Revenue Ruling 70-604: the Definitive Guide to Its Application

temos continuamente Hoa boards and management companies inquire sobre Revenue Ruling 70-604 (“70-604”). Neste post, forneceremos um exame abrangente da decisão e analisaremos sua aplicação. Também responderemos às muitas perguntas que existem sobre 70-604.

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em outras postagens, analisamos a aplicação da decisão. Esta discussão complementará outros posts que concluímos que examinam uma visão geral da tributação HOA. Existem muitos riscos e complexidades, então certifique-se de que você é educado.

na primeira passagem, a decisão de receita 70-604 pode parecer uma decisão de receita inconsequente. No entanto, para associações de condomínios e HOAs que arquivam o Formulário 1120, pode ser uma ferramenta de planejamento substancial.A decisão é complexa e eu vi várias interpretações. Escusado será dizer que a opinião tomada aqui será olhar para a decisão e entregar resultados imparciais. Este Q & a fornecerá uma base para suas discussões sobre o problema com seu CPA ou preparador de impostos. Então vamos mergulhar:

o que é uma decisão de receita 70-604?

o objetivo do 70-604 é permitir que HOAs que tenham renda de membro em excesso (avaliação e taxas) em um ano específico reembolsem esse excesso de renda aos membros ou rolem para o próximo ano para evitar ser tributado sobre qualquer renda de membro em excesso. A decisão permite que um HOA faça uma eleição que irá essencialmente adiar o excesso de renda de membro para o ano para o ano subsequente.

(2) você faz uma eleição abaixo de 70-604 sob o Formulário 1120-H ou Formulário 1120?

a decisão de receita 70-604 aplica-se apenas a HOAs que arquivam o Formulário 1120. Não é permitido ao preencher o Formulário 1120-H.

(3) uma associação deve fazer uma eleição 70-604?

a maioria dos praticantes concordaria que todos os HOAs deveriam fazer uma eleição de 70-604 todos os anos. Supondo que a eleição seja feita, se a associação tiver renda excedente de associação, fazer uma eleição válida pode economizar impostos significativos para a associação.

o HOA é então capaz de arquivar o Formulário 1120 e apenas o lucro líquido não associado seria tributado. Se a eleição não for feita, esse excesso de renda de associação estaria sujeito a tributação junto com a outra renda do HOA.

(3) Por que uma associação deveria fazer uma eleição de 70-604?

é apenas planejamento tributário básico. Uma associação que se preocupa em limitar sua responsabilidade fiscal deve fazer a eleição, mesmo que esteja assumindo que irá arquivar o Formulário 1120-H.

ao preencher o Formulário 1120, há três resultados ao lidar com o excesso de renda da Associação:

1. se nenhuma eleição for feita, o HOA pagaria imposto sobre todos os rendimentos líquidos dos membros. Também pagaria imposto sobre o lucro líquido não associado, que poderia consistir em juros, dividendos e ganhos de capital. Este não é o resultado preferido.
2. a associação pode fazer a eleição para aplicar o excesso de renda da Associação sobre as despesas de associação às avaliações do ano subsequente.
3. a associação pode fazer a eleição e reembolsar o excesso de renda da associação aos membros da Associação. De forma prática, essa opção é difícil de gerenciar e pode entrar em conflito com o estatuto da HOA e, muitas vezes, com a lei estadual.

por favor, note que a associação não tem permissão para fazer uma eleição sob a decisão de receita 70-604 para transferir qualquer excesso de renda dos membros para reservas como contribuição de capital. A razão é que tal eleição não cumprirá os requisitos da seção 118 do Código da Receita Federal e decisões interpretativas. Isso pode ser muito importante mesmo quando se considera declarações de imposto de associação de Condomínio Comercial.

(4) existe uma desvantagem em fazer uma decisão de receita 70-604?

não há nenhuma desvantagem em fazer a eleição. Se a associação optar por arquivar o Formulário 1120-H ou a eleição não for aplicável (sem excesso de renda dos Membros), a eleição será ignorada.

aqui é onde eu parei

(7) Quem Faz A eleição 70-604 da Associação?
(8) a eleição pode ser usada indefinidamente ou é uma eleição de um ano?
(9) a avaliação em excesso pode ser transferida para reservas?
10) Que tipos de associações podem fazer uma eleição na decisão de receita 70-604?

(5) Então, como um HOA faz uma eleição de 70-604?Primeiro, uma eleição formal deve ser feita pela Associação. Isso documenta a intenção da Associação, o que é muito importante se alguma vez questionado pelo IRS.

associações sempre lutaram com a forma de fazer corretamente uma eleição sob a disposição. A decisão em si apenas fornece orientação, mas não oferece requisitos concretos.

na prática, muitos HOAs apenas arquivam a declaração de imposto e não fazem nenhuma eleição formal. O argumento é que a eleição é feita pelo preparador de impostos, uma vez que os cálculos precisos são concluídos e o retorno é arquivado em tempo hábil. Essa abordagem certamente vem com risco. Se alguma vez auditado, não há documentação de intenção.

na situação ideal, a eleição seria feita por membros da Associação durante a reunião anual da HOA. Se a reunião anual ocorrer muito depois do final do ano do HOA que a eleição não é feita antes da data de vencimento do retorno, o HOA deve se certificar de que a eleição é feita em uma reunião do ano anterior para que possa ser efetiva para o respectivo ano.

esta questão foi discutida e esclarecida pelo IRS no TAM 9539001. A visão do IRS parece ser que não há necessidade de uma reunião real. Os membros poderiam realmente fazer uma votação por correio ou qualquer outra campanha de assinatura, a fim de realizá-la.

(6) Quando a associação faz a eleição?

claramente qualquer eleição deve ser feita antes que a declaração de imposto seja arquivada. Mas, na prática, isso deve ser feito antes do fim do ano fiscal. Em alguns casos, pode ser feito antes mesmo do início do ano fiscal.

a decisão de receita exige que uma reunião seja realizada anualmente, mas o momento da eleição é geralmente abordado. Eu certamente recomendaria que qualquer associação não corresse o risco de perder os benefícios da eleição, arquivando-a tarde. Eu recomendaria fazê-lo antes do final do ano fiscal para o qual é para aplicar.

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(7) para cumprir a redação exata da decisão, a eleição deve ser feita pelos Membros, não pelo Conselho de administração. Também recomendo vivamente que o conselho de administração ratifique também a eleição dos membros.

por que esse duplo esforço? O IRS vive apenas por suas próprias regras, e sua decisão afirma que “. . . Uma reunião é realizada a cada ano pelos acionistas-proprietários da Corporação, na qual eles decidem . . .”Portanto, a posição do IRS é que os membros devem fazer a eleição. Isso, no entanto, entra em conflito com a lei estadual na maioria das jurisdições, que afirma que apenas o conselho de administração eleito tem autoridade para tomar tais decisões financeiras. A melhor aposta para a associação é fazer com que os membros façam a eleição, depois que o conselho a ratifique, e você está coberto nos dois sentidos.

dada a lei contraditória do estado, a única maneira lógica de interpretar a decisão é interpretar o termo “acionistas proprietários” como “aquelas pessoas com autoridade legal para tomar a decisão.”O Escritório Nacional do IRS concordou informalmente com essa interpretação, mas isso não é autoritário e não pode ser invocado.

a recente atividade de auditoria do IRS em associações de proprietários de imóveis indicou que os agentes do IRS estão exigindo que a eleição seja feita pelos Membros, e não pelo Conselho de Administração. Na ausência de esclarecimentos sobre este assunto, recomendo que a redação da decisão de receita 70-604 seja literalmente interpretada e que a eleição seja na forma de uma resolução adotada pelos membros.

(8) muitos CPAs afirmam que uma associação pode fazer e usar a decisão de receita 70-604 eleição todos os anos. Alguns CPAs até removem o excesso de renda dos membros de um ano fiscal, mas nunca o adicionam de volta ao próximo ano fiscal ao qual a transferência foi feita.

o IRS indicou repetidamente que a decisão de receita 70-604 se destinava a ser apenas uma transição de um ano e não poderia ser usada indefinidamente ano após ano, pois tal esquema representaria um adiamento permanente da renda. A decisão foi entendida como um adiamento de um ano apenas, uma “diferença de tempo” na linguagem fiscal.

a decisão usa as palavras”. . . ter o excesso aplicado às avaliações do ano seguinte ” para descrever a transição. “Ano” é usado no singular, não no plural “anos”.”O General Counsel Memorandum (GCM) 34613 também usa a forma singular em dois lugares diferentes nessa análise da decisão.

é claro que o IRS considera que a decisão de receita 70-604 é apenas uma eleição de um ano, que nunca teve a intenção de adiar o excesso de receitas indefinidamente.

FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 decidiu diretamente sobre esta questão, observando que”. . . o déficit do ano subsequente deve ser pelo menos igual . . .”para a avaliação de transição para os requisitos da decisão de receita 70-604 ter sido cumprida.

(9) uma associação não pode fazer uma eleição sob a decisão de receita 70-604 para transferir qualquer excesso de renda dos membros para reservas como contribuição de capital. FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 decidiu diretamente sobre esta questão, observando que uma transferência de receitas excedentes para reservas não atende aos dois critérios especificados na decisão; reembolso aos membros ou transferência para o próximo ano fiscal. A principal razão para isso é que tal eleição não cumprirá os requisitos do Código da Receita Federal IRC seção 118 várias decisões interpretativas e casos dessa seção de código.

o maior obstáculo aqui é que a seção 118 do IRC requer aviso prévio aos membros da natureza do capital de sua avaliação antes de se qualificar como uma contribuição para o capital sob a seção 118 do IRC. Existem também outros requisitos para se qualificar como contribuições de capital. Este assunto é tão extenso que requer uma discussão completamente separada, que está localizada em www.garyportercpa.suplemento.

(10) TAM 9539001 é a única orientação, além da própria decisão, sobre os tipos de associações que podem fazer uma eleição sob a decisão de receita 70-604.

a decisão de receita 70-604 afirma que ” uma empresa de gestão de condomínios avalia seus acionistas para fins de gerenciamento, operação, manutenção e substituição dos elementos comuns da propriedade do condomínio. Esta é a única atividade da corporação e seus estatutos não a autorizam a se envolver em nenhuma outra atividade.”As palavras-chave a serem observadas aqui são” condominium management corporation ” e ” gerenciando, operando, mantendo e substituindo os elementos comuns . . . é a única atividade . . .”

TAM 9539001, ao negar a decisão de receita 70-604 eleição para uma associação de timeshare, declarou “. . . A associação não tem como única atividade a gestão e manutenção das áreas comuns da propriedade; os propósitos, a natureza e o escopo das atividades da Associação time-share são materialmente distinguíveis dos de uma associação regular de condomínios . . .”

uma conclusão que pode ser tirada do acima é que qualquer associação com atividades extensas que não sejam a manutenção das áreas comuns não se qualificará para fazer uma eleição sob a decisão de receita 70-604.

uma questão que ainda permanece é se o tipo de associação também é um qualificador “make or break” sob a decisão de receita. A decisão de receita 70-604 identificou especificamente a associação de sujeitos como uma”corporação de gerenciamento de condomínios”. A partir da redação da decisão, presume-se que a associação de sujeitos é uma associação “residencial”, principalmente porque as associações comerciais eram praticamente desconhecidas em 1970. Isso significa que uma associação de proprietários de imóveis residenciais não se qualificará, uma vez que não é uma corporação de gerenciamento de condomínios? Isso significa que uma associação de condomínio comercial se qualificará, embora, como não é residencial por natureza, ainda seja uma “corporação de gerenciamento de condomínio? Eu diria que ambos devem se qualificar. No entanto, precisaremos aguardar orientações adicionais para descobrir a resposta oficial.

a análise acima tenta demonstrar que, como tantas outras áreas da tributação da Associação Comunitária, o que parece ser uma questão simples, a apresentação de uma decisão de receita 70-604 eleição, é na verdade uma consideração muito complexa. Infelizmente, associações e preparadores fiscais precisam tomar decisões e responder a perguntas com base nas melhores informações e suporte disponíveis para nós no momento. Quando uma auditoria do IRS ocorrer anos depois, seremos adivinhados pelo agente do IRS. Além disso, a pessoa que faz a segunda adivinhação, o agente do IRS, certamente terá o benefício de retrospectiva, e pode ter o benefício de decisões subsequentes do IRS e/ou processos judiciais fiscais que esclarecem essas questões. A tributação da Associação Comunitária é uma área emergente e em evolução e ainda há muitas questões que devem ser respondidas pela emissão de novas decisões pelo IRS ou decisões judiciais fiscais.Eu recomendo que uma associação esteja fazendo e documentando uma eleição formal de 70-604. O formulário de eleição localizado neste site é um meio de realizar isso. Como discutido acima, no entanto, a forma eleitoral não pode de forma alguma ser considerada infalível. Somente a passagem do tempo e o desenvolvimento desta área do Direito Tributário indicarão se esta é ou não uma eleição adequada. No entanto, é certamente melhor que uma associação tenha feito esta eleição e documentado na Ata da associação, do que não ter nenhuma documentação.