William Alatriste
documente utilizate în timpul deliberărilor Consiliului Local asupra MIH la începutul acestui an.
pe măsură ce rezidenții încearcă să determine cât de multe locuințe la prețuri accesibile vor fi create în fiecare cartier rezoning, ei se familiarizează rapid cu noua Politică obligatorie de locuințe incluzive a orașului, denumită în mod obișnuit MIH.
în 1983, planificatorii urbani Ronald Shiffman și Paul Davidoff au susținut că orașul ar trebui să solicite dezvoltatorilor să aloce un procent de apartamente familiilor cu venituri mici, ca o modalitate de a se asigura că locuitorii cu venituri mici vor fi „incluși” în locuințe noi în zonele mai bogate. În timp ce orașul tranzacționase densitate suplimentară pentru garanții de locuințe la prețuri accesibile înainte de acel deceniu, în urma lucrării lor, atât administrațiile Koch, cât și Bloomberg au creat programe largi de locuințe incluzive, acordând densitate bonus dezvoltatorilor care au fost de acord să facă o parte din unități restricționate prin chirie.*
primarul de Blasio, cu aprobarea Consiliului Municipal în luna martie a anului trecut, a făcut Politica obligatorie, cerând dezvoltatorilor care beneficiază de o upzonare să facă un procent de unități accesibile permanent familiilor la niveluri de venit specificate. Se preconizează că politica va produce cel puțin 12.000 din cele 80.000 de unități sub piață pe care administrația încearcă să le construiască pe parcursul a zece ani. În timp ce unii au lăudat noua Politică pentru asigurarea că noile proiecte de locuințe includ o bază de accesibilitate, alții au spus că procentul și nivelul veniturilor unităților accesibile nu vor reuși să creeze suficiente unități pentru familiile cu venituri mici.
mulți se opun, de asemenea, strategiei Administrației de a îmbunătăți cartierele cu venituri mici pentru a crea locuințe cu restricție de chirie prin MIH, argumentând că acest lucru introduce un procent mare de unități cu rată de piață în aceste cartiere și agravează gentrificarea. Cu toate acestea, administrația este rapid să sublinieze că Politica poate servi, de asemenea, pentru a crea locuințe la prețuri accesibile nu numai în cartierele rezoning, dar în orice moment un dezvoltator privat în orice parte a orașului se aplică pentru o upzoning.
pentru un instrument atât de important, este complicat de înțeles.
City Limits a defalcat unele dintre detaliile pietroase ale modului în care funcționează politica, precum și ceea ce sa spus până acum despre tipul de proiecte pe care le va produce Politica.
când trebuie dezvoltatorii să respecte regulile MIH?
MIH se aplică în două situații. În primul rând, spuneți că un dezvoltator dorește să construiască o clădire rezidențială mai mare, să extindă o clădire rezidențială existentă sau să transforme o clădire nerezidențială în apartamente, dar nu este permisă în zonarea actuală. Ei pot aplica pentru o rezoning, dar în cazul în care proiectul va include crearea de mai mult de 10 de unități, sau crearea de mai mult de 12.500 de metri pătrați de suprafață, dezvoltatorul este obligat să respecte regulile de MIH, asigurând un procent de unități sunt sub-piață. Politica se aplică atât dezvoltatorilor de condominiu, cât și apartamentelor.
MIH poate fi declanșat și de o zonare a cartierului inițiată de o agenție a orașului, cum ar fi Departamentul de urbanism. Dacă rezonarea ar permite o creștere” semnificativă ” a suprafeței rezidențiale permise pentru proprietarii de proprietăți, orice dezvoltatori care construiesc în acea zonă în viitor trebuie să respecte cerințele MIH. Departamentul de urbanism decide ce este „semnificativ” de la caz la caz și spune că încearcă să-și echilibreze obiectivul de a crea zone MIH cu dorința sa de a crea un mediu favorabil dezvoltării locuințelor.
este important să rețineți că MIH nu se aplică ori de câte ori o clădire rezidențială devine mai mare. Uneori, o clădire este mai mică decât permite zonarea, iar proprietarului i se permite deja să o construiască mai mare; alteori, un proprietar ar putea cumpăra „drepturile aeriene” ale unei clădiri vecine, ceea ce le permite, de asemenea, să construiască o clădire mai mare fără o schimbare de zonare. Numai atunci când există o schimbare de zonare, rezultând o creștere a suprafeței admisibile a podelei, se aplică MIH—așa cum a fost precizat în discuția unui proiect controversat din această vară.
acest proiect a implicat o companie de dezvoltare, Acuity Capital Partners, care a solicitat un permis special pentru a renunța la reglementările de referință care i-au interzis să profite de întreaga suprafață permisă în cadrul zonării existente. În timp ce președintele Borough Gale Brewer a spus că Acuity ar trebui să respecte regulile MIH în schimbul primirii permisului, Comisia de Urbanism a decis că MIH nu se aplică deoarece dezvoltatorul nu solicita o modificare a zonării existente. Consiliul Local a aprobat permisul special, fără a necesita MIH, în octombrie.
dezvoltatorii pot solicita, de asemenea, consiliului de standarde și apeluri pentru reducerea cerințelor MIH dacă pot argumenta că nu există „nicio posibilitate rezonabilă ca o dezvoltare, extindere sau conversie…să aducă un randament rezonabil.”Departamentul de locuințe, conservare și dezvoltare (HPD) este obligat să prezinte un comentariu sau să depună mărturie în fața consiliului dacă consideră că cererea dezvoltatorilor este rezonabilă.
unii avocați s-au temut că mulți dezvoltatori vor profita de lacună, dar până acum niciun dezvoltator nu a solicitat renunțarea la cerințe, potrivit unei căutări a limitelor orașului în baza de date BSA.
cât de mult locuințe la prețuri accesibile, și la prețuri accesibile pentru cine?
MIH se învârte în jurul a patru seturi potențiale de cerințe de accesibilitate.
la aprobarea unui cartier rezoning Consiliul Local și Comisia de urbanism decide ce opțiuni vor fi pe masă într-un anumit cartier. Prin obicei, asta înseamnă că membrul Consiliului local va stabili standardele MIH care se aplică într-o rezonare din districtul său.
dacă mai multe opțiuni sunt prezentate într-un anumit cartier, totuși, depinde de dezvoltator să decidă ce opțiune să utilizeze atunci când construiește în acea zonă de rezonare.
și în celălalt scenariu în care se aplică MIH—rezonarea unei singure proprietăți—solicitantul, indiferent dacă este un dezvoltator sau o agenție a orașului, alege opțiunea pe care o va folosi.
opțiunea #1 necesită ca 25% din unități să fie accesibile familiilor care fac o medie de 60% AMI sau 48.960 USD pentru o familie de trei persoane. O unitate este considerată accesibilă atunci când chiria și utilitățile nu costă mai mult de 30% din venitul lunar al unei familii (sau, în cazul condominiilor, când taxele și plățile lunare totale nu costă mai mult de 35% din venitul lunar al unei familii). De exemplu, o familie care câștigă 46.960 de dolari ar plăti aproximativ 1.200 de dolari pe lună, plus utilități, pentru un apartament cu două dormitoare.
deoarece politica impune ca unitățile cu chirie limitată să servească familiile care fac o medie de 60% AMI, asta înseamnă că pot exista unități accesibile familiilor care câștigă mai mult și câștigă mai puțin decât acel nivel de venit. Opțiunea 1 necesită de fapt un mix: cel puțin 10% din totalul unităților trebuie să fie rezervate pentru familiile care solicită în medie 40% din venitul mediu al suprafeței (AMI) sau 32.640 USD pentru o familie de trei persoane. De asemenea, pot exista unități cu restricții de închiriere accesibile familiilor care câștigă între 48.960 și 106.080 USD.
Opțiunea #2 permite dezvoltatorilor să aloce 30% din unități pentru familiile care fac o medie de 80% AMI sau 65.250 USD pentru o familie de trei persoane. O astfel de clădire poate avea un amestec de niveluri de venit și nici o unitate restricționată de chirie nu poate fi direcționată către familiile care câștigă mai mult de 106.080 USD. Atât pentru opțiunile #1, cât și pentru opțiunile #2, dezvoltatorilor li se permite să utilizeze fonduri publice pentru finanțarea proiectelor.
Opțiunea #3, cunoscută sub numele de opțiunea de accesibilitate profundă, necesită ca 20% din unitățile cu restricții de chirie să fie accesibile familiilor care câștigă 40% AMI sau 32.640 USD pentru o familie de trei persoane. Această opțiune a fost creată de Consiliul municipal pentru a oferi unități familiilor cu venituri mai mici, iar dezvoltatorii nu pot utiliza finanțare publică decât dacă furnizează unități suplimentare accesibile.
Opțiunea #4, care nu poate fi aplicată în centrul Manhattanului (districtele comunitare 1-8), impune ca 30% din unitățile cu restricții de chirie să fie accesibile familiilor care câștigă 115% AMI sau 93.840 USD pentru o familie de trei, cu procentele necesare la mai multe benzi de venit diferite. Dezvoltatorii care utilizează opțiunea forței de muncă nu pot utiliza finanțare publică.
este de remarcat faptul că opțiunea #3 și #4 nu pot fi selectate singure—ele trebuie selectate alături de una sau ambele dintre primele două opțiuni, respectiv ambele simultan. Deoarece unui dezvoltator i se permite să aleagă care dintre diferitele opțiuni selectate să utilizeze, asta înseamnă că este imposibil să solicite unui dezvoltator să aleagă opțiunea de accesibilitate profundă și dacă un dezvoltator promite să utilizeze această opțiune pentru a obține aprobarea Consiliului Municipal, nu există niciun mecanism legal care să-i tragă la răspundere în fața acestei alegeri.
în interviurile anterioare cu limitele orașului, cu toate acestea, Departamentul de urbanism, reprezentanții au susținut că opțiunea de accesibilitate profundă, care necesită mai puține unități restricționate de chirie în general, ar putea fi nu mai puțin atrăgătoare pentru dezvoltatori decât opțiunea 1.
de asemenea, dacă un dezvoltator profită de o mică zonare care are ca rezultat crearea a între 10 și 25 de unități noi, dezvoltatorului i se permite să plătească într-un fond de locuințe la prețuri accesibile, în locul creării de unități cu restricție de chirie. Acest fond, administrat de Departamentul de locuințe, conservare și dezvoltare, trebuie utilizat pentru „dezvoltarea, achiziționarea, reabilitarea sau conservarea locuințelor la prețuri accesibile” în districtul comunitar în care este construit proiectul. Dacă fondurile nu sunt utilizate în 10 ani, fondurile pot fi utilizate în orice district comunitar din același cartier.
li se permite dezvoltatorilor să construiască „case sărace” lângă zgârie-nori de lux?
MIH a fost creat în mijlocul unui scandal despre „ușile sărace”—furnizarea de intrări separate pentru chiriașii cu venituri mari și mici din clădirile de apartamente de lux. Administrația de Blasio și Consiliul municipal au încercat să creeze MIH pentru a se asigura că proiectele viitoare nu stigmatizează rezidenții cu venituri mici.
dacă rata de piață și unitățile de sub piață se află într-o singură clădire, MIH cere ca toate unitățile să aibă o intrare comună, cu unități cu restricție de chirie distribuite pe 65% din etajele clădirii. HPD și-a modificat, de asemenea, liniile directoare de proiectare pentru a solicita ca toți chiriașii, indiferent de nivelul veniturilor, să aibă acces la aceleași facilități ale clădirii, cum ar fi spălătoriile.
dezvoltatorilor li se permite să creeze o clădire separată cu venituri mici alături de clădirea cu rată de piață, dar trebuie să proiecteze clădirea într-un mod care să nu ” stigmatizeze ocupanții unităților de locuințe la prețuri accesibile.”
în trecut, dezvoltatorii au arătat interesul în îndeplinirea cerințelor lor cu venituri mici, prin crearea unei clădiri cu venituri mici offsite în cazul în care locația nu poate fi la fel de favorabile, iar prețul terenului este mai ieftin. MIH permite dezvoltatorilor să construiască în afara amplasamentului în același district comunitar sau la o jumătate de milă de proiect, dar descurajează această practică prin solicitarea unui procent suplimentar de 5% din unitățile cu restricții de chirie.
unde a fost aplicat MIH până acum?
până în prezent, Consiliul Local a aprobat un cartier la nivel Mih rezoning. În aprilie, părți din East New York și Ocean Hill au fost rezonate cu cerințele MIH pentru a promova densități mai mari. Toți dezvoltatorii viitori din acest domeniu vor trebui să respecte fie opțiunea 1, fie opțiunea de accesibilitate profundă. Orașul are în vedere cartografierea MIH în nouă alte cartiere ale orașului din cele cinci cartiere—și locuitorii pot citi despre negocierile în curs de desfășurare în aceste cartiere la limitele orașului în zona.
majoritatea aplicațiilor private care au dus la denumirile MIH au provenit de la dezvoltatori de locuințe la prețuri accesibile. La Central și MLK Plaza din Bronxul de Sud și One Flushing Din Queens sunt toate proiecte 100% cu restricții de chirie, care vor oferi unele locuințe permanente la prețuri accesibile sub MIH, precum și unități suplimentare, limitate în timp, folosind un amestec de subvenții.
în Rockaways, orașul s-a asigurat că o zonare acordată unei companii hoteliere include o denumire MIH în cazul în care hotelul a decis să predea proprietatea unui dezvoltator de apartamente în viitor.
un proiect numit Sherman Plaza, în Inwood, ar fi fost primul proiect MIH care să includă un amestec de unități de piață și accesibile, dar a fost doborât de Consiliul municipal în August. Potrivit Departamentului de urbanism, există încă trei proiecte MIH foarte aproape de aprobare, inclusiv o clădire de apartamente de lux în centrul orașului Brooklyn, la 141 Willoughby Street, și două clădiri 100% cu restricții de chirie în Bronx.
există, de asemenea, alte opt proiecte care sunt în prezent în curs de revizuire publică. Acestea includ două clădiri cu prețuri de piață cu unități accesibile în West Village și Bedford-Stuyvesant, o clădire de apartamente Red Hook de doar 10 unități care a fost de acord să plătească în fondul de locuințe accesibile și cinci 100 de dezvoltări de locuințe accesibile în Upper Manhattan, Brooklyn și Bronx.
deși proiectele de locuințe la prețuri accesibile, multe din cartierele cartierelor exterioare, alcătuiesc cea mai mare parte a aplicațiilor MIH până acum, administrația de Blasio speră că politica va avea în curând efectul dorit de a genera o abundență de unități cu restricții de chirie în zonele mai bogate. Succesul lor poate depinde de soarta creditului fiscal 421a pe care Guvernatorul Cuomo lucrează să-l reînvie.
* corecție: acest paragraf a indicat inițial că Shiffman și Davidoff au fost pionierii ideii de a mandata locuințe orientate spre venituri pentru dezvoltatorii care doresc să se bucure pe deplin de beneficiile unei îmbunătățiri. Un cititor a subliniat că, de fapt, ideea și-a făcut loc în Politica orașului în anii 1970. Dar planificatorii pe care îi numim au avut un rol esențial în a face conceptul parte din primul efort larg de construcție și conservare a locuințelor la prețuri accesibile, planul de zece ani lansat de primarul Koch.
