La tasación encontró que el terreno rondaba los 8 880,000, aunque con la demolición de los edificios oscilaba entre $3.8 millones y 1 14.6 millones, dependiendo de los problemas ambientales en el sitio. Si el nuevo propietario quiere ver cómo reutilizar los edificios en ruinas, el costo se estimó en alrededor de 1 15.6 millones a 1 18 millones.
Por lo tanto, «la conclusión del valor para la propiedad del sujeto (después de la demostración) también sería de 0 0», decía el informe de tasaciones.
El estudio fue un informe de seis exposiciones que se dividió en: evaluación de la condición estructural; carta de la Oficina Estatal de Parques, Recreación y Preservación Histórica; Estudio de marketing y plan estratégico de National Real Estate Research, LLC.; Informe de tasación de National Real Estate Research; y estudio de mercado de Howard P. Schultz & Associates, LLC.
El estudio de 1.031 páginas expuso la realidad a lo que es el Hospital JN Adam Memorial.
En el edificio 1 debajo de la cúpula, las paredes claramente desgastadas muestran condiciones peligrosas.
CONDICIONES DE CONSTRUCCIÓN
El Hospital JN Adam Memorial cerró sus puertas desde 1991, según el informe. Esto significa que los edificios han enfrentado el clima del oeste de Nueva York, desde nieve dura hasta vientos fuertes, durante 26 años sin cuidado.
Un estudio previo de Foit-Albert Associates en 2006 encontró que la estructura principal de los edificios 1-5 estaba en «condiciones de sonido» visualmente, y los elementos exteriores con marco de madera, porches y terrazas estaban en muy malas condiciones.
En los últimos 11 años, las condiciones empeoraron.
El estudio estructural, realizado por Popli Design Group, se centró en los edificios 1-5, ya que las demás estructuras estaban en mal estado. Para los edificios 1-3, los edificios parecen estar en buenas condiciones, por Popli», Sin embargo, las siguientes deficiencias y condiciones estructurales localizadas (enumeradas en orden descendente de urgencia) deberán abordarse a medida que progrese la planificación de la remodelación:» Lo que sigue son importantes puntos de interés.
Se rumoreaba que el Hospital JN Adam Memorial tenía la cúpula del Auditorio Temple of Music, que formaba parte de la Exposición Panamericana de 1901 en Búfalo. Al presidente William McKinley le dispararon en el Templo de la Música. Se cree que la cúpula fue transferida al Hospital JN Adam Memorial, pero el estudio sugiere que no es lo mismo debido a la ventilación.
Los daños varían desde paredes colapsadas, tanto exteriores como interiores, hasta el deterioro de las paredes de ladrillo debido al agua y a la deformación de la estructura del techo.
Los edificios 4 y 5 fueron etiquetados como en mal estado.
Se observó un deterioro significativo de los muros de soporte de mampostería de ladrillo exterior, corrosión moderada a pesada de vigas y columnas de acero e infiltración significativa de agua en todos los pisos de cada edificio.
El informe agregó que si no se reparan, los edificios tendrán «un deterioro continuo y es probable que se produzcan fallas localizadas y/o colapsos.»
Popli notó que el estudio no pudo revelar todos los aspectos de la condición debido a limitaciones y elementos no fácilmente visibles. Fuera del informe estudiado se incluyen: pruebas e inspección de materiales destructivos y no destructivos, muestreo de materiales peligrosos, pruebas e inspección, revisión de las condiciones existentes a los requisitos pasados o actuales del código de construcción, modelado de energía, análisis del código de energía, estudio histórico y revisión de los sistemas, equipos y servicios públicos de MEP a la propiedad.
El informe completo (ubicado en on.ny.gov/2wVUPq5) describe el análisis que el grupo Popli observó junto con horribles fotos de la condición actual de la página 29 a la 163.
MARKETING Y REURBANIZACIÓN
El estudio de marketing realizado por National Real Estate Research dejó mucho que desear para aquellos que esperaban ver la instalación en funcionamiento de nuevo. Como se indicó anteriormente, el valor del sitio sin mejoras es de 880.000 dólares.
El escenario como mejorado para las instalaciones actuales parece descabellado con los números que se dieron.
«Una inversión total para un uso alternativo de al menos 1 15,600,000 a 1 18,000,000 — no hay usos viables en la ciudad de Perrysburg bajo los cuales es probable que ocurra un escenario de reurbanización», dice el informe.
Las condiciones empujan la posibilidad de reutilización aún más, ya que la Investigación Nacional de Bienes Raíces señaló que habrá una necesidad de mitigación ambiental.
«El estado de las mejoras en el hospital abandonado observadas durante la inspección sugiere FUERTEMENTE la presencia de contaminación ambiental significativa, potencialmente de asbesto, plomo, moho y otras sustancias potencialmente tóxicas», enfatizó el informe.
National Real Estate realizó un estudio económico de área y agregó que la empresa de investigación no puede ver ningún nuevo desarrollo inmobiliario viable en Perrysburg, debido a la escasa o nula demanda.
En el informe se indicaban algunas estrategias de comercialización para el uso de la tierra. El primer concepto fue un desarrollo de temporada, un segundo hogar, cabañas de caza y senderos recreativos.
«Los senderos recreativos son un activo natural creciente de la economía turística», afirma el informe. «Varios senderos sirven a las comunidades locales, lo que puede traer dólares de turismo a esas comunidades.»
National Real Estate fue vocal al argumentar que situaciones como la de JN Adam probablemente no cambian hasta que las condiciones ambientales se mitigan. Depende de su propietario actual, el estado de Nueva York o la ciudad de Búfalo (que posee el interés de la cláusula de reversión) decidir el futuro del antiguo hospital Perrysburg.
LEGALIDAD
El Hospital JN Adam Memorial fue comprado por el alcalde de Buffalo City, James Nobel Adam, quien lo donó a la ciudad en 1903. El entonces sitio de 293 acres tenía un solo edificio. La inauguración del Hospital JN Adam Memorial tuvo lugar en noviembre. 12, 1912, según el informe de National Real Estate.
Se dice que el alcalde Adam donó la ventana de cúpula circular del Auditorio Templo de la Música, en la Exposición Panamericana de Búfalo de 1901. Es el auditorio donde dispararon al presidente McKinley. Sin embargo, según la carta de Parques, Recreación y Preservación Histórica, la cúpula no parece ser la de la Expo Panamericana.
«opinion Es nuestra opinión que la cúpula no podría haber venido del Templo de la Música», decía. «Los dibujos arquitectónicos y las representaciones del Templo de la Música representan un edificio que utilizaba un gran sistema de ventilación central pasiva en el vértice de su techo abovedado. However Sin embargo, las imágenes exteriores tomadas desde un alto punto de vista cerca del Templo de la Música muestran una tapa de ventilación. confident Como tal, estamos seguros de que la cúpula de vidrieras (en JN Adam) was fue construida para esta instalación y no fue testigo de los infames eventos del 6 de septiembre de 1901.»
En 1948, el centro de tratamiento de la tuberculosis fue entregado al estado como uno de los siete centros de tuberculosis del estado. En 1952, el estado y la ciudad de Buffalo terminaron la transferencia de la escritura que le dio a la ciudad una cláusula de reversión que, según se informa, expiró 10 años después de que la propiedad de JN Adam dejara de usarse activamente para fines de higiene mental.
En junio de 1960, el centro cerró para convertirse en un centro de higiene mental en septiembre de ese año. La historia de la instalación se declaró falsamente como un sitio histórico en 1985, lo que el informe encontró que no era cierto.
El complejo cerró en 1991. En 1998 se llevó a cabo un proceso de licitación cuando National informó que los edificios «seguían siendo algo funcionales».»La oferta más alta fue de 3 300,000 a Trathen Land Company, una empresa maderera.
La ciudad de Buffalo declinó la venta y mantuvo su cláusula de reversión. La cláusula le da a la ciudad la propiedad mientras esté interesada.
En septiembre de 2003, se llevó a cabo otro proceso de licitación, ya que la compañía Trathen Land fue la más alta. En 2006, Trathen argumentó que la cláusula de reversión se había perdido ya que la propiedad estaba sin usar, pero la ciudad de Búfalo ganó su batalla ya que cinco edificios se estaban utilizando para el cuidado hasta 2004.
La decisión favoreció a la ciudad de Buffalo y la compra de Trathen fue nula el 8 de marzo de 2006.
«En 2017, no hay razón para creer que un nuevo proceso de licitación produciría una oferta superior a 3 300,000, dadas las condiciones actuales y la obsolescencia funcional de la Propiedad», agregó el informe Nacional de Bienes Raíces.
Hasta el día de hoy, la ciudad de Búfalo todavía tiene la cláusula de reversión, ya que los edificios a lo largo de Perrysburg-Gowanda Road/Ruta 39 todavía se utilizan para cualquier propósito de salud mental.
Perrysburg está atrapado entre una roca y un lugar duro mientras la enorme parcela de tierra se asienta y se pudre. Los planes para vender la propiedad han fracasado en las últimas dos décadas, ya que la ciudad de Búfalo es propietaria de la cláusula de reversión y los costos aumentan con la estructura en quiebra empeorando bajo el clima del oeste de Nueva York.
El informe fue un esfuerzo de la Senadora estatal Cathy Young (R,C, I-Olean) y el asambleísta Joseph Giglio (R,C,I-Gowanda) para averiguar la mejor reutilización para la propiedad, con declaraciones de los gobiernos locales que tienen algo que ver en esta situación. Sin embargo, el Gobernador. Andrew Cuomo vetó el Memo 264 de noviembre. 20, 2015 debido a la falta de fondos disponibles. Más tarde, se aprobó un plan menor de un estudio de 2 235,000 y se informó anteriormente.
Para ver el informe completo de las seis exposiciones, vaya a on.ny.gov/2xHGb5h, donde mostrará cada PDF individual y el enlace para el estudio.
El próximo lunes: Los funcionarios locales reaccionan al estudio. Twitter: @Kuczkowski95
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