venituri de guvernământ 70-604: Ghidul definitiv la aplicarea sa

avem continuu consiliile de administrație HOA și societățile de administrare întreba despre venituri de guvernământ 70-604 („70-604”). În acest post, vom oferi o examinare cuprinzătoare a hotărârii și uita-te la cererea sa. Vom răspunde, de asemenea, la numeroasele întrebări care există cu privire la 70-604.

Easy Links

easy Links

în alte postări am analizat aplicarea hotărârii. Această discuție va completa alte posturi pe care le-am finalizat, care examinează o imagine de ansamblu a impozitării HOA. Există multe riscuri și complexitites deci asigurați-vă că sunt educați.

la prima trecere, hotărârea privind veniturile 70-604 poate părea a fi o hotărâre privind veniturile neimportante. Cu toate acestea, pentru asociațiile de apartamente și Hoa-urile care depun formularul 1120, acesta poate fi un instrument substanțial de planificare.

hotărârea este complexă și am văzut diverse interpretări. Inutil să spun că opinia luată aici va fi Să analizăm hotărârea și să obținem rezultate imparțiale. Acest Q & A va oferi o bază pentru discuțiile pe această temă cu CPA sau preparator fiscal. Deci, să ne scufundăm:

ce este o hotărâre de venituri 70-604?

scopul 70-604 este de a permite Hoa-urilor care au venituri suplimentare ale membrilor (evaluare și taxe) într-un anumit an să restituie acel venit în exces membrilor sau să îl rostogolească în anul următor pentru a evita impozitarea oricărui venit suplimentar al membrilor. Hotărârea permite unui HOA să facă alegeri care vor amâna, în esență, venitul în exces al membrilor pentru anul următor.

(2) faceți alegeri sub 70-604 sub formularul 1120-H sau formularul 1120?

hotărârea privind veniturile 70-604 se aplică numai Hoa-urilor din formularul de fișier 1120. Nu este permis la depunerea Formularului 1120-H.

(3) ar trebui o asociație să facă alegeri 70-604?

majoritatea practicanților ar fi de acord că toate HOA ar trebui să facă alegeri 70-604 în fiecare an. Presupunând că alegerile se fac, dacă asociația are venituri excesive de membru, atunci efectuarea unei alegeri valabile poate economisi impozite semnificative pentru asociație.

HOA poate apoi să depună Formularul 1120 și numai venitul net care nu este membru ar fi impozitat. Dacă alegerile nu se fac, acest venit în exces de membru ar fi supus impozitării împreună cu celelalte venituri ale HOA.

(3) De ce ar trebui o asociație să facă alegeri 70-604?

este doar planificarea fiscală de bază. O asociație care este preocupată de limitarea obligației fiscale ar trebui să facă alegerile chiar dacă presupun că vor depune formularul 1120-H.

la depunerea Formularului 1120, există trei rezultate atunci când se ocupă de venitul excesiv de membru:

1. dacă nu se fac alegeri, HOA ar plăti impozit pe toate veniturile nete ale membrilor. De asemenea, ar plăti impozit pe venitul net ne-membru, care ar putea consta în dobânzi, dividende și câștiguri de capital. Acesta nu este rezultatul preferat.
2. asociația poate face alegerile pentru a aplica excesul de venituri de membru peste cheltuielile de membru la evaluările anului următor.
3. asociația poate face alegerile și rambursa excesul de venit de membru membrilor Asociației. Practic vorbind, această opțiune este dificil de gestionat și poate intra în conflict cu statutul HOA și adesea cu legea statului.

vă rugăm să rețineți că asociația nu are voie să facă alegeri în conformitate cu hotărârea de venituri 70-604 pentru a transfera orice venit membru în exces la rezerve ca o contribuție de capital. Motivul este că o astfel de alegere nu va îndeplini cerințele secțiunii 118 din codul veniturilor interne și hotărârile interpretative. Acest lucru poate fi foarte important chiar și atunci când se analizează Comerciale Condo asociere fiscale revine.

(4) există un dezavantaj pentru a face o hotărâre de venituri 70-604?

nu există nici un dezavantaj pentru a face alegeri. Dacă asociația alege să depună formularul 1120-H sau alegerile nu sunt aplicabile (fără venituri suplimentare ale membrilor), atunci alegerile sunt ignorate.

iată unde m-am oprit

(7) Cine face alegerile Asociației 70-604?
(8) alegerile pot fi folosite la nesfârșit sau sunt alegeri de un an?
(9) evaluarea excedentară poate fi transferată în rezerve?
10) Ce tipuri de asociații pot face alegeri în venituri de guvernământ 70-604?

(5) deci, cum face o HOA o alegere 70-604?

în primul rând, Asociația ar trebui să facă alegeri oficiale. Aceasta documentează intenția asociației, care este foarte importantă dacă este pusă la îndoială vreodată de IRS.

asociațiile s-au luptat întotdeauna cu modul corect de a face alegeri în conformitate cu dispoziția. Hotărârea în sine oferă doar îndrumări, dar nu oferă cerințe concrete.

în practică, că multe Hoa doar depune declarația fiscală și nu fac alegeri oficiale. Argumentul este că alegerea se face de către preparatorul fiscal odată ce calculele exacte sunt finalizate și returnarea este depusă în timp util. Această abordare vine cu siguranță cu risc. Dacă vreodată auditat, nu există nici o documentație de intenție.

în situația ideală, alegerea ar fi făcută de membrii Asociației în cadrul reuniunii anuale HOA. În cazul în care reuniunea anuală are loc mult timp după sfârșitul anului HOA că alegerile nu se fac înainte de data scadentă a întoarcerii, HOA ar trebui să se asigure că alegerile se fac într-o întâlnire din anul anterior, astfel încât să poată fi eficiente pentru anul respectiv.

această problemă a fost discutată și clarificată de IRS în TAM 9539001. Punctul de vedere IRS pare a fi că nu este nevoie de o întâlnire reală. Membrii ar putea face de fapt un vot prin poștă sau orice altă campanie de semnătură pentru a-l realiza.

(6) când face Asociația alegerile?

în mod clar, orice alegere trebuie făcută înainte de depunerea declarației fiscale. Dar, practic vorbind, ar trebui să se facă înainte de sfârșitul anului fiscal. În unele cazuri, se poate face chiar înainte de începerea anului fiscal.

hotărârea privind veniturile necesită o întâlnire anuală, dar calendarul alegerilor este abordat în general. Aș recomanda cu siguranță ca orice asociație să nu riște să piardă beneficiile alegerilor, depunând-o târziu. Aș recomanda să o faceți înainte de sfârșitul anului fiscal pentru care urmează să se aplice.

iată unde am oprit

(7) pentru a respecta formularea exactă a hotărârii, alegerea ar trebui făcută de membri, nu de Consiliul de administrație. De asemenea, recomand cu tărie ca și Consiliul de administrație să ratifice alegerile de către membri.

de ce acest dublu efort? IRS trăiește numai după propriile reguli, iar hotărârea lor afirmă că „. . . O întâlnire are loc în fiecare an de către acționarii-proprietari ai corporației, la care decid . . .”Prin urmare, poziția IRS este că membrii trebuie să facă alegeri. Cu toate acestea, acest lucru intră în conflict cu legislația statului în majoritatea jurisdicțiilor, care prevede că numai Consiliul de administrație ales are Autoritatea de a lua astfel de decizii financiare. Cel mai bun pariu pentru asociație este ca membrii să facă alegerile, apoi Consiliul să le ratifice și sunteți acoperit în ambele sensuri.

având în vedere legislația statului contradictorie, singura modalitate logică de a interpreta hotărârea este de a interpreta termenul „acționar-proprietari” ca „acele persoane cu autoritatea legală de a lua decizia.”Biroul Național IRS a fost de acord informal cu această interpretare, dar aceasta nu este autoritară și nu poate fi invocată.

activitatea recentă de audit IRS privind asociațiile de proprietari a indicat că agenții IRS solicită ca alegerea să fie făcută de membri și nu de Consiliul de administrație. În absența unor clarificări cu privire la această chestiune, recomand ca formularea hotărârii privind veniturile 70-604 să fie interpretată literal și ca alegerile să fie sub forma unei rezoluții adoptate de membri.

(8) multe CPAs susțin că o asociație poate face și utiliza alegerile 70-604 care guvernează veniturile în fiecare an. Unele CPAs elimină chiar venitul excesiv al membrilor dintr-un an fiscal, dar nu îl adaugă niciodată la următorul an fiscal la care s-a făcut reportarea.

IRS a indicat în mod repetat că decizia privind veniturile 70-604 a fost destinată să fie doar o reportare de un an și nu ar putea fi utilizată la nesfârșit an de an, deoarece o astfel de schemă ar reprezenta o amânare permanentă a veniturilor. Hotărârea a fost menită doar ca o amânare de un an, o „diferență de sincronizare” în limbajul fiscal.

hotărârea folosește cuvintele „. . . aplicați excesul la evaluările din anul următor” pentru a descrie reportarea. „Anul „este folosit la singular, nu la plural „ani”.”Memorandumul consilierului General (GCM) 34613 folosește, de asemenea, forma singulară în două locuri diferite în acea analiză a hotărârii.

este clar că IRS consideră că decizia privind veniturile 70-604 este doar o alegere de un singur an, care nu a fost niciodată menită să amâne veniturile în exces înainte pe termen nelimitat.

FSA (anunțarea serviciului de teren) 1992-0208-1 a decis direct asupra acestei probleme, menționând că „. . . deficitul anului următor trebuie să fie cel puțin egal . . .”pentru evaluarea reportare pentru cerințele de venituri de guvernământ 70-604 să fi fost îndeplinite.

(9) o asociație nu poate face alegeri în conformitate cu hotărârea de venituri 70-604 pentru a transfera orice venit membru în exces la rezerve ca o contribuție de capital. FSA (anunțarea serviciului de teren) 1992-0208-1 s-a pronunțat direct asupra acestei probleme, menționând că transferul veniturilor în exces către rezerve nu îndeplinește cele două criterii specificate în hotărâre; rambursare membrilor sau reportare în următorul an fiscal. Principalul motiv pentru aceasta este că o astfel de alegere nu va îndeplini cerințele codului de venituri interne IRC secțiunea 118 diverse hotărâri interpretative și cazuri ale acelei secțiuni de cod.

cel mai mare obstacol aici este că secțiunea IRC 118 necesită o notificare prealabilă membrilor naturii capitalului evaluării lor înainte de a se califica drept contribuție la capital în conformitate cu secțiunea IRC 118. Există, de asemenea, alte cerințe pentru a se califica drept contribuții de capital. Acest subiect este atât de extins încât necesită o discuție complet separată, care se află la www.garyportercpa.com.

(10) TAM 9539001 este singura orientare, alta decât hotărârea în sine, cu privire la tipurile de asociații care pot face alegeri în conformitate cu hotărârea privind veniturile 70-604.

venituri de guvernământ 70-604 Statele „o societate de administrare condominiu evaluează acționar-proprietari în scopul gestionării, operarea, întreținerea și înlocuirea elementelor comune ale proprietății condominiu. Aceasta este singura activitate a corporației, iar statutul acesteia nu o autorizează să se angajeze în nicio altă activitate.”Cuvintele cheie de remarcat aici sunt” condominium Management corporation „și” gestionarea, operarea, întreținerea și înlocuirea elementelor comune . . . este singura activitate . . .”

TAM 9539001, în negarea veniturilor de guvernământ 70-604 alegeri la o asociație pe durată limitată, a declarat „. . . Asociația nu are ca activitate unică gestionarea și întreținerea zonelor comune ale proprietății; scopurile, natura și sfera activităților asociației time-share se disting material de cele ale unei asociații obișnuite de condominiu . . .”

o concluzie care poate fi trasă din cele de mai sus este că orice asociere cu activități extinse, altele decât Întreținerea zonelor comune, nu se va califica pentru a face alegeri în conformitate cu hotărârea de venituri 70-604.

o întrebare care rămâne este dacă tipul de asociere este sau nu un calificativ „make or break” în conformitate cu hotărârea privind veniturile. Hotărârea privind veniturile 70-604 a identificat în mod specific Asociația subiect ca o „corporație de administrare a condominiului”. Din formularea hotărârii, se presupune că Asociația subiect este o asociație „rezidențială”, mai ales că asociațiile comerciale erau practic necunoscute în 1970. Aceasta înseamnă că o asociație de proprietari rezidențiali nu se va califica, deoarece nu este o corporație de administrare a condominiului? Aceasta înseamnă că o asociație comercială de condominiu se va califica, deși din moment ce nu este rezidențială în natură, este totuși o „corporație de administrare a condominiului? Aș argumenta că ambele ar trebui să se califice. Cu toate acestea, va trebui să așteptăm îndrumări suplimentare pentru a afla răspunsul oficial.

analiza de mai sus încearcă să demonstreze că, la fel ca multe alte domenii ale impozitării asociațiilor comunitare, ceea ce ar părea o problemă simplă, depunerea unei hotărâri privind veniturile 70-604 alegeri, este de fapt o considerație foarte complexă. Din păcate, asociațiile și întocmitorii fiscali trebuie să ia decizii și să răspundă la întrebări pe baza celor mai bune informații și asistență disponibile la momentul respectiv. Atunci când un audit IRS are loc ani mai târziu, vom fi al doilea ghicit de către agentul IRS. Mai mult, persoana care face a doua ghicitul, agentul IRS, va avea cu siguranță beneficiul retrospectiv, și poate avea beneficiul ulterioare IRS hotărârilor judecătorești și/sau fiscale cazuri care clarifica aceste probleme. Impozitarea Asociației comunitare este o zonă emergentă și în evoluție și există încă multe întrebări la care trebuie să se răspundă prin emiterea de hotărâri suplimentare de către IRS sau decizii judecătorești fiscale.

recomand ca o asociație să facă și să documenteze o alegere formală 70-604. Formularul electoral situat pe acest site este un mijloc de realizare a acestui lucru. După cum sa discutat mai sus, însă, formularul electoral nu poate fi în niciun caz considerat infailibil. Numai trecerea timpului și dezvoltarea ulterioară a acestui domeniu al dreptului fiscal vor indica dacă este sau nu o alegere adecvată. Cu toate acestea, este cu siguranță mai bine ca o asociație să fi făcut aceste alegeri și să le documenteze în procesul-verbal al Asociației, decât să nu aibă deloc documentație.