William Alatriste
documenten gebruikt tijdens de beraadslagingen van de gemeenteraad over MIH eerder dit jaar.
omdat bewoners proberen te bepalen hoeveel betaalbare woningen er in elke wijk zullen worden gecreëerd, beginnen ze snel vertrouwd te raken met het nieuwe verplichte, inclusieve huisvestingsbeleid van de stad, meestal aangeduid als MIH.In 1983 betoogden de stedenbouwkundigen Ronald Shiffman en Paul Davidoff dat de stad van ontwikkelaars moest eisen dat zij een percentage van de appartementen aan gezinnen met een laag inkomen zouden reserveren om ervoor te zorgen dat inwoners met een laag inkomen zouden worden “opgenomen” in nieuwe woningen in rijkere gebieden. Terwijl de stad had verhandeld extra dichtheid voor betaalbare huisvesting garanties voorafgaand aan dat decennium, naar aanleiding van hun papier zowel de Koch en Bloomberg administraties creëerde brede inclusieve huisvestingsprogramma ‘ s, het verlenen van bonus dichtheid aan ontwikkelaars die overeengekomen om een deel van de eenheden huur-beperkt te maken.*
Burgemeester De Blasio, met goedkeuring van de gemeenteraad afgelopen maart, maakte het beleid verplicht, door te eisen dat ontwikkelaars die profiteren van een opwaardering een percentage van de eenheden permanent betaalbaar maken voor gezinnen met een bepaald inkomensniveau. Het beleid zal naar verwachting ten minste 12.000 van de 80.000 units onder de markt produceren die de administratie over tien jaar wil bouwen. Terwijl sommigen prezen het nieuwe beleid voor het waarborgen van nieuwe woningbouwprojecten omvatten een basislijn van betaalbaarheid, anderen hebben gezegd dat het percentage en het inkomensniveau van de betaalbare eenheden zal niet voldoende eenheden voor de meest lage inkomens gezinnen te creëren.
velen zijn ook tegen de strategie van de overheid om buurten met een laag inkomen op te waarderen om via MIH huurbeperkingen te creëren, met het argument dat dit een groot percentage van de marktrenteeenheden in deze buurten introduceert en gentrificatie verergert. Toch wijst de administratie er snel op dat het beleid ook kan dienen om betaalbare woningen te creëren, niet alleen in wijken met een nieuwe indeling, maar elke keer dat een particuliere ontwikkelaar in een deel van de stad een aanvraag voor een nieuwe indeling indient.
voor zo ‘ n belangrijk hulpmiddel is het moeilijk te begrijpen.
City Limits heeft een aantal van de gruizige details van hoe het beleid werkt opgesplitst, evenals wat tot nu toe is gezegd over het soort projecten dat het beleid zal opleveren.
Wanneer moeten ontwikkelaars zich houden aan de regels van MIH?
MIH is van toepassing in twee situaties. Ten eerste, stel dat een ontwikkelaar een groter woongebouw wil bouwen, een bestaand woongebouw wil uitbreiden of een niet-woongebouw wil omzetten in appartementen, maar is niet toegestaan onder de huidige zonering. Ze kunnen een aanvraag voor een rezoning, maar als het project zal de oprichting van meer dan 10 eenheden, of de oprichting van meer dan 12,500 vierkante voet vloeroppervlak, de ontwikkelaar is verplicht om de regels van MIH te volgen, zorgen voor een percentage van de eenheden zijn onder de markt. Het beleid is van toepassing op zowel condominium En appartement ontwikkelaars.
MIH kan ook worden geactiveerd door een wijk rezoning geïnitieerd door een stadsagentschap zoals het Department Of City Planning. Als de herindeling een “aanzienlijke” verhoging van de toegestane woonoppervlakte voor eigenaren van onroerend goed mogelijk zou maken, moeten ontwikkelaars die in de toekomst in dat gebied bouwen voldoen aan de MIH-vereisten. Het Ministerie van stadsplanning beslist wat” significant ” is op een case-by-case basis, en zegt dat het zijn doel van het creëren van MIH gebieden in evenwicht wil brengen met zijn wens om een gunstige omgeving voor woningontwikkeling te creëren.
het is belangrijk op te merken dat MIH niet van toepassing is wanneer een woongebouw groter wordt. Soms is een gebouw kleiner dan de zonering toestaat, en de eigenaar is al toegestaan om het groter te bouwen; op andere momenten, een eigenaar zou de “luchtrechten” van een naburige gebouw te kopen, die hen ook toestaat om een groter gebouw te bouwen zonder een bestemmingsplan verandering. Alleen wanneer er een zoneringswijziging is, wat resulteert in een verhoging van het toegestane vloeroppervlak, is MIH van toepassing—zoals deze zomer werd uiteengezet in de discussie over een controversieel project.
dit project betrof een Ontwikkelingsmaatschappij, Acuity Capital Partners, die een speciale vergunning aanvroeg om af te zien van de landmark-voorschriften die het niet toelieten gebruik te maken van de volledige vloeroppervlakte die onder de bestaande zonering was toegestaan. Terwijl Borough President Gale Brewer zei dat Acuity moet voldoen aan de MIH regels in ruil voor het ontvangen van de vergunning, de stadsplanning Commissie oordeelde dat MIH niet van toepassing was, omdat de ontwikkelaar niet vroeg om een wijziging in de bestaande zonering. De gemeenteraad keurde de speciale vergunning, zonder MIH, in Oktober goed.
ontwikkelaars kunnen zich ook wenden tot de Board of Standards en verzoeken om vermindering van de MIH-vereisten indien zij kunnen aanvoeren dat er “geen redelijke mogelijkheid bestaat dat een ontwikkeling, uitbreiding of Conversie…een redelijk rendement zal opleveren.”Het Department of Housing, Preservation and Development (HPD) is verplicht om een reactie in te dienen of voor het bestuur te getuigen over de vraag of ze denken dat het verzoek van de ontwikkelaars redelijk is.
sommige voorstanders vreesden dat veel ontwikkelaars zullen profiteren van de Maas in de wet, maar tot nu toe hebben geen ontwikkelaars een verzoek ingediend om ontheffing van de vereisten, volgens een zoekopdracht van City Limits in de BSA-database.
hoeveel betaalbare huisvesting, en betaalbaar voor wie?
MIH draait om vier potentiële reeksen van betaalbaarheidsvereisten.
bij de goedkeuring van een nieuwe indeling van een wijk beslissen de gemeenteraad en de stedenbouwkundige Commissie welke opties in een bepaalde buurt op tafel liggen. Dat betekent dat het gemeenteraadslid de MIH-normen bepaalt die van toepassing zijn in een herindeling binnen zijn of zijn district.
als er meer dan één optie wordt gepresenteerd in een bepaalde buurt, is het echter aan de ontwikkelaar om te beslissen welke optie te gebruiken bij het bouwen binnen dat gebied.
en in het andere scenario waarin MIH van toepassing is—de herindeling van een enkele eigenschap—mag de aanvrager, of het nu een ontwikkelaar of een stadsagentschap is, de optie kiezen die ze zullen gebruiken.
Optie # 1 vereist dat 25 procent van de eenheden betaalbaar zijn voor gezinnen die een gemiddelde van 60 procent AMI maken, of $ 48.960 voor een gezin van drie. Een eenheid wordt beschouwd als betaalbaar wanneer huur en nutsvoorzieningen kosten niet meer dan 30 procent van het maandelijkse inkomen van een gezin (of, in het geval van flatgebouwen, wanneer de totale maandelijkse kosten en betalingen kosten niet meer dan 35 procent van het maandelijkse inkomen van een gezin). Bijvoorbeeld, een familie die $46.960 verdient zou ongeveer $1.200 per maand betalen, plus nutsvoorzieningen, voor een appartement met twee slaapkamers.
omdat het beleid vereist dat de huurgebonden eenheden gezinnen bedienen die gemiddeld 60% AMI verdienen, betekent dit dat er eenheden betaalbaar kunnen zijn voor gezinnen die meer en minder verdienen dan dat inkomensniveau. Optie 1 vereist eigenlijk een mix: ten minste 10 procent van de totale eenheden moet worden gereserveerd voor gezinnen die een gemiddelde van 40 procent van het gebied mediaan inkomen (Ami) of $32.640 voor een gezin van drie. Er kunnen ook huur-beperkte eenheden betaalbaar voor gezinnen maken tussen $ 48.960 en $ 106.080.
Optie # 2 stelt ontwikkelaars in staat om 30 procent van de eenheden opzij te zetten voor families die gemiddeld 80 procent AMI maken, of $65.250 voor een familie van drie. Zo ‘ n gebouw kan een mix van inkomensniveaus hebben, en geen huurbeperkte units kunnen worden gericht op gezinnen die meer dan $106.080 verdienen. Voor zowel Optie 1 als optie 2 mogen ontwikkelaars publieke financiering gebruiken om de projecten te financieren.
optie # 3, bekend als de Deep betaalbaarheid optie, vereist dat 20 procent van de huur beperkte eenheden betaalbaar zijn voor gezinnen die 40 procent AMI, of $32.640 voor een gezin van drie. Deze optie werd gecreëerd door de gemeenteraad om eenheden voor gezinnen die lagere inkomens, en ontwikkelaars kunnen geen gebruik maken van publieke financiering, tenzij ze het verstrekken van extra betaalbare eenheden.
optie # 4, die niet kan worden toegepast in de kern van Manhattan (gemeenschapsdistricten 1-8), vereist dat 30 procent van de huurbeperkte eenheden betaalbaar zijn voor gezinnen die 115 procent AMI of $93.840 verdienen voor een gezin van drie, met vereiste percentages in verschillende inkomensgroepen. Ontwikkelaars die gebruik maken van de Workforce optie kunnen geen gebruik maken van publieke financiering.
het is opmerkelijk dat Optie # 3 en # 4 niet zelf kunnen worden geselecteerd—ze moeten worden geselecteerd naast een of beide van de eerste twee opties, respectievelijk beide tegelijk. Omdat een ontwikkelaar mag kiezen welke van de verschillende geselecteerde opties te gebruiken, dat betekent dat het onmogelijk is om een ontwikkelaar te vragen om de Deep betaalbaarheid optie te kiezen, en als een ontwikkelaar belooft om die optie te gebruiken om de goedkeuring van de gemeenteraad veilig te stellen, is er geen wettelijk mechanisme om hen verantwoordelijk te houden voor die keuze.In eerdere interviews met City Limits betoogden vertegenwoordigers van het Ministerie van stadsplanning echter dat de optie “diepe betaalbaarheid”, die over het geheel genomen minder huurgebonden eenheden vereist, voor ontwikkelaars niet minder aantrekkelijk zou kunnen zijn dan Optie 1.
ook als een ontwikkelaar gebruik maakt van een kleine opsplitsing die resulteert in de creatie van 10 tot 25 nieuwe eenheden, is het de ontwikkelaar toegestaan om te betalen aan een betaalbaar Woningfonds in plaats van huurgebonden eenheden te creëren. Dit fonds, beheerd door het Ministerie van huisvesting, behoud en ontwikkeling, moet worden gebruikt voor de “ontwikkeling, aankoop, rehabilitatie, of het behoud van betaalbare huisvesting” in de wijk van de gemeenschap waarin het project is gebouwd. Als de fondsen binnen tien jaar niet worden gebruikt, kunnen de fondsen worden gebruikt in elk gemeentelijk district van dezelfde wijk.
mogen ontwikkelaars “arme huizen” bouwen naast luxe wolkenkrabbers?
MIH werd gemaakt te midden van een oproer over “arme deuren”—het verschaffen van aparte ingangen voor huurders met een hoog en laag inkomen in luxe appartementengebouwen. Het bestuur van de Blasio en de gemeenteraad probeerden MIH te maken om ervoor te zorgen dat toekomstige projecten bewoners met een laag inkomen niet stigmatiseren.
als de marktrente en de eenheden onder de markt binnen één gebouw liggen, vereist MIH dat alle eenheden een gemeenschappelijke entree delen, met eenheden waarvoor huurbeperkingen gelden verdeeld over 65% van de verdiepingen van het gebouw. HPD heeft ook zijn ontwerprichtlijnen gewijzigd om te eisen dat alle huurders, ongeacht het inkomensniveau, toegang hebben tot dezelfde voorzieningen in het gebouw, zoals wasruimtes.
ontwikkelaars mogen een apart gebouw met een laag inkomen naast het marktconforme gebouw bouwen, maar zij moeten het gebouw zodanig ontwerpen dat de bewoners van betaalbare wooneenheden niet worden gestigmatiseerd.”
in het verleden hebben ontwikkelaars belangstelling getoond om aan hun behoeften met een laag inkomen te voldoen door een offsite met een laag inkomen te creëren waar de locatie misschien niet zo gunstig is en de prijs van grond goedkoper is. MIH stelt ontwikkelaars in staat om off-site te bouwen in dezelfde wijk van de Gemeenschap of binnen een halve mijl van het project, maar ontmoedigt deze praktijk door het vereisen van een extra 5 procent van de huur-beperkte eenheden.
Waar is MIH tot nu toe toegepast?
tot nu toe heeft de gemeenteraad een MIH-herindeling voor de hele buurt goedgekeurd. In April werden delen van East New York en Ocean Hill opnieuw ingedeeld met MIH-vereisten om grotere dichtheden te bevorderen. Alle toekomstige ontwikkelaars op dit gebied zullen zich moeten houden aan Optie 1 of de Deep Affordability optie. De stad overweegt MIH in negen andere stadswijken in de vijf stadsdelen in kaart te brengen—en bewoners kunnen lezen over de lopende onderhandelingen in deze buurten op City Limits Zone In.
de meeste particuliere toepassingen die hebben geresulteerd in MIH-benamingen zijn afkomstig van ontwikkelaars van betaalbare woningen. La Central en MLK Plaza in de South Bronx, en een Flushing in Queens, zijn allemaal 100 procent huur beperkte projecten die een aantal permanente betaalbare huisvesting onder MIH zal bieden, evenals extra, tijd beperkte betaalbare eenheden met behulp van een mix van subsidies.
In de Rockaways zorgde de stad ervoor dat een aan een hotelbedrijf verleende opwaardering een MIH-aanduiding bevatte voor het geval het hotel besloot het pand in de toekomst aan een appartementenontwikkelaar over te dragen.Een project genaamd Sherman Plaza, in Inwood, zou het eerste MIH-project zijn geweest met een mix van marktconforme en betaalbare eenheden, maar werd in augustus door de gemeenteraad neergehaald. Volgens het Ministerie van stadsplanning zijn er nog drie MIH-projecten die bijna goedgekeurd zijn, waaronder een luxe appartementencomplex in het centrum van Brooklyn op Willoughby Street 141, en twee gebouwen met een huurbeperking van 100 procent in de Bronx.
er zijn nog acht andere projecten die momenteel aan een publieke evaluatie worden onderworpen. Deze omvatten twee markt-rate gebouwen met betaalbare eenheden in de West Village en Bedford-Stuyvesant, een Red Hook appartementengebouw van slechts 10 eenheden die heeft ingestemd om te betalen aan de affordable housing fund, en vijf 100 betaalbare woningen ontwikkelingen in upper Manhattan, Brooklyn en de Bronx.Hoewel betaalbare woonprojecten, veel in buitenwijken, tot nu toe het grootste deel van de MIH-aanvragen uitmaken, is de regering-De Blasio hoopvol dat het beleid spoedig het beoogde effect zal hebben dat een overvloed aan huurbeperkte eenheden in rijkere gebieden zal opleveren. Hun succes kan afhangen van het lot van de 421a belastingkrediet dat Gouverneur Cuomo probeert te doen herleven.
* Correctie: deze paragraaf gaf aanvankelijk aan dat Shiffman en Davidoff pioniers waren geweest met het idee om inkomensgerichte huisvesting verplicht te stellen voor ontwikkelaars die de volledige voordelen van een opwaardering willen genieten. Een lezer wees erop dat, in feite, het idee had zijn weg gevonden in het stadsbeleid in de jaren 1970. Maar de planners die we noemen waren van groot belang om het concept onderdeel te maken van de eerste, brede, betaalbare woningbouw-en bewaringsinspanning van de stad, het tienjarenplan dat Burgemeester Koch lanceerde.
