naarmate de pensionering nadert, heeft het vooruitzicht van inkrimping tot een nieuw, betaalbaar, energiezuinig vervaardigd huis in een vriendelijk, dorp-achtig stacaravan park zeker zijn aantrekkingskracht.
helaas kan de onzekerheid van het bouwen van uw toekomst op land dat u niet bezit, het financiële tapijt onder u uit trekken, net zoals uw verdienjaren ten einde zijn gekomen.
is wonen in een stacaravan het risico waard? Zelfs haar aanhangers hebben hun bedenkingen.
reden: minder dan 2% van de stacaravan parken zijn eigendom van de bewoners, volgens de Resident Owned Communities USA, of ROC USA. Tenzij u een vervaardigd huis te installeren op uw privé — eigendom, is de kans groot dat iemand — of het nu een moeder en pop eigenaar of, in toenemende mate, een enorme corporatie-zal het in rekening brengen u huren om uw huis te parkeren op hun land.Bob Klosterman, oprichter van White Oaks Wealth Advisors gevestigd in Minneapolis en Longboat Key, Florida, wijst erop dat, omdat stacaravans in de meeste staten als draagbaar persoonlijk eigendom of “bezit” worden beschouwd, een nieuw gefabriceerd huis vanaf het moment van verkoop begint af te schrijven — net als een nieuwe auto.
“stacaravans staan niet bekend om hun waardering. Als de grond of kavel deel uitmaakt van de deal en de locatie aantrekkelijk is, helpt dat”, zegt hij.
toch is de verwachte afschrijving vanuit financieel planningsperspectief niet noodzakelijk een breekpunt.
“de vervoerskosten op een stacaravan kunnen aanzienlijk lager zijn dan voor een een-(familie) of meergezinswoning, waardoor de eigenaar op permanente basis minder uit zijn portfolio kan putten”, zegt Klosterman. “Op de weg, dat kan veel waardevoller zijn dan de wederverkoopwaarde van het huis.”
stacaravans niet echt mobiel
ook tegen de huiseigenaar is die hele” mobiele ” verkeerde benaming. De vervaardigde huizen van vandaag zijn misschien beter gebouwd, energiezuiniger en veel meer aanpasbaar dan door een stok gebouwde huizen, maar een ding dat ze niet zijn is mobiel.Volgens Ishbel Dickens, uitvoerend directeur van de National Manufactured Home Owners Association, of NMHOA, een lidmaatschapsorganisatie gevestigd in Seattle, creëert dit een domino-effect dat niet veel goeds voorspelt voor potentiële downsizers van stacaravans.
” ik noem mensen die in gefabriceerde woongemeenschappen wonen gevangenen in hun eigen huizen,” zegt ze. “Veel van onze huiseigenaren betalen belasting op hun huis tegen hetzelfde tarief als degenen met een conventionele woning. Ze kunnen het huis niet verplaatsen, het is te duur om te verhuizen. De meeste gemeenschappen accepteren geen gefabriceerd huis dat ouder is dan een paar jaar, dus er is geen plek om het te verplaatsen. En niemand wil het kopen in een gemeenschap waar de huurprijzen blijven stijgen en de huiseigenaren geen manier hebben om dat probleem aan te pakken.”
de zoneringsval
omdat veel stacaravans oorspronkelijk buiten de stadsgrenzen werden gebouwd, is het land eronder vaak commercieel in plaats van eengezinswoningen.
” uiteindelijk wordt dat land zeer waardevol en dus wordt het verkocht aan de Wal-Marts en big-box winkels van de wereld,” zegt Dickens. “Dat is een grote zorg. Je hebt geen controle over wat er met het land gaat gebeuren.”
wetten begunstigen verhuurders boven huurders
naarmate de grond eronder gewaardeerd werd, werden stacaravans steeds meer overgenomen door bedrijven. Tim Sheahan, nmhoa president, zegt dat het gebrek aan inhoudelijke verhuurder-huurder statuten om de zwakke relatie tussen gezichtsloze bedrijven en nerveuze stacaravan eigenaren te reguleren (14 staten hebben geen statuut dan ook, volgens Sheahan) heeft gemaakt sterke prikkels voor verhuurders om de huur te verhogen.
” het verhoogt niet alleen het maandelijkse inkomen van de eigenaar, het verhoogt ook de waarde van de Gemeenschap als ze het willen verkopen. En als ze de huur hoog genoeg verhogen, kunnen ze economisch huiseigenaren uitzetten, de huizen voor weinig tot niets veroveren en profiteren door de huizen te verkopen of te verhuren,” zegt hij. “Niet alleen kunnen bewoners zich niet veroorloven om in hun huis te blijven, ze kunnen het niet verkopen omdat niemand een huis met die hoge huur wil. In sommige kustgebieden van Californië, wordt geschat dat voor elke $100 maandelijkse huurverhoging, de thuiswaarde daalt met $ 10.000.”
merkt u hier een gemeenschappelijk thema op? Landeigendom, of het ontbreken daarvan, blijft de fatale fout in wat anders een opmerkelijk verhaal van ongesubsidieerde huisvesting voor lage-inkomens Amerikanen zou kunnen zijn.
de regels wijzigen
Paul Bradley hoopt dat alles te veranderen, 1 stacaravan park per keer.Als president van Concord, het in New Hampshire gevestigde ROC USA, hebben Bradley en zijn team inwoners van meer dan 100 stacaravanparken in 14 staten geholpen om de grond onder hun huizen te integreren en gezamenlijk te kopen van particuliere eigenaren van de Gemeenschap sinds 2008, met een succespercentage van 100%-geen inbeslagnames of bedrijfsfaillissementen.
volgens ROC USA ‘ s limited equity cooperative model bezitten huiseigenaren nog steeds niet het perceel onder hun voeten; in plaats daarvan bezitten ze een pro rata aandeel in de ingezeten onderneming die eigenaar is van het gehele stacaravan park. Toch is het oplossen van een aantal grote nadelen aan stacaravan leven.
“co-ops met een lage aandelenwaarde zijn het makkelijkst voor huiseigenaren om in te kopen omdat je niet met veel geld hoeft te komen voor een aandeel en het huis handelt tegen marktwaarde,” legt Bradley uit. “Omdat er enige waarde aan het huis van het land zelf bijdraagt, zullen de waarden van het huis in de loop van de tijd verbeteren.”
Wat is een coöperatie met beperkte aandelenwoningen?
- elke inwoner bezit een ledenbelang in het bedrijf dat eigenaar is van het land.
- ingezetenen bezitten niet rechtstreeks hun eigen stuk grond.
- Co – Op lidmaatschap geeft ingezetenen recht op een lange termijn lease en een stem in corporate governance.
- Co – op leden worden zowel als huurders als eigenaars beschouwd.
- prijzen voor lidmaatschapsrente worden door de leden op een laag niveau vastgesteld en blijven vast om de huisvesting betaalbaar te houden voor huidige en toekomstige bewoners.
deze co-op regelingen ook geven huiseigenaren controle over lot huur, bieden de logische oplossing voor de gemeenschap onderhoud, en bijdragen aan de stabiliteit van de gemeenschap door het minimaliseren van de dreiging van herontwikkeling in de handen van winst-hongerige corporate verhuurders.
terwijl ROC USA gewoonlijk een meerderheid van 51% buy-in vereist, zullen ze de wielen bewegen voor gemotiveerde gemeenschappen met een predevelopment lening tegen 40% lidmaatschap. Wat gebeurt er met de huiseigenaren die weigeren mee te doen?
” zij kunnen een derde blijven en er blijven wonen; de co-op zal niemand uitzetten omdat hij een niet-lid is”, zegt Bradley. “Wat er zal gebeuren is, na verloop van tijd, als die niet-leden verkopen hun huizen, de nieuwe huiseigenaren komen in zijn verplicht om lid te worden, dus ze zullen uiteindelijk tot 100%.”
maar zelfs Bradley geeft toe dat de beweging die in handen is van ingezetenen in de nabije toekomst traag kan verlopen, deels omdat verhuurders in de meeste staten weinig of geen verplichting hebben om hun plannen om hun eigendommen te verkopen of te herontwikkelen met ingezetenen te delen.
hoe te zoeken naar een stacaravan Park
tenzij de kans groot is dat u een gemeenschap in uw buurt hebt, overweeg dan deze tips voor huizenjacht:
- zoek een gemeenschap die eigendom is van een non-profit of huisvestingsautoriteit: “hun land is veilig en je weet wat je huur gaat worden,” zegt Sheahan. In het geval van een huisvestingsautoriteit, “ze kunnen slechts 30% van uw inkomen voor huur in rekening brengen omdat ze overheidssubsidies hebben.”
- Kijk voor een langlopende huurovereenkomst: Sommige gemeenschappen bieden 5 -, 10-of zelfs 20-jarige huurovereenkomsten om huurders gerust te stellen en nieuwe bewoners aan te trekken. “Lees de huurovereenkomst zorgvuldig, en voer het uit door een advocaat voordat u ondertekent,” Bradley zegt.
- vraag naar een vereniging van huiseigenaren: hoewel sommige verhuurders dit verbieden, kunnen gemeenschappen die bewoners een stem geven de beste keuze zijn.
- Stel de moeilijke vragen: Wat waren de huurverhogingen de afgelopen vijf jaar? Wat zijn ze waarschijnlijk voor de komende 10? Welke pro rata communautaire onderhoudskosten zijn betrokken?
- schrijf het op: “Laat je niet meeslepen door de pittoreske brochure”, zegt Sheahan.
