jak zorganizować transakcję na Rynku Nieruchomości typu Joint Venture

jak zorganizować transakcję na Rynku Nieruchomości typu Joint Venture

wspólne przedsięwzięcia

nasza pierwsza transakcja na rynku nieruchomości typu joint venture była pierwszą nieruchomością, którą Dave i ja kupiliśmy razem w 2001 roku. Umawialiśmy się w tym czasie i połączyliśmy nasze zasoby, aby zrobić pierwsze dwie oferty. Miałem doskonały kredyt ,16,000 dolarów oszczędności i zero długów. Dave nie miał żadnych oszczędności, ale miał pieniądze w RRSP, które wypłacił, aby zainwestować w nasze nieruchomości. Oboje mieliśmy dobrą pracę w tym czasie, chociaż ja opuszczałem swoją, aby zrobić mój MBA.

wprowadziliśmy się do jednej z nieruchomości, abyśmy mogli odłożyć mniej pieniędzy i nadal kwalifikować się do dobrego finansowania.

potem skończyły nam się pieniądze, a ja byłem teraz studentem w Toronto, więc musieliśmy znaleźć inne sposoby na zawieranie transakcji, które nie wymagały gotówki ani finansowania bankowego.

pomimo wyzwania gotówkowego, nadal udało nam się dodać kolejne cztery nieruchomości do naszego portfela w 2002 i 2003 roku. Dwie z tych nieruchomości były naszymi pierwszymi zewnętrznymi od nas i zrobiliśmy wspólne przedsięwzięcie z przyjacielem. Dave również zarobił trochę pieniędzy na transakcji cesji-znalezienie Wielkiej transakcji i przypisanie jej do kogoś innego za opłatą (zwanej również hurtownią).

od tego czasu w dużej mierze polegamy na pieniądzach innych ludzi, aby sfinansować nasze transakcje.

w latach 2010 – 2012, kiedy agresywnie powiększaliśmy nasze portfolio i prawie co miesiąc powiększaliśmy jeden nowy dom, większość naszych zakupów była przedsięwzięciami typu joint venture.

większość z tych transakcji była tak skonstruowana, że byliśmy partnerami zarządzającymi (znajdowanie ofert, negocjowanie ich, zatrudnianie zespołów i nadzorowanie remontów i nadzorowanie zarządzania), a nasi partnerzy finansowi przyszli do stołu z możliwością finansowania i wymaganym kapitałem inwestycyjnym (np. Zaliczka, koszty zamknięcia, 2-miesięczny fundusz rezerwowy).

to był wspaniały sposób na szybki rozwój naszego portfolio i zmniejszenie niektórych przyszłych kosztów, ponieważ nasi partnerzy podzielą wszelkie przyszłe koszty (i zyski) z nami o 50% / 50%, ale partnerzy mogą również ograniczać i zawsze przynoszą dodatkowy stres, gdy występują problemy (więcej na ten temat za minutę).

opcje strukturyzacji ofert nieruchomości Joint Venture

nie ma jednego właściwego sposobu na strukturę JV. Z czasem odkryjesz sposób, który jest najbardziej sprawiedliwy dla Ciebie i Twoich partnerów, biorąc pod uwagę, co każda ze stron wnosi do stołu (Zobacz również – Lista kontrolna inwestorów nieruchomości dla pracy z JVs).

oczekujemy od naszych partnerów, aby włożyli 100% kapitału początkowego inwestycji (zazwyczaj zaliczki, koszty zamknięcia, 2 miesiące funduszu rezerwowego i drobne remonty) w zamian za 50% własności nieruchomości. Kiedy sprzedajemy nieruchomość, ich początkowa inwestycja jest najpierw spłacana, a następnie każdy zainwestowany kapitał, a następnie dzielimy wpływy 50% / 50% zgodnie z własnością.

dopóki możemy rozsądnie zasugerować, że nasz partner uzyska 10-15% rocznego zwrotu z kapitału i nie będzie musiał wkładać żadnego wysiłku, uważamy, że jest to uczciwa wymiana dla nich i dla nas. To nasze wymiary, przy okazji, nie muszą być twoje.

chodzi o zwrot i ograniczone zaangażowanie w transakcję-nie o udział w transakcji, którą posiadają. Ci ludzie są zajęci-Zwykle udane firmy lub kariery, rodziny i Hobby, na których chcą się skupić. Chcą być w Nieruchomościach, ale nie mają czasu ani ochoty, aby stać się ekspertami. Tu wkraczamy my. Spędziliśmy tysiące godzin, stając się ekspertami. Chociaż możemy poświęcić tylko 40 godzin na zawarcie umowy dla naszego partnera, nie oznacza to 100 000 USD w edukacji i ponad 10 000 godzin, które poświęciliśmy na naukę, co zrobić, aby zminimalizować ryzyko i zmaksymalizować zyski.

pamiętaj o wszystkim, co przynosisz do stołu we własnym biznesie-czy to twoja pierwsza transakcja, czy piętnasta. Jeśli nie czujesz, że wnosisz wystarczająco dużo do stołu, musisz wykorzystać to, co masz-wziąć więcej kursów, poprawić jakość swojego zespołu, lepiej poznać swój obszar, zwiedzając więcej nieruchomości i chodząc po okolicy. Jedną z najważniejszych rzeczy, które możesz zrobić, jest zostać ekspertem w tej dziedzinie.

preferujemy tradycyjną strukturę 50% / 50%, ale to daleko od jedynej opcji. Możesz stworzyć dowolną strukturę, którą uważasz za sprawiedliwą, biorąc pod uwagę to, co wnosisz do stołu. Na przykład, jeśli jesteś nowicjuszem w grze i nie przynoszą mnóstwo doświadczenia, być może struktura 30% / 70% jest sprawiedliwe z otrzymujesz 30%. Jest to oczywiście, jeśli twój inwestor wkłada cały kapitał i kwalifikuje się do finansowania. Jeśli oboje dzielą wkład kapitałowy i kwalifikuje się do finansowania, a następnie 50% / 50% transakcji jest bardziej sprawiedliwe (ponownie, jeśli doświadczenie jest ograniczone).

istnieje nieskończona liczba opcji, w jaki sposób można zorganizować ofertę nieruchomości Joint Venture, ale oto kilka innych, które zrobiliśmy:

• 30% / 30% / 40% – jeśli istnieją dwa partnerów pieniężnych i jeden partner zarządzający, a może jedna osoba będzie handlowiec oferując swoje umiejętności do remontu w zamian za udział w nieruchomości (zasadniczo są one oddanie w pot kapitału, podczas gdy ktoś inny finansuje go i ktoś inny jest partnerem zarządzającym). Zawsze ważne jest, aby określić role i obowiązki w umowie, ale jest to jeszcze ważniejsze w takim porozumieniu.
• 60% / 40% – zrobiliśmy to na dwa sposoby. Raz, kiedy musieliśmy włożyć trochę pieniędzy i wykonać całą pracę-wzięliśmy 60% transakcji. Po drugie, kiedy czuliśmy, że ktoś wnosi do stołu więcej niż nasze zwykłe ustalenia, zaoferowaliśmy im więcej kapitału. Być może finansują duży remont i zostawiają tam gotówkę, a my musimy zwiększyć ich kapitał, aby zapewnić im wielki zwrot, a może oferują pewne umiejętności oprócz gotówki lub jeśli jesteśmy nowi, to może tak zrobimy umowę, jeśli nie wkładamy żadnej gotówki w umowę.
• 75% / 25% – zrobiliśmy to, gdy wpłaciliśmy zaliczkę, ale nie mogliśmy uzyskać finansowania. Daliśmy komuś 25% w zamian za nazwisko i zdolność finansową. To nie byłby nasz pierwszy wybór w układzie, ale byliśmy w szczypcie i już podniósł warunki. Musieliśmy sfinalizować umowę i to wszystko załatwiło.
• 50% / 50% – ktoś już jest właścicielem nieruchomości i nie jest w stanie sprzedać. Nie chcą zatrudniać zarządcy nieruchomości z jakiegokolwiek powodu. Możesz wkroczyć i zaoferować nadzorowanie wszystkiego w zamian za 50% własności nieruchomości. Ich „początkowy wkład kapitałowy” może być po prostu kapitałem własnym, jaki mają w nieruchomości na ten dzień (uzyskaj wycenę nieruchomości, aby określić tę wartość w stosunku do należnej hipoteki). Zrobiliśmy to, gdy ktoś, kogo poznaliśmy na spotkaniu klubu, chciał zamienić swoją nieruchomość w czynsz na własność, aby ją sprzedać, ale nie wiedział jak. Chcieli również wyjechać w podróż i nie chcieli żadnych kłopotów.

Prosta struktura jest najlepsza

najbardziej skomplikowana struktura zrobiliśmy prawie całkowicie ugryzł nas w tyłek, ponieważ jeden z partnerów się rozwiódł (podział 30, 30, 40).

połączyliśmy dwóch partnerów w jedną umowę . Wszyscy przynieśliśmy pieniądze do stołu, ale w różnych ilościach. Jedna para włożyła mniej, gdy przeszli na tytuł i zakwalifikowali się do finansowania. Między nami a naszym drugim partnerem pokryliśmy resztę gotówki. Podzieliliśmy umowę z nimi 30% 30% i mamy 40%.

kilka lat później para rozwiodła się. Na szczęście byli w stanie rozwiązać sprawy polubownie i byli w stanie zgodzić się na utrzymanie nieruchomości. Gdyby ich rozwód poszedł brzydką drogą wielu, nieruchomość poszłaby na blok tnący i zostalibyśmy postawieni w niezręcznej sytuacji albo sprzedając go przedwcześnie, aby je wydostać, albo zmuszając ich do wykupienia, zmiany tytułu i znalezienia własnego finansowania. Nie zawsze jest to łatwa rzecz w najlepszych momentach, ale mielibyśmy dodatkową presję uczynienia tego sprawiedliwym, biorąc pod uwagę również naszego drugiego partnera…

na szczęście do tego nie doszło i wszyscy nadal jesteśmy właścicielami tej nieruchomości razem, ale to było dobre przypomnienie, że najlepiej jest zachować mniejsze oferty jeden partner do jednej nieruchomości. Każdy partner przynosi swój własny zestaw komplikacji, więc dlaczego utrudniać sobie niż trzeba, mieszając i dopasowując?

słowo ostrzeżenia: JV ograniczają i dodają stresu-używaj ostrożnie

jeden z naszych wynajmu na własne nieruchomości nie powiódł się. Nabywcy najemcy zdecydowali się nie kupować nieruchomości od nas, zgodnie z ich opcją, i zamiast sprzedawać ją na wolniejszym rynku, zdecydowaliśmy się przekształcić ją w zwykły zakup i posiadanie nieruchomości na wynajem.

nieruchomość ledwo płynie jako zwykły Wynajem, ale jest to idealna nieruchomość, aby dodać legalny Apartament. Potencjalnie byłoby to jedno z najłatwiejszych miejsc, do których podjęliśmy decyzję o dodaniu legalnego pakietu ze względu na lokalizację instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej i źródła ogrzewania. Zwróciliśmy się do naszych partnerów z propozycją dodania apartamentu. Zamierzaliśmy podzielić koszt remontu z nimi, jak na nasze 50% / 50% własności z nimi, ponieważ mamy go już od kilku lat. Pobieramy niewielką opłatę generalnego wykonawcy, aby pokryć niektóre z naszych kosztów nadzorowania pracy, ale w przeciwnym razie zgadzaliśmy się wziąć na siebie mnóstwo pracy i czasu, aby poprawić ogólną wydajność nieruchomości. Ten ruch zmieniłby neutralną nieruchomość płynącą gotówką w taką, która daje nam co najmniej 600 dolarów miesięcznie. Pomimo całego wysiłku, jaki trzeba było zrobić, miało to dla nas doskonały sens. Gdybyśmy posiadali tę nieruchomość na własną rękę, to właśnie byśmy zrobili.

nasi partnerzy powiedzieli nie. Nie dlatego, że nie spodobał im się ten pomysł, ale dlatego, że nie chcieli już inwestować gotówki w transakcję.

chcą poczekać, aż rynek będzie wystarczająco dobry, aby sprzedać, a potem chcą się wycofać. Wyprowadzenie ich teraz, aby sami dokonać zmiany, jest bardziej skomplikowane i kosztowne, niż jest to dla nas warte. Jest to frustrujące, ponieważ wolelibyśmy, aby była to solidna nieruchomość posiadająca silny przepływ gotówki, ale jest to jedno z ograniczeń i problemów z partnerami.

oferty Nieruchomości typu Joint venture to świetny sposób na zwiększenie portfela, gdy brakuje ci środków pieniężnych na zaliczki, zmagasz się z kwalifikacją do finansowania lub chcesz pracować z innymi ludźmi, którzy przynoszą coś do stołu, czego nie masz. Są to jednak długoterminowe relacje biznesowe i muszą być starannie rozważone, aby upewnić się, że są dopasowane i że wybrana struktura ma sens, biorąc pod uwagę to, co wszyscy wnosicie do stołu. Mam nadzieję, że to daje kilka nowych pomysłów.

Inne artykuły o wspólnych przedsięwzięciach & wykorzystujące pieniądze innych ludzi:

>> Jak napisać kompleksowe podsumowanie transakcji inwestycyjnej w nieruchomości (biznesplan dla Inwestorów w nieruchomości)

>> 5 co każdy inwestor nieruchomości powinien wiedzieć o pieniądzach & kredyt

>> Jak korzystać z RRSP do finansowania oferty nieruchomości

>> 5 Wskazówki, jak stworzyć Wiarygodność jako inwestor nieruchomości

>> kiedy sprzedać nieruchomość