uit de taxatie bleek dat de grond ongeveer $880.000 bedroeg, hoewel de sloop van de gebouwen varieert van $3,8 miljoen tot $14,6 miljoen, afhankelijk van de milieuproblematiek op de site. Als de nieuwe eigenaar wil kijken naar het hergebruik van de vervallen gebouwen, die kosten werden geschat op ongeveer $15,6 miljoen tot $18 miljoen.
aldus zou “de conclusie van de waarde voor de eigenschap van het onderwerp (na demo) ook $0 zijn”, aldus het beoordelingsrapport.
de studie was een zes tentoonstellingsrapport dat verdeeld was in: beoordeling van de structurele toestand; brief van het staatsbureau voor parken, recreatie en historisch behoud; marketingstudie en strategisch plan van National Real Estate Research, LLC.; Taxatierapport van National Real Estate Research; en marktstudie door Howard P. Schultz & Associates, LLC.De 1.031 pagina ‘ s tellende studie stelde de realiteit bloot aan het JN Adam Memorial Hospital.
in gebouw 1 onder de koepel vertonen duidelijk noodlijdende muren gevaarlijke omstandigheden.
BOUWCONDITIES
het jn Adam Memorial Hospital sloot zijn deuren sinds 1991, aldus het rapport. Dit betekent dat de gebouwen hebben geconfronteerd met West-New York ‘ s weer, van harde sneeuw tot harde wind, voor 26 jaar zonder zorg.Een eerdere studie door Foit-Albert Associates in 2006 toonde aan dat de hoofdstructuur van gebouwen 1-5 visueel in “goede staat” was en dat de houten elementen, veranda ’s en veranda’ s aan de buitenkant in zeer slechte staat waren.
in de afgelopen 11 jaar zijn de omstandigheden verslechterd.
de structuurstudie, uitgevoerd door Popli Design Group, richtte zich op gebouwen 1-5 aangezien de andere structuren in verval waren. Voor gebouwen 1-3, de gebouwen lijken te zijn in goede staat, per Popli, ” echter, de volgende gelokaliseerde structurele tekortkomingen en voorwaarden (vermeld in dalende volgorde van urgentie) zal moeten worden aangepakt als de herontwikkeling planning vordert:” wat volgt zijn forse punten van belang.
het jn Adam Memorial Hospital zou de koepel hebben van het Temple of Music Auditorium, dat deel uitmaakte van de Pan-Amerikaanse tentoonstelling in Buffalo in 1901. President William McKinley werd neergeschoten in de Tempel van de muziek. Men dacht dat de koepel was overgebracht naar het jn Adam Memorial Hospital, maar de studie suggereerde dat het niet hetzelfde is vanwege de ventilatie.
de schade varieert van ingestorte muren, zowel buiten als binnen, tot verslechtering van bakstenen muren als gevolg van water tot kromming van het dak.
gebouwen 4 en 5 werden bestempeld als slechte conditie.
op alle verdiepingen van elk gebouw werden significante verslechtering van de buitenmuren van bakstenen metselwerk, matige tot zware corrosie van stalen balken en kolommen en aanzienlijke waterinfiltratie waargenomen.
het rapport voegde eraan toe dat als de gebouwen niet gerepareerd worden, ze “blijvend zullen verslechteren en dat plaatselijke storingen en/of instorting waarschijnlijk zullen zijn.”
Popli merkte op dat het onderzoek niet alle aspecten van de aandoening aan het licht kon brengen vanwege beperkingen en niet gemakkelijk zichtbare elementen. Buiten de bestudeerde rapport omvatten: destructieve en niet-destructieve materialen testen en inspectie, gevaarlijke materialen bemonstering, testen en inspectie, herziening van de bestaande omstandigheden om het verleden of de huidige bouwcode eisen, energie modellering energie code analyse, historische studie en herziening van MEP-systemen, apparatuur en nutsdiensten aan het pand.
het volledige rapport (te vinden op on.ny.gov/2wVUPq5) beschrijft de analyse van de Popli groep waargenomen samen met gruwelijke foto ‘ s van de huidige toestand van pagina 29 tot 163.
MARKETING en herontwikkeling
de marketingstudie van National Real Estate Research liet veel te wensen over voor degenen die hoopten dat de faciliteit weer operationeel zou worden. Zoals eerder vermeld, de waarde van de site zonder verbeteringen is op $880.000.
het “as-if-improved” scenario voor de huidige faciliteiten lijkt vergezocht met de gegeven nummers.
“een totale investering voor een alternatief gebruik van ten minste $ 15.600.000 tot $18.000.000 — er zijn geen haalbare toepassingen in de stad Perrysburg waaronder een dergelijk herontwikkelingsscenario waarschijnlijk zal plaatsvinden,” aldus het rapport.
de Voorwaarden duwen de mogelijkheid van hergebruik nog verder, aangezien Nationaal Vastgoedonderzoek heeft opgemerkt dat er behoefte zal zijn aan mitigatie van het milieu.”De toestand van de verlaten ziekenhuisverbeteringen die tijdens de inspectie werden waargenomen, wijst sterk op de aanwezigheid van significante milieuverontreiniging — mogelijk door asbest, lood, schimmel en mogelijk andere toxische stoffen”, benadrukte het rapport.
National Real Estate deed een area economic study en voegde eraan toe dat het onderzoeksbureau geen levensvatbare nieuwe vastgoedontwikkeling in Perrysburg kan zien, als gevolg van weinig tot geen vraag.
in het rapport werden enkele marketingstrategieën voor landgebruik vermeld. Het eerste concept was seizoensgebonden, tweede-huis ontwikkeling, jacht hutten en recreatieve paden.”Recreatieve paden zijn een groeiende natuurlijke troef van de toeristische economie”, aldus het rapport. “Verschillende paden dienen lokale gemeenschappen, die kunnen brengen toerisme dollars aan die gemeenschappen.”
National Real Estate voerde aan dat situaties zoals die van JN Adam waarschijnlijk niet veranderen totdat de omgevingsomstandigheden zijn verzacht. Het is aan de huidige eigenaar, de staat New York of de stad Buffalo (die eigenaar is van de reverter clausule belang) om te beslissen over de toekomst van het voormalige Perrysburg ziekenhuis.Het JN Adam Memorial Hospital werd gekocht door de burgemeester van Buffalo City, James Nobel Adam, die het in 1903 aan de stad schonk. De toenmalige-293-acre site had slechts één gebouw. De opening van het jn Adam Memorial Hospital vond plaats op Nov. 12, 1912, volgens het rapport van National Real Estate.Burgemeester Adam zou het ronde koepelvenster van het Temple of Music Auditorium hebben gedoneerd tijdens de Pan-American Exposition in Buffalo in 1901. Dat is het auditorium waar president McKinley werd neergeschoten. Maar volgens de brief parken, recreatie en historisch behoud, lijkt de koepel niet die van de Pan-Amerikaanse Expo te zijn.”… It is our opinion that the dome could not have come from the Temple of Music, ” stond er. “Architectonische tekeningen en weergaven van de muziektempel tonen een gebouw dat gebruik maakte van een groot passief, centraal ventilatiesysteem aan de top van het gewelfde plafond. … Echter, externe beelden genomen vanaf een hoog uitkijkpunt in de buurt van de Tempel van de muziek tonen een ventilator dop. … Als zodanig, we zijn ervan overtuigd dat de gebrandschilderde glazen koepel (bij JN Adam) … werd gebouwd voor deze faciliteit en niet getuige was van de beruchte gebeurtenissen van 6 September 1901.In 1948 werd het tuberculosis treatment center overgedragen aan de staat als een van de zeven tuberculose centra die de staat runde. In 1952, de staat en de stad Buffalo klaar met de akte Overdracht die de stad gaf een reverter clausule die naar verluidt verlopen 10 jaar nadat JN Adam eigendom niet meer actief worden gebruikt voor geestelijke hygiëne doeleinden.In juni 1960 werd het centrum gesloten om in September van dat jaar een Centrum voor geestelijke hygiëne te worden. In 1985 werd ten onrechte gesteld dat de geschiedenis van de faciliteit een historische plek was, wat volgens het rapport niet waar was. Het complex werd in 1991 gesloten. In 1998 volgde een biedprocedure, omdat National meldde dat de gebouwen “nog steeds enigszins functioneel waren.”Het hoogste bod was $300.000 aan Trathen Land Company, een houtkapbedrijf.De stad Buffalo weigerde de verkoop en hield zich aan de omkeerclausule. De clausule geeft de stad het pand zolang het geïnteresseerd is.In September 2003 werd een andere biedprocedure gestart, omdat Trathen Land Company de hoogste was. In 2006 voerde Trathen aan dat de reverter clausule verloren ging omdat het pand ongebruikt was, maar de Stad Buffalo won de strijd omdat vijf gebouwen tot 2004 voor zorg werden gebruikt.Het besluit ten gunste van de stad Buffalo werd nietig verklaard op 8 maart 2006.
” In 2017 is er geen reden om aan te nemen dat een nieuw biedproces een bod van meer dan $300.000 zou opleveren, gezien de huidige staat en functionele veroudering van het onroerend goed,” voegde het National Real Estate report toe.Tot op de dag van vandaag heeft de Stad Buffalo nog steeds de omkeerclausule, aangezien gebouwen langs Perrysburg-Gowanda Road/Route 39 nog steeds worden gebruikt voor geestelijke gezondheidsdoeleinden.
Perrysburg zit vast tussen een rots en een harde plaats als het enorme perceel zit en rot. Plannen om het pand te verkopen zijn mislukt in de afgelopen twee-plus decennia als de Stad Buffalo eigenaar is van de reverter clausule en de kosten stijgen met de falende structuur wordt alleen maar erger onder het klimaat van West-New York.Het rapport was in een poging van staats Senator Cathy Young (R,C,I-Olean) en parlementslid Joseph Giglio (R,C,I-Gowanda) om het beste hergebruik voor het onroerend goed te achterhalen, met verklaringen van lokale overheden die een hand hebben in deze situatie. Echter, Gov. Andrew Cuomo veto tegen Memo 264 op Nov. 20, 2015 wegens gebrek aan beschikbare middelen. Later werd een lager plan van een $235.000 studie goedgekeurd en hierboven gerapporteerd.
om het volledige verslag van alle zes de tentoonstellingen te zien, ga naar on.ny.gov/2xHGb5h, waar het elke individuele PDF ‘ s en link voor de studie zal tonen.Aankomende maandag: lokale ambtenaren reageren op studie. Twitter: @Kuczkowski95
het laatste nieuws van vandaag en meer in uw postvak in
