arviossa todettiin maan olevan noin 880 000 dollaria, vaikka rakennusten purkutyöt vaihtelevat 3,8 miljoonasta 14,6 miljoonaan dollariin riippuen kohteen ympäristökysymyksistä. Jos uusi omistaja haluaa tutkia ränsistyneiden rakennusten uudelleenkäyttöä, sen kustannusarvio oli noin 15,6-18 miljoonaa dollaria.
näin ollen ”kohteen omaisuuden arvon Päättyminen (demon jälkeen) olisi myös 0 dollaria”, arviointiraportissa luki.
tutkimus oli kuusi näyttelyraporttia, jotka jakautuivat seuraavasti: rakenteellisen kunnon arviointi; osavaltion puisto -, virkistys-ja Historiasuojeluviraston kirje; National Real Estate Research, LLC: n markkinointitutkimus ja strateginen suunnitelma.; Appraisal report by National Real Estate Research; and market study by Howard P. Schultz & Associates, LLC.
1 031-sivuinen tutkimus paljasti todellisuuden sille, mikä on JN Adam Memorial Hospital.
kupolin alapuolella olevassa rakennuksessa 1 selvästi ahdistuneet seinät osoittavat vaaralliset olosuhteet.
RAKENNUSOLOSUHTEET
JN Adam Memorial Hospital sulki ovensa vuodesta 1991 lähtien, raportissa todettiin. Tämä tarkoittaa sitä, että rakennukset ovat kohdanneet läntisen New Yorkin sään kovista lumisateista reippaisiin tuuliin jo 26 vuotta ilman huolenpitoa.
Foit-Albert Associatesin aiemmassa tutkimuksessa vuodelta 2006 todettiin, että rakennusten 1-5 päärakenne oli silmämääräisesti ”äänikunnossa” ja ulkoa puurunkoiset elementit, kuistit ja kuistit olivat erittäin huonossa kunnossa.
viimeisten 11 vuoden aikana olot huononivat.
Popli Design Groupin tekemä rakennetutkimus keskittyi rakennuksiin 1-5, koska muut rakenteet olivat huonokuntoisia. Rakennukset 1-3, rakennukset näyttävät olevan hyvässä kunnossa, per Popli, ” kuitenkin, seuraavat paikalliset rakenteelliset puutteet ja olosuhteet (lueteltu alenevassa kiireellisyysjärjestyksessä) on puututtava kunnostussuunnittelun edetessä:” mitä seuraavat ovat mojova kohteita.
JN Adam Memorial Hospitalin kupolin huhuttiin olevan peräisin Temple of Music auditoriosta, joka oli osa vuoden 1901 Pan-American Expositiota Buffalossa. Presidentti William McKinley ammuttiin musiikin temppelissä. Kupolin arveltiin siirtyneen alas JN Adam Memorial-sairaalaan, mutta tutkimuksen mukaan se ei ole entisensä ilmanvaihdon takia.
vauriot vaihtelevat romahtaneista seinistä sekä ulko-että sisätiloihin, tiiliseinien huononemiseen veden takia ja vääntyvään katon rajaukseen.
rakennukset 4 ja 5 merkittiin huonokuntoisiksi.
kunkin rakennuksen kaikissa kerroksissa havaittiin merkittävää ulkotiilimuurattujen laakeriseinien heikkenemistä, teräspalkkien ja pylväiden kohtalaista tai raskasta korroosiota sekä merkittävää veden tunkeutumista.
raportissa lisättiin, että jos rakennuksia ei korjata, ne ” rappeutuvat jatkuvasti ja paikalliset viat ja / tai sortumat ovat todennäköisiä.”
Popli totesi, että tutkimus ei voinut paljastaa kaikkia tilan piirteitä rajoittuneisuuden eikä helposti näkyvien elementtien vuoksi. Tutkitun raportin ulkopuolella ovat: destruktiiviset ja Non-destruktiiviset materiaalit testaus ja tarkastus, vaarallisten materiaalien näytteenotto, testaus ja tarkastus, nykyisten olosuhteiden tarkastelu aiempiin tai nykyisiin rakennusmääräysten vaatimuksiin, energiamallinnuksen energiakoodien analyysi, historiallinen tutkimus ja katsaus MEP-järjestelmiin, laitteisiin ja kiinteistölle tarjottaviin yleishyödyllisiin palveluihin.
koko raportti (sijaitsee osoitteessa on.ny.gov/2wVUPq5) kuvaa Popli-ryhmän havaitseman analyysin sekä kauhistuttavia kuvia nykyisestä tilasta sivulta 29-163.
markkinointi ja kunnostus
National Real Estate Researchin tekemä markkinointitutkimus jätti paljon toivomisen varaa niille, jotka toivoivat laitoksen olevan jälleen toiminnassa. Kuten aiemmin todettiin, sivuston arvo ilman parannuksia on 880 000 dollaria.
nykyisten tilojen tilanteen parantaminen näyttää esitetyillä luvuilla kaukaa haetulta.
”kokonaisinvestointi vaihtoehtoiseen käyttöön vähintään 15 600 000-18 000 000 dollaria — perrysburgin kaupungissa ei ole toteuttamiskelpoisia käyttötarkoituksia, joissa tällainen kunnostusskenaario todennäköisesti tapahtuisi”, raportissa luki.
olosuhteet työntävät uusiokäytön mahdollisuutta vielä pidemmälle, sillä Kansallinen Kiinteistötutkimus totesi, että ympäristönäkökohtien lieventämistä tarvitaan.
”tarkastuksessa havaitut hylätyn sairaalan parannukset viittaavat vahvasti siihen, että ympäristö on saastunut merkittävästi — mahdollisesti asbestista, lyijystä, homeesta ja mahdollisesti muista myrkyllisistä aineista”, raportissa korostettiin.
National Real Estate teki aluetaloudellisen tutkimuksen ja lisäsi, että tutkimusyritys ei näe Perrysburgissa elinkelpoista uutta kiinteistökehitystä, koska kysyntää on vähän tai ei lainkaan.
raportissa esitettiin joitakin maankäytön markkinointistrategioita. Ensimmäinen konsepti oli sesonki -, kakkoskodin kehittäminen, metsästysmajat ja virkistysreitit.
”virkistysreitit ovat matkailutalouden kasvava luonnonvara”, raportissa todettiin. ”Erilaiset polut palvelevat paikallisia yhteisöjä, mikä voi tuoda turismirahaa näille yhteisöille.”
National Real Estate oli äänekäs väittäessään, että Jn Adamin kaltaiset tilanteet eivät todennäköisesti muutu ennen kuin ympäristöolosuhteet ovat lieventyneet. Entisen perrysburgin sairaalan tulevaisuudesta päättää sen nykyinen omistaja, New Yorkin osavaltio tai Buffalon kaupunki (joka omistaa palautuslausekkeen osuuden).
laillisuus
Jn Adam Memorial-sairaalan osti Buffalon kaupungin pormestari James Nobel Adam, joka lahjoitti sen kaupungille vuonna 1903. Silloisella 293 hehtaarin tontilla oli vain yksi rakennus. JN Adam Memorial-sairaalan avajaiset pidettiin marraskuussa. 12, 1912, National Real Estaten raportin mukaan.
pormestari Adamin kerrotaan lahjoittaneen pyöreän kupoli-ikkunan Temple of Music Auditoriumista vuoden 1901 Pan-Amerikan maailmannäyttelyssä Buffalossa. Tuo on auditorio, jossa presidentti McKinley ammuttiin. Kuitenkin mukaan Parks, Recreation and Historic Preservation letter, kupoli ei näytä olevan yksi Pan-American Expo.
” … on meidän käsityksemme, että kupoli ei olisi voinut tulla musiikin temppelistä”, siinä luki. ”Musiikkitemppelin arkkitehtuuripiirustukset ja renderoinnit kuvaavat rakennusta, joka käytti suurta passiivista, keskitettyä ilmanvaihtojärjestelmää kupumaisen kattonsa huipulla. … Korkealta näköalapaikalta lähellä Musiikkitemppeliä otetuissa kuvissa näkyy kuitenkin hengityskoneen korkki. … Sellaisenaan olemme varmoja, että lasimaalauksia kupoli (Jn Adam) … rakennettiin tämän laitoksen ja ei todistanut surullisen tapahtumia syyskuun 6, 1901.”
vuonna 1948 tuberkuloosin hoitokeskus luovutettiin valtiolle yhtenä seitsemästä valtion ylläpitämästä tuberkuloosikeskuksesta. Vuonna 1952 Buffalon osavaltio ja kaupunki viimeistelivät kauppakirjan, joka antoi kaupungille palautuslausekkeen, joka tiettävästi päättyi 10 vuotta sen jälkeen, kun JN Adamin omaisuutta ei enää käytetä aktiivisesti mihinkään mielen hygieniatarkoituksiin.
kesäkuussa 1960 keskus suljettiin ja muutettiin saman vuoden syyskuussa mielisairaalaksi. Laitoksen historiaa väitettiin virheellisesti historialliseksi paikaksi vuonna 1985, mikä ei raportin mukaan pitänyt paikkaansa.
kompleksi suljettiin vuonna 1991. Tarjousprosessi seurasi vuonna 1998, kun National raportoi rakennusten olevan ”vielä jonkin verran toimivia.”Korkein tarjous oli 300 000 dollaria puutavara/puunkorjuuyhtiö Trathen Land Companylle.
Buffalon kaupunki kieltäytyi kaupasta ja piti kiinni palautuspykälästään. Pykälä antaa kaupungille tontin niin kauan kuin se on kiinnostunut.
syyskuussa 2003 toinen tarjouskilpailu päättyi, kun trathen Land Company oli korkein. Vuonna 2006 Trathen väitti, että palautuspykälä menetettiin kiinteistön jäädessä käyttämättömäksi, mutta Buffalon kaupunki voitti taistelunsa, kun viisi rakennusta oli hoitokäytössä vuoteen 2004 asti.
päätös suosi Buffalon kaupunkia ja Trathenin osto mitätöitiin 8. maaliskuuta 2006.
”vuonna 2017 ei ole mitään syytä uskoa, että uusi tarjousprosessi tuottaisi yli 300 000 dollaria suuremman tarjouksen, kun otetaan huomioon kiinteistön nykyinen kunto ja toiminnallinen vanheneminen”, National Real Estate report lisäsi.
Buffalon kaupungissa on vielä tänäkin päivänä palautuspykälä, sillä Perrysburg-Gowanda Roadin/Route 39: n varrella olevia rakennuksia käytetään edelleen mihin tahansa mielenterveystarkoitukseen.
Perrysburg on juuttunut kallion ja kovan paikan väliin massiivisen tontin istuessa ja mätäniessä. Suunnitelmat myydä omaisuus on epäonnistunut viimeisen kahden plus vuosikymmenten aikana, koska Buffalon kaupunki omistaa palautuslausekkeen ja kustannukset nousevat epäonnistuneen rakenteen saa vain huonompi Länsi-New Yorkin ilmasto.
raportin takana olivat osavaltion senaattori Cathy Young (R,C,I-Olean) ja edustajakokouksen jäsen Joseph Giglio (R,C,I-Gowanda) selvittääkseen kiinteistölle parhaan uudelleenkäytön. Kuitenkin, Gov. Andrew Cuomo käytti veto-oikeuttaan Memo 264: ssä marraskuussa. 20, 2015 käytettävissä olevien varojen puutteen vuoksi. Myöhemmin hyväksyttiin pienempi suunnitelma 235000 dollarin tutkimuksesta, josta kerrottiin edellä.
jos haluat nähdä koko raportin kaikista kuudesta näyttelyesineestä, mene on.ny.gov/2xHGb5h, jossa se näyttää jokaisen yksittäisen PDF-tiedoston ja linkin tutkimukseen.
tulossa maanantaina: paikalliset virkamiehet reagoivat selvitykseen. Twitter: @Kuczkowski95
päivän uutiset ja lisää sähköpostiisi
