hoe structureert u een Joint Venture Vastgoeddeal

hoe structureert u een Joint Venture Vastgoeddeal

Joint Ventures

onze eerste joint venture vastgoeddeal was het allereerste onroerend goed dat Dave en ik samen kochten in 2001. We waren op dat moment aan het daten en bundelden onze middelen om de eerste twee deals te doen. Ik had uitstekend krediet, 16.000 dollar aan spaargeld en geen schuld. Dave had geen spaargeld, maar hij had wel geld in RRSP ‘ s, die hij verzilverde om te investeren in onze eigendommen. We hadden allebei goede banen op dat moment, hoewel ik de mijne verliet om mijn MBA te doen.

we verhuisden naar een van de woningen zodat we minder geld konden neerzetten en toch in aanmerking kwamen voor een goede financiering.

daarna hadden we geen geld meer en was ik nu een student in Toronto, dus moesten we andere manieren vinden om deals gedaan te krijgen die geen geld of bankfinanciering nodig hadden.

ondanks de cash challenge zijn we er toch in geslaagd om in 2002 en 2003 nog eens vier panden aan onze portefeuille toe te voegen. Twee van die eigenschappen waren onze eerste Externe van ons en we deden een joint venture met een vriend. Dave maakte ook wat geld uit een opdracht deal-het vinden van een grote deal en het toewijzen van het aan iemand anders voor een vergoeding (ook wel groothandel).

sindsdien hebben we grotendeels vertrouwd op andermans geld om onze deals te financieren.

in 2010-2012, toen we onze portefeuille agressief groeiden en bijna elke maand gemiddeld één nieuw huis hadden, waren de meeste van onze aankopen joint ventures.

de meeste van deze deals waren zo gestructureerd dat wij de managing partners waren (het vinden van de deals, onderhandelen, het inhuren van de teams en het toezicht houden op de renovaties en het toezicht houden op het beheer) en onze geldpartners kwamen aan tafel met financieringsmogelijkheden en het vereiste initiële investeringskapitaal (bijvoorbeeld aanbetaling, sluitingskosten, 2 maanden reservefonds).

het was een fantastische manier om onze portefeuille snel te laten groeien en een deel van onze toekomstige kosten te verminderen, omdat onze partners toekomstige kosten (en winsten) met ons zullen delen 50% / 50%, maar partners kunnen ook limiteren en altijd extra stress veroorzaken wanneer er problemen zijn (meer daarover in een minuut).

opties voor het structureren van Joint Venture vastgoeddeals

er is niet één juiste manier om een JV te structureren. Na verloop van tijd zult u ontdekken de manier waarop dat is de meest eerlijke voor u en uw partners gezien wat elke partij brengt aan de tafel (zie ook – Real Estate Investors Checklist voor het werken met JV ‘ s).

wij verwachten van onze partners dat zij 100% van het initiële investeringskapitaal (meestal de aanbetaling, sluitingskosten, 2 maanden reservefonds en kleine renovaties) inzetten in ruil voor 50% eigendom van het onroerend goed. Wanneer we het onroerend goed verkopen, wordt hun initiële investering eerst terugbetaald, dan elk kapitaal dat we hebben geïnvesteerd,en dan delen we de opbrengst 50% / 50% volgens het eigendom.

zolang we redelijkerwijs kunnen suggereren dat onze partner 10-15% per jaar rendement op hun kapitaal zal krijgen en ze er geen moeite voor hoeven te doen, geloven we dat het een eerlijke ruil is voor hen en voor ons. Dat zijn onze maten, trouwens, ze hoeven niet van jou te zijn.

het gaat om het rendement en de beperkte mate van betrokkenheid die ze hebben bij de deal – niet het aandeel van de deal die ze bezitten. Deze mensen zijn druk-meestal succesvolle bedrijven of carrières, gezinnen en hobby ‘ s die ze willen richten op. Ze willen in onroerend goed, maar ze hebben niet de tijd of de neiging om experts te worden. Daar komen wij voor. We zijn duizenden en duizenden uren experts geworden. Hoewel we misschien maar 40 uur steken in het krijgen van een deal voor onze partner, is dat niet goed voor de $100.000 in het onderwijs en 10.000+ uur die we hebben gestoken in het leren wat te doen om risico ‘ s te minimaliseren en het rendement te maximaliseren.

onthoud alles wat u in uw eigen bedrijf aan de tafel brengt – of het nu uw eerste deal is, of de vijftiende. Als je niet het gevoel dat je genoeg aan de tafel te brengen dan moet je voortbouwen op wat je hebt – neem meer cursussen, het verbeteren van de kwaliteit van uw team, maak kennis met uw omgeving meer door het verkennen van meer eigendommen en wandelen rond. Een van de meest kritische dingen die je kunt doen is een gebied expert te worden.

wij geven de voorkeur aan de traditionele 50% / 50% – structuur, maar dat is verre van de enige optie. Je kunt elke structuur creëren die je eerlijk vindt, gezien wat je aan tafel brengt. Bijvoorbeeld, als je nieuw bent in het spel, en zijn niet brengen een ton van de ervaring, misschien een 30% / 70% structuur is eerlijk met je 30%. Dit is natuurlijk als uw investeerder al het kapitaal inbrengt en in aanmerking komt voor financiering. Als u beiden de kapitaalinbreng splitsen en in aanmerking komen voor financiering, dan is een 50% / 50% deal eerlijker (opnieuw als uw ervaring beperkt is).

er zijn eindeloze opties voor hoe u een joint Venture onroerend goed Deal kunt structureren, maar hier zijn een paar anderen die we hebben gedaan:

• 30% / 30% / 40% – als er twee cash partners en een managing partner of misschien een persoon gaat om een handelaar aanbieden van hun vaardigheden om te renoveren in ruil voor een deel van het pand (in wezen zijn ze zetten in zweet eigen vermogen, terwijl iemand anders financiert het en iemand anders is de managing partner). Het is altijd van cruciaal belang om rollen en verantwoordelijkheden in uw overeenkomst op te nemen, maar het is nog belangrijker in een regeling als deze.
• 60% / 40% – we hebben dit op twee manieren gedaan. Een keer, toen we wat geld in moesten steken en al het werk moesten doen – namen we 60% van de deal. Twee, als we het gevoel hadden dat iemand meer aan tafel bracht dan onze gebruikelijke afspraken, zouden we hen meer equity bieden. Misschien financieren ze een grote renovatie en laten ze dat geld daar en we moeten hun eigen vermogen verhogen om ervoor te zorgen dat ze een groot rendement krijgen, of misschien bieden ze wat vaardigheid naast het geld of als we nieuw waren, zou het kunnen zijn hoe we de deal gedaan krijgen als we geen geld in de deal stoppen.
• 75% / 25% – we hebben dit gedaan toen we de aanbetaling in maar kon niet kwaliteit voor de financiering. We gaven iemand 25% in ruil voor zijn naam op titel en financieel vermogen. Het zou niet onze eerste keuze in een regeling zijn, maar we zaten in een knel en hadden de Voorwaarden al opgeheven. We moesten de deal sluiten en dit kreeg het voor elkaar.
• 50% / 50% – iemand is al eigenaar van het pand en is niet in staat om te verkopen. Ze willen geen beheerder inhuren om welke reden dan ook. U kunt invallen en aanbieden om alles te overzien in ruil voor 50% eigendom in het pand. Hun ‘aanvangskapitaalbijdrage’ kan simpelweg het vermogen zijn dat ze hebben in het onroerend goed vanaf die datum (krijg een taxatie van het onroerend goed om deze waarde te bepalen ten opzichte van de hypotheek die verschuldigd is). We deden dit toen iemand die we ontmoetten op een club vergadering wilde hun eigendom te veranderen in een huur om te verkopen, maar wist niet hoe. Ze wilden ook gaan reizen en wilden geen gedoe.

eenvoudige structuur Is het beste

de meest gecompliceerde structuur die we bijna volledig in de kont gebeten hebben omdat een van de partners gescheiden is (de 30, 30, 40 split).

we hebben twee partners in één deal gebracht. We brachten allemaal geld op tafel, maar in verschillende bedragen. Een paar minder in als ze ging op titel en gekwalificeerd voor financiering. Tussen ons en onze andere partner hebben we de rest van het geld gedekt. We delen de deal met hen 30% 30% en we hebben 40%.

enkele jaren later scheidde het echtpaar. Gelukkig waren ze in staat om dingen in der minne te regelen en waren in staat om akkoord te gaan om het pand te houden. Als hun scheiding op de lelijke manier van velen was gegaan, zou het onroerend goed op het hakblok zijn gegaan en zouden we in de ongemakkelijke positie zijn gebracht van ofwel het voortijdig verkopen om ze eruit te krijgen, of ze moeten uitkopen, van titel veranderen en onze eigen financiering vinden. Niet altijd een gemakkelijke zaak op de beste tijden, maar we zouden de extra druk hebben gehad om het eerlijk te maken gezien onze andere partner ook…

gelukkig is het niet zover gekomen en we hebben dit pand nog steeds samen, maar het was een goede herinnering dat het het beste is om uw kleinere deals één partner voor één woning te houden. Elke partner brengt zijn eigen set van complicaties dus waarom maken het moeilijker voor jezelf dan je nodig hebt om door het mengen en matchen?Woord van waarschuwing: JV ‘ s beperken en voegen stress toe – Gebruik voorzichtig

een van onze huur aan eigen eigendommen is mislukt. De huurder kopers kozen ervoor om het onroerend goed niet te kopen van ons, volgens hun optie, en in plaats van het te verkopen in een tragere markt, kozen we ervoor om het te converteren naar een reguliere koop en houd huurwoning.

het onroerend goed stroomt nauwelijks als een normale huur, maar het is een perfecte woning om een juridische suite toe te voegen. Het zou mogelijk een van de makkelijkste plaatsen die we hebben aangepakt om een juridische suite toe te voegen als gevolg van de locatie van sanitair, elektrische en de verwarming bron. We benaderden onze partners met het voorstel om een suite toe te voegen. We zouden de kosten van renovatie met hen delen, volgens onze 50% / 50% eigendom met hen omdat we het al enkele jaren in bezit hebben. We zouden een kleine algemene aannemer vergoeding alleen maar om een deel van onze kosten van het toezicht op het werk te dekken, maar anders waren we het eens te nemen op een ton van het werk en de tijd om de algehele prestaties van het pand te verbeteren. Deze verhuizing zou een neutraal geldstromend eigendom hebben veranderd in een die ons minstens $600 per maand geeft. Ondanks alle moeite die nodig was om dit te doen, was het volkomen logisch voor ons. Als we dit eigendom zelf zouden bezitten, zouden we dat doen.

onze partners zeiden nee. Niet omdat ze het idee niet leuk vonden, het was omdat ze geen geld meer wilden investeren in de deal.

ze willen wachten tot de markt goed genoeg is om te verkopen en dan willen ze eruit. Ze nu eruit krijgen om de verandering zelf te maken, is ingewikkelder en kostbaarder dan het ons waard is. Het is frustrerend als we zouden veel liever het een solide holding woning met een sterke cashflow, maar het is een van de beperkingen en problemen met partners.

joint venture real estate deals zijn een geweldige manier om uw portefeuille te laten groeien als u een tekort hebt aan kasmiddelen voor aanbetalingen, moeite hebt om in aanmerking te komen voor financiering, of wilt werken met andere mensen die iets aan de tafel brengen dat u niet hebt. Ze zijn lange termijn zakelijke relaties, echter, en moeten zorgvuldig worden overwogen om ervoor te zorgen dat het een pasvorm en dat de structuur die u selecteert zinvol is gezien wat u allemaal aan de tafel brengen. Ik hoop dat dit je een paar nieuwe ideeën geeft.

overige artikelen over Joint Ventures & gebruik makend van andermans geld:

>> Hoe Schrijf ik een Uitgebreide Real Estate Investment Deal Overzicht (Business Plan voor Investeerders in Vastgoed)

>> 5 de Dingen die Elke Real Estate Belegger Moet Weten over Geld & Creditcard

>> Hoe te Gebruiken RRSP ‘ s voor de financiering van Uw Vastgoed.

>> 5 Tips voor het Maken van Geloofwaardigheid als vastgoedbelegger

>> Wanneer het te Verkopen onroerend