을 사용할 수 없습니다.
옵션#3 과#4 는 스스로 선택할 수 없다는 점은 주목할 만합니다. 개발자는 다양한 선택 옵션 중에서 선택할 수 있기 때문에,그것은 깊은 경제성 옵션을 선택하는 개발자를 요구하는 것은 불가능하다는 것을 의미하고,개발자가 시의회의 승인을 확보하기 위해 그 옵션을 사용하기로 약속하는 경우,그 선택에 대한 책임을 유지하는 법적 메커니즘이 없다.
도시 제한과의 이전 인터뷰에서,그러나,도시 계획의 부서,대표는 전체 적은 임대료 제한 단위를 필요로 깊은 경제성 옵션이 옵션 1 보다 개발자에게 덜 매력적 수 있다고 주장했다.
또한,개발자가 10~25 개의 새로운 유닛을 만드는 작은 업 조닝을 이용하는 경우,개발자는 임대료 제한 유닛을 만드는 대신 저렴한 주택 기금으로 지불 할 수 있습니다. 주택,보존 및 개발 부서에서 관리하는 이 기금은 프로젝트가 건설되는 지역 사회 지구에서”저렴한 주택의 개발,인수,재활 또는 보존”에 사용되어야 합니다. 기금은 10 년 동안 사용되지 않는 경우,기금은 같은 자치구의 지역 사회 지구에서 사용할 수 있습니다.
개발자는 고급 고층 빌딩 옆에”가난한 집”을 지을 수 있습니까?
MIH 제작되었 속에서의 소란에 대해”가난한 문”—의 규정은 별도의 입구에 대한 높은 저소득층 거주자에서 럭셔리 아파트 건물입니다. 블라시오 행정부와 시의회는 미래의 프로젝트가 저소득층 주민들에게 낙인 찍히지 않도록 미정부를 만들려고했다.
시장 요율 및 시장 이하 단위가 한 건물 내에 있으면 모든 단위가 공동 입구를 공유해야하며 임대 제한 단위가 건물 층의 65%에 분산되어 있어야합니다. 또한 소득 수준에 관계없이 모든 세입자가 세탁실과 같은 동일한 건물 편의 시설을 이용할 수 있도록 설계 지침을 개정했습니다.
개발자들은 시장급 건물 옆에 별도의 저소득층 건물을 만들 수 있지만,”저렴한 주택의 거주자를 낙인 찍지 않는 방식으로 건물을 설계해야 한다.”
과거에 개발자들은 위치가 좋지 않을 수 있고 토지 가격이 더 저렴한 저소득 건물을 오프 사이트로 만들어 저소득 요구 사항을 충족시키는 데 관심을 보였습니다. 미는 개발자가 같은 지역 사회 지구 또는 프로젝트의 반 마일 이내에 오프 사이트를 구축 할 수 있지만,임대료 제한 단위의 추가 5%를 요구하여이 관행을 억제 할 수 있습니다.
지금까지 어디 적용되었습니까?
지금까지 시의회는 이웃 전체의 미주 지역 재 조성을 승인했습니다. 4 월,뉴욕 동부와 오션 힐의 일부 지역은 더 큰 밀도를 촉진하기 위해 미주 지역의 요구 사항을 재 구역화했다. 이 분야의 모든 미래 개발자는 옵션 1 또는 심층 경제성 옵션을 준수해야합니다. 이 도시는 5 개 자치구에 걸쳐 구 개 다른 도시 지역에 미 매핑 고려—주민들은 도시 제한 구역에서이 지역에서 진행중인 협상에 대해 읽을 수 있습니다.
대부분의 민간 응용 프로그램은 저렴한 주택 개발자로부터 왔습니다. 사우스 브롱크스에 있는 중앙 광장과 퀸즈에 있는 플러싱 광장은 모두 100%임대료 제한 프로젝트로,미영주택에 영구적인 저렴한 주택을 제공할 것이며,보조금을 혼합하여 시간 제한적으로 이용할 수 있는 추가 주택도 제공할 것입니다.
로카웨이에서는 호텔 회사에 부여된 업조닝에 호텔이 향후 아파트 개발업체에게 부동산을 양도하기로 결정한 경우 미호 지정이 포함되도록 보장했습니다.
인우드의 셔먼 플라자라는 프로젝트는 시장 가격과 저렴한 단위의 혼합을 포함하는 최초의 미군 프로젝트 였을 것이지만,8 월에 시의회에 의해 격추되었다. 도시계획부에 따르면,윌러비 스트리트 141 번지에 있는 브루클린 시내에 있는 고급 아파트 건물과 브롱크스에 있는 100%임대료 제한 건물 2 개를 포함해 3 개의 미주 프로젝트가 매우 근접해 있다.
현재 공개 검토중인 8 개의 다른 프로젝트도 있습니다. 이 웨스트 빌리지와 베드 포드-스타 이브 산트,저렴한 주택 기금에 지불하기로 합의했다 단지 10 단위의 레드 훅 아파트 건물,어퍼 맨해튼,브루클린과 브롱스에서 다섯 100 개 저렴한 주택 개발에 저렴한 단위와 두 개의 시장 속도 건물을 포함한다.
비록 많은 외곽 자치구 지역의 저렴한 주택 프로젝트가 지금까지 미주 지역의 많은 응용 프로그램을 구성하지만,블라시오 행정부는 정책이 곧 부유 한 지역에서 임대 제한 단위의 풍요 로움을 생성하는 의도 된 효과를 갖기를 희망하고있다. 이들의 성공은 쿠오모 주지사가 부활시키기 위해 노력하고 있는 421 세액공제의 운명에 달려 있다.
*수정:이 단락은 처음에 쉬프만과 다비도프가 업 조닝의 모든 혜택을 누리기를 원하는 개발자들에게 소득 대상 주택을 의무화하는 아이디어를 개척했다고 지적했다. 한 독자는 사실 그 아이디어가 1970 년대에 도시 정책에 진입했다고 지적했습니다. 그러나 우리가 지명 한 계획자들은 도시 최초의 광범위한 저렴한 주택 건설 및 보존 노력,코흐 시장이 시작한 10 년 계획의 개념 부분을 만드는 데 중요한 역할을했습니다.
