vurderingen fandt, at jorden var omkring $880.000, dog med nedrivning af bygningerne spænder fra $3,8 millioner til $14,6 millioner, afhængigt af miljøproblemerne på stedet. Hvis den nye ejer ønsker at undersøge genbrug af de forfaldne bygninger, blev disse omkostninger anslået omkring $15,6 millioner til $18 millioner.
således ville “konklusionen af værdi for emnet ejendom (efter demo) også være $0,” vurderingsrapporten læses.
undersøgelsen var en seks udstillingsrapport, der blev opdelt i: strukturel tilstandsvurdering; brev fra statens kontor for parker, rekreation og historisk bevarelse; Marketingundersøgelse og strategisk plan af National Real Estate Research, LLC.; Vurderingsrapport af National Real Estate Research; og markedsundersøgelse af P. P. Schult & Associates, LLC.
undersøgelsen på 1.031 sider udsatte virkeligheden for, hvad der er JN Adam Memorial Hospital.
i Bygning 1 under kuplen viser klart nødlidende vægge farlige forhold.
bygningsforhold
JN Adam Memorial Hospital lukkede sine døre siden 1991, hedder det i rapporten. Det betyder, at bygningerne har været udsat for Vestens vejr, fra hård sne til kraftig vind, i 26 år uden omhu.
en tidligere undersøgelse foretaget af Foit-Albert Associates i 2006 viste, at hovedstrukturen i bygninger 1-5 var i “sund tilstand” visuelt, og de udvendige træindrammede elementer, verandaer og verandaer var i meget dårlig stand.
i løbet af de sidste 11 år er forholdene forværret.
strukturundersøgelsen, udført af Popli Design Group, fokuserede på bygninger 1-5, da de andre strukturer var i forfald. For bygninger 1-3 ser bygningerne ud til at være i god stand, per Popli, “men følgende lokaliserede strukturelle mangler og betingelser (opført i faldende rækkefølge af hastende karakter) skal løses, når ombygningsplanlægningen skrider frem:” det følgende er store interessepunkter.
JN Adam Memorial Hospital blev rygtet om at have kuplen fra Temple of Music Auditorium, som var en del af 1901 Panamerikansk udstilling i Buffalo. Præsident McKinley blev skudt i musikkens tempel. Kuppelen blev antaget at være overført til JN Adam Memorial Hospital, men undersøgelsen antydede, at det ikke er det samme på grund af ventilationen.
skaderne varierer fra sammenklappede vægge, både udvendige og indvendige, til forringelse af murstensvægge på grund af vand til vridning af tagindramning.
bygninger 4 og 5 blev mærket som dårlig stand.
betydelig forringelse af udvendige murstens bærende vægge, moderat til tung korrosion af stålbjælker og søjler og betydelig vandinfiltration blev observeret i alle etager i hver bygning.
rapporten tilføjede, at hvis de ikke repareres, vil bygningerne have “fortsat forringelse og lokaliserede fejl og/eller sammenbrud er sandsynlige.”
Popli bemærkede, at undersøgelsen ikke kunne afsløre alle aspekter af tilstanden på grund af begrænsninger og ikke let synlige elementer. Uden for den undersøgte rapport inkluderer: destruktiv og ikke-destruktiv materialetestning og inspektion, prøveudtagning af farlige materialer, test og inspektion, gennemgang af eksisterende forhold til tidligere eller nuværende krav til bygningskoder, energimodellering energikodeanalyse, historisk undersøgelse og gennemgang af MEP-systemer, udstyr og forsyningstjenester til ejendommen.
den komplette rapport (placeret på on.ny.gov/2wVUPq5) beskriver analysen, som Popli-gruppen observerede sammen med forfærdelige fotos af den aktuelle tilstand fra Side 29 til 163.
MARKETING og ombygning
marketingundersøgelsen udført af National Real Estate Research efterlod meget at ønske for dem, der håber at se anlægget op og køre igen. Som tidligere nævnt er værdien af hjemmesiden uden forbedringer på $880.000.
det som-hvis-forbedrede scenario for de nuværende faciliteter virker langt med de tal, der blev givet.
“en samlet investering til en alternativ brug på mindst $15.600.000 til $18.000.000 — der er ingen mulige anvendelser i byen Perrysburg, hvorunder et sådant ombygningsscenarie sandsynligvis vil forekomme,” læste rapporten.
betingelserne skubber muligheden for genbrug endnu længere, da National Ejendomsundersøgelse bemærkede, at der vil være behov for miljøbegrænsning.
“tilstanden for de forladte hospitalsforbedringer, der blev observeret under inspektionen, antyder kraftigt tilstedeværelsen af betydelig miljøforurening — potentielt fra asbest, bly, skimmel og potentielt andre giftige stoffer,” understregede rapporten.
National Real Estate foretog en områdeøkonomisk undersøgelse og tilføjede, at forskningsfirmaet ikke kan se nogen levedygtig ny ejendomsudvikling i Perrysburg på grund af ringe eller ingen efterspørgsel.
rapporten angav nogle markedsføringsstrategier for arealanvendelse. Det første koncept var sæsonbestemt, anden-hjem udvikling, jagthytter og rekreative stier.
“rekreative stier er et voksende naturligt aktiv i turismeøkonomien,” hedder det i rapporten. “Forskellige stier tjener lokalsamfund, som kan bringe turismedollar til disse samfund.”
National Real Estate var vokal i at argumentere for, at situationer som JN Adams sandsynligvis ikke ændrer sig, før miljøforholdene er mildnet. Det er op til den nuværende ejer, staten eller byen Buffalo (som ejer reverter klausul interesse) at afgøre fremtiden for det tidligere Perrysburg hospital.
lovlighed
JN Adam Memorial Hospital blev købt af Buffalo City borgmester James Nobel Adam, der donerede det til byen i 1903. Den daværende 293 hektar store grund havde kun en bygning. Åbningen til JN Adam Memorial Hospital fandt sted den Nov. 12, 1912, ifølge rapporten fra National Real Estate.
borgmester Adam siges at have doneret det cirkulære kuppelvindue fra Temple of Music Auditorium ved Den panamerikanske udstilling i Buffalo i 1901. Det er auditoriet, hvor præsident McKinley blev skudt. Men ifølge parkerne, rekreation og historisk bevarelse brev, kuplen ser ikke ud til at være den fra Den panamerikanske udstilling.
“… det er vores opfattelse, at kuplen ikke kunne være kommet fra musikkens tempel,” læste den. “Arkitektoniske tegninger og gengivelser af Musiktemplet skildrer en bygning, der udnyttede et stort passivt, centralt ventilationssystem i toppen af dets kuplede loft. … Imidlertid viser udvendige billeder taget fra et højt udsigtspunkt nær Musiktemplet en ventilatorhætte. … Som sådan er vi overbeviste om, at den farvede glaskuppel (ved JN Adam) … blev bygget til dette anlæg og ikke vidnede om berygtede begivenheder den 6.September 1901.”
i 1948 blev tuberkulosebehandlingscentret overdraget til staten som et af syv tuberkulosecentre, som staten kørte. I 1952 afsluttede staten og byen Buffalo gerningsoverførslen, der gav byen en tilbageførselsklausul, der angiveligt udløb 10 år efter, at JN Adam property ophører med at blive aktivt brugt til ethvert mentalt hygiejneformål.
i juni 1960 lukkede centret for at konvertere til et mentalt hygiejnecenter i September samme år. Anlæggets historie blev fejlagtigt erklæret for at være et historisk sted i 1985, hvilket rapporten ikke fandt sandt.
komplekset lukkede i 1991. En budproces fulgte i 1998, da National rapporterede, at bygningerne var “stadig noget funktionelle.”Det højeste bud var $ 300.000 til Trathen Land Company, et træ/skovfirma.
byen Buffalo afviste salget og holdt fast i dens reverter-klausul. Klausulen giver byen ejendommen, så længe den er interesseret.
i September 2003 gik en anden budproces ud, da Trathen Land Company var den højeste. I 2006 argumenterede Trathen for, at reverter-klausulen gik tabt, da ejendommen blev ubrugt, men byen Buffalo vandt sin kamp, da fem bygninger blev brugt til pleje indtil 2004.
beslutningen favoriserede byen Buffalo, og Trathen-købet blev annulleret den 8.marts 2006.
“i 2017 er der ingen grund til at tro, at en ny budproces ville give noget Bud større end $300.000 i betragtning af ejendommens nuværende tilstand og funktionelle forældelse,” tilføjede National Real Estate report.
den dag i dag har byen Buffalo stadig reverter-klausulen, da bygninger langs Perrysburg-Gouanda Road/Route 39 stadig bruges til ethvert mentalt sundhedsformål.
Perrysburg sidder fast mellem en klippe og et hårdt sted, da den massive jordgrund sidder og rådner. Planerne om at sælge ejendommen er mislykkedes i løbet af de sidste to plus årtier, da byen Buffalo ejer reverter-klausulen, og omkostningerne stiger med, at den svigtende struktur kun bliver værre under det vestlige ny Yorks klima.
rapporten var i et forsøg fra statssenator Cathy Young (R,C,I-Olean) og Forsamlingsmand Joseph Giglio (R,C,I-Gouanda) for at finde ud af den bedste genbrug til ejendommen med udsagn fra lokale regeringer, der har en hånd i denne situation. Imidlertid, Gov. Andreas Cuomo nedlagde veto mod Memo 264 den Nov. 20, 2015 på grund af manglende disponible midler. Senere blev en mindre plan for en undersøgelse på $235.000 godkendt og rapporteret ovenfor.
for at se hele rapporten om alle seks udstillinger, gå til on.ny.gov/2xHGb5h, hvor det vil vise hver enkelt PDF-filer og link til undersøgelsen.
kommer mandag: lokale embedsmænd reagerer på studiet. 95
Dagens Nyheder og mere i din indbakke
