wat te overwegen alvorens te investeren in Miami

rechtszekerheid en winstgevendheid. Deze twee redenen duwen Argentijnen om uit te vinden bakstenen investeringen opties buiten het land, meer bepaald in de Verenigde Staten. De keuze van de bestemming houdt rekening met het zoeken naar een rendabel bedrijf, maar ook met de mogelijkheid van het hebben van een vakantiebestemming. Daarom heeft Miami misschien de voorkeur. De realiteit is dat, na het resultaat van de stappen, de devaluatie de winstgevendheid van het huren van een woning in Argentinië aangevallen. Het daalde van 2,5% naar 2% per jaar beïnvloed door de stijging van de dollar en waarom de Huurovereenkomsten worden gesloten in peso ‘ s. Aan de lagere winst wordt toegevoegd De angst van sommige investeerders over mogelijke veranderingen in particulier eigendom voor een mogelijke verandering van de overheid .Alejandra Covello, directeur van het gelijknamige vastgoedbedrijf, erkent dat ze steeds meer vragen krijgt van appartementen in Miami. Hij zegt dat je een woning kunt kopen met een redelijk inkomen met een investering vanaf us $ 150.000, terwijl om toegang te krijgen tot de appartementen die op de eerste lijn van de zee liggen, moet je denken aan meer dan US$400.000. “Deze eigenschappen zijn het meest gewaardeerd door Argentijnen die, als ze het strand niet zien, niet kopen, tenzij ze het doen om te verkopen,” analyseert hij. Jorge Kupferman, makelaar van Miami Life Realty, legt uit dat er in Miami de bijzonderheid is dat de investering omgekeerd evenredig is met de winstgevendheid. Bijvoorbeeld, de best gelegen en duurste eigenschappen laten een rendement dat varieert tussen 2 en 3 procent, terwijl in de goedkoopste bedraagt 6 procent, hij details.In dezelfde Geest zegt Pablo Hoberman, CEO van Urbis Real Estate, dat het vandaag de dag geen bedrijf is om onroerend goed van hoge waarde te verwerven als u inkomsten of waardevermeerdering wilt verkrijgen. “Het super luxesegment vertraagt met neerwaartse prijsaanpassingen,” zegt hij. Wat beweegt is de vastgoedmarkt gericht op de lokale gemeenschap: eenheden tot us $ 200.000. “Huurprijzen worden bereikt in de Orde van 5 tot 6% netto jaarlijks met ruimte voor waardering van de waarde van het pand,” voegt hij toe. Voor degenen die niet denken aan het gebruik van het pand voor toeristische doeleinden, Sofia Gancedo, medeoprichter van Bricksave-een bedrijf dat u toelaat om een woning te verwerven door afbetaling via crownfunding -, adviseert verhuurbedrijven die goede deals met bedrijven van diensten zoals akten, verzekeringsbetalingen, en die ook de neiging om te zorgen voor het lokale beheer van het pand. In uw geval kunt u bijvoorbeeld de Miami-markt betreden voor een minimale investering van US $ 1000, een bedrag waarmee u een percentage van één eenheid verwerft.

maar als je zaken doet, “moet je rekening houden met de fiscale gevolgen in Argentinië en in het buitenland”, zegt Demián Pack, vertegenwoordiger van dezer Platinum Realty in Argentinië. Hij voegt eraan toe dat het opzetten van een LLC (Limited Liability Company) om onroerend goed te kopen in de Verenigde Staten is gemakkelijk en goedkoop en het goede is dat alle kosten in verband met de aankoop worden verdisconteerd. Wat de kosten betreft, betaalt de klant geen commissies, maar degene die verkoopt en de kosten voor de akte zijn in het bereik van 3 tot 5 %. Dan moet je eenmaal per jaar de bedrijfsverklaringen presenteren waarvoor winst kan worden betaald(daar is de belasting een schaal die gemiddeld 20% vertegenwoordigt, maar kan oplopen tot 50.

in Argentinië is het verschil tussen wat in de VS wordt betaald, paid.In de VS en 35 procent van de winst of een belastingkrediet kan in het voordeel blijven. Kupferman verduidelijkt dat over het algemeen bedrijven hebben geen winst, behalve wanneer de verkoop van het onroerend goed plaatsvindt. Wat het rendement betreft, zegt Pack dat er mogelijkheden te vinden zijn in Miami in panden die huurprijzen verzekeren variërend van 7 tot 8 procent per jaar, bijvoorbeeld in West Palm Beach, een stad in Zuid-Florida. Dat is het

rendement dat een klant kreeg die twee$62.000 appartementen kocht waarvoor hij ongeveer$4960 per jaar krijgt. Dit omvat administratiekosten-die duurder zijn in goedkope eigenschappen en bedragen 10% van het bruto huurbedrag-en een jaarlijkse belasting vergelijkbaar met ABL voor 2% van de waardering van het onroerend goed (die lager is dan de betaalde prijs).

een belangrijke kwestie voor de belegger zijn juridische structuren. Dat wil zeggen, hoe de investering te structureren op een manier die het optimaliseert en geen belastingen betaalt voor dingen die niet overeenkomen.

Kupferman noemt vier fiscale aspecten: inhouding van buitenlanders en belastingen op erfenis, dividenden en winst. Op basis van deze factoren moet je de beste juridische structuur te bepalen, en niet goed geadviseerd over het onderwerp is een van de belangrijkste fouten bij het kopen van onroerend goed in Miami.

er zijn juridische structuren zoals corporations en LLC (een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid) die de belegger beschermen bij het betalen van belastingen. Het gemak van elk hangt af van het type bedrijf. Het is altijd van essentieel belang om een lokale accountant te raadplegen bij het doen van een investering in onroerend goed, aangezien het op zijn beurt, als het huis bestemd is voor huur, noodzakelijk is om jaarlijks belastingen aan te geven in de vorm van inkomstenbelasting in de VS

onder de meest gewilde bestemmingen

Florida is de meest gewilde bestemming door buitenlandse kopers en investeerders in de sector. Een van de belangrijkste attracties is dat de zuidelijke regio is gerangschikt onder de Amerikaanse plaatsen die een betere balans tussen werk en privé voor werknemers biedt.Wat de investeringen in Miami betreft, zijn de vijf landen die het voortouw nemen in de aankoop van onroerend goed: Brazilië (12%), Colombia (11%), Venezuela (11%), Argentinië (8%) en Canada (8%). Echter, Miami is niet de enige bestemming geraadpleegd en gewenst door buitenlandse investeerders. Fort Lauderdale en West Palm Beach stonden ook op de eerste plaats in de ranglijst van de meest gewilde bestemmingen in de VS door investeerders uit andere landen volgens gegevens bijgewerkt in januari 2019.

een ander gebied dat steeds prominenter wordt is Wynwood. “Het is een gebied dat tussen de 50 en 200 procent zuiniger is dan andere gebieden in Miami,” zegt Gaston Miculitzki, partner van de firma BM2 ,die actief is in het gebied en benadrukt de strategische locatie van dit knooppunt: dicht bij Downtown en Miami Beach,

de verbouwing van het district wordt gedeeltelijk uitgevoerd met behulp van dezelfde criteria voor stedelijke planning en visionair met die in het verleden gerenoveerde gebieden als de buurt van Soho in Manhattan. Magazijnen en verlaten schuren werden gekocht om ze te veranderen in kunstgaleries, Wynwood te veranderen in een plaats van wandeling, drankjes en ontdekking voor de lokale bevolking en toeristen, die geleidelijk wordt geconsolideerd als een complete wijk waaraan investeringen in onroerend goed, woningen en kantoren worden toegevoegd. Federico Gagliardo, oprichter van de ontwikkelaar Vitrium Capital is een van de Argentijnen die landde in het gebied. Het zal bouwen Duos, een US$16 miljoen investeringsproject: een condo hotel dat zal hebben acht verdiepingen, 51 kamers en een local van 300 vierkante meter. “De units worden verkocht vanaf us $ 275.000”, kwantificeert de ondernemer die schat dat, eenmaal klaar, de huur zal variëren tussen de 6 en 7 procent per jaar. “Het interessante is dat sinds de eerste storting wordt gedaan, de investeerder krijgt een vast inkomen van 5 procent per jaar op de waarde ervan,” voegt hij toe. Gagliardo benadrukt het potentieel van het gebied. In feite zijn er enkele meters te koop. De beleggingsfondsen die in dat gebied bouwen, kiezen ervoor om het onroerend goed te behouden. “Het is een gebied dat veel zal veranderen in de komende drie jaar,” Hij zegt en schat dat in het geval van de gebouwen van zijn project, de huur zal gemiddeld US$650/m2 per jaar. Miculitzki begon te werken in het gebied met pakhuizen. Nu bouwen lokale en residentiële ontwikkelingen en flatgebouwen, gemengd gebruik. “Er is een goede kans om concepten die succesvol zijn in Argentinië te brengen en te repliceren in Wynwood. Het zijn commerciële concepten, kledingwinkels, coworking en restaurants”, voegt de ondernemer toe die zorgt voor een rendement van tussen de 3 en 10% per jaar. U bent momenteel de marketing van een gebouw huisvesting genaamd de Bradley, de ontwikkelaar Block Capital Group, die zal toevoegen aan 3500 meter van het bedrijfspand en 175 wooneenheden te huur, de laatste maand eindigden we Wynwood 25, meer dan 220 wooneenheden die al in zijn geheel worden bezet en in het segment kantoren Wework heeft een complex van 3600 meter boven de eerste openbare parkeerplaats in het gebied.

informatie is essentieel

behalve aantrekkelijk omdat het een investering is in een markt met rechtszekerheid en in harde valuta, is het essentieel om de statuten te kennen. Bijvoorbeeld, wanneer een huurder een woning verlaat, heeft de verhuurder 30 dagen onder Florida statuut om hem een brief te sturen waarin hij vertelt hoeveel hij zal worden ingehouden van de borg en waarom. Indien dit niet gebeurt, met één enkele klacht, brief of post van de huurder, is de verhuurder verplicht deze te retourneren, enkel en alleen omdat hij niet aan deze eis heeft voldaan. Deze persoon is ook degene die perfect de regels van mede-eigendom van flats kent: zeer weinig toestaan tijdelijke verhuur, en sommige verbieden de eenheid wordt gehuurd tijdens het eerste jaar van aankoop.

Kopen met een creditcard

“het Is belangrijk dat u weet dat de investeerder in argentinië kan een voorgeselecteerde om een hypotheek te krijgen en kunnen toepassen tot 70 procent van de waarde van de eenheid,” zegt Hernan Comisarenco, operations manager van LDG, Argentinië die werkt met drie projecten gericht op verschillende segmenten: in de Palm Villa ‘ s, de waarden van de eigenschappen beginnen bij$1,7 miljoen, in Bho-Één op US$850,000-in de laatste, in de Adventure Viallge, in US$450,000.

veel beleggers zijn zich er niet van bewust dat zij, zelfs zonder een visum om in de Verenigde Staten te verblijven, de aankoop van een of meer eigendommen kunnen financieren. Amerikaanse banken vereisen een aanzienlijk aanbetalingspercentage. Het percentage kan van bank tot bank verschillen. Omdat vaak de betaling van de lening wordt betaald met de huur van het onroerend goed zelf, kan het meer zaken voor een investeerder om twee eigendommen te kopen met een hypotheek, dan een contant geld. “Leningen voor buitenlanders zijn vrij eenvoudig te krijgen, met minimale eisen. Ze worden gegeven aan 30 jaar met een geschatte rente van 5 procent per jaar en lenen tot 65 procent van de waarde van het pand, op voorwaarde dat het eenheden van US$250.000 en meer,” zegt Kupferman. De financieringsinstantie vereist een aanvraag voor een hypothecaire lening met de gegevens van de aanvrager, bankreferentie en inkomstenbrieven, de koopovereenkomst en het bankafschrift. De klant moet een rekening hebben of openen bij een bank in de Verenigde Staten, omdat de vergoeding maandelijks wordt afgetrokken van daar. In het geval iemand wil een woning te kopen voor een lagere waarde, zijn er particuliere leningen die worden verkregen met een kopie van visa en paspoort en lenen tot 50 procent van de waarde van het pand, het betalen van alleen rente voor de eerste twee jaar, en de hoofdsom wordt geretourneerd na die periode eindigt. Het tarief is ongeveer 10 procent. Deze mogelijkheid is vooral nuttig voor goed eenheden, waar 20 procent moet worden betaald op het moment van het contract, 30 procent in verschillende vormen van betaling moeten worden overeengekomen binnen de bouwtijd en de resterende 50 procent wanneer de eenheid wordt geleverd. “Die 50 procent kan worden betaald in contanten of het afsluiten van een hypothecaire lening, zoals ik eerder zei, op 30 jaar, waarmee u de lening te betalen met de huur van de eenheid,” Kuperfman zegt.

er is ook een kredietaanbod van 70 procent in het geval van de financiering van de aankoop van een woning, of 65 procent in het geval van een condominium. Het interessante is dat het wordt verleend zonder verificatie van reserveringen of inkomsten. Dit zijn gevallen waarin met een betaling van US $ 75.000 u kunt investeren in dit programma tot 30 jaar, die een vaste rente voor drie jaar van 7,25% heeft. Met betrekking tot de eisen van de banken, het vraagt twee Bank referenties en een creditcard, paspoort en visum, de fondsen van de initiële vergoeding en sluitingskosten, en brieven van de accountant. Het proces is zeer eenvoudig. Die transacties zijn gesloten in minder dan 30 dagen. Er is geen looncheque vereist.

voor degenen met meer kapitaal kan een andere optie worden gekozen tegen een percentage van 5,5%. In dat geval vraagt de bank een reserve van zes maanden van de waarde van de vergoeding, die wordt gestort op een bankrekening in de Verenigde Staten. Deze lening vereist ook dat verzoekster aantoont dat hij op zijn rekening in Argentinië over middelen beschikt die gelijk zijn aan drie maanden van zijn inkomen. Het is niet nodig om die fondsen het land uit te halen, maar om de bankgegevens met die fondsen te tonen.

hoe het EB-5-visum te verkrijgen

Makelaars in onroerend goed en martilleros stellen dat er de afgelopen maanden een toename is geweest van het aantal aanvragen van Argentijnen om het EB-5-Beleggersvisum aan te vragen, waarvoor een permanent verblijf in de Verenigde Staten kan worden verkregen. Om toegang te krijgen, moet een individu investeren in een vastgoedproject via een investeringsgroep gekwalificeerd als een”regionaal centrum”. Dit zijn door de staat goedgekeurde ontwikkelingen die erop gericht zijn de economische groei van een gebied te bevorderen, de productiviteit te verbeteren en werkgelegenheid te creëren. In deze gevallen doet het regionale centrum al het werk en neemt de investeerder als ontwikkelingslener of als partner van het bouwbedrijf. De vereiste voor dit type visum is de investering van US $ 500.000 plus US $ 50.000 van de administratieve kosten van de sponsor. In eerste instantie wordt een voorwaardelijke permanente verblijfsvergunning verkregen voor twee jaar. Zodra deze periode is verstreken en de voltooiing van het vastgoedproject is bewezen, moet u een aanvraag indienen om de permanente groene kaart te verkrijgen. Goedkeuring door de Amerikaanse immigratiedienst duurt tussen de anderhalf tot twee jaar nadat de investering is gedaan en het formele verzoek is gedaan. De aanvraag wordt uitgebreid tot alle directe familieleden van de investeerder, zoals echtgenote en ongehuwde minderjarige kinderen. Een fundamenteel feit is dat de bouw in zijn geheel moet worden uitgevoerd, maar de investering is niet verzekerd en is volledig in gevaar. Als het project niet is voltooid, kan de residentie niet permanent worden gemaakt en moet de immigrant de Verenigde Staten verlaten. Het EB-5 visum kan ook worden verkregen door middel van een in-house investeringsproject. In dat geval moet een miljoen dollar worden uitbetaald en tien directe banen worden gecreëerd. “De investeringen die het mogelijk maken het verkrijgen van dit EB-5 visum zijn in hoge vraag, omdat de kosten van de toegang gaat stijgen,” concludeert Virgilio Raiden, makelaar en consultant van de 4S Group in Miami die de tweede studiereis/commerciële missie naar Miami organiseert van 18 tot 22 November.

meer informatie