Revenue Ruling 70-604: the Definitive Guide to Its Application

we hebben voortdurend Hoa besturen en beheermaatschappijen informeren naar Revenue Ruling 70-604 (“70-604”). In deze post zullen we een uitgebreid onderzoek van de uitspraak te bieden en te kijken naar de toepassing ervan. We zullen ook antwoorden op de vele vragen die bestaan over 70-604.

Easy Links

Easy Links

In andere posten hebben we gekeken naar de toepassing van het arrest. Deze discussie zal een aanvulling vormen op andere posten die we hebben afgerond die een overzicht van Hoa belastingen te onderzoeken. Er zijn veel risico ‘ s en complexites dus zorg ervoor dat je bent opgeleid.

op first pass kan Revenue Ruling 70-604 een inconsequent revenue ruling lijken. Echter, voor condo verenigingen en HOAs dat bestand formulier 1120 het kan een aanzienlijke planning tool.

het arrest is complex en ik heb verschillende interpretaties gezien. Het spreekt vanzelf dat men hier van mening is dat men naar de uitspraak moet kijken en onpartijdige resultaten moet boeken. Deze Q& A zal een basis vormen voor uw discussies over het probleem met uw CPA of belastingvoorbereider. Dus laten we duiken in:

Wat is een Revenue Ruling 70-604?

Het doel van 70-604 is om HOAs die overtollige lid inkomen (beoordeling en kosten) in een bepaald jaar tot terugbetaling van dat overschot aan de leden of roll over om het volgend jaar te vermijden wordt belast op het overtollige lid inkomen. De uitspraak staat een HOA toe om een verkiezing te maken die in wezen het overtollige lidmaatschapsinkomen voor het jaar zal uitstellen tot het volgende jaar.

(2) maakt u een verkiezing onder 70-604 onder formulier 1120-H of formulier 1120?De inkomsten ruling 70-604 is alleen van toepassing op HOAs dat dossier formulier 1120. Het is niet toegestaan bij het indienen van formulier 1120-H.

(3) moet een vereniging maken een 70-604 verkiezing?

de meeste beoefenaars zouden het erover eens zijn dat alle Hoa ‘ s elk jaar een verkiezing van 70-604 moeten maken. Ervan uitgaande dat de verkiezing wordt gemaakt, als de vereniging heeft overtollige lidmaatschapsinkomsten, dan is het maken van een geldige verkiezing kan aanzienlijke belastingen besparen voor de vereniging.

de HOA is dan in staat om formulier 1120 in te dienen en alleen netto inkomsten uit niet-lidmaatschap worden belast. Als de verkiezing niet wordt gemaakt, zou dit overtollige lidmaatschap inkomsten worden onderworpen aan belasting, samen met de andere inkomsten van de HOA.

(3) Waarom zou een vereniging 70-604 verkiezingen moeten houden?

het is slechts een elementaire fiscale planning. Een vereniging die zich bezighoudt met het beperken van haar belastingplicht zou de verkiezing moeten maken, zelfs als ze ervan uitgaan dat ze formulier 1120-H.

zullen indienen bij het indienen van formulier 1120, zijn er drie uitkomsten bij het omgaan met overtollige lidmaatschapsinkomsten:

1. indien geen verkiezingen worden gehouden, zou de HOA belasting betalen over alle netto-inkomsten uit het lidmaatschap. Zij zou ook belasting betalen op netto inkomsten uit niet-lidmaatschap, die kunnen bestaan uit rente, dividenden en vermogenswinst. Dit is niet het gewenste resultaat.
2. de vereniging kan de verkiezing maken om het overschot van de lidmaatschapsinkomsten op de lidmaatschapskosten toe te passen op de beoordelingen van het volgende jaar.
3. de vereniging kan de verkiezing maken en het teveel aan lidmaatschapsinkomsten terugbetalen aan de leden van de vereniging. Praktisch gesproken, deze optie is moeilijk te beheren en kan in strijd zijn met de HOA statuten en vaak staatsrecht.

houd er rekening mee dat het de vereniging niet is toegestaan om een verkiezing te maken onder revenue ruling 70-604 om eventuele overtollige ledeninkomsten over te dragen naar de reserves als een kapitaalinbreng. De reden is dat een dergelijke verkiezing niet zal voldoen aan de eisen van de Internal Revenue Code Section 118 en interpretatieve uitspraken. Dit kan zeer belangrijk zijn, zelfs bij het overwegen van commerciële condo vereniging belastingaangiften.

(4) is er een nadeel aan het maken van een Revenue rate 70-604?

er is geen nadeel aan het maken van de verkiezingen. Als de vereniging ervoor kiest om formulier 1120-H in te dienen of de verkiezing niet van toepassing is (geen extra ledeninkomen) dan wordt de verkiezing genegeerd.

hier is waar ik stopte

(7) Wie maakt de 70-604 verkiezingen van de vereniging?
(8) kan de verkiezing voor onbepaalde tijd worden gebruikt, of is het een verkiezing van één jaar?
(9) kan een te hoge raming naar de reserves worden overgeheveld?
10) Welke soorten verenigingen kunnen een verkiezing maken in revenue rule 70-604?

(5) dus hoe maakt een HOA een 70-604 verkiezing?

eerst dient een formele verkiezing door de vereniging plaats te vinden. Dit documenteert de bedoeling van de vereniging, die zeer belangrijk is als ooit ondervraagd door de IRS.

verenigingen hebben altijd geworsteld over de vraag hoe ze een verkiezing op de juiste manier konden houden onder deze bepaling. De uitspraak zelf is slechts een leidraad, maar biedt geen concrete eisen.

in de praktijk, dat veel HOAs gewoon het indienen van de belastingaangifte en geen formele verkiezingen. Het argument is dat de verkiezing wordt gemaakt door de belastingvoorbereider zodra nauwkeurige berekeningen zijn voltooid en de terugkeer tijdig is ingediend. Deze aanpak brengt zeker risico ‘ s met zich mee. Indien ooit gecontroleerd, is er geen documentatie van intentie.

in de ideale situatie zou de verkiezing door leden van de vereniging worden gemaakt tijdens de jaarlijkse Hoa vergadering. Indien de jaarlijkse vergadering lang na het einde van het jaar van de HOA plaatsvindt dat de verkiezing niet vóór de vervaldatum van de terugkeer plaatsvindt, moet de HOA ervoor zorgen dat de verkiezing In een voorafgaande jaarvergadering plaatsvindt, zodat deze van kracht kan zijn voor het betreffende jaar.

deze kwestie is besproken en verduidelijkt door de IRS in TAM 9539001. De IRS mening lijkt te zijn dat er geen noodzaak voor een werkelijke vergadering. De leden konden eigenlijk doen een mail-in stemming of een andere handtekening campagne om het te bereiken.

(6) Wanneer maakt de vereniging de verkiezing?

het is duidelijk dat elke verkiezing moet worden gedaan voordat de belastingaangifte wordt ingediend. Maar in de praktijk zou het moeten gebeuren voordat het fiscale jaar voorbij is. In sommige gevallen kan het zelfs worden gemaakt voordat het belastingjaar begint.

volgens de Revenue Ruling moet jaarlijks een vergadering worden gehouden, maar de timing van de verkiezingen wordt in het algemeen besproken. Ik zou zeker aanraden dat elke vereniging niet het risico mag lopen de voordelen van de verkiezingen te verliezen door het te laat in te dienen. Ik zou willen aanbevelen dit voorstel nog vóór het einde van het belastingjaar waarvoor het van toepassing is, in te dienen.

hier is waar ik gestopt

(7) om te voldoen aan de exacte formulering van de uitspraak, moet de verkiezing worden gedaan door de leden, niet de Raad van bestuur. Ik beveel ook ten zeerste aan dat de Raad van bestuur ook de verkiezing van de leden bekrachtigt.

waarom deze dubbele inspanning? De IRS leeft alleen volgens zijn eigen regels, en hun uitspraak stelt dat”. . . Elk jaar wordt een vergadering gehouden door de aandeelhouders-eigenaren van de vennootschap, waarin zij beslissen . . .”Daarom is het standpunt van de IRS dat de leden de verkiezing moeten maken. Dit is echter in strijd met het staatsrecht in de meeste rechtsgebieden, waarin staat dat alleen de gekozen raad van bestuur bevoegd is om dergelijke financiële beslissingen te nemen. De beste kans voor de vereniging is om leden de verkiezing te laten doen, dan laat het bestuur het ratificeren, en je bent op beide manieren gedekt.

gezien het tegenstrijdige staatsrecht is de enige logische manier om de uitspraak te interpreteren de term “aandeelhouders-eigenaren” te interpreteren als “die personen met de wettelijke bevoegdheid om de beslissing te nemen.”De IRS National Office heeft informeel ingestemd met deze interpretatie, maar dit is niet gezaghebbend en kan niet worden vertrouwd op.Uit recente auditactiviteiten van de IRS bij verenigingen van huiseigenaren is gebleken dat de IRS-agenten eisen dat de verkiezing door de leden en niet door de Raad van Bestuur plaatsvindt. Bij gebrek aan duidelijkheid over deze kwestie beveel ik aan dat de formulering van het Inkomstenbesluit 70-604 letterlijk wordt geïnterpreteerd en dat de verkiezing plaatsvindt in de vorm van een door de leden aangenomen resolutie.

(8) veel OCMW ‘ s beweren dat een vereniging elk jaar de 70-604 verkiezingen van de revenue rate kan maken en gebruiken. Sommige OCMW ‘ s verwijderen zelfs het overtollige ledeninkomen van het ene belastingjaar, maar voegen het nooit toe aan het volgende belastingjaar waarnaar de overdracht plaatsvond.

de IRS heeft herhaaldelijk aangegeven dat de revenue ruling 70-604 bedoeld was als een overdracht van slechts één jaar en niet voor onbepaalde tijd jaar na jaar kon worden gebruikt, aangezien een dergelijke regeling een permanent uitstel van inkomsten zou inhouden. De ruling was bedoeld als een uitstel van één jaar, een “tijdsverschil” in de fiscale taal.

de uitspraak gebruikt de woorden “. . . voor de beschrijving van de overdracht wordt het overschot toegepast op de ramingen van het volgende jaar. “Jaar “wordt gebruikt in het enkelvoud, niet in het meervoud “jaar”.”General Counsel Memorandum (GCM) 34613 gebruikt ook de enkelvoudige vorm op twee verschillende plaatsen in die analyse van de uitspraak.

het is duidelijk dat de IRS revenue ruling 70-604 beschouwt als een verkiezing van slechts één jaar, die nooit bedoeld was om overtollige inkomsten voor onbepaalde tijd uit te stellen.

FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 oordeelde rechtstreeks over deze kwestie en merkte op dat “. . . het tekort van het daaropvolgende jaar moet ten minste gelijk zijn . . .”aan de evaluatie van de overdracht om te voldoen aan de vereisten van het revenue rule 70-604.

(9) een vereniging kan geen verkiezing maken op grond van revenue ruling 70-604 om eventuele overtollige ledeninkomsten over te dragen naar de reserves als een kapitaalinbreng. FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 oordeelde direct over deze kwestie en merkte op dat een overdracht van overtollige inkomsten naar reserves niet voldoet aan de twee criteria die in de ruling zijn gespecificeerd; terugbetaling aan Leden of overdracht naar het volgende belastingjaar. De belangrijkste reden hiervoor is dat een dergelijke verkiezing niet zal voldoen aan de vereisten van Internal Revenue Code IRC sectie 118 verschillende interpretatieve uitspraken en gevallen van die Code sectie.

de grootste hindernis in dit verband is dat volgens IRC-afdeling 118 de leden vooraf moeten worden geïnformeerd over het kapitaalkarakter van hun beoordeling voordat deze als een kapitaalinbreng in aanmerking komt op grond van IRC-afdeling 118. Er zijn ook andere vereisten om als kapitaalinbreng te worden aangemerkt. Dit onderwerp is zo uitgebreid dat het een volledig aparte discussie vereist, die is gevestigd op www.garyportercpa.com.

(10) TAM 9539001 is de enige leidraad, anders dan de uitspraak zelf, met betrekking tot de soorten verenigingen die een verkiezing kunnen houden op grond van de revenue rate 70-604.”Een condominium management corporation beoordeelt haar aandeelhouders met het oog op het beheer, de exploitatie, het onderhoud en de vervanging van de gemeenschappelijke elementen van het condominium. Dit is de enige activiteit van de onderneming en haar statuten geven haar geen toestemming om andere activiteiten uit te voeren.”De sleutelwoorden om hier op te merken zijn” condominium management corporation “en” het beheren, bedienen, onderhouden en vervangen van de gemeenschappelijke elementen . . . is de enige activiteit . . .”

TAM 9539001, in het ontkennen van de revenue ruling 70-604 verkiezing voor een timeshare association, verklaarde”. . . De vereniging heeft niet als enige activiteit het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes van het pand; de doeleinden, aard en omvang van de activiteiten van de time-share vereniging zijn materieel te onderscheiden van die van een reguliere condominium vereniging . . .”

een conclusie die uit het bovenstaande kan worden getrokken, is dat elke associatie met andere omvangrijke activiteiten dan het behoud van de gemeenschappelijke ruimten niet in aanmerking komt voor een verkiezing op grond van revenue rate 70-604.

de vraag blijft of het type vereniging ook een” make or break ” – kwalificatie is in het kader van de revenue ruling. Revenue ruling 70-604 specifiek geïdentificeerd het onderwerp vereniging als een “condominium management corporation”. Uit de formulering van het arrest wordt aangenomen dat de subject association een “residentiële” vereniging is, te meer daar handelsverenigingen in 1970 vrijwel onbekend waren. Betekent dit dat een vereniging van residentiële eigenaren niet in aanmerking komt, omdat het geen condominium management corporation is? Betekent dit dat een commerciële condominium vereniging zal kwalificeren, hoewel omdat het niet residentieel in de natuur, het nog steeds een “condominium management corporation? Ik vind dat beide in aanmerking moeten komen. We zullen echter moeten wachten op aanvullende begeleiding om het officiële antwoord te vinden.In de bovenstaande analyse wordt getracht aan te tonen dat, net als op zoveel andere gebieden van de communautaire Associatiebelasting, wat op een eenvoudige kwestie lijkt, namelijk het indienen van een verkiezing met 70-604 inkomsten, in feite een zeer complexe overweging is. Helaas moeten verenigingen en belastingvoorbereiders beslissingen nemen en vragen beantwoorden op basis van de beste informatie en ondersteuning die ons op dat moment ter beschikking staan. Wanneer een IRS audit plaatsvindt jaren later, we zullen worden Tweede geraden door de IRS agent. Verder, de persoon die het doen van de tweede gissing, de IRS agent, zal zeker het voordeel van achteraf, en kan het voordeel van de volgende IRS uitspraken en / of fiscale rechtszaken die deze kwesties te verduidelijken hebben. De communautaire Associatiebelasting is een opkomende en zich ontwikkelende sector en er zijn nog steeds veel vragen die moeten worden beantwoord door de afgifte van verdere uitspraken door de IRS of fiscale rechterlijke beslissingen.

Ik adviseer dat een vereniging een formele 70-604 verkiezing zou moeten maken en documenteren. Het verkiezingsformulier op deze site is een van de middelen om dit te bereiken. Zoals hierboven besproken, kan het verkiezingsformulier echter geenszins als onfeilbaar worden beschouwd. Alleen het verstrijken van de tijd en de verdere ontwikkeling van dit gebied van het belastingrecht zal aangeven of dit al dan niet een adequate verkiezing is. Echter, het is zeker beter voor een vereniging om deze verkiezing te hebben gemaakt en gedocumenteerd in de notulen van de vereniging, dan helemaal geen documentatie te hebben.