segurança jurídica e rentabilidade. Essas duas razões estão levando os argentinos a descobrir opções de investimento em tijolos fora do país, mais especificamente nos Estados Unidos. A escolha do destino considera a busca de um negócio lucrativo, mas também a possibilidade de ter um destino de férias. É por isso que talvez Miami esteja entre as opções preferidas. A realidade é que, após o resultado de las PASO, a desvalorização atacou a rentabilidade obtida por alugar uma propriedade na Argentina. A mesma caiu de 2,5% para 2% ao ano afetada pelo aumento do dólar e por que os contratos de Locação se fecham em pesos. Ao menor ganho se soma o temor de alguns investidores sobre possíveis modificações na propriedade privada diante de uma possível mudança de governo .
Alejandra Covello, diretora da imobiliária homônima reconhece que recebe cada vez mais consultas de apartamentos em Miami. Ele Afirma que você pode comprar um imóvel com renda razoável com um investimento que começa em US 1 150.000, enquanto para acessar os apartamentos que estão na primeira linha do mar, você tem que pensar em mais de US 4 400.000. “Estas propriedades são as mais valorizadas pelos argentinos que, se não veem a praia, não compram a menos que o façam para revender”, analisa. Jorge Kupferman, broker da Miami Life Realty, explica que em Miami se dá a particularidade de que o investimento é inversamente proporcional à rentabilidade. Por caso, as propriedades mais bem localizadas e mais caras deixam uma rentabilidade que oscila entre 2 e 3%, enquanto nas mais econômicas chega a 6%, detalha.
na mesma linha, Pablo Hoberman, CEO da Urbis Real Estate, afirma que hoje não é negócio adquirir propriedades de alto valor se o que se deseja é obter renda ou valorização. “O segmento de super luxo está travado e com ajustes decrescentes de preços”, afirma. O que está se movendo é o mercado imobiliário voltado para a comunidade local: unidades de até US 2 200.000. “Conseguem-se rendas da ordem de entre 5 e 6% líquidos anuais com espaço para apreciação do valor do imóvel”, acrescenta. Para aqueles que não estão pensando em usar a propriedade para fins turísticos, Sofia Gancedo, cofundadora da Bricksave-empresa que permite adquirir um imóvel por partes através do CRO icinnfunding -, aconselha contratar empresas que têm bons negócios com empresas de serviços como escrituração, pagamento de seguros, e que também costumam cuidar do managment local da propriedade. No seu caso, por exemplo, lpermite entrar no mercado de Miami por um investimento mínimo de US 1 1000, montante com o qual se adquire uma porcentagem de uma unidade.
mas na hora de fazer negócios, “é preciso levar em conta as consequências fiscais na Argentina e no exterior”, aponta Demián Pack, representante da Dezer Platinum Realty na Argentina. Acrescenta que constituir uma LLC (Limited Liability Company) ou sociedade anônima para comprar um imóvel nos Estados Unidos é fácil e econômico e o bom é que todas as despesas associadas à compra São descontáveis. Em relação às despesas, o cliente não paga comissões, mas sim o que vende e as despesas por escrituração estão na faixa de 3 a 5 %. Então, uma vez por ano, você tem que apresentar os estados da sociedade pelos quais os lucros podem ser pagos (lá o imposto é uma escala que representa em média 20%, mas pode chegar a 50.
na Argentina, entretanto, paga-se a diferença entre o que se paga nos EUA.E 35% dos lucros ou um crédito fiscal pode permanecer a favor. Kupferman esclarece que geralmente as sociedades não têm lucro, exceto quando ocorre a venda do imóvel. E quanto aos retornos, Pack afirma que as oportunidades podem ser encontradas em Miami em propriedades que garantem aluguéis que variam de 7 a 8% ao ano, por exemplo, em West Palm Beach, uma cidade do Sul da Flórida. Essa é a
rentabilidade que obteve um cliente que comprou dois apartamentos de US 6 62.000 pelos quais obtém aproximadamente US 4 4.960 por cada um por ano. A isto há que descontar os gastos por administração -que são mais caros em Propriedades baratas e ascendem a 10% do valor bruto do aluguel-e um imposto anual similar ao ABL por 2% da avaliação do imóvel (que é menor ao preço pago).
uma questão importante para o investidor são as estruturas legais. Isto é, como estruturar o investimento de maneira a otimizá-lo e não pagar impostos por coisas que não correspondem.
Kupferman menciona quatro aspectos tributários a serem considerados: retenção para estrangeiros e impostos sobre herança, dividendos e lucros. Com base nesses fatores, é preciso determinar a melhor estrutura legal, e não ser bem aconselhado sobre o assunto é um dos principais erros na compra de imóveis em Miami.
existem estruturas legais como corporações e LLCs (uma sociedade de Responsabilidade limitada) que protegem o investidor no pagamento de impostos. A conveniência de cada um depende do tipo de Negócio. É sempre fundamental consultar um contador local no momento de fazer um investimento em real estate, já que, por sua vez, se a casa se destina a alugar, é necessário declarar impostos anualmente na forma de income tax nos EUA
entre os destinos mais procurados
a Flórida é o destino mais procurado por compradores e investidores estrangeiros no setor. Uma das principais atrações é que sua região sul, que está no ranking dos lugares dos EUA, oferece maior equilíbrio entre trabalho e vida pessoal dos funcionários.
em relação aos investimentos realizados em Miami, o top five dos países que lideram as compras no setor imobiliário São: Brasil (12%), Colômbia (11%), Venezuela (11%), Argentina (8%) e Canadá (8%). No entanto, Miami não é o único destino consultado e desejado por investidores estrangeiros. Fort Lauderdale e West Palm Beach também ficaram em primeiro lugar no ranking dos destinos americanos mais procurados por investidores de outros países, de acordo com dados atualizados em janeiro de 2019.
outra área que ganha destaque é Wynwood. “É uma zona que está entre 50 e 200 por cento mais econômica que outras zonas em Miami”, detalha Gastón Miculitzki, sócio da empresa BM2 ,que há anos se encontra operando na zona e destaca a localização estratégica deste nó: perto do Donnto icin e de Miami Beach,
a reconversão do bairro se realizou em parte utilizando o mesmo critério urbanístico e visionário com o qual no passado se tinham renovado zonas como o bairro Soho em Manhattan. Foram adquiridas adegas e galpões abandonados para convertê-los em galerias de arte, convertendo a Onsyn Onsood em um lugar de passeio, de bebidas e de descoberta para moradores e turistas, que aos poucos está se consolidando como um bairro completo ao qual se somam investimentos em Imóveis, residências e escritórios. Federico Gagliardo, fundador da desenvolvedora Vitrium Capital, é um dos argentinos que desembarcou na região. Ele Construirá Duos, um projeto de US.16 milhões de investimento: um condo hotel que terá oito andares, 51 quartos e um local de 300 metros quadrados. “As unidades são vendidas a partir de US 2 275.000”, quantifica o empresário, que estima que, uma vez terminado, a renda variará entre 6 e 7% ao ano. “O interessante é que, desde que o primeiro depósito é feito, o investidor obtém uma renda fixa de 5% ao ano sobre o valor do mesmo”, acrescenta. Gagliardo destaca o potencial da área. Na verdade, existem poucos metros À venda. Os fundos de investimento que estão construindo nessa área optam por ficar com os imóveis. “É uma área que vai mudar muito nos próximos três anos”, adianta e estima que, no caso do local de seu projeto, a renda média será de US 6 650/m2 por ano. Miculitzki começou a trabalhar na área com o Oscar. Agora constrói instalações e empreendimentos residenciais e condomínios, mixed use. “Há uma boa oportunidade de trazer conceitos que são bem sucedidos na Argentina e replicá-lo em Wynwood. Sejam conceitos comerciais, lojas de roupas, coworking e restaurantes”, acrescenta o empresário, que garante retornos entre 3 e 10% ao ano. Atualmente está comercializando um edifício habitacional chamado The Bradley, da desenvolvedora Block Capital Group, que adicionará 3.500 metros de instalações comerciais e 175 unidades residenciais para alugar, no mês passado foi concluído Onsyn Onsood 25, mais de 220 unidades habitacionais já ocupadas na íntegra e no segmento escritórios once Onsork tem um complexo de 3.600 metros acima do primeiro estacionamento público da área.
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informar-se é fundamental
além de ser atraente por se tratar de um investimento em um mercado com segurança jurídica e em moeda forte, é fundamental conhecer os estatutos. Por exemplo, quando um inquilino sai de uma propriedade, o proprietário tem 30 dias pelo estatuto da Flórida para enviar uma carta dizendo-lhe quanto ele vai ser retido do depósito de segurança e o porquê. Se isso não for feito, com uma única reclamação, carta ou e-mail do inquilino, o proprietário é obrigado a devolvê-lo a você, pelo simples fato de não ter cumprido esse requisito. Também esta pessoa é a que conhece perfeitamente os regulamentos de co-propriedade dos apartamentos: muito poucos permitem o aluguel temporário, e alguns proíbem que a unidade seja alugada durante o primeiro ano da aquisição.
Comprar com crédito
“é importante que se saiba que o investidor Argentino pode fazer uma pré-qualificação para tirar uma hipoteca e poder aplicar até 70% do valor da unidade”, afirma Hernán Comisarenco, gerente de operações da LDG, Argentina que trabalha com três projetos destinados a diferentes segmentos: em Palm Villas, os valores das propriedades começam nos US 1 1,7 milhão, em Bho One em US 8 850.000 e no último, em aventura viallge, em US 4 450.000.
muitos investidores desconhecem que, mesmo sem visto que permita residir nos Estados Unidos, podem financiar a compra de uma ou mais propriedades. Os bancos dos Estados Unidos exigem que se avance uma percentagem importante em conceito de Pagamento inicial, conhecido em inglês como do icin payment. A porcentagem pode variar de banco para banco. Dado que muitas vezes o pagamento do empréstimo é pago com o próprio aluguel do imóvel, pode ser mais negócio para um investidor comprar duas propriedades com hipoteca, do que uma cash. “Os empréstimos para estrangeiros são bastante simples de obter, com requisitos mínimos. Eles dão a 30 anos a uma taxa aproximada de 5% ao ano e emprestam até 65% do valor da propriedade, desde que sejam unidades de US 2 250.000 ou mais”, Conta Kupferman. A entidade que financia exige uma aplicação de crédito hipotecário com os dados do requerente, cartas de referência bancárias e de renda, o contrato de compra, e extrato bancário. O cliente deve ter ou abrir uma conta em um banco dos Estados Unidos, pois a taxa é deduzida mensalmente. No caso de alguém querer comprar uma propriedade por um valor menor, existem os empréstimos privados que são obtidos com cópia de visto e passaporte e emprestam até 50% do valor da propriedade, pagando apenas juros pelos primeiros dois anos, e o principal é devolvido após o término desse período. A taxa é de cerca de 10%. Esta possibilidade é útil principalmente para as unidades de poço, onde é necessário pagar 20% no momento do contrato, 30% em diferentes formas de pagamento a serem acordadas dentro do tempo de construção e os 50% restantes quando a unidade é entregue. “Esses 50% podem ser pagos em dinheiro ou tirar um empréstimo hipotecário, como mencionado anteriormente, a 30 anos, o que permite pagar o empréstimo com o aluguel da unidade”, diz Kuperfman.
também há oferta de créditos de 70% no caso de financiar a compra de uma casa, ou 65% se for condomínio. O interessante é que é concedido sem verificação de reservas ou renda. São casos em que com um pagamento de US 7 75.000 se pode investir neste programa a 30 anos, que tem uma taxa fixa por três anos de 7,25%. Em relação às exigências das instituições bancárias, solicita duas referências bancárias e uma de cartão de crédito, passaporte e visto, os fundos da taxa inicial e despesas de fechamento, e cartas do contador. O processo é bem simples. Essas operações são encerradas em menos de 30 dias. Não é necessário apresentar recibo de salário.
Para quem possui mais capital, pode-se escolher outra opção com uma taxa de 5,5%. Nesse caso, o banco pede uma reserva de seis meses do valor da cota, que fica depositado em uma conta bancária nos Estados Unidos. Esse empréstimo também exige que o solicitante Mostre que tem, em sua conta na Argentina, fundos equivalentes a três meses de sua renda. Não é necessário retirar esses fundos do país, mas mostrar os detalhes bancários com esses fundos.
como obter o visto EB-5
Agentes imobiliários e martilleros afirmam que nos últimos meses aumentaram as consultas de argentinos que buscam aplicar ao Visto de investidor EB-5, pelo qual se pode obter residência permanente nos Estados Unidos. Para acessá-lo, um indivíduo tem que investir em um projeto imobiliário através de um grupo de investimento qualificado como “Centro Regional”. Estes são desenvolvimentos aprovados pelo Estado que buscam promover o crescimento econômico de uma zona, melhorar a produtividade e criar empregos. Nesses casos, o centro regional faz todo o trabalho e leva o investidor como credor do desenvolvimento ou como parceiro da empresa de construção. O requisito para este tipo de visto é o investimento dos US 5 500.000 mais US 5 50.000 de custos administrativos do patrocinador. Inicialmente, uma residência permanente condicional é obtida por dois anos. Uma vez passado este período, E que se prove a conclusão do projeto imobiliário, há que aplicar para obter o Green Card permanente. A aprovação pelo serviço de imigração dos Estados Unidos leva entre um ano e meio a dois depois de efetuado o investimento e feita a petição formal. O aplicativo é extensivo a todos os parentes diretos do investidor, como esposa e filhos menores solteiros. Um dado fundamental, a construção deve ser realizada na sua totalidade, mas o investimento não está assegurado e é totalmente a risco. Se o projeto não for concluído, a residência não poderá ser convertida em permanente e o imigrante deverá deixar os Estados Unidos. O visto EB-5 também pode ser obtido através de um projeto de investimento próprio. Nesse caso, é preciso desembolsar um milhão de dólares e gerar dez empregos diretos. “Os investimentos que permitem obter este visto EB – 5 são muito demandados porque o custo de ingresso vai subir”, conclui Virgilio Raiden, broker e consultor do Grupo 4S em Miami que está organizando o segundo study tour/missão comercial a Miami de 18 a 22 de novembro.
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