o czym należy pamiętać przed zainwestowaniem w Miami

bezpieczeństwo prawne i rentowność. Te dwa powody zmuszają Argentyńczyków do wyjaśnienia opcji inwestowania w Cegły poza granicami kraju, w szczególności w USA. Wybór miejsca docelowego rozważa znalezienie lukratywnego biznesu, a także możliwość posiadania miejsca na wakacje. Dlatego może Miami jest jedną z preferowanych opcji. Rzeczywistość jest taka, że po wynikach Paso dewaluacja rzuciła się na rentowność uzyskiwaną z wynajmu nieruchomości w Argentynie. Spadła z 2,5% do 2% rocznie. Do mniejszych zysków dodaje się obawy niektórych inwestorów dotyczące możliwych zmian własności prywatnej w związku z możliwą zmianą rządu.

Alejandra Covello, dyrektor nieruchomości o tej samej nazwie, przyznaje, że otrzymuje coraz więcej zapytań od departamentów w Miami. Twierdzi, że możesz kupić nieruchomości z rozsądnym czynszem z inwestycjami, które zaczynają się od US $ 150.000, a aby uzyskać dostęp do mieszkań, które znajdują się na pierwszej linii morza, musisz pomyśleć o ponad us$400.000. „Te nieruchomości są najbardziej cenione przez Argentyńczyków, którzy, jeśli nie widzą plaży, nie kupują, chyba że robią to w celu odsprzedaży” – analizuje. Jorge Kupferman, Broker Miami Life Realty, wyjaśnia, że w Miami jest osobliwość, że inwestycja jest odwrotnie proporcjonalna do rentowności. W przypadku lepiej usytuowanych i droższych nieruchomości rentowność waha się od 2 do 3 proc., natomiast w przypadku bardziej ekonomicznych wynosi 6 proc. – wyjaśnia.

w tym samym duchu Pablo Hoberman, dyrektor generalny Urbis Real Estate, twierdzi, że dziś nie jest biznesem kupowanie drogiej nieruchomości, jeśli chcesz uzyskać czynsz lub wycenę. „Segment super luksusowych jest również ograniczony przez obniżki cen” – mówi. To, co się porusza, to Rynek nieruchomości przeznaczony dla lokalnej społeczności: jednostki do 200 000 USD. „Czynsze rzędu 5 i 6% netto rocznie osiąga się dzięki przestrzeni do oszacowania wartości nieruchomości” – dodaje. Dla tych, którzy nie myślą o korzystaniu z nieruchomości w celach turystycznych, Sofia Gansedo, współzałożycielka Bricksave-firmy, która umożliwia zakup nieruchomości za opłatą częściową za pośrednictwem crownfunding-radzi zatrudniać firmy, które mają dobre oferty z firmami usług, takich jak formalności, płatności ubezpieczeniowe, a także zazwyczaj zajmują się lokalnym zarządzaniem nieruchomościami. W Twoim przypadku, na przykład, lpozwala wejść na rynek Miami przy minimalnej inwestycji w wysokości 1000 USD, co stanowi procent jednostki.

ale prowadząc działalność gospodarczą, „musisz wziąć pod uwagę konsekwencje podatkowe w Argentynie i za granicą”, mówi Demian PAK, rzecznik Dezer Platinum Realty w Argentynie. Dodaje, że utworzenie LLC (Limited Liability Company) lub spółki akcyjnej w celu zakupu nieruchomości w Stanach Zjednoczonych jest łatwe i ekonomiczne, a dobrą rzeczą jest to, że wszystkie koszty związane z zakupem są dyskontowane. Jeśli chodzi o koszty, klient nie płaci prowizji, ale ten, który sprzedaje, a koszty wyciągu mieszczą się w przedziale od 3 do 5 %. Następnie raz w roku musisz przedstawić raporty firmy, w których możesz zapłacić zysk (tam podatek jest skalą, która wynosi średnio 20%, ale może osiągnąć 50.

w Argentynie, gdy płacisz różnicę między tym, co płacisz w USA, a 35% zysku, lub możesz uzyskać ulgę podatkową na korzyść. Kupferman wyjaśnia, że zazwyczaj firmy nie mają zysków, z wyjątkiem sytuacji, gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości. A jeśli chodzi o rentowność, Pack twierdzi, że możliwości można znaleźć w Miami na nieruchomościach, które gwarantują czynsze od 7 do 8 procent rocznie-na przykład w West Palm Beach, mieście Południowej Florydy. Jest to

zwrot z inwestycji, który otrzymał klient, który kupił dwa działy po 62 000 USD, za które otrzymuje około 4960 USD za każdy rok. Aby to zrobić, należy odliczyć koszty administracyjne, które są droższe w tanich nieruchomościach i stanowią 10% czynszu brutto oraz roczny podatek podobny do ABL w wysokości 2% wartości nieruchomości (która jest mniejsza niż zapłacona cena).

ważną kwestią dla inwestora są struktury prawne. Oto jak uporządkować inwestycje w sposób, który je optymalizuje i nie płaci podatków za rzeczy, które nie pasują.

Kupferman wspomina o czterech aspektach podatkowych, które należy wziąć pod uwagę: potrącenie cudzoziemców i podatki od spadków, dywidend i zysków. Opierając się na tych czynnikach, musisz określić najlepszą strukturę prawną, a nie bycie dobrze poinformowanym w tej sprawie jest jednym z głównych błędów przy zakupie nieruchomości w Miami.

istnieją struktury prawne, takie jak korporacje i LLC (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), które chronią inwestora podczas płacenia podatków. Wygoda każdego zależy od rodzaju działalności. Zawsze ważne jest, aby skonsultować się z lokalnym księgowym podczas inwestowania w nieruchomości, ponieważ z kolei, jeśli mieszkanie jest wynajmowane, konieczne jest coroczne składanie podatków w formie podatku dochodowego w USA

wśród najpopularniejszych miejsc docelowych

Floryda jest najbardziej poszukiwanym miejscem dla zagranicznych nabywców i inwestorów w tym sektorze. Jedną z głównych atrakcji jest to, że Twój południowy region, który znajduje się w rankingu miejsc w USA, oferuje większą równowagę między życiem zawodowym a prywatnym pracowników.

jeśli chodzi o inwestycje w Miami, pięć krajów prowadzących zakupy w Nieruchomościach obejmuje: Brazylię (12%), Kolumbię (11%), Wenezuelę (11%), Argentynę (8%) i Kanadę (8%). Jednak Miami nie jest jedynym miejscem docelowym, do którego zwracają się zagraniczni inwestorzy. Fort Lauderdale i West Palm Beach zajęły również pierwsze miejsce w rankingu amerykańskich miejsc najbardziej poszukiwanych przez inwestorów z innych krajów, zgodnie ze zaktualizowanymi danymi ze stycznia 2019 r.

kolejnym obszarem, który zyskuje sławę, jest Wynwood. „Jest to dzielnica, która jest o 50 do 200 procent tańsza niż inne obszary Miami”, mówi Gaston Mikulitzky, partner firmy BM2, która wiele lat temu działała w okolicy, i podkreśla strategiczną lokalizację tego węzła: w pobliżu centrum miasta i Miami Beach,

przebudowa dzielnicy została częściowo przeprowadzona przy użyciu tego samego przyszłościowego podejścia urbanistycznego, z którym w przeszłości odnowiono obszary takie jak Dzielnica Soho na Manhattanie. Opuszczone piwnice z winami i stodoły zostały zakupione, aby przekształcić je w Galerie sztuki, przekształcając Winwood w miejsce spacerów, napojów i odkryć dla mieszkańców i turystów, które stopniowo przekształcają się w pełnoprawną dzielnicę z inwestycjami w nieruchomości, rezydencje i biura. Federico Gallardo, założyciel firmy deweloperskiej Vitrium Capital, jest jednym z Argentyńczyków, którzy wylądowali w okolicy. Zbuduje Duos, projekt inwestycyjny o wartości 16 milionów dolarów: Hotel apartamentowy, który będzie miał osiem pięter, 51 pokoi i przestrzeń o powierzchni 300 metrów kwadratowych. „Jednostki są sprzedawane od US $ 275.000”, szacuje przedsiębiorca, który szacuje, że po zakończeniu czynsze będą wynosić od 6 do 7 procent rocznie. „Co ciekawe, od momentu dokonania pierwszej wpłaty inwestor uzyskuje stały dochód w wysokości 5 proc. rocznie od jego wartości” – dodaje. Gallardo podkreśla potencjał tego obszaru. W rzeczywistości jest kilka metrów Na sprzedaż. Fundusze inwestycyjne, które budują w tym obszarze, wolą trzymać się Nieruchomości. „Jest to obszar, który bardzo się zmieni w ciągu najbliższych trzech lat”, mówi i szacuje, że w przypadku lokalu jego projektu czynsz wyniesie średnio 650 USD / m2 rocznie. Mikulicki rozpoczął pracę w okolicy z warehouses. Obecnie buduje lokale mieszkalne i osiedla mieszkaniowe oraz mieszkania o mieszanym przeznaczeniu. „Istnieje dobra okazja, aby wprowadzić koncepcje, które odnoszą sukcesy w Argentynie i powielić je w Winwood. Są to Koncepcje biznesowe, sklepy odzieżowe, coworking i restauracje” – dodaje przedsiębiorca, który zapewnia zwroty od 3 do 10% rocznie. Obecnie sprzedaje budynek mieszkalny o nazwie The Bradley od dewelopera Block Capital Group, który doda 3500 metrów powierzchni komercyjnej i 175 jednostek mieszkalnych do wynajęcia, Wynwood 25 został ukończony w zeszłym miesiącu, ponad 220 mieszkań jest już w pełni zajętych, aw segmencie biur Wework ma kompleks 3600 metrów nad pierwszym publicznym parkingiem w okolicy.

dowiedzieć się, jest kluczem

dalej być atrakcyjne, że jest inwestycja na rynku z bezpieczeństwa prawnego i w twardej walucie, ważne jest, aby znać Statut. Na przykład, gdy najemca odchodzi na własność, Wynajmujący ma 30 dni na mocy statutu Florydy, aby wysłać mu list z informacją, ile zostanie potrącony z kaucji i dlaczego. Jeśli nie zostanie to zrobione, z jedną skargą, listem lub listem od najemcy, Wynajmujący jest zobowiązany zwrócić go do ciebie, po prostu dlatego, że nie spełniłeś tego wymogu. Ponadto osoba ta doskonale zna zasady współwłasności mieszkań: bardzo niewielu zezwala na tymczasowy wynajem, a niektórzy zabraniają wynajmu mieszkania w pierwszym roku przejęcia.

Kup z pożyczką

„ważne jest, aby wiedzieć, że argentyński inwestor może wstępnie zakwalifikować się do kredytu hipotecznego i może zastosować do 70 procent wartości jednostkowej”, mówi Hernan Kuisarenko, kierownik operacyjny LDG w Argentynie, który pracuje z trzema projektami skierowanymi do różnych segmentów: w Palm Villas wartość nieruchomości wynosi 1,7 miliona USD, w Bho One 850 000 USD, aw tym drugim przypadku w vialge – 450 000 USD.

wielu inwestorów nie wie, że nawet bez wizy zezwalającej na pobyt w Stanach Zjednoczonych mogą sfinansować zakup jednej lub więcej nieruchomości. Banki amerykańskie wymagają, aby znaczna część odsetek jako zaliczki została podniesiona, znana w języku angielskim jako down payment. Procent może się różnić w zależności od banku. Ponieważ wiele razy spłata pożyczki jest wypłacana z własnego wynajmu nieruchomości, inwestor może mieć więcej firm, aby kupić dwie nieruchomości z hipoteką niż jeden cash. „Pożyczki dla obcokrajowców są dość łatwe do uzyskania, przy minimalnych wymaganiach. Są one udzielane przez 30 lat z przybliżoną stawką 5 procent rocznie i pożyczają do 65 procent wartości nieruchomości, pod warunkiem, że są to jednostki US $ 250 000 i więcej”, mówi Kupferman. Organizacja finansująca wymaga wniosku o kredyt hipoteczny z danymi wnioskodawcy, listami bankowymi i referencyjnymi o dochodach, umową sprzedaży i wyciągiem z banku. Klient musi posiadać lub otworzyć konto w amerykańskim banku, ponieważ opłata jest odejmowana co miesiąc. W przypadku, gdy ktoś chce kupić nieruchomość po niższej cenie, istnieją prywatne pożyczki, które otrzymujesz z kopią wizy i paszportu oraz pożyczki do 50 procent wartości nieruchomości, płacąc tylko odsetki za pierwsze dwa lata, a kapitał główny jest zwracany po upływie tego okresu. Stawka wynosi około 10 procent. Ta możliwość jest przydatna głównie w przypadku bloków odwiertów, w których 20 procent musi zostać zapłacone w momencie zawarcia umowy, 30 procent w różnych formach płatności, które muszą zostać uzgodnione w czasie budowy, a pozostałe 50 procent, gdy blok zostanie dostarczony. „Ten procent 50 możesz zapłacić gotówką lub zaciągnąć kredyt hipoteczny, jak wspomniano wcześniej, do 30 lat, co pozwala spłacić pożyczkę z czynszem jednostkowym”, mówi Cooperfman.

istnieje również oferta 70 procent kredytów w przypadku finansowania zakupu domu lub 65 procent, jeśli jest to mieszkanie. Interesujące jest to, że jest on dostarczany bez sprawdzania rezerwacji lub dochodów. Są to przypadki, w których dzięki wypłacie US $ 75.000 możesz zainwestować w ten program do 30 lat, który ma stałą stawkę na trzy lata 7,25%. Jeśli chodzi o wymagania banków, prosi o dwa referencje bankowe i jedną kartę kredytową, paszport i wizę, środki na zaliczkę i koszty zamknięcia oraz listy księgowego. Proces jest bardzo prosty. Oferty te zamykają się w mniej niż 30 dni. Nie musisz przedstawiać pokwitowania wynagrodzenia.

dla tych, którzy posiadają duży kapitał, można wybrać inną opcję ze stawką 5,5%. W takim przypadku bank prosi o sześciomiesięczną rezerwę wartości wkładu, która jest zdeponowana na amerykańskim koncie bankowym. Pożyczka ta wymaga również od wnioskodawcy wykazania, że ma na swoim koncie w Argentynie środki odpowiadające trzem miesięcznym dochodom. Nie musisz eksportować tych środków z kraju, ale pokazywać dane bankowe za pomocą takich środków.

Jak uzyskać wizy EB-5

Pośrednicy i молотильщики twierdzą, że w ostatnich miesiącach nasiliły się żądania argentyńczyków, którzy chcą ubiegać się o wizy EB-5 inwestora, którą można uzyskać stałe miejsce zamieszkania w USA. Aby uzyskać do niego dostęp, osoba musi zainwestować w projekt nieruchomości za pośrednictwem grupy inwestycyjnej zakwalifikowanej jako „centrum regionalne”. Są to zatwierdzone przez państwo wydarzenia mające na celu promowanie wzrostu gospodarczego regionu, poprawę wydajności i tworzenie miejsc pracy. W takich przypadkach Regionalne Centrum wykonuje całą pracę i przyjmuje inwestora jako pożyczkodawcę rozwojowego lub partnera firmy budowlanej. Wymóg dla tego typu wizy jest obdarowanie US $ 500.000 Plus US $ 50.000 wydatków administracyjnych sponsora. Początkowo otrzymuje warunkowy pobyt stały na okres dwóch lat. Po upływie tego okresu i udowodnieniu ukończenia projektu nieruchomości należy złożyć wniosek o stałą zieloną kartę. Zatwierdzenie przez amerykańską służbę imigracyjną trwa od półtora do dwóch lat po dokonaniu inwestycji i złożeniu formalnej petycji. Aplikacja dotyczy wszystkich najbliższych krewnych inwestora, takich jak samotna żona i małoletnie dzieci. Podstawowe dane, Budowa musi być wykonana w całości, ale inwestycja nie jest ubezpieczona i całkowicie zagrożona. Jeśli projekt nie zostanie ukończony, stałego miejsca zamieszkania nie można przekształcić, a imigrant musi opuścić Stany Zjednoczone. Wizę EB – 5 można również uzyskać poprzez własny projekt inwestycyjny. W takim przypadku musisz wydać milion dolarów i stworzyć dziesięć bezpośrednich miejsc pracy. „Inwestycja umożliwiająca uzyskanie tej wizy EB-5 jest bardzo poszukiwana, ponieważ koszt wejścia wzrośnie”, podsumowuje Virgilio Ryden, Broker i konsultant grupy 4s w Miami, który organizuje drugą wycieczkę szkoleniową / misję handlową w Miami w dniach 18-22 listopada.

więcej