Die Bewertung ergab, dass das Land rund 880.000 US-Dollar betrug, obwohl der Abriss der Gebäude je nach Umweltproblemen zwischen 3,8 und 14,6 Millionen US-Dollar lag. Wenn der neue Eigentümer die verfallenen Gebäude wiederverwenden möchte, wurden diese Kosten auf 15,6 bis 18 Millionen US-Dollar geschätzt.
Somit wäre „die Schlussfolgerung des Wertes für die Subjekteigenschaft (nach Demo) auch $ 0“, heißt es in dem Bewertungsbericht.
Die Studie war ein sechsseitiger Bericht, der unterteilt war in: strukturelle Zustandsbewertung; Brief des staatlichen Amtes für Parks, Erholung und Denkmalpflege; Marketingstudie und strategischer Plan von National Real Estate Research, LLC.; Bewertungsbericht von National Real Estate Research; und Marktstudie von Howard P. Schultz & Associates, LLC.
Die 1.031-seitige Studie enthüllte die Realität des JN Adam Memorial Hospital.
In Gebäude 1 unterhalb der Kuppel zeigen deutlich belastete Wände gefährliche Zustände.
BAUBEDINGUNGEN
Das JN Adam Memorial Hospital hat seine Türen seit 1991 geschlossen, heißt es in dem Bericht. Dies bedeutet, dass die Gebäude 26 Jahre lang sorglos dem Wetter im Westen New Yorks ausgesetzt waren, von hartem Schnee bis zu lebhaften Winden.
Eine frühere Studie von Foit-Albert Associates aus dem Jahr 2006 ergab, dass sich die Hauptstruktur der Gebäude 1-5 optisch in einem „guten Zustand“ befand und die äußeren Holzrahmenelemente, Veranden und Veranden in einem sehr schlechten Zustand waren.
In den letzten 11 Jahren haben sich die Bedingungen verschlechtert.
Die von der Popli Design Group durchgeführte Strukturstudie konzentrierte sich auf die Gebäude 1-5, da die anderen Strukturen in einem schlechten Zustand waren. Bei den Gebäuden 1-3 scheinen die Gebäude laut Popli in gutem Zustand zu sein. „Die folgenden lokalisierten strukturellen Mängel und Bedingungen (in absteigender Reihenfolge der Dringlichkeit aufgeführt) müssen jedoch im Verlauf der Sanierungsplanung behoben werden:“ Was folgt, sind die Punkte von Interesse.
Es wurde gemunkelt, dass das JN Adam Memorial Hospital die Kuppel aus dem Auditorium des Temple of Music hatte, das Teil der Panamerikanischen Ausstellung von 1901 in Buffalo war. Präsident William McKinley wurde im Musiktempel erschossen. Es wurde angenommen, dass die Kuppel in das JN Adam Memorial Hospital gebracht wurde, aber die Studie schlug vor, dass es aufgrund der Belüftung nicht dasselbe ist.
Die Schäden variieren von eingestürzten Wänden, sowohl außen als auch innen, über die Verschlechterung von Ziegelwänden durch Wasser bis hin zu verwerfenden Dachrahmen.
Gebäude 4 und 5 wurden als schlechter Zustand gekennzeichnet.
Signifikante Verschlechterung der tragenden Außenwände aus Ziegelmauerwerk, mäßige bis starke Korrosion von Stahlträgern und Säulen und signifikante Wasserinfiltration wurden in allen Etagen jedes Gebäudes beobachtet.
Der Bericht fügte hinzu, dass die Gebäude, wenn sie nicht repariert werden, „eine anhaltende Verschlechterung aufweisen und lokalisierte Ausfälle und / oder Einstürze wahrscheinlich sind.“
Popli stellte fest, dass die Studie aufgrund von Einschränkungen und nicht leicht sichtbaren Elementen nicht alle Aspekte des Zustands aufdecken konnte. Außerhalb des untersuchten Berichts gehören: zerstörende und zerstörungsfreie Werkstoffprüfung und -inspektion, Probenahme von Gefahrstoffen, Prüfung und Inspektion, Überprüfung bestehender Bedingungen nach früheren oder aktuellen Bauvorschriften, Energiemodellierung Energiecodeanalyse, historische Studie und Überprüfung von MEP-Systemen, Ausrüstung und Versorgungsleistungen für die Immobilie.
Der vollständige Bericht (zu finden unter on.ny.gov/2wVUPq5 ) beschreibt die Analyse, die die Popli-Gruppe beobachtet hat, zusammen mit schrecklichen Fotos des aktuellen Zustands von Seite 29 bis 163.
MARKETING UND SANIERUNG
Die Marketingstudie von National Real Estate Research ließ viel zu wünschen übrig für diejenigen, die hoffen, die Anlage wieder in Betrieb zu nehmen. Wie bereits erwähnt, liegt der Wert der Website ohne Verbesserungen bei 880.000 US-Dollar.
Das verbesserte Szenario für die aktuellen Einrichtungen scheint mit den angegebenen Zahlen weit hergeholt zu sein.
„Eine Gesamtinvestition für eine alternative Nutzung von mindestens 15.600.000 bis 18.000.000 US—Dollar – in der Stadt Perrysburg gibt es keine praktikablen Nutzungen, bei denen ein solches Sanierungsszenario wahrscheinlich ist“, heißt es in dem Bericht.
Die Bedingungen drängen die Möglichkeit der Wiederverwendung noch weiter, da National Real Estate Research feststellte, dass Umweltschutzmaßnahmen erforderlich sein werden.
„Der Zustand des verlassenen Krankenhauses, der während der Inspektion beobachtet wurde, deutet stark auf eine signifikante Umweltkontamination hin — möglicherweise durch Asbest, Blei, Schimmel und möglicherweise andere toxische Substanzen“, betonte der Bericht.
National Real Estate führte eine wirtschaftliche Studie durch und fügte hinzu, dass das Forschungsunternehmen aufgrund der geringen bis gar keiner Nachfrage keine tragfähige neue Immobilienentwicklung in Perrysburg sehen könne.
In dem Bericht wurden einige Vermarktungsstrategien für die Landnutzung angegeben. Das erste Konzept war saisonal, Second-Home-Entwicklung, Jagdhütten und Freizeitwege.
„Freizeitpfade sind ein wachsendes Naturgut der Tourismuswirtschaft“, heißt es in dem Bericht. „Verschiedene Wanderwege dienen lokalen Gemeinden, die Tourismus-Dollar in diese Gemeinden bringen können.“
National Real Estate argumentierte lautstark, dass sich Situationen wie die von JN Adam wahrscheinlich erst ändern, wenn die Umweltbedingungen gemildert sind. Es ist Sache des derzeitigen Eigentümers, des Staates New York oder der Stadt Buffalo (der die Reverter-Klausel gehört), über die Zukunft des ehemaligen Perrysburg-Krankenhauses zu entscheiden.
LEGALITÄT
Das JN Adam Memorial Hospital wurde vom Bürgermeister von Buffalo, James Nobel Adam, gekauft, der es 1903 der Stadt schenkte. Das damals 293 Hektar große Gelände hatte nur ein Gebäude. Die Eröffnung des JN Adam Memorial Hospital erfolgte im November. 12, 1912, nach dem Bericht von National Real Estate.
Bürgermeister Adam soll das kreisförmige Kuppelfenster aus dem Auditorium des Temple of Music auf der Panamerikanischen Ausstellung 1901 in Buffalo gespendet haben. Das ist das Auditorium, in dem Präsident McKinley erschossen wurde. Laut dem Parks, Recreation and Historic Preservation Letter scheint die Kuppel jedoch nicht die von der Panamerikanischen Expo zu sein.
„… Es ist unsere Meinung, dass die Kuppel nicht aus dem Tempel der Musik stammen konnte“, hieß es. „Architekturzeichnungen und Renderings des Tempels der Musik zeigen ein Gebäude, das ein großes passives, zentrales Belüftungssystem an der Spitze seiner gewölbten Decke verwendete. … Außenaufnahmen, die von einem hohen Aussichtspunkt in der Nähe des Musiktempels aufgenommen wurden, zeigen jedoch eine Beatmungskappe. … Als solche sind wir zuversichtlich, dass die Buntglaskuppel (bei JN Adam) … für diese Einrichtung gebaut wurde und nicht von den Ereignissen des 6. September 1901 zeugte.“
1948 wurde das Tuberkulose-Behandlungszentrum als eines von sieben Tuberkulose-Zentren, die der Staat betrieb, an den Staat übergeben. Im Jahr 1952 beendeten der Staat und die Stadt Buffalo die Übertragung der Urkunde, die der Stadt eine Rückkehrklausel gab, die Berichten zufolge 10 Jahre nach dem Ende der Nutzung von JN Adam Property für psychische Hygienezwecke abgelaufen war.
Im Juni 1960 wurde das Zentrum geschlossen, um es im September desselben Jahres in ein Zentrum für psychische Hygiene umzuwandeln. Die Geschichte der Anlage wurde 1985 fälschlicherweise als historische Stätte bezeichnet, was der Bericht als nicht wahr ansah.
Der Komplex wurde 1991 geschlossen. Ein Bieterverfahren folgte 1998, als National berichtete, dass die Gebäude „noch etwas funktional“ seien.“ Das höchste Gebot lag bei 300.000 US-Dollar an die Trathen Land Company, ein Holz- / Holzfällerunternehmen.
Die Stadt Buffalo lehnte den Verkauf ab und hielt an ihrer Rückkehrklausel fest. Die Klausel gibt der Stadt das Eigentum, solange es interessiert ist.
Im September 2003 fand ein weiteres Bieterverfahren statt, da die Firma Trathen Land den Zuschlag erhielt. Im Jahr 2006 argumentierte Trathen, dass die Reverter-Klausel verloren ging, da das Grundstück ungenutzt war, aber die Stadt Buffalo gewann ihren Kampf, da bis 2004 fünf Gebäude für die Pflege genutzt wurden.
Die Entscheidung zugunsten der Stadt Buffalo und des Trathen-Kaufs war am 8. März 2006 nichtig.
„Im Jahr 2017 gibt es keinen Grund zu der Annahme, dass ein neues Bieterverfahren angesichts des aktuellen Zustands und der funktionalen Veralterung der Immobilie zu einem Gebot von mehr als 300.000 US-Dollar führen würde“, fügte der National Real Estate Report hinzu.
Bis heute hat die Stadt Buffalo immer noch die Reverter-Klausel, da Gebäude entlang der Perrysburg-Gowanda Road / Route 39 immer noch für psychische Zwecke genutzt werden.
Perrysburg steckt zwischen einem Felsen und einem harten Ort fest, als das massive Grundstück sitzt und verrottet. Pläne, die Immobilie zu verkaufen, sind in den letzten zwei Jahrzehnten gescheitert, da die Stadt Buffalo die Reverter-Klausel besitzt und die Kosten steigen, da sich die versagende Struktur unter dem westlichen New Yorker Klima nur noch verschlechtert.
Der Bericht war in dem Bemühen, von Senator Cathy Young (R,C, I-Olean) und Assemblyman Joseph Giglio (R,C,I-Gowanda), um herauszufinden, die beste Wiederverwendung für die Eigenschaft, mit Aussagen von lokalen Regierungen, die eine Hand in dieser Situation haben. Jedoch, Gov. Andrew Cuomo legte am Nov. sein Veto gegen Memo 264 ein. 20, 2015 aus Mangel an verfügbaren Mitteln. Später wurde ein kleinerer Plan einer $ 235,000-Studie genehmigt und oben berichtet.
Um den gesamten Bericht aller sechs Exponate zu sehen, gehen Sie zu on.ny.gov/2xHGb5h , wo es jedes einzelne PDFs und Verbindung für die Studie zeigt.
Kommenden Montag: Lokale Beamte reagieren auf Studie. Twitter: @Kuczkowski95
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