ce să ia în considerare înainte de a investi în Miami

securitate juridică și profitabilitate. Aceste două motive îi împing pe Argentinieni să afle opțiunile de investiții din cărămidă în afara țării, mai exact în Statele Unite. Alegerea destinației ia în considerare căutarea unei afaceri profitabile, dar și posibilitatea de a avea o destinație de vacanță. De aceea, poate Miami este printre opțiunile preferate. Realitatea este că, după rezultatul pașilor, devalorizarea a atacat rentabilitatea obținută prin închirierea unei proprietăți în Argentina. A scăzut de la 2,5% la 2% anual afectat de creșterea dolarului și de ce contractele de închiriere sunt închise în pesos. La profitul mai mic se adaugă teama unor investitori cu privire la posibilele schimbări în proprietatea privată înainte de o posibilă schimbare a Guvernului .

Alejandra Covello, directorul companiei imobiliare omonime recunoaște că primește din ce în ce mai multe întrebări de la apartamentele din Miami. El spune că puteți cumpăra o proprietate cu un venit rezonabil, cu o investiție începând de la 150.000 USD, în timp ce pentru a accesa apartamentele care se află pe prima linie a mării, trebuie să vă gândiți la mai mult de 400.000 USD. „Aceste proprietăți sunt cele mai apreciate de argentinieni care, dacă nu văd plaja, nu cumpără decât dacă o fac pentru a revinde”, analizează el. Jorge Kupferman, broker al Miami Life Realty, explică faptul că în Miami există particularitatea că investiția este invers proporțională cu profitabilitatea. De exemplu, cele mai bine localizate și cele mai scumpe proprietăți lasă un randament care variază între 2 și 3 la sută, în timp ce în cele mai ieftine se ridică la 6 la sută, detaliază el.

în același sens, Pablo Hoberman, CEO al Urbis Real Estate, spune că astăzi nu este o afacere să dobândești proprietăți De mare valoare dacă ceea ce vrei este să obții venituri sau apreciere. „Segmentul super lux încetinește cu ajustări ale prețurilor descendente”, spune el. Ceea ce se mișcă este piața imobiliară destinată comunității locale: unități de până la 200.000 USD. „Chiriile sunt realizate în ordinea între 5 și 6% net anual cu spațiu pentru aprecierea valorii proprietății”, adaugă el. Pentru cei care nu se gândesc să folosească proprietatea în scopuri turistice, Sofia Gancedo, cofondatoare a Bricksave-o companie care vă permite să achiziționați o proprietate în rate prin crownfunding -, sfătuiește să angajeze companii care au oferte bune cu firme de servicii precum acte, plăți de asigurare și care tind, de asemenea, să aibă grijă de gestionarea locală a proprietății. În cazul dvs., de exemplu, vă permite să intrați pe piața Miami pentru o investiție minimă de 1000 USD, sumă cu care achiziționați un procent dintr-o unitate.

dar, atunci când faci afaceri, „trebuie să ia în considerare consecințele fiscale în Argentina și în străinătate”, spune Demi pachetul de la Deca, reprezentant al Dezer Platinum Realty în Argentina. El adaugă că înființarea unui SRL (societate cu răspundere limitată) pentru a cumpăra proprietăți imobiliare în Statele Unite este ușoară și ieftină, iar lucrul bun este că toate cheltuielile asociate achiziției sunt reduse. În ceea ce privește cheltuielile, clientul nu plătește comisioane, ci cel care vinde și cheltuielile pentru faptă sunt cuprinse între 3 și 5 %. Apoi, o dată pe an, trebuie să prezentați declarațiile companiei pentru care se pot plăti profituri (acolo impozitul este o scară care reprezintă în medie 20%, dar poate ajunge la 50.

în Argentina, între timp, diferența dintre ceea ce este plătit în SUA este paid.In SUA și 35 la sută din profiturile sau un credit fiscal poate rămâne în favoarea. Kupferman clarifică faptul că, în general, companiile nu au profituri decât atunci când are loc vânzarea proprietății. Și în ceea ce privește randamentele, Pack spune că oportunitățile pot fi găsite în Miami în proprietăți care asigură Chirii cuprinse între 7 și 8 la sută pe an, de exemplu, în West Palm Beach, un oraș din Florida de Sud. Acesta este randamentul

pe care l-a primit un client care a cumpărat două apartamente de 62.000 de dolari pentru care primește aproximativ 4960 de dolari pentru fiecare pe an. Aceasta include taxele de administrare-care sunt mai scumpe în proprietăți ieftine și se ridică la 10% din suma brută de închiriere-și o taxă anuală similară cu ABL pentru 2% din evaluarea proprietății (care este mai mică decât prețul plătit).

o problemă importantă pentru investitor este structurile juridice. Adică, cum să structurați investiția într-un mod care să o optimizeze și să nu plătească impozite pentru lucruri care nu corespund.

Kupferman menționează patru aspecte fiscale de luat în considerare: reținerea străinilor și impozitele pe moștenire, dividende și profituri. Pe baza acestor factori, trebuie să determinați cea mai bună structură juridică și să nu fiți bine sfătuiți pe această temă este una dintre principalele greșeli atunci când cumpărați proprietăți în Miami.

există structuri juridice precum corporații și LLC (o societate cu răspundere limitată) care protejează investitorul atunci când plătește impozite. Comoditatea fiecăruia depinde de tipul de afacere. Este întotdeauna esențial să consultați un contabil local atunci când faceți o investiție în imobiliare, deoarece, la rândul său, dacă casa este destinată închirierii, este necesar să declarați impozite anual sub formă de impozit pe venit în SUA

printre cele mai căutate destinații

Florida este cea mai căutată destinație de către cumpărătorii și investitorii străini din sector. Una dintre principalele atracții este că regiunea sa de Sud este clasată printre locurile din SUA care oferă un echilibru mai mare între viața profesională și cea privată pentru angajați.

în ceea ce privește investițiile realizate în Miami, primele cinci țări care conduc achizițiile în sectorul imobiliar sunt: Brazilia (12%), Columbia (11%), Venezuela (11%), Argentina (8%) și Canada (8%). Cu toate acestea, Miami nu este singura destinație consultată și dorită de investitorii străini. Fort Lauderdale și West Palm Beach s-au clasat, de asemenea, pe primul loc în clasamentul celor mai căutate destinații din SUA de către investitorii din alte țări, conform datelor actualizate în ianuarie 2019.

o altă zonă care câștigă importanță este Wynwood. „Este o zonă care este între 50 și 200% mai economică decât alte zone din Miami”, spune Gaston Miculitzki, partener al firmei BM2 ,care operează în zonă și evidențiază locația strategică a acestui nod: aproape de centrul orașului și Miami Beach,

conversia districtului se realizează parțial folosind aceleași criterii pentru planificarea urbană și vizionar cu faptul că în trecut au fost renovate zone ca cartierul Soho din Manhattan. Au fost achiziționate depozite și magazii abandonate pentru a le transforma în galerii de artă, transformând Wynwood într-un loc de plimbare, băuturi și descoperire pentru localnici și turiști, care se consolidează treptat ca un cartier complet la care se adaugă investiții în imobiliare, reședințe și birouri. Federico Gagliardo, fondatorul dezvoltatorului Vitrium Capital este unul dintre argentinienii care au aterizat în zonă. Va construi Duos, un proiect de investiții de 16 milioane de dolari SUA: un hotel de apartamente care va avea opt etaje, 51 de camere și un local de 300 de metri pătrați. „Unitățile sunt vândute de la 275.000 USD”, cuantifică antreprenorul care estimează că, odată terminate, chiria va varia între 6 și 7 la sută anual. „Interesant este că, de la efectuarea primului depozit, investitorul primește un venit fix de 5 la sută anual din valoarea acestuia”, adaugă el. Gagliardo evidențiază potențialul zonei. De fapt, există câțiva metri de vânzare. Fondurile de investiții care construiesc în acea zonă aleg să păstreze imobilul. „Este o zonă care se va schimba foarte mult în următorii trei ani”, spune el și estimează că, în cazul spațiilor proiectului său, chiria va avea o medie de 650 USD/m2 pe an. Miculitzki a început să lucreze în zonă cu depozite. Acum construiți dezvoltări locale și rezidențiale și condominii, utilizare mixtă. „Există o bună oportunitate de a aduce concepte care au succes în Argentina și de a le reproduce în Wynwood. Sunt concepte comerciale, magazine de îmbrăcăminte, coworking și restaurante”, adaugă antreprenorul care asigură randamente cuprinse între 3 și 10% pe an. În prezent, comercializați o clădire de locuințe numită Bradley, dezvoltatorul Block Capital Group, care va adăuga la 3500 de metri de spații comerciale și 175 de unități rezidențiale de închiriat, în ultima lună am încheiat Wynwood 25, mai mult de 220 de unități de locuit care sunt deja ocupate în întregime și în segmentul birouri Wework are un complex de 3600 de metri deasupra primei parcări publice din zonă.

informațiile sunt esențiale

dincolo de a fi atractive, deoarece reprezintă o investiție pe o piață cu securitate juridică și în valută forte, este esențial să cunoaștem statutul. De exemplu, atunci când un chiriaș părăsește o proprietate, proprietarul are 30 de zile în temeiul statutului Florida să-i trimită o scrisoare spunându-i cât de mult va fi reținut din depozitul de securitate și de ce. Dacă acest lucru nu se face, cu o singură plângere, scrisoare sau poștă de la chiriaș, proprietarul este obligat să o returneze, pentru simplul fapt că nu a respectat această cerință. Această persoană este, de asemenea, cea care cunoaște perfect reglementările de coproprietate a apartamentelor: foarte puține permit închirierea temporară, iar unele interzic închirierea unității în primul an de achiziție.

cumpărați cu credit

„este important să știți că investitorul argentina poate face o precalificată pentru a obține un credit ipotecar și să poată aplica până la 70 la sută din valoarea unității”, spune Hernan Comisarenco, manager de operațiuni al LDG, Argentina, care lucrează cu trei proiecte care vizează segmente diferite: în Palm Villas, valorile proprietăților încep de la 1,7 milioane USD, în Bho-unul la 850.000 USD-în ultima, în aventura viallge, în us$450,000.

mulți investitori nu știu că, chiar și fără viză de ședere în Statele Unite, pot finanța achiziționarea uneia sau mai multor proprietăți. Băncile din SUA necesită un procent semnificativ de plată în jos. Procentul poate varia de la bancă la bancă. Deoarece de multe ori plata împrumutului este plătită cu chiria proprietății în sine, poate fi mai mult de afaceri pentru un investitor să cumpere două proprietăți cu un credit ipotecar, decât un numerar. „Creditele pentru străini sunt destul de simplu pentru a obține, cu cerințe minime. Acestea sunt date la 30 de ani cu o rată aproximativă de 5 la sută pe an și împrumută până la 65 la sută din valoarea proprietății, cu condiția ca acestea să fie unități de 250.000 USD și mai sus”, spune Kupferman. Entitatea de finanțare necesită o cerere de credit ipotecar cu detaliile solicitantului, referința bancară și scrisorile de venit, contractul de cumpărare și extrasul bancar. Clientul trebuie să aibă sau să deschidă un cont într-o bancă din Statele Unite, deoarece taxa este dedusă lunar de acolo. În cazul în care cineva dorește să cumpere o proprietate pentru o valoare mai mică, există împrumuturi private care se obțin cu o copie a vizei și pașaportului și împrumută până la 50 la sută din valoarea proprietății, plătind doar dobânzi pentru primii doi ani, iar principalul este returnat după încheierea acestei perioade. Rata este de aproximativ 10%. Această posibilitate este utilă în principal pentru unitățile de puțuri, unde 20% trebuie plătite la momentul contractului, 30% în diferite forme de plată care trebuie convenite în timpul construcției și restul de 50% la livrarea unității. „Acel 50 la sută poate fi plătit în numerar sau contractat un credit ipotecar așa cum am menționat mai devreme, la 30 de ani, ceea ce vă permite să plătiți împrumutul cu chiria unității”, spune Kuperfman.

există, de asemenea, o ofertă de credit de 70 la sută în cazul finanțării achiziționării unei locuințe sau 65 la sută dacă este un condominiu. Interesant este că se acordă fără verificarea rezervărilor sau a veniturilor. Acestea sunt cazuri în care, cu o plată de 75.000 USD, puteți investi în acest program la 30 de ani, care are o rată fixă timp de trei ani de 7,25%. În ceea ce privește cerințele băncilor, solicită două referințe bancare și un card de credit, pașaport și viză, fondurile taxei inițiale și costurile de închidere și scrisorile Contabilului. Procesul este foarte simplu. Aceste tranzacții sunt închise în mai puțin de 30 de zile. Nu este necesară plata.

pentru cei cu mai mult capital, o altă opțiune poate fi aleasă la o rată de 5,5%. În acest caz, banca solicită o rezervă de șase luni din valoarea taxei, care este depusă într-un cont bancar din Statele Unite. Acest împrumut impune, de asemenea, reclamantului să demonstreze că deține, în contul său din Argentina, fonduri echivalente cu trei luni din venitul său. Nu este necesar să scoateți aceste fonduri din țară, ci să arătați detaliile bancare cu aceste fonduri.

cum se obține viza EB-5

agenții imobiliari și martilleros susțin că în ultimele luni a existat o creștere a anchetelor din partea argentinienilor care doresc să solicite viza de investitor EB-5, pentru care se poate obține reședința permanentă în Statele Unite. Pentru a-l accesa, o persoană trebuie să investească într-un proiect imobiliar printr-un grup de investiții calificat drept”centru Regional”. Acestea sunt evoluții aprobate de stat care urmăresc să promoveze creșterea economică a unei zone, să îmbunătățească productivitatea și să creeze locuri de muncă. În aceste cazuri, centrul regional face toată munca și ia investitorul ca creditor de dezvoltare sau ca partener al companiei de construcții. Cerința pentru acest tip de viză este investiția de 500.000 USD plus 50.000 USD din costurile administrative ale sponsorului. Inițial, o reședință permanentă condiționată se obține timp de doi ani. Odată ce această perioadă a trecut, și finalizarea proiectului imobiliar este dovedit, trebuie să se aplice pentru a obține cartea verde permanentă. Aprobarea de către Serviciul de Imigrare al SUA durează între un an și jumătate până la doi ani după ce investiția a fost făcută și cererea oficială a fost făcută. Cererea se extinde la toate rudele directe ale investitorului, cum ar fi soția și copiii minori necăsătoriți. Un fapt fundamental, construcția trebuie realizată în întregime, dar investiția nu este asigurată și este total expusă riscului. Dacă proiectul nu este finalizat, rezidența nu poate fi făcută permanentă, iar imigrantul trebuie să părăsească Statele Unite. Viza EB – 5 poate fi obținută și printr-un proiect de investiții intern. În acest caz, un milion de dolari trebuie să fie plătite și zece locuri de muncă directe generate. „Investițiile care permit obținerea acestei vize EB-5 sunt foarte solicitate, deoarece costul intrării va crește”, concluzionează Virgilio Raiden, broker și consultant al Grupului 4S Din Miami, care organizează al doilea tur de studiu/misiune comercială la Miami în perioada 18-22 noiembrie.

mai multe informații