à medida que a aposentadoria se aproxima, a perspectiva de reduzir o tamanho em uma casa fabricada Nova, acessível e com eficiência energética em um parque doméstico móvel amigável e semelhante a uma vila certamente tem seu apelo.Infelizmente, a precariedade de construir seu futuro em terra que você não possui poderia tirar o tapete financeiro de baixo de você, assim como seus anos de ganhos chegaram ao fim.
a casa móvel vale o risco? Até seus apoiadores têm suas reservas.
o motivo: menos de 2% dos parques domésticos móveis são de propriedade dos residentes, de acordo com Resident Owned Communities USA, ou ROC USA. A menos que você instale uma casa fabricada em sua propriedade privada, as chances são de alguém — seja um proprietário de mãe e pop ou, cada vez mais, uma grande corporação — estará cobrando aluguel para estacionar sua casa em suas terras.
Esperar depreciação
Bob Klosterman, fundador da White Oaks Riqueza Consultores com base em Minneapolis e Longboat Key, Florida, aponta que casas móveis são considerados pessoais portáteis de propriedade, ou “alienação fiduciária,” na maioria dos estados, um novo fabricados em casa começa a depreciar a partir do momento da venda — muito parecido com um carro novo.
“as casas móveis não são conhecidas por sua apreciação. Se o terreno ou lote faz parte do negócio e a localização é atraente, isso ajuda”, diz ele.
ainda assim, a depreciação esperada não é necessariamente um disjuntor do negócio de uma perspectiva de planejamento financeiro.
“os custos de transporte em uma casa móvel podem ser significativamente menores do que para uma casa única(familiar) ou multifamiliar, o que permitiria ao proprietário extrair menos de seu portfólio continuamente”, diz Klosterman. “No futuro, isso pode ser muito mais valioso do que o valor de revenda da casa.”
casas móveis não realmente móveis
também trabalhando contra o proprietário é que todo o nome impróprio “móvel”. As casas fabricadas de hoje podem ser melhor construídas, mais eficientes em termos de energia e muito mais personalizáveis do que as casas construídas em bastão, mas uma coisa que elas não são é móvel.
isso cria um efeito dominó que não é um bom presságio para possíveis downsizers de casas móveis, de acordo com Ishbel Dickens, Diretor Executivo da National Manufactured Home Owners Association, ou NMHOA, uma organização de membros com sede em Seattle.
“eu chamo pessoas que vivem em comunidades domésticas manufaturadas de prisioneiros em suas próprias casas”, diz ela. “Muitos de nossos proprietários estão pagando impostos sobre suas casas na mesma taxa que aqueles com uma casa convencional. Eles não podem mudar a casa; é muito caro para se mudar. A maioria das Comunidades não aceitará uma casa fabricada com mais de alguns anos, então não há para onde movê-la. E ninguém quer comprá-lo em uma comunidade onde os aluguéis continuam subindo e os proprietários não têm como resolver esse problema.”
a armadilha de zoneamento
porque muitas comunidades de casas móveis foram originalmente construídas fora dos limites da cidade, a terra abaixo delas é frequentemente zoneada comercial em vez de residencial unifamiliar.
“eventualmente, essa terra se torna muito valiosa e, portanto, é vendida para o Wal-Marts e grandes lojas do mundo”, diz Dickens. “Isso é uma grande preocupação. Você não tem controle sobre o que vai acontecer com a terra.”
as leis favorecem os proprietários sobre os inquilinos
à medida que as terras abaixo deles apreciavam, as comunidades de casas móveis eram cada vez mais adquiridas pelas corporações. Tim Sheahan, presidente da NMHOA, diz que a falta de estatutos substantivos de locatários para regular a tênue relação entre corporações sem rosto e proprietários nervosos de casas móveis (14 estados não têm qualquer estatuto, de acordo com Sheahan) criou fortes incentivos para os proprietários levantarem aluguéis.
“não só aumenta a renda mensal do proprietário, como aumenta o valor da comunidade se quiser vendê-la. E se eles elevarem os aluguéis altos o suficiente, eles podem despejar economicamente os proprietários, capturar as casas por pouco ou nada e lucrar revendendo ou alugando as casas”, diz ele. “Não só os moradores não podem se dar ao luxo de ficar em sua casa, eles não podem vendê-lo porque ninguém quer uma casa com esse aluguel alto. Em algumas áreas costeiras da Califórnia, estima-se que, para cada aumento de aluguel mensal de US $100, os valores das casas diminuam em US $10.000.”
observe um tema comum aqui? A propriedade da terra, ou a falta dela, continua sendo a falha fatal no que poderia ser uma história notável de moradias não subsidiadas para americanos de baixa renda.
alterar as regras
Paul Bradley espera mudar tudo isso, 1 Parque de casa móvel de cada vez.
Como presidente da Concord, New Hampshire, com base ROC EUA, Bradley e sua equipe ajudaram a residentes em mais de 100 parques de casa móvel em 14 estados incorporam e coletivamente comprar o terreno sob seus lares privados donos de comunidade desde 2008, com 100% de taxa de sucesso — não arrestos ou insucessos comerciais.
sob o modelo cooperativo de ações limitadas da ROC USA, os proprietários ainda não possuem a parcela de terra sob seus pés; em vez disso, eles possuem uma participação pro rata na corporação residente que possui todo o parque de casas móveis. Ainda assim, ele resolve várias desvantagens importantes para a vida em casa móvel.
“as cooperativas de baixo valor das ações são as mais fáceis para os proprietários comprarem, porque você não precisa encontrar muito dinheiro para uma ação e a casa é negociada pelo valor de mercado”, explica Bradley. “Como há algum valor contributivo para a casa a partir da própria terra, os valores da casa melhorarão com o tempo.”
o que é uma cooperativa de habitação de capital limitado?
- cada residente possui uma participação na corporação que possui o terreno.
- os residentes não possuem diretamente seu próprio pedaço de terra.
- a associação cooperativa dá direito aos residentes a um arrendamento de longo prazo e a um voto na governança corporativa.
- os membros Co-op são considerados locatários e proprietários.
- os preços dos juros dos membros são determinados pelos Membros em um nível baixo e permanecem fixos para manter a moradia acessível para residentes atuais e futuros.
esses acordos cooperativos também dão aos proprietários controle sobre os aluguéis de lotes, fornecem a solução lógica para a manutenção da comunidade e contribuem para a estabilidade da comunidade, minimizando a ameaça de reconstrução nas mãos de proprietários corporativos com fome de lucro.Embora a ROC USA geralmente exija um buy-in majoritário de 51%, eles farão com que as rodas se movam para comunidades motivadas com um empréstimo de pré-desenvolvimento com 40% de adesão. O que acontece com os proprietários que se recusam a participar da cooperativa?
“eles podem permanecer um não-membro e continuar a viver lá; a cooperativa não expulsará ninguém por não ser membro”, diz Bradley. “O que acontecerá é que, com o tempo, à medida que esses não membros vendem suas casas, os novos proprietários que entram são obrigados a se tornarem membros, então eles acabarão chegando a 100%.”
mas mesmo Bradley admite que o movimento de propriedade de residentes pode enfrentar lentidão no futuro previsível, em parte porque os proprietários na maioria dos estados têm pouca ou nenhuma obrigação de compartilhar seus planos de vender ou reconstruir suas propriedades com os residentes.
Como procurar um mobile home park
Restrição a probabilidade de que você tem um residente de propriedade da comunidade na sua área, considerar esses casa-caça dicas:
- Localize uma comunidade pertencente a uma organização sem fins lucrativos ou de habitação de autoridade: “a Sua terra está segura e você sabe o que sua renda vai ser”, diz Sheahan. No caso de uma autoridade habitacional, “eles só podem cobrar 30% de sua renda pelo aluguel porque têm subsídios do governo.”
- procure um contrato de arrendamento de longo prazo: Algumas comunidades oferecem arrendamentos de 5, 10 ou até 20 anos para tranquilizar os inquilinos e atrair novos residentes. “Leia o contrato cuidadosamente e administre-o por um advogado antes de assinar”, diz Bradley.
- pergunte sobre uma associação de proprietários: enquanto alguns proprietários os proíbem, as comunidades que dão voz aos residentes podem ser a melhor escolha.
- faça as perguntas difíceis: quais foram os aumentos de aluguel nos últimos 5 anos? O que eles provavelmente serão para os próximos 10? Quais taxas de manutenção da comunidade pro rata estão envolvidas?
- obtê-lo por escrito: “Não seja levado pela brochura pitoresca”, diz Sheahan.
