w miarę zbliżania się emerytury perspektywa redukcji do nowego, niedrogiego, energooszczędnego wyprodukowanego domu w przyjaznym, wiejskim parku mobilnych domów z pewnością ma swoją atrakcyjność.
niestety, niepewność budowania swojej przyszłości na ziemi, której nie posiadasz, może wyrwać spod ciebie dywan finansowy, tak jak twoje lata zarobkowe dobiegły końca.
czy życie w domu mobilnym jest warte ryzyka? Nawet jego zwolennicy mają swoje zastrzeżenia.
powód: mniej niż 2% parków domków mobilnych jest własnością mieszkańców, zgodnie z Resident Owned Communities USA lub ROC USA. O ile nie zainstalujesz wyprodukowanego domu na swojej prywatnej własności, istnieje szansa, że ktoś — czy to właściciel mamy i popu, czy coraz częściej ogromna korporacja — pobierze opłatę za wynajem, aby zaparkować dom na swojej ziemi.
spodziewaj się amortyzacji
Bob Klosterman, założyciel White Oaks Wealth Advisors z siedzibą w Minneapolis i Longboat Key na Florydzie, zwraca uwagę, że ponieważ mobile homes są uważane za przenośną własność osobistą lub „chattel”, w większości stanów Nowy wyprodukowany dom zaczyna deprecjować od momentu sprzedaży — podobnie jak nowy samochód.
” Jeśli ziemia lub działka jest częścią transakcji, a lokalizacja jest atrakcyjna, to pomaga ” – mówi.
jednak oczekiwana amortyzacja nie musi być dealerem z perspektywy planowania finansowego.
„koszty prowadzenia domu mobilnego mogą być znacznie niższe niż w przypadku domu jednorodzinnego lub wielorodzinnego, co pozwoliłoby właścicielowi na bieżące czerpanie mniej ze swojego portfela” -mówi Klosterman. „W dół drogi, że może być znacznie bardziej wartościowe niż wartość odsprzedaży domu.”
Mobile homes not really mobile
również praca przeciwko właścicielowi domu to cała” mobilna ” mylna nazwa. Dzisiejsze domy produkowane mogą być lepiej zbudowane, bardziej energooszczędne i znacznie bardziej konfigurowalne niż domy zbudowane na drążku, ale jedno nie jest mobilne.
to tworzy efekt domina, który nie wróży dobrze potencjalnym redukcjom domów mobilnych, według Ishbel Dickens, dyrektor wykonawczy National Manufactured Home Owners Association, lub nmhoa, organizacji członkowskiej z siedzibą w Seattle.
„nazywam ludzi, którzy mieszkają we własnych domach więźniami” „Wielu naszych właścicieli domów płacą podatki od ich domu w tej samej wysokości, jak te z konwencjonalnym domu. Nie mogą przenieść domu, to zbyt drogie, aby się przenieść. Większość społeczności nie akceptuje wyprodukowanego domu, który jest starszy niż kilka lat, więc nie ma gdzie go przenieść. I nikt nie chce go kupić w społeczności, gdzie czynsze nadal rosną, a właściciele domów nie mają sposobu, aby rozwiązać ten problem.”
pułapka zagospodarowania przestrzennego
ponieważ wiele wspólnot domów mobilnych zostało pierwotnie zbudowanych poza granicami miasta, ziemia pod nimi jest często strefowo komercyjna, a nie mieszkalna jednorodzinna.
„w końcu ta ziemia staje się bardzo cenna i dlatego jest sprzedawana do sklepów Wal-Marts i big-box na świecie”, mówi Dickens. „To ogromna troska. Nie masz kontroli nad tym, co stanie się z ziemią.”
prawa faworyzują właścicieli nad najemcami
ponieważ ziemia pod nimi została doceniona, społeczności domów mobilnych coraz częściej nabywane są przez korporacje. Tim Sheahan, prezes nmhoa, mówi, że brak merytorycznych Ustaw wynajmujący-najemca, aby regulować wątłe relacje między anonimowymi korporacjami a nerwowymi właścicielami domów mobilnych (Stany 14 nie mają żadnego statutu, zgodnie z Sheahan) stworzyły silne zachęty dla właścicieli domów do podnoszenia czynszów.
” nie tylko zwiększa miesięczny dochód właściciela, ale podnosi wartość społeczności, jeśli chce go sprzedać. A jeśli podwyższą czynsz wystarczająco wysoko, mogą ekonomicznie eksmitować właścicieli domów, przejmować domy za niewielkie pieniądze i zarabiać na odsprzedaży lub wynajmie domów ” – mówi. „Nie tylko mieszkańcy nie mogą sobie pozwolić na pobyt w swoim domu, nie mogą go sprzedać, ponieważ nikt nie chce domu z tak wysokim czynszem. W niektórych obszarach przybrzeżnych Kalifornii szacuje się, że za każdy miesięczny wzrost czynszu o 100 USD wartości domu spadają o 10 000 USD.”
zauważ tu wspólny temat? Landownership, lub jego brak, pozostaje fatalną wadę w tym, co w przeciwnym razie może być niezwykła historia unsubsidized mieszkań dla Amerykanów o niskich dochodach.
zmiana zasad
Paul Bradley ma nadzieję zmienić to wszystko, 1 Park mobilny na raz.
jako prezes Concord, Roc USA z siedzibą w New Hampshire, Bradley i jego zespół pomogli mieszkańcom w ponad 100 mobile home parkach w Stanach 14 włączyć i wspólnie zakupić ziemię pod swoimi domami od Prywatnych właścicieli społeczności od 2008, z 100% skutecznością – bez wykluczeń lub niepowodzeń biznesowych.
w ramach modelu spółdzielni z ograniczonym kapitałem ROC USA właściciele domów nadal nie są właścicielami działki pod nogami; zamiast tego posiadają proporcjonalny udział w korporacji rezydenta, która jest właścicielem całego parku mobile home. Mimo to rozwiązuje kilka głównych wad mobilnego życia w domu.
„Spółdzielnie o niskiej wartości akcji są najłatwiejsze do kupna przez właścicieli domów, ponieważ nie musisz wymyślać dużych pieniędzy na akcje, a dom handluje według wartości rynkowej”, wyjaśnia Bradley. „Ponieważ istnieje pewna wartość składkowa domu z samej ziemi, wartości domu ulegną poprawie z czasem.”
co to jest Spółdzielnia Mieszkaniowa z ograniczoną odpowiedzialnością?
- każdy mieszkaniec posiada udziały członkowskie w korporacji, która jest właścicielem ziemi.
- mieszkańcy nie posiadają bezpośrednio własnego kawałka ziemi.
- członkostwo w spółdzielni uprawnia mieszkańców do długoterminowego najmu i głosowania w zakresie ładu korporacyjnego.
- członkowie spółdzielni są uważani zarówno za najemców, jak i właścicieli.
- ceny odsetek członkowskich są ustalane przez członków na niskim poziomie i pozostają stałe, aby utrzymać mieszkania dostępne dla obecnych i przyszłych mieszkańców.
te porozumienia kooperacyjne dają również właścicielom domów kontrolę nad czynszami, zapewniają logiczne rozwiązanie dla utrzymania społeczności i przyczyniają się do stabilności społeczności, minimalizując zagrożenie przebudowy z rąk żądnych zysków właścicieli korporacyjnych.
podczas gdy ROC USA zwykle wymaga 51% większość buy-in, oni dostać koła ruchu dla zmotywowanych społeczności z pożyczki predevelopment na 40% członkostwa. Co się dzieje z tymi właścicielami domów, którzy nie chcą dołączyć do spółdzielni?
” mogą pozostać nieczłonkiem i nadal tam mieszkać; spółdzielnia nie eksmituje nikogo za to, że nie jest członkiem-mówi Bradley. „Co się stanie, z czasem, gdy Ci nie-członkowie sprzedają swoje domy, nowi właściciele domów będą musieli stać się członkami, więc w końcu dojdą do 100%.”
ale nawet Bradley przyznaje, że ruch będący własnością rezydentów może napotkać powolne tempo w najbliższej przyszłości, częściowo dlatego, że właściciele w większości stanów mają niewielki lub żaden obowiązek dzielenia się swoimi planami sprzedaży lub przebudowy swoich nieruchomości z mieszkańcami.
jak wyszukać Park domków kempingowych
:
- Zlokalizuj wspólnotę należącą do organizacji non-profit lub urzędu mieszkaniowego: „ich ziemia jest bezpieczna i wiesz, jaki będzie twój czynsz”, mówi Sheahan. W przypadku urzędu mieszkaniowego ” mogą pobierać tylko 30% dochodu za wynajem, ponieważ mają dotacje rządowe.”
- Szukam długoterminowego leasingu: Niektóre społeczności oferują 5 -, 10-a nawet 20-letnie umowy najmu, aby uspokoić najemców i przyciągnąć nowych mieszkańców. „Przeczytaj uważnie umowę najmu i przeprowadź ją przez adwokata, zanim podpiszesz” – mówi Bradley.
- zapytaj o stowarzyszenie właścicieli domów: podczas gdy niektórzy właściciele zabraniają im, społeczności, które dają mieszkańcom głos, mogą być najlepszym wyborem.
- Zadaj trudne pytania: jakie były podwyżki czynszu za ostatnie 5 lat? Jakie będą szanse na następne 10? Jakie są proporcjonalne opłaty za utrzymanie społeczności?
- Pobierz na piśmie: „Nie daj się porwać malowniczej broszurze” – mówi Sheahan.
