William Alatriste
documentos usados durante as deliberações da Câmara Municipal sobre MIH no início deste ano.
à medida que os residentes procuram determinar quanto habitações acessíveis serão criadas em cada bairro de rezoneamento, eles estão rapidamente se familiarizando com a nova Política de habitação Inclusiva obrigatória da cidade, comumente referida como MIH.Em 1983, os planejadores urbanos Ronald Shiffman e Paul Davidoff argumentaram que a cidade deveria exigir que os desenvolvedores reservassem uma porcentagem de apartamentos para famílias de baixa renda como forma de garantir que os residentes de baixa renda fossem “incluídos” em novas moradias em áreas mais ricas. Enquanto a cidade havia negociado densidade adicional por garantias de habitação a preços acessíveis antes dessa década, seguindo seu artigo, as administrações Koch e Bloomberg criaram amplos programas de habitação inclusiva, concedendo densidade de bônus aos desenvolvedores que concordaram em fazer uma parte das unidades com restrição de aluguel.*
o prefeito de Blasio, com a aprovação da Câmara Municipal em março passado, tornou a Política obrigatória, exigindo que os desenvolvedores que se beneficiam de um upzoning tornem uma porcentagem de unidades permanentemente acessíveis às famílias em níveis de renda especificados. Espera-se que a Política produza pelo menos 12.000 das 80.000 unidades abaixo do mercado que o governo procura construir ao longo de dez anos. Enquanto alguns elogiaram a nova política para garantir que novos projetos habitacionais incluam uma linha de base de acessibilidade, outros disseram que a porcentagem e o nível de renda das unidades acessíveis não criarão unidades suficientes para as famílias de baixa renda.
muitos também se opõem à estratégia da administração de aumentar o número de bairros de baixa renda para criar moradias com restrição de aluguel por meio do MIH, argumentando que isso introduz uma grande porcentagem de unidades de taxa de mercado nesses bairros e piora a gentrificação. No entanto, a administração é rápida em apontar que a política também pode servir para criar moradias populares não apenas em bairros de rezoneamento, mas sempre que um desenvolvedor privado em qualquer parte da cidade solicitar um upzoning.
para uma ferramenta tão importante, é complicado entender.Os limites da cidade dividiram alguns dos detalhes corajosos de como a Política funciona, bem como o que foi dito até agora sobre o tipo de projetos que a Política produzirá.
quando os desenvolvedores devem cumprir as regras do MIH?
MIH aplica-se em duas situações. Primeiro, digamos que um desenvolvedor queira construir um edifício residencial maior, expandir um edifício residencial existente ou converter um edifício não residencial em apartamentos, mas não é permitido sob o zoneamento atual. Eles podem solicitar um rezoneamento, mas se o projeto incluir a criação de mais de 10 unidades, ou a criação de mais de 12.500 pés quadrados de área útil, o desenvolvedor deve seguir as regras do MIH, garantindo que uma porcentagem de unidades esteja abaixo do mercado. A política se aplica a desenvolvedores de condomínios e apartamentos.
o MIH também pode ser acionado por um rezoneamento de bairro iniciado por uma Agência Municipal como o Departamento de Planejamento Urbano. Se o rezoneamento permitir um aumento “significativo” na área residencial permitida para proprietários de imóveis, quaisquer incorporadores que construam nessa área no futuro devem cumprir os requisitos do MIH. O Departamento de Planejamento Urbano decide o que é” significativo ” caso a caso e diz que busca equilibrar seu objetivo de criar áreas MIH com seu desejo de criar um ambiente favorável para o desenvolvimento habitacional.
é importante notar que o MIH não se aplica sempre que um edifício residencial fica maior. Às vezes, um edifício é menor do que o zoneamento permite, e o proprietário já está autorizado a construir maiores; outras vezes, um proprietário pode comprar o ar “direitos” de um prédio vizinho, que também permite-lhes construir um edifício maior, sem um zoneamento mudança. Somente quando há uma mudança de zoneamento, resultando em um aumento na área de piso permitida, o MIH se aplica—como foi explicado na discussão de um projeto controverso neste verão.
esse projeto envolveu uma empresa de desenvolvimento, a Acuity Capital Partners, que solicitou uma licença especial para renunciar aos regulamentos de referência que a impediram de aproveitar a área total permitida sob o zoneamento existente. Embora o Presidente do Borough, Gale Brewer, tenha dito que a acuidade deve obedecer às regras do MIH em troca do recebimento da licença, a Comissão de Planejamento Urbano decidiu que o MIH não se aplicava porque o desenvolvedor não estava pedindo uma mudança no zoneamento existente. A Câmara Municipal aprovou a autorização especial, sem exigir MIH, em outubro.
os desenvolvedores também podem se inscrever no Conselho de normas e apelos para reduções dos requisitos do MIH se puderem argumentar que “não há possibilidade razoável de que um desenvolvimento, ampliação ou conversão…traga um retorno razoável.”O Departamento de habitação, preservação e desenvolvimento (HPD) é obrigado a enviar um comentário ou testemunhar perante o conselho sobre se eles acham que o pedido dos desenvolvedores é razoável.
alguns defensores temiam que muitos desenvolvedores aproveitassem a brecha, mas até agora nenhum desenvolvedor solicitou uma renúncia aos requisitos, de acordo com uma pesquisa de limites da cidade do banco de dados BSA.
quanto habitação acessível e acessível para quem?
MIH gira em torno de quatro conjuntos potenciais de requisitos de acessibilidade.
ao aprovar um bairro rezoneando a Câmara Municipal e a Comissão de Planejamento Urbano decidem quais opções estarão sobre a mesa em um determinado bairro. Por costume, isso significa que o conselheiro local definirá os padrões MIH que se aplicam em um rezoning dentro de seu distrito.
se mais de uma opção for apresentada em um determinado bairro, no entanto, cabe ao Desenvolvedor decidir qual opção Usar ao construir dentro dessa área de rezoneamento.
e no outro cenário em que o MIH se aplica—o rezoneamento de uma única Propriedade-O candidato, seja um desenvolvedor ou uma Agência Municipal, escolhe a opção que usará.
Opção # 1 exige que 25 por cento das unidades são acessíveis para as famílias que fazem uma média de 60 por cento AMI, ou us $48.960 para uma família de três. Uma unidade é considerada acessível quando o aluguel e os serviços públicos não custam mais do que 30% da renda mensal de uma família (ou, no caso de condomínios, quando as taxas e pagamentos mensais totais não custam mais do que 35% da renda mensal de uma família). Por exemplo, uma família que ganha US $46.960 pagaria cerca de US $1.200 por mês, mais serviços públicos, por um apartamento de dois quartos.
porque a Política exige que as unidades restritas ao aluguel sirvam às famílias que fazem uma média de 60 por cento de AMI, isso significa que pode haver unidades acessíveis para as famílias que fazem mais, e que fazem menos, do que esse nível de renda. A opção 1 realmente requer um mix: pelo menos 10% das unidades totais devem ser reservadas para famílias que pedem uma média de 40% da renda média da área (AMI) ou us $32.640 para uma família de três. Também pode haver unidades com restrição de aluguel acessíveis para famílias que ganham entre US $48.960 e US $106.080.A Opção #2 permite que os desenvolvedores reservem 30% das unidades para famílias, fazendo uma média de 80% de AMI, ou us $65.250 para uma família de três pessoas. Tal edifício pode ter uma mistura de níveis de renda, e nenhuma unidade com restrição de aluguel pode ser direcionada para famílias que ganham mais de US $106.080. Para ambas as opções # 1 e opções # 2, os desenvolvedores podem usar financiamento público para financiar os projetos.
A Opção #3, conhecida como opção de acessibilidade profunda, exige que 20% das unidades com restrição de aluguel sejam acessíveis para famílias que ganham 40% de AMI, ou us $32.640 para uma família de três pessoas. Esta opção foi criada pela Câmara Municipal para fornecer unidades para famílias com rendimentos mais baixos, e os desenvolvedores não podem usar o financiamento público, a menos que estejam fornecendo unidades adicionais acessíveis.
a opção #4, que não pode ser aplicada no núcleo de Manhattan (distritos comunitários 1-8), exige que 30% das unidades com restrição de aluguel sejam acessíveis para famílias que ganham 115% de AMI ou us $93.840 para uma família de três pessoas, com porcentagens necessárias em várias faixas de renda diferentes. Os desenvolvedores que usam a opção força de trabalho não podem usar financiamento público.
é notável que as opções #3 e #4 não podem ser selecionadas por si mesmas-elas devem ser selecionadas ao lado de uma ou ambas as duas primeiras opções, respectivamente ou ambas de uma só vez. Porque um desenvolvedor é capaz de escolher entre as várias opções seleccionadas para uso, o que significa que é impossível exigir que o desenvolvedor escolha a Profunda Acessibilidade Opção, e se um desenvolvedor promete usar essa opção para garantir o Conselho da Cidade de aprovação, não há nenhum mecanismo legal para responsabilizá-los para essa escolha.
em entrevistas anteriores com os limites da cidade, no entanto, Departamento de Planejamento Urbano, os representantes argumentaram que a opção de acessibilidade profunda, que requer menos unidades com restrição de aluguel em geral, pode não ser menos atraente para os desenvolvedores do que a opção 1.
além disso, se um desenvolvedor leva vantagem de um pequeno upzoning que resulta na criação de entre 10 e 25 novas unidades, o desenvolvedor é permitido pagar em uma de habitação a preços acessíveis fundo, em vez de criar alugar restrito de unidades. Este fundo, administrado pelo Departamento de habitação, preservação e desenvolvimento, deve ser usado para o “desenvolvimento, aquisição, reabilitação ou preservação de moradias populares” no distrito comunitário em que o projeto é construído. Se os fundos não forem usados em 10 anos, os fundos podem ser usados em qualquer distrito comunitário do mesmo bairro.
os desenvolvedores têm permissão para construir “casas pobres” ao lado de arranha-céus de luxo?MIH foi trabalhada no meio de um alvoroço sobre “portas pobres”—o fornecimento de entradas separadas para inquilinos de alta e baixa renda em prédios de apartamentos de luxo. A administração de De Blasio e a Câmara Municipal tentaram criar MIH para garantir que projetos futuros não estigmatizassem os residentes de baixa renda.Se a taxa de mercado e as unidades abaixo do mercado estiverem dentro de um edifício, o MIH exige que todas as unidades compartilhem uma entrada comum, com unidades com restrição de aluguel distribuídas em 65% dos andares do edifício. A HPD também alterou suas diretrizes de design para exigir que todos os inquilinos, independentemente do nível de renda, tenham acesso às mesmas comodidades de construção, como lavanderia.
os desenvolvedores podem criar um prédio separado de baixa renda ao lado do prédio de taxa de mercado, mas devem projetar o prédio de uma forma que não ” estigmatize os ocupantes de unidades habitacionais acessíveis.”
no passado, os desenvolvedores mostraram interesse em cumprir seus requisitos de baixa renda, criando um prédio de baixa renda fora do local onde o local pode não ser tão favorável e o preço da terra é mais barato. O MIH permite que os desenvolvedores construam fora do local no mesmo distrito comunitário ou a meia milha do projeto, mas desincentiva essa prática exigindo um extra de 5% das unidades com restrição de aluguel.
onde o MIH foi aplicado até agora? Até agora, a Câmara Municipal aprovou um rezoneamento MIH em todo o bairro. Em abril, partes do leste de Nova York e Ocean Hill foram rezoneadas com requisitos MIH para promover maiores densidades. Todos os futuros desenvolvedores nesta área serão obrigados a cumprir a opção 1 ou a opção de acessibilidade profunda. A cidade está considerando mapear MIH em nove outros bairros da cidade nos cinco bairros-e os residentes podem ler sobre as negociações em andamento nesses bairros na zona de limites da cidade em.
a maioria dos aplicativos privados que resultaram em designações MIH vieram de desenvolvedores de moradias populares. La Central e MLK Plaza no sul do Bronx, e um rubor no Queens, são todos 100 por cento projetos restritos a aluguel que fornecerão algumas moradias permanentes a preços acessíveis sob MIH, bem como unidades acessíveis adicionais com tempo limitado usando uma mistura de subsídios.
Em Rockaways, a cidade garantiu que um upzoning concedido a uma empresa do hotel incluída uma MIH designação, no caso, o hotel decidiu vender a propriedade para um apartamento desenvolvedor no futuro.
um projeto chamado Sherman Plaza, em Inwood, teria sido o primeiro projeto MIH a incluir uma mistura de unidades de taxa de mercado e acessíveis, mas foi derrubado pela Câmara Municipal em agosto. De acordo com o Departamento de planejamento urbano, há mais três projetos MIH muito próximos da aprovação, incluindo um prédio de apartamentos de luxo no centro do Brooklyn, na 141 Willoughby Street, e dois edifícios 100% restritos ao aluguel no Bronx.
existem também outros oito projetos que estão atualmente em revisão pública. Estes incluem dois edifícios de taxa de mercado com unidades acessíveis no West Village e Bedford-Stuyvesant, um prédio de apartamentos Red Hook de apenas 10 unidades que concordou em pagar no affordable housing fund, e cinco 100 empreendimentos habitacionais acessíveis em upper Manhattan, Brooklyn e Bronx.Embora os projetos de habitação a preços acessíveis, muitos nos bairros de Outer borough, compõem a maior parte das aplicações MIH até agora, a administração de De Blasio está esperançosa de que a política em breve terá o efeito pretendido de gerar uma abundância de unidades restritas a aluguel em áreas mais ricas. Seu sucesso pode depender do destino do crédito fiscal 421a que o governador Cuomo está trabalhando para reviver.
* correção: este parágrafo indicou inicialmente que Shiffman e Davidoff foram pioneiros na ideia de exigir habitação direcionada à renda para desenvolvedores que desejam aproveitar todos os benefícios de um upzoning. Um leitor apontou que, de fato, a ideia havia entrado na política da cidade na década de 1970. Mas os planejadores que nomeamos foram fundamentais para tornar o conceito parte do primeiro e amplo esforço de construção e preservação de moradias acessíveis da cidade, o plano de dez anos lançado pelo prefeito Koch.
