in de komende maanden zal een speciale commissie van de gemeenteraad overwegen om de huurwetten van Jersey City te hervormen om huurders beter te beschermen tegen stijgende huurprijzen en ontheemding.Het ad hoc comité, bestaande uit voorzitter Rolando Lavarro van de Raad, leden van de Raad Richard Boggiano, Mira Prinz-Arey, Michael Yun, en gezamenlijk voorgezeten door de leden van de Raad James Solomon en Joyce Watterman, zal een reeks openbare vergaderingen organiseren om de huidige wetgeving te bespreken. Er zullen getuigenissen van deskundigen en belanghebbenden uit de Gemeenschap worden gehoord.
in de komende maanden zal de Commissie nieuwe beleidslijnen en procedures overwegen en een definitief ontwerp presenteren van een nieuwe verordening die door de Nov zal worden ingevoerd. 26 zitting van de Raad. Het zal een reeks beste praktijken omvatten om “redelijk geprijsde” woningen binnen de mogelijkheden van de huidige bewoners te houden.”Meer dan 70 procent van de inwoners van Jersey City zijn huurders, en bijna de helft van hen betaalt al 30 procent of meer van hun inkomen op huur alleen,” zei Solomon. “Bijna een kwart betaalt meer dan 50 procent van hun inkomen om thuis te blijven.”
volgens onderzoek van RentCafe, de nationale gemiddelde huur bereikte $ 1.430 per maand in Maart 2019, een jaar-op-jaar stijging van 3,2 procent. Jersey City appartementen zijn de duurste van de grote steden van de staat geanalyseerd, met een gemiddelde huur van $ 2.909.”We zien een snelle toename van dakloosheid,” zei Solomon. “De mensen van Jersey City kunnen niet wachten. Ze worden er nu uit geduwd, en ze hebben nu bescherming nodig.”
hij voegde eraan toe: “Jersey City is gemaakt van haar mensen, niet het totale aantal centen vastgoedbelangen kan verdienen uit de hoogste bieders. De huisvestingscrisis in onze gemeenschap is niet alleen economisch, maar ook moreel.”
huidige wetten
lokale wetten inzake huurcontrole zijn van toepassing op gebouwen met meer dan vier wooneenheden die vóór 1984 zijn gebouwd, met enkele uitzonderingen, waaronder bouwprojecten voor lage huurwoningen, hotels of motels met vergunning, commerciële en industriële ruimte, en nieuwbouwwoningen met 25 of meer eenheden binnen een herontwikkelingsgebied.Jersey City ’s rent control ordinance beperkt de jaarlijkse huurverhogingen of een” stijging van de kosten van levensonderhoud ” tot niet meer dan 4 procent, maar stelt verhuurders in staat de huur voor grote kapitaalverbeteringen aan het gebouw of de eenheid te verhogen.
het stelt ook anti-intimidatie wetten voor huurders, een huur-nivellering board om beroep te horen en omvat verhuurder eisen zoals het indienen van termijnen en specifieke diensten zoals warmte.
het omvat ook straffen voor verhuurders die de verordening overtreden, met inbegrip van een maximale boete van $2.000 en of gevangenisstraf voor een periode van maximaal 90 dagen en of 90 dagen taakstraf.
echter, indien de huiseigenaar het gedeelte met betrekking tot de verwijdering van vast afval overtreedt, bedraagt de maximale boete $10.000 en een minimum van $2.500.
recente getuigenis
volgens de meest recente vergadering van het Comité op Sept. 19, ondanks de regels huurders zijn nog steeds geconfronteerd met pesterijen, bedreigingen van uitzetting, moeilijke levensomstandigheden, en wordt te veel in rekening gebracht voor huur.
sommige huurders getuigden voor de Raad dat zij niet op de hoogte waren gebracht dat hun eenheid onderworpen was aan huurcontrole.Volgens getuigenissen van Rebecca Symes van het Waterfront Project, een non-profit die gratis juridisch advies en vertegenwoordiging biedt aan economisch achtergestelde inwoners van Hudson County, zijn deze gevallen niet ongewoon.Zij stelde verschillende manieren voor waarop de Raad de huurverordening van de stad zou kunnen versterken, waaronder het maken van Bepalingen om ervoor te zorgen dat huurders weten dat hun eigendom aan huurcontrole onderworpen is door de taal in huurovereenkomsten op te nemen.
ze zei ook dat verhuurders vaak hun jaarlijkse huurregistraties NIET indienen, waardoor ze wegkomen met het negeren van de wetten inzake huurcontrole.
” deze dingen moeten zwaardere straffen met zich meebrengen, anders zul je blijven zien wat we hebben gezien, namelijk ongebreidelde niet-naleving, ” zei Symes. “Niet-naleving berooft niet alleen de huurders van het recht om hun rechten te doen gelden, maar van overheidsinstanties om de huurverordening af te dwingen.”
een andere verordening
een wijziging, die op de Sept. 26 agenda van de Raad, zou de huurverordening hebben gewijzigd om de vrijstelling van nieuw gebouwde gebouwen met meer dan 25 eenheden in een herontwikkelingsgebied te elimineren. Maar de Raad diende de verordening, ingevoerd door de administratie, 8-0 voor de tweede en laatste stemming voor goedkeuring.Tijdens de zitting verklaarde Salomo dat het Comité de wijziging binnen twee weken tijdens de volgende zitting van de Raad op de LGO zal behandelen. 10 omdat de Raad geen discussie over het amendement had gevoerd. Het Comité wil tijd hebben om zijn hoorzittingen voort te zetten en de kans krijgen om “de standpunten van de administratie beter te begrijpen.”
tijdlijn
volgens het speciaal comité van de Raad was de volgende hoorzitting van het Comité gepland voor oktober. 2 om getuigenis te horen van verhuurder en management bedrijven en stakeholder.
Op Okt. 10 van 11.30 tot 13.30 uur de Commissie zal getuigenissen horen van academische, juridische en beleidsdeskundigen. Het werk begint op Oktober. 30 tijdens een workshop over een ruw ontwerp, voordat In November een definitief ontwerp voor eerste lezing aan de gehele Raad wordt voorgelegd. 26. De stemming in laatste lezing is December. 18.
voor updates over deze en andere verhalen blijf controleren www.hudsonreporter.com en volg ons op Twitter @hudson_reporter. Marilyn Baer is te bereiken op [email protected].
