Como a Estrutura de uma Joint Venture Imobiliário

Como a Estrutura de uma Joint Venture Imobiliário

Joint Ventures

Nossa primeira joint venture imobiliário foi a primeira propriedade Dave e eu comprei juntos em 2001. Estávamos namorando na época e agrupamos nossos recursos para fazer os dois primeiros negócios. Eu tinha excelente crédito, $16.000 em poupança e dívida zero. Dave não tinha nenhuma poupança, mas ele tinha dinheiro em RRSP’s, que ele sacou para investir em nossas propriedades. Nós dois tínhamos bons empregos naquela época, embora eu estivesse deixando o meu para fazer meu MBA.

mudamos para uma das propriedades para que pudéssemos colocar menos dinheiro e ainda nos qualificar para um bom financiamento.

depois disso, estávamos sem dinheiro e agora eu era estudante em Toronto, então tivemos que encontrar outras maneiras de fazer negócios que não exigiam dinheiro ou financiamento bancário.

apesar do Desafio de caixa, ainda conseguimos adicionar mais quatro propriedades ao nosso portfólio em 2002 e 2003. Duas dessas propriedades foram nossas primeiras externas de nós e fizemos uma joint venture com um amigo. Dave também ganhou algum dinheiro com um acordo de atribuição-encontrar muito e atribuí-lo a outra pessoa por uma taxa (também chamada de atacado).Desde então, confiamos amplamente no dinheiro de outras pessoas para financiar nossos negócios.

durante 2010 – 2012, quando estávamos crescendo agressivamente nosso portfólio e em média uma nova casa quase todos os meses, a maioria de nossas compras eram joint ventures.

A maioria destes negócios foram estruturados de modo a que estávamos a gestão de parceiros (conclusão de acordos, negociação elas, a contratação de equipes e supervisionar as renovações e supervisão de gestão) e o nosso dinheiro parceiros, veio para a mesa com a capacidade de financiamento e o investimento inicial de capital necessário (e.g. para baixo pagamento, custos de fechamento, 2 meses de fundo de reserva).

foi uma maneira fabulosa de aumentar nosso portfólio rapidamente e reduzir alguns de nossos custos futuros porque nossos parceiros dividirão quaisquer custos futuros (e lucros) conosco 50% / 50%, mas os parceiros também podem ser limitantes e sempre trazer estresse adicional para lidar quando houver problemas (mais sobre isso em um minuto).

opções para estruturação de Negócios Imobiliários de joint Venture

não há uma maneira correta de estruturar uma JV. Com o tempo, você descobrirá o caminho mais justo para você e seus parceiros, dado o que cada parte está trazendo para a mesa (Veja também – Lista de verificação de investidores imobiliários para trabalhar com JVs).Nós olhamos para os nossos parceiros para colocar em 100% do capital de investimento inicial (normalmente o adiantamento, custos de fechamento, 2 meses de um fundo de reserva e pequenas renovações) em troca de 50% de propriedade na propriedade. Quando vendemos a propriedade, seu investimento inicial é reembolsado primeiro, depois qualquer capital que investimos e, em seguida, dividimos os recursos 50% / 50% de acordo com a propriedade.

contanto que possamos sugerir razoavelmente que nosso parceiro terá 10-15% ao ano de retorno sobre seu capital e eles não precisam se esforçar, acreditamos que é uma troca justa para eles e para nós. Essas são nossas medidas, a propósito, elas não precisam ser suas.É sobre o retorno e a quantidade limitada de envolvimento que eles têm no negócio – não a parte do negócio que eles possuem. Essas pessoas estão ocupadas – geralmente negócios ou carreiras de sucesso, famílias e hobbies nos quais desejam se concentrar. Eles querem estar no setor imobiliário, mas não têm tempo ou inclinação para se tornarem especialistas. É aí que entramos. Passamos milhares e milhares de horas nos tornando especialistas. Embora possamos colocar apenas 40 horas para fazer um acordo para nosso parceiro, isso não representa os US $100.000 em Educação e mais de 10.000 horas que colocamos para aprender o que fazer para minimizar riscos e maximizar os retornos.

lembre-se de tudo o que você traz para a mesa em seu próprio negócio – seja seu primeiro negócio, ou décimo quinto. Se você não sente que traz o suficiente para a mesa, precisa aproveitar o que tem – fazer mais cursos, melhorar a qualidade de sua equipe, conhecer mais sua área visitando mais propriedades e andando por aí. Uma das coisas mais críticas que você pode fazer é se tornar um especialista em área.

preferimos a estrutura tradicional de 50% / 50%, mas essa está longe de ser a única opção. Você pode criar qualquer estrutura que você sente é justo dado o que você está trazendo para a mesa. Por exemplo, se você é novo no jogo e não está trazendo muita experiência, talvez uma estrutura de 30% / 70% seja justa com você recebendo 30%. Isso é claro se o seu investidor está colocando todo o capital e se qualificando para financiamento. Se vocês dois estão dividindo a contribuição de capital e se qualificando para financiamento, então um acordo de 50% / 50% é mais justo (novamente se sua experiência For limitada).

existem infinitas opções de como você pode estruturar um negócio imobiliário de joint Venture, mas aqui estão algumas outras que fizemos:

• 30% / 30% / 40% – se há duas dinheiro parceiros e um sócio ou talvez uma pessoa vai ser um empregado, oferecendo suas habilidades para renovar em troca de uma parte da propriedade (essencialmente, eles estão colocando em suor patrimônio enquanto alguém fundos e alguém é sócio). É sempre fundamental estabelecer papéis e responsabilidades em seu acordo, mas é ainda mais importante em um acordo como este.
• 60% / 40% – fizemos isto de duas maneiras. Uma vez, quando tivemos que colocar algum dinheiro e fazer todo o trabalho – pegamos 60% do negócio. Dois, quando sentimos que alguém estava trazendo mais para a mesa do que nossos arranjos habituais, ofereceríamos a eles mais equidade. Talvez eles estejam financiando uma grande reforma e deixando esse dinheiro lá e precisemos aumentar seu patrimônio para garantir que eles obtenham um ótimo retorno, Ou talvez eles estejam oferecendo alguma habilidade além do dinheiro ou, se fôssemos novos, poderia ser como fazemos o negócio se não estivermos colocando dinheiro no negócio.
• 75% / 25% – fizemos isso quando colocamos o adiantamento, mas não conseguimos qualidade para financiamento. Demos a alguém 25% em troca de seu nome no título e na capacidade financeira. Não seria nossa primeira escolha em um arranjo, mas estávamos em uma pitada e já tínhamos levantado condições. Precisávamos fechar o negócio e isso foi feito.
• 50% / 50% – alguém já possui a propriedade e não pode vender. Eles não querem contratar um gerente de propriedade por qualquer motivo. Você pode intervir e oferecer para supervisionar tudo em troca de 50% de propriedade na propriedade. Sua “contribuição inicial de capital” pode simplesmente ser o patrimônio que eles têm na propriedade a partir dessa data (obtenha uma avaliação da propriedade para determinar esse valor em relação à hipoteca devida). Fizemos isso quando alguém que conhecemos em uma reunião do clube queria transformar sua propriedade em um aluguel para vender, mas não sabia como. Eles também queriam ir embora viajando e não queriam aborrecimentos.

estrutura simples é melhor

a estrutura mais complicada que fizemos quase completamente nos mordeu na bunda porque um dos parceiros se divorciou (a divisão 30, 30, 40).

trouxemos dois parceiros para um acordo. Todos nós trouxemos dinheiro para a mesa, mas em quantidades diferentes. Um casal colocou menos à medida que avançavam no título e se qualificava para financiamento. Entre nós e nosso outro parceiro, cobrimos o restante do dinheiro. Dividimos o acordo com eles 30% 30% e temos 40%.

alguns anos depois, o casal se divorciou. Felizmente, eles foram capazes de resolver as coisas amigavelmente e foram capazes de concordar em manter a propriedade. Se o divórcio tivesse sido o caminho feio de muitos, a propriedade teria ido para o bloco de corte e teríamos sido colocados na posição estranha de vendê-lo prematuramente para tirá-los, ou ter que comprá-los, mudar de Título e encontrar nosso próprio financiamento. Nem sempre é uma coisa fácil, o melhor dos tempos, mas que teria tido a pressão adicional de torná-lo justo, dado o nosso outro parceiro bem…

ainda bem que ele não veio para isso e nós ainda possui essa propriedade juntos, mas foi um bom lembrete de que é melhor manter os seus negócios menores de um parceiro para uma propriedade. Cada parceiro traz seu próprio conjunto de complicações, então por que torná-lo mais difícil em si mesmo do que você precisa, misturando e combinando?

Palavra de Aviso: os JV’s são limitantes e adicionam estresse – Use com cautela

um de nossos aluguéis para propriedades próprias falhou. Os compradores inquilinos optaram por não comprar a propriedade de nós, como por sua opção, e em vez de vendê-lo em um mercado mais lento, optamos por convertê-lo em uma compra regular e manter a propriedade de aluguel.

a propriedade mal flui como um aluguel regular, mas é uma propriedade perfeita para adicionar um conjunto legal para. Seria potencialmente um dos lugares mais fáceis que abordamos para adicionar um conjunto legal por causa da localização do encanamento, elétrico e da fonte de aquecimento. Abordamos nossos parceiros com a proposta de adicionar uma suíte. Íamos dividir o custo da renovação com eles, de acordo com nossa propriedade de 50% / 50% com eles, Porque já a possuímos há vários anos. Cobraríamos uma pequena taxa de empreiteiro geral apenas para cobrir alguns de nossos custos de supervisão do trabalho, mas, caso contrário, concordávamos em assumir uma tonelada de trabalho e tempo para melhorar o desempenho geral da propriedade. Esse movimento teria transformado uma propriedade neutra de fluxo de caixa em uma que está nos dando pelo menos US $600 por mês. Apesar de todo o esforço necessário para fazer isso, fazia todo o sentido para nós. Se possuíssemos esta propriedade por conta própria, isso é o que faríamos.

nossos parceiros disseram Não. Não porque não gostassem da ideia, foi porque não queriam mais investir dinheiro no negócio.

eles querem esperar até que o mercado seja bom o suficiente para vender e depois querem sair. Tirá-los agora para fazer a mudança nós mesmos é mais complicado e caro montado do que vale a pena para nós. É frustrante, pois preferimos que seja uma propriedade sólida com forte fluxo de caixa, mas é uma das limitações e problemas com os parceiros.Ofertas imobiliárias de joint venture são uma ótima maneira de aumentar seu portfólio quando você está com falta de recursos em dinheiro para adiantamentos, luta para se qualificar para financiamento ou quer trabalhar com outras pessoas que trazem algo para a mesa que você não tem. Eles são relacionamentos comerciais de longo prazo, no entanto, e precisam ser cuidadosamente considerados para se certificar de que é um ajuste e que a estrutura que você seleciona faz sentido, dado o que todos vocês estão trazendo para a mesa. Espero que isso lhe dê algumas novas idéias.

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