Cum de a structura un Joint-Venture real estate Deal

Cum de a structura un joint-Venture real estate Deal

Joint-Venture

primul nostru joint-venture real estate deal a fost prima proprietate Dave și am cumpărat împreună în 2001. Ne întâlneam la acea vreme și ne-am adunat resursele pentru a face primele două oferte. Am avut un credit excelent, economii de 16.000 de dolari și datorii zero. Dave nu avea economii, dar avea bani în RRSP, pe care i-a încasat pentru a investi în proprietățile noastre. Amândoi am avut locuri de muncă bune la acel moment, deși am fost lăsând mea de a face MBA mea.

ne-am mutat într-una dintre proprietăți, astfel încât să putem pune mai puțini bani și să ne calificăm în continuare pentru o finanțare bună.

după aceea, am rămas fără bani și acum eram student în Toronto, așa că a trebuit să găsim alte modalități de a face oferte care nu necesitau numerar sau finanțare bancară.

în ciuda provocării în numerar, am reușit să adăugăm încă patru proprietăți în portofoliul nostru în 2002 și 2003. Două dintre aceste proprietăți au fost primul nostru extern de la noi și am făcut un joint-venture cu un prieten. Dave a făcut, de asemenea, niște bani dintr – o afacere de atribuire-găsind o afacere mare și atribuindu-i altcuiva contra cost (numită și vânzare cu ridicata).

de atunci ne-am bazat în mare măsură pe banii altor oameni pentru a ne finanța afacerile.

în perioada 2010 – 2012, când ne creșteam agresiv portofoliul și aveam o medie de o casă nouă aproape în fiecare lună, majoritatea achizițiilor noastre erau societăți mixte.

majoritatea acestor tranzacții au fost structurate astfel încât noi să fim partenerii de conducere (găsirea tranzacțiilor, negocierea acestora, angajarea echipelor și supravegherea renovărilor și supravegherea managementului), iar partenerii noștri de bani au venit la masă cu capacitatea de finanțare și capitalul inițial de investiții necesar (de exemplu, plata în avans, costurile de închidere, fondul de rezervă pe 2 luni).

a fost o modalitate fabuloasă de a ne crește portofoliul rapid și de a reduce o parte din costurile viitoare, deoarece partenerii noștri vor împărți orice costuri viitoare (și profituri) cu noi 50% / 50%, dar partenerii pot, de asemenea, să limiteze și să aducă întotdeauna stres suplimentar atunci când există probleme (mai multe despre asta într-un minut).

opțiuni pentru structurarea Joint Venture oferte imobiliare

nu există o modalitate corectă de a structura un JV. De – a lungul timpului, veți descoperi modul în care este cel mai corect pentru dvs. și partenerii dvs., având în vedere ceea ce aduce fiecare parte la masă (vezi și-lista de verificare a investitorilor imobiliari pentru lucrul cu JVs).

ne uităm la partenerii noștri pentru a pune în 100% din capitalul inițial de investiții (de obicei, plata în jos, costurile de închidere, 2 luni de un fond de rezervă și renovări minore) în schimbul 50% proprietate în proprietate. Când Vindem proprietatea, investiția lor inițială este rambursată mai întâi, apoi orice capital pe care l-am investit și apoi împărțim veniturile 50% / 50% conform dreptului de proprietate.

atâta timp cât putem sugera în mod rezonabil că partenerul nostru va obține o rentabilitate de 10-15% pe an a capitalului lor și nu trebuie să depună niciun efort, credem că este un schimb corect pentru ei și pentru noi. Acestea sunt măsurătorile noastre, apropo, nu trebuie să fie ale tale.

este vorba despre întoarcerea și cantitatea limitată de implicare pe care o au în afacere – nu partea din afacere pe care o dețin. Acești oameni sunt ocupați – de obicei afaceri de succes sau cariere, familii și hobby-uri pe care doresc să se concentreze. Ei doresc să fie în domeniul imobiliar, dar ei nu au timp sau înclinația de a deveni experți. Aici intervenim noi. Am petrecut mii și mii de ore devenind experți. În timp ce putem pune doar 40 de ore în obținerea unei înțelegeri pentru partenerul nostru, asta nu ține cont de cei 100.000 de dolari în educație și 10.000 de ore pe care le-am pus în a învăța ce să facem pentru a minimiza riscurile și a maximiza randamentele.

amintiți – vă tot ce aduceți la masă în propria afacere-fie că este prima dvs. afacere, fie a cincisprezecea. Dacă nu simțiți că aduceți suficient la masă, atunci trebuie să vă bazați pe ceea ce aveți – luați mai multe cursuri, îmbunătățiți calitatea echipei dvs., cunoașteți mai mult zona dvs. vizitând mai multe proprietăți și plimbându-vă. Unul dintre cele mai importante lucruri pe care le puteți face este să deveniți un expert în domeniu.

preferăm structura tradițională de 50% / 50%, dar aceasta este departe de a fi singura opțiune. Puteți crea orice structură pe care o considerați corectă, având în vedere ceea ce aduceți la masă. De exemplu, dacă sunteți nou în joc și nu aduceți o mulțime de experiență, poate că o structură de 30% / 70% este corectă, obținând 30%. Acest lucru este, desigur, în cazul în care investitorul dumneavoastră este de a pune în toate de capital și de calificare pentru finanțare. Dacă amândoi împărțiți contribuția de capital și vă calificați pentru finanțare, atunci o afacere de 50% / 50% este mai corectă (din nou dacă experiența dvs. este limitată).

există opțiuni interminabile pentru modul în care puteți structura o afacere imobiliară în comun, dar iată câteva altele pe care le-am făcut:

• 30% / 30% / 40% – dacă există doi parteneri de numerar și un partener de conducere sau poate o persoană va fi un comerciant care își oferă abilitățile de a renova în schimbul unei părți din proprietate (în esență, ei pun în capital de transpirație în timp ce altcineva o finanțează și altcineva este partenerul de conducere). Este întotdeauna esențial să stabiliți roluri și responsabilități în acordul dvs., dar este și mai important într-un aranjament ca acesta.
• 60% / 40% – am făcut asta în două moduri. Odată, când am avut de a pune în niște bani și de a face toate lucrările – am luat 60% din afacere. Doi, când am simțit că cineva aduce mai mult la masă decât aranjamentele noastre obișnuite, le-am oferi mai multă echitate. Poate că finanțează o renovare mare și lasă banii acolo și trebuie să le creștem capitalul propriu pentru a ne asigura că obțin o rentabilitate excelentă sau poate oferă o anumită abilitate în plus față de numerar sau dacă am fi noi, ar putea fi modul în care încheiem afacerea dacă nu punem bani în afacere.
• 75% / 25% – Am făcut acest lucru atunci când am pus plata în jos, dar nu a putut de calitate pentru finanțare. Am dat cuiva 25% în schimbul numelui lor pe titlu și Finanțe-capacitatea. Nu ar fi prima noastră alegere într-un aranjament, dar am fost într-un vârf și am ridicat deja condițiile. Trebuia să încheiem afacerea și asta a dus la bun sfârșit.
• 50% / 50% – cineva deține deja proprietatea și nu poate vinde. Ei nu doresc să angajeze un manager de proprietate pentru orice motiv. Puteți interveni și vă puteți oferi să supravegheați totul în schimbul unei proprietăți de 50% în proprietate. Contribuția lor inițială de capital poate fi pur și simplu capitalurile proprii pe care le au în proprietate la acea dată (obțineți o evaluare a proprietății pentru a determina această valoare în raport cu ipoteca datorată). Am făcut asta când cineva pe care l-am întâlnit la o întâlnire a clubului a vrut să-și transforme proprietatea într-o chirie pe care să o dețină pentru a o vinde, dar nu știa cum. Ei au vrut, de asemenea, să plece de călătorie și nu a vrut nici o hassles.

Structura simplă Este cea mai bună

cea mai complicată structură pe care am făcut-o aproape complet ne-a mușcat în fund, deoarece unul dintre parteneri a divorțat (împărțirea 30, 30, 40).

am adus doi parteneri într-o singură afacere. Cu toții am adus bani la masă, dar în sume diferite. Un cuplu a pus mai puțin în timp ce mergeau la titlu și s-au calificat pentru finanțare. Între noi și partenerul nostru am acoperit restul de bani. Am împărțit afacerea cu ei 30% 30% și am obținut 40%.

câțiva ani mai târziu, cuplul a divorțat. Din fericire, au reușit să rezolve lucrurile pe cale amiabilă și au fost de acord să păstreze proprietatea. Dacă divorțul lor a mers pe calea urâtă a multora, proprietatea ar fi mers pe blocul de tocare și am fi fost puși în poziția incomodă de a-l vinde prematur pentru a-i scoate, sau de a fi nevoiți să le cumpere, să schimbe titlul și să ne găsim propria finanțare. Nu întotdeauna un lucru ușor în cele mai bune momente, dar am fi avut presiunea adăugată de a face corect, având în vedere și celălalt partener…

din fericire nu a ajuns la asta și noi toți deținem încă această proprietate împreună, dar a fost un memento bun că cel mai bine este să vă păstrați ofertele mai mici de la un partener la o proprietate. Fiecare partener aduce propriul set de complicatii asa ca de ce face mai greu pe tine decât aveți nevoie pentru a de amestecare și de potrivire?

cuvânt de avertizare: JV sunt limitarea și se adaugă stres – utilizați cu precauție

una dintre chiria noastră să dețină proprietăți nu a reușit. Cumpărătorii chiriaș a ales să nu cumpere proprietatea de la noi, ca pe opțiunea lor, și, mai degrabă decât de vânzare-l într-o piață mai lent, am ales să-l transforme într-un regulat cumpăra și deține proprietate de închiriere.

proprietatea abia curge în numerar ca o închiriere obișnuită, dar este o proprietate perfectă pentru a adăuga o suită legală. Ar putea fi unul dintre cele mai ușoare locuri pe care le-am abordat pentru a adăuga o suită legală din cauza locației instalațiilor sanitare, electrice și a sursei de încălzire. Am abordat partenerii noștri cu propunerea de a adăuga o suită. Am fost de gând să împartă costul de renovare cu ei, ca pe proprietatea noastră 50% / 50% cu ei pentru că am deținut deja de mai mulți ani. Am percepe o mică taxă de antreprenor general doar pentru a acoperi o parte din costurile noastre de supraveghere a lucrării, dar altfel am fost de acord să luăm o tonă de muncă și timp pentru a îmbunătăți performanța generală a proprietății. Această mișcare ar fi transformat o proprietate neutră care curge în numerar într-una care ne dă cel puțin 600 de dolari pe lună. În ciuda tuturor eforturilor necesare pentru a face acest lucru, a avut sens perfect pentru noi. Dacă am deține această proprietate pe cont propriu, asta am face.

partenerii noștri au spus nu. Nu pentru că nu le-a plăcut ideea, ci pentru că nu mai doreau să investească bani în afacere.

vor să aștepte până când piața este suficient de bună pentru a vinde și apoi vor să iasă. Noțiuni de bază-le acum pentru a face schimbarea noi înșine este mult mai complicat și Costa călărit decât merită pentru noi. Este frustrant, deoarece am prefera mult să fie o proprietate solidă cu un flux de numerar puternic, dar este una dintre limitările și problemele cu partenerii.

joint venture oferte imobiliare sunt o modalitate foarte bună de a crește portofoliul dumneavoastră atunci când sunteți scurt de resurse în numerar pentru plăți în jos, Lupta pentru a se califica pentru finanțare, sau doresc să lucreze cu alte persoane care aduc ceva la masa pe care nu aveți. Cu toate acestea, sunt relații de afaceri pe termen lung și trebuie luate în considerare cu atenție pentru a vă asigura că este potrivit și că structura pe care o Selectați are sens, având în vedere ceea ce aduceți cu toții la masă. Sper că acest lucru vă oferă câteva idei noi.

Alte articole despre asocierile în participație & folosind banii altor persoane:

>> cum se scrie un rezumat cuprinzător al tranzacției de investiții imobiliare (plan de afaceri pentru investitorii imobiliari)

>> 5 lucruri fiecare investitor imobiliar ar trebui să știe despre bani & Credit

>> cum să utilizați RRSP pentru a finanța dvs. oferte imobiliare

>> 5 Sfaturi pentru a crea credibilitate ca investitor imobiliar

>> când să vândă o investiție imobiliară