합작부동산 거래 구성 방법
합작부동산
합작부동산 거래는 2001 년 첫 부동산 거래였습니다. 우리는 시간에 데이트하고 처음 두 거래를 할 우리의 자원을 풀링. 나는 저축 및 영 빚에서 우수한 신용,$16,000 가 있었다. 데이브는 저축도 하지 않았지만,그는 우리 부동산에 투자하기 위해 현금화 한 돈을 가지고 있었습니다. 나는 나의 주 전투지역을 하기 위하여 나의 것을 남겨두고 있었더라도,우리는 둘 다 좋은 일이 그 당시에 있었다.
우리는 우리가 아래로 더 적은 돈을 넣어 여전히 좋은 자금 조달을받을 수 있도록 속성 중 하나로 이동.
그 후,우리는 현금이되었고,우리는 현금 또는 은행 자금 조달을 필요로하지 않았다 거래를 끝낼 수있는 다른 방법을 찾아야했다,그래서 지금은 토론토에서 학생이었다.
현금 도전에도 불구하고,우리는 여전히 2002 년과 2003 년에 우리의 포트폴리오에 또 다른 네 가지 속성을 추가 할 수 있었다. 그 재산의 2 개는 저희에게서 우리의 첫번째 외부이고 우리는 친구와 합작 투자를 했다. 데이브는 또한 할당 거래 떨어져 돈을 벌었 다–좋은 거래를 발견하고 수수료에 대한 다른 사람에게 할당(또한 도매라고).
그 이후로 우리는 우리 거래에 자금을 지원하기 위해 다른 사람들의 돈에 크게 의존해 왔습니다.
2010–2012 동안 우리가 적극적으로 우리의 포트폴리오를 성장 하 고 한 새 집 거의 매달 평균 했다,우리의 구매의 대부분은 합작 투자 했다.
이러한 거래의 대부분은 우리가 관리 파트너(거래 찾기,협상,팀 고용 및 수리 감독 및 관리 감독)가되도록 구성되었으며 자금 파트너는 자금 조달 능력과 필요한 초기 투자 자본(예:계약금,마감 비용,2 개월 예비 기금)을 가지고 테이블에 왔습니다.
그것은 우리의 파트너가 우리와 함께 미래의 비용(이익)을 분할하기 때문에 신속하게 우리의 포트폴리오를 성장하고 우리의 미래 비용의 일부를 줄일 수있는 멋진 방법이었다 50%/50%,하지만 파트너는 제한 될 수 있습니다 항상 문제가있을 때 처리하기 위해 추가 스트레스를 가지고(분 그 이상).
합작부동산 거래구조 옵션
합작을 구성하는 올바른 방법은 하나도 없습니다. 시간이 지남에 따라 각 당사자가 테이블에 가져 오는 것을 감안할 때 귀하와 귀하의 파트너에게 가장 공정한 방법을 발견하게 될 것입니다(또한 부동산 투자자 체크리스트 참조).
우리는 파트너에게 초기 투자 자본(일반적으로 계약금,마감 비용,예비 기금 2 개월 및 사소한 수리)의 100%를 부동산의 50%소유권과 교환 할 것을 요청합니다. 우리가 재산을 매출할 때,그들의 처음 투자는 첫째로,그때 우리가 투자한 어떤 자본 상환되고,그때 수익금을 소유권에 의하여 50%/50%쪼갠다.
만큼 우리가 합리적으로 우리의 파트너가 얻을 것입니다 제안 할 수 있습니다 10-15%자신의 자본에 대한 연간 수익률 그들은 어떤 노력을 할 필요가 없습니다,우리는 그들을 위해 우리를 위해 공정한 교환 믿습니다. 그건 그렇고,그들은 당신이 될 필요가 없습니다,우리의 측정입니다.
그것은 수익과 그들이 거래에서 가지고있는 제한된 양의 참여에 관한 것입니다–그들이 소유 한 거래의 몫이 아닙니다. 이 사람은 바쁘다-흔하게 성공적인 사업 또는 경력,가족 및 취미는 위에 초점을 맞추고 싶는다. 그들은 부동산안에 있고 싶는다 그러나 전문가가 되는 시간 또는 성향이 있지 않는다. 그것이 우리가 들어오는 곳입니다. 우리는 수천 시간 동안 전문가가 되었습니다. 우리는 파트너를 위해 거래를 끝내는 데 40 시간 만 투자 할 수 있지만,이는 교육에서 10 만 달러와 위험을 최소화하고 수익을 극대화하기 위해해야 할 일을 배우는 데 투입한 10,000+시간을 고려하지 않습니다.
당신이 당신의 자신의 사업에 테이블에 가져다 모든 기억–그것은 당신의 첫 번째 거래,또는 열 다섯 번째 여부. 당신은 당신이 테이블에 충분히 가지고 생각하지 않는 경우에 당신은 당신이 무엇을 구축 할 필요가-더 많은 과정을,팀의 품질을 향상,더 많은 속성을 여행하고 주위를 산책하여 더 많은 지역을 알고. 당신이 할 수 있는 가장 중요 한 것 들 중 하나는 지역 전문가가 될 것입니다.
우리는 전통적인 50%/50%구조를 선호하지만,그것은 유일한 옵션과는 거리가 멀다. 당신은 당신이 테이블에 가져 오는 것을 감안할 때 공정하다고 느끼는 구조를 만들 수 있습니다. 예를 들어,만약 당신이 게임에 새로운,경험의 톤을 가져오고 있지 않습니다,아마도 30%/70%구조는 30%를 받고 공정. 너의 투자자가 모든 자본안에 두고 그리고 회계를 위해 자격을 주면 이것은 당연히 이다. 둘 다 자본 기여를 분할 하 고 자금 조달에 대 한 자격 하는 경우 다음 50%/50%거래는 더 공정(다시 경험이 제한 된 경우).
당신이 합작 부동산 거래를 구성 할 수있는 방법에 대한 끝없는 옵션이 있지만 여기에 우리가 한 몇 가지 다른 있습니다:
• 30% / 30% / 40% – 2 개의 현금 협동자 및 1 관리 협동자 또는 어쩌면 1 사람이 재산의 몫대신 혁신하기 위하여 그들의 특기를 제안해 상인 이기 위하여 가면(누군가 다른 사람이 그것을 투자하고 있는 동안 근본적으로 그들은 땀 공평안에 두고 있다 그리고 누군가 다른 사람은 관리 협동자 이다). 너의 계약안에 역할 그리고 책임을 배치하는것은 항상 긴요하다 그러나 이것 배열안에 더군다나 중요하다.
• 60% / 40% – 우리는 이것을 두 가지 방법으로 해왔습니다. 일단,우리가 약간의 돈을 넣고 모든 일을해야 할 때-우리는 거래의 60%를 차지했습니다. 둘째,우리가 누군가가 우리의 일반적인 준비보다 더 많은 것을 테이블에 가져 오는 것을 느낄 때 우리는 그들에게 더 많은 형평성을 제공 할 것입니다. 아마도 그들은 큰 혁신에 자금을 거기에 그 현금을 떠나 그리고 우리는 그들이 좋은 수익을 얻을 수 있도록 자신의 자본을 증가 할 필요가,또는 어쩌면 그들은 현금 이외에 몇 가지 기술을 제공하고 있습니다 또는 우리가 새로운 있다면,그것은 우리가 거래에 현금을 넣어하지 않는 경우 우리가 거래를 끝낼 방법이 될 수 있습니다.
• 75% / 25% – 우리는 우리가 첫 지불액을 안으로 둘 때 이것을 했다 그러나 회계를 위한 질 할 수 있지 않았다. 우리는 누군가를 준 25%제목 및 금융 능력에 자신의 이름에 대한 대가로. 배열안에 우리의 첫번째 선택이 아닐텐데 그러나 우리는 꼬집음안에 이고 이미 조건을 들었었다. 우리는 거래를 마무리 할 필요가 있었고,이것은 그것을 끝냈다.
• 50% / 50% – 누군가는 이미 재산을 소유하고 있으며 판매 할 수 없습니다. 그들은 어떤 이유로 부동산 관리자를 고용하고 싶지 않습니다. 너는 안으로 족답하,재산안에 50%소유권대신 모두를 총괄한것을 제안할 수 있는다. 그들의’처음 자본 기여금’은 간단하게 저 날짜 현재로 재산안에 있는 공평 이을 수 있는다(빚지고있는 저당에 관계되는 이 가치를 결정하기 위하여 재산 평가를 얻으십시요). 우리는 클럽 회의에서 만난 누군가가 자신의 재산을 임대료로 바꿔 판매하기를 원했지만 방법을 알지 못했을 때 이것을했습니다. 그들은 또한 여행을 떠나고 싶었고 번거 로움을 원하지 않았습니다.
간단한 구조가 가장 좋습니다
파트너 중 한 명이 이혼했기 때문에 우리가 한 가장 복잡한 구조(30,30,40 분할).
우리는 두 파트너를 하나의 거래로 데려왔다. 우리 모두는 테이블에 돈을 가져 왔지만 다른 금액으로 가져 왔습니다. 그들은 제목에 가서 자금 조달에 대한 자격으로 한 부부는 덜 넣어. 우리와 우리의 다른 파트너 사이에 우리는 현금의 나머지를 포함. 우리는 그들과 거래를 30%30%분할하고 우리는 40%를 얻었다.
몇 년 후 부부는 이혼했다. 다행히 그들은 우호적으로 일을 정착 할 수 있었다 재산을 유지하는 데 동의 할 수 있었다. 그들의 이혼이 많은 것의 추악한 방법을 갔었다,재산은 자르고 구획에 가고 우리는 그들을 밖으로 얻기 위하여 그것을 조숙하게 매출하기의 곤란한 위치안에 뒀을텐데,또는 그들을 밖으로 사야것을 해서,제목을 전환하고 우리의 자신의 회계를 발견해야. 항상 최고의 시간에 쉬운 것은 아니지만,우리는 다른 파트너에게도 공정하게 만드는 압력을 가했을 것입니다…
고맙게도 그것은 오지 않았고 우리 모두는 여전히이 부동산을 함께 소유하고 있지만 작은 거래를 하나의 파트너에게 하나의 재산으로 유지하는 것이 가장 좋다는 것을 상기시켜주었습니다. 모든 파트너는 합병증의 자신의 세트를 제공합니다 왜 혼합 및 일치하여 필요한 것보다 자신에 어렵게 만들?
경고의 말씀:합작의 제한 및 스트레스를 추가–주의 사용
속성을 소유하는 우리의 임대 중 하나가 실패했습니다. 거주자 구매자는 그들의 선택권에 의하여 저희에게서 재산을,사지 않는 것을 선택하고,오히려 더 느린 시장에서 그것을 판매해서,우리는 일정한 구매로 그것을 개조하고 임대 재산을 붙드는 것을 선택했다.
이 부동산은 일반 임대료로 현금 흐름이 거의 없지만 합법적 인 스위트 룸을 추가 할 수있는 완벽한 부동산입니다. 그것은 잠재적으로 우리가 배관의 위치 때문에 법적 제품군을 추가 달려들 한 가장 쉬운 장소 중 하나가 될 것,전기 및 가열 소스. 우리는 스위트 룸을 추가 할 수있는 제안에 우리의 파트너 접근. 우리는 이미 몇 년 동안 그것을 소유하고 있기 때문에 우리는 그들과 함께 우리의 50%/50%소유권에 따라,그들과 함께 혁신의 비용을 분할하려고했다. 우리는 작은 일반적인 계약자 일을 감독하기의 우리의 비용의 어떤을 충당하기 위하여 요금을 다만 매길텐데,그러나 다르게 우리는 재산의 전부 성과를 개량하는 일과 시간의 톤에 가지고 간것을 합의하고 있었다. 이 움직임은 우리에게 적어도$600 달을주고 하나에 중립 현금 흐르는 속성을 설정 한 것입니다. 이 작업을 수행하는 데 필요한 모든 노력에도 불구하고,그것은 우리에게 완벽한 이해했다. 우리가 이 재산을 우리 스스로 소유한다면,그것은 우리가 할 일입니다.
우리의 파트너는 안된다고 말했다. 그들이 아이디어를 좋아하지 않았기 때문에 아닙니다,거래로 더 이상 현금을 투자하고 싶지 않았기 때문에 그것은 이었다.
그들은 시장이 팔기에 충분할 때까지 기다리고 싶어하고 그들은 밖으로 나가고 싶어한다. 변화를 우리자신 만들 위하여 그들을 지금 밖으로 얻음것은 우리들에게 가치가 있는다보다는 타게 하는 더 복잡하 비용 이다. 우리가 훨씬 강한 현금 흐름과 고체 유지 속성으로 선호하는 것처럼 그것은 실망,하지만 파트너와 제한 및 문제 중 하나입니다.
합작 부동산 거래는 계약금에 대한 현금 자원이 부족할 때 포트폴리오를 성장시킬 수있는 좋은 방법이며,자금 조달 자격을 얻기 위해 고군분투하거나,가지고 있지 않은 테이블에 무언가를 가져 오는 다른 사람들과 일하기를 원합니다. 그들은 장기 사업상의 관계,그런데 이고,주의깊게 너가 테이블에게 모두 가져오고 있는 것을 너가 선정하는 구조가 주는 이해된다 고 확인하기 위하여 사려된것을 필요로 한다. 희망이 당신에게 몇 가지 새로운 아이디어를 제공합니다.
합작투자에 관한 기타 조항&다른 사람의 돈 사용:
>> 포괄적 인 부동산 투자 거래 요약(부동산 투자자를위한 사업 계획)을 작성하는 방법)
>> 5 모든 부동산 투자자가 돈에 대해 알아야 할 것들&신용
>> 귀하의 부동산 거래 자금을 사용 하는 방법
>> 5 부동산 투자자로 서 신뢰성을 만드는 팁
>> 부동산 투자를 판매 할 때
