pe măsură ce se apropie pensionarea, perspectiva reducerii dimensiunii într-o casă nouă, accesibilă, eficientă din punct de vedere energetic, într-un parc de locuințe mobil prietenos, asemănător satului, are cu siguranță atracția sa.
din păcate, precaritatea construirii viitorului tău pe un teren pe care nu-l deții ar putea scoate covorul financiar de sub tine, la fel cum anii tăi de câștig s-au încheiat.
este de viață acasă mobil în valoare de risc? Chiar și susținătorii săi au rezervele lor.
motivul: mai puțin de 2% din parcurile de locuințe mobile sunt deținute de rezidenți, conform comunităților deținute de rezidenți SUA sau ROC SUA. Cu excepția cazului în care instalați o casă fabricată pe proprietatea dvs. privată, este posibil ca cineva — fie că este o mamă și proprietar de pop sau, din ce în ce mai mult, o corporație uriașă — să vă taxeze chiria pentru a vă parca casa pe terenul lor.
se așteaptă la depreciere
Bob Klosterman, fondatorul White Oaks Wealth Advisors cu sediul în Minneapolis și Longboat Key, Florida, subliniază că, deoarece casele mobile sunt considerate proprietate personală portabilă sau „chattel”, în majoritatea statelor, o nouă casă fabricată începe să se deprecieze din momentul vânzării — la fel ca o mașină nouă.
„casele Mobile nu sunt cunoscute pentru aprecierea lor. Dacă terenul sau lotul face parte din afacere și locația este atractivă, asta ajută”, spune el.
cu toate acestea, deprecierea așteptată nu este neapărat un întrerupător de tranzacții din perspectiva planificării financiare.
„costurile de transport pe o casă mobilă pot fi semnificativ mai mici decât pentru o casă unică(familială) sau multifamilială, ceea ce ar permite proprietarului să atragă mai puțin din portofoliul lor în mod continuu”, spune Klosterman. „Pe drum, care poate fi mult mai valoros decât valoarea de revânzare a casei.”
case Mobile nu într-adevăr mobil
de asemenea, de lucru împotriva proprietar este că întreg” mobil ” termen impropriu. Casele fabricate astăzi pot fi mai bine construite, mai eficiente din punct de vedere energetic și mult mai personalizabile decât casele construite cu stick, dar un lucru nu sunt mobile.
acest lucru creează un efect de domino care nu este de bun augur pentru potențialii reducători de locuințe mobile, potrivit lui Ishbel Dickens, director executiv al Asociației Naționale a proprietarilor de case fabricate sau NMHOA, o organizație de membru cu sediul în Seattle.
„eu numesc oamenii care trăiesc în comunități de origine fabricate prizonieri în propriile lor case”, spune ea. „Mulți dintre proprietarii noștri plătesc impozite pe casa lor la aceeași rată ca și cei cu o casă convențională. Ei nu pot muta casa; este prea scump pentru a muta. Majoritatea comunităților nu vor accepta o casă fabricată care este mai veche de câțiva ani, așa că nu există unde să o mutați. Și nimeni nu vrea să-l cumpere într-o comunitate în cazul în care chiriile continuă să meargă în sus și proprietarii de case nu au nici o modalitate de a aborda această problemă.”
capcana de zonare
deoarece multe comunități de case mobile au fost inițial construite în afara limitelor orașului, terenul de sub ele este adesea zonat comercial, mai degrabă decât rezidențial unifamilial.
„în cele din urmă, acel teren devine foarte valoros și astfel este vândut magazinelor Wal-Marts și big-box din lume”, spune Dickens. „Aceasta este o preocupare uriașă. Nu ai nici un control asupra a ceea ce se va întâmpla cu pământul.”
legile favorizează proprietarii în locul chiriașilor
pe măsură ce terenul de sub ei s-a apreciat, comunitățile de case mobile au fost din ce în ce mai achiziționate de corporații. Tim Sheahan, președintele NMHOA, spune că lipsa statutelor de fond proprietar-chiriaș pentru a reglementa relația fragilă dintre corporațiile fără chip și proprietarii de case mobile nervoase (14 state nu au niciun statut, potrivit lui Sheahan) a creat stimulente puternice pentru proprietari pentru a crește chiriile.
” nu numai că crește venitul lunar al proprietarului, ci crește valoarea comunității dacă doresc să o vândă. Și dacă ridică chiriile suficient de mari, pot evacua din punct de vedere economic proprietarii de case, pot captura casele pentru puțin sau nimic și pot profita prin revânzarea sau închirierea caselor”, spune el. „Nu numai că rezidenții nu își pot permite să rămână în casa lor, dar nu o pot vinde pentru că nimeni nu își dorește o casă cu o chirie atât de mare. În unele zone de coastă din California, se estimează că pentru fiecare creștere lunară a chiriei de 100 USD, valorile locuințelor scad cu 10.000 USD.”
observați o temă comună aici? Proprietatea funciară sau lipsa acesteia rămâne defectul fatal în ceea ce altfel ar putea fi o poveste remarcabilă a locuințelor nesubvenționate pentru americanii cu venituri mici.
schimbarea regulilor
Paul Bradley speră să schimbe toate acestea, 1 Parc de acasă mobil la un moment dat.
în calitate de președinte al Concord, Roc SUA din New Hampshire, Bradley și echipa sa au ajutat rezidenții din peste 100 de parcuri mobile din 14 state să încorporeze și să cumpere colectiv terenul de sub casele lor de la proprietarii comunității private din 2008, cu o rată de succes de 100%-fără foreclosures sau eșecuri în afaceri.
conform modelului de cooperare cu capital limitat al ROC SUA, proprietarii de case încă nu dețin parcela de teren sub picioarele lor; în schimb, dețin o cotă pro rata în corporația rezidentă care deține întregul parc de locuințe mobile. Cu toate acestea, rezolvă mai multe dezavantaje majore ale vieții la domiciliu mobil.
„cooperativele cu valoare scăzută a acțiunilor sunt cele mai ușor de cumpărat pentru proprietarii de case, deoarece nu trebuie să veniți cu bani mari pentru o acțiune și casa tranzacționează la valoarea de piață”, explică Bradley. „Deoarece există o anumită valoare contributivă a casei din terenul propriu-zis, valorile casei se vor îmbunătăți în timp.”
ce este o cooperativă de locuințe cu capital limitat?
- fiecare rezident deține un interes de membru în corporația care deține terenul.
- locuitorii nu dețin în mod direct propria lor bucată de pământ.
- calitatea de membru cooperativ dă dreptul rezidenților la un contract de închiriere pe termen lung și la un vot în guvernanța corporativă.
- membrii cooperativei sunt considerați atât locatari, cât și proprietari.
- prețurile pentru dobânda de membru sunt determinate de membri la un nivel scăzut și rămân fixe pentru a menține locuințele accesibile pentru rezidenții actuali și viitori.
aceste aranjamente cooperative oferă, de asemenea, proprietarilor de case controlul asupra chiriilor loturilor, oferă soluția logică pentru întreținerea comunității și contribuie la stabilitatea comunității prin minimizarea amenințării de reamenajare din mâinile proprietarilor corporativi înfometați de profit.
în timp ce ROC SUA necesită, de obicei, un buy-in majoritar de 51%, vor pune roțile în mișcare pentru comunitățile motivate, cu un împrumut de predezvoltare la 40% membru. Ce se întâmplă cu acei proprietari care refuză să se alăture cooperativei?
” ei pot rămâne un nonmember și să continue să trăiască acolo; Cooperativa nu va evacua pe nimeni pentru că nu este membru”, spune Bradley. „Ceea ce se va întâmpla este, în timp, ca aceste nonmembers vinde casele lor, proprietarii de case noi vin sunt necesare pentru a deveni membri, astfel încât acestea vor ajunge în cele din urmă la 100%.”
dar chiar și Bradley admite că mișcarea deținută de rezidenți se poate confrunta cu o încetinire în viitorul previzibil, în parte pentru că proprietarii din majoritatea statelor au puține sau deloc obligația de a împărtăși planurile lor de a vinde sau de a-și reamenaja proprietățile cu rezidenții.
cum să căutați un parc de locuințe mobile
cu excepția probabilității că aveți o comunitate deținută de rezidenți în zona dvs., luați în considerare aceste sfaturi de vânătoare de case:
- localizați o comunitate deținută de o autoritate nonprofit sau de locuințe: „terenul lor este sigur și știți care va fi chiria dvs.”, spune Sheahan. În cazul unei autorități pentru locuințe, ” ei pot percepe doar 30% din venitul dvs. pentru chirie, deoarece au subvenții guvernamentale.”
- căutați un contract de închiriere pe termen lung: Unele comunități oferă contracte de închiriere de 5, 10 sau chiar 20 de ani pentru a liniști chiriașii și a atrage noi rezidenți. „Citiți cu atenție contractul de închiriere și rulați-l de un avocat înainte de a semna”, spune Bradley.
- întrebați despre o asociație de proprietari: în timp ce unii proprietari le interzic, comunitățile care oferă rezidenților o voce pot fi cea mai bună alegere.
- puneți întrebările grele: care au fost creșterile chiriei în ultimii 5 ani? Care ar putea fi acestea pentru următoarele 10? Ce taxe de întreținere comunitare pro rata sunt implicate?
- Ia-l în scris: „Nu vă lăsați luați de broșura pitorească”, spune Sheahan.
