Revenue Ruling 70-604: the Definitive Guide to Its Application

nieustannie mamy zarządy HOA i spółki zarządzające pytają o Revenue Ruling 70-604 („70-604”). W tym poście przedstawimy kompleksową analizę orzeczenia i przyjrzymy się jego zastosowaniu. Odpowiemy również na wiele pytań dotyczących 70-604.

łatwe linki

łatwe linki

w innych postach przyjrzeliśmy się stosowaniu orzeczenia. Ta dyskusja będzie uzupełnieniem innych postów, które zakończyliśmy, które analizują przegląd opodatkowania HOA. Istnieje wiele zagrożeń i złożoności, więc upewnij się, że jesteś wykształcony.

w pierwszej kolejności orzeczenie o dochodach 70-604 może wydawać się nieistotnym orzeczeniem o dochodach. Jednak dla stowarzyszeń mieszkaniowych i HOAs, które tworzą plik 1120, może to być istotne narzędzie do planowania.

orzeczenie jest złożone i widziałem różne interpretacje. Nie trzeba dodawać, że stanowisko przyjęte tutaj będzie patrzeć na orzeczenie i przynosić bezstronne wyniki. Ten Q&a będzie stanowić podstawę do dyskusji na temat problemu z CPA lub przygotowującego podatku. Więc zanurzmy się w:

Co to jest interpretacja przychodów 70-604?

celem 70-604 jest umożliwienie Hoa, które mają nadwyżkę dochodów członków (Ocena i opłaty) w danym roku, aby zwrócić nadwyżkę dochodów członkom lub przenieść ją na następny rok, aby uniknąć opodatkowania nadwyżki dochodów członków. Orzeczenie pozwala HOA dokonać wyborów, które zasadniczo odroczy nadwyżkę dochodów z członkostwa za rok do następnego roku.

(2) czy dokonujesz wyborów pod numerem 70-604 pod formularzem 1120-H czy formularzem 1120?

orzeczenie o przychodach 70-604 dotyczy tylko HOAs, które składają formularz 1120. Nie jest dozwolone przy wypełnianiu formularza 1120-H.

(3)czy stowarzyszenie powinno dokonać wyborów 70-604?

większość praktykujących zgodziłaby się, że wszystkie HOAs powinny co roku przeprowadzać wybory 70-604. Zakładając, że wybory są dokonywane, jeśli stowarzyszenie ma nadwyżkę dochodów z członkostwa, dokonywanie ważnych wyborów może zaoszczędzić znaczne podatki dla Stowarzyszenia.

HOA jest wtedy w stanie złożyć formularz 1120 i tylko dochód netto poza członkostwem będzie opodatkowany. Jeśli wybory nie zostaną przeprowadzone, to nadwyżka dochodów z członkostwa będzie podlegała opodatkowaniu wraz z innymi dochodami HOA.

(3) Dlaczego stowarzyszenie powinno dokonać wyborów 70-604?

to tylko podstawowe planowanie podatkowe. Stowarzyszenie, które zajmuje się ograniczeniem obowiązku podatkowego, powinno dokonać wyboru, nawet jeśli zakłada, że złoży formularz 1120-H.

składając formularz 1120, istnieją trzy wyniki w przypadku nadmiernego dochodu z członkostwa:

1. jeśli nie zostanie dokonany żaden wybór, HOA zapłaci podatek od wszystkich dochodów z członkostwa netto. Zapłaciłaby również podatek od dochodów netto niebędących członkami, które mogłyby składać się z odsetek, dywidend i zysków kapitałowych. Nie jest to preferowany wynik.
2. Stowarzyszenie może dokonać wyboru w celu zastosowania nadwyżki dochodów z członkostwa w stosunku do kosztów członkostwa do kolejnych ocen roku.
3. Stowarzyszenie może dokonać wyboru i zwrócić nadwyżkę dochodów z członkostwa członkom Stowarzyszenia. Praktycznie rzecz biorąc, opcja ta jest trudna do zarządzania i może być sprzeczna z regulaminem HOA i często prawem państwowym.

należy pamiętać, że stowarzyszenie nie może dokonać wyboru na podstawie decyzji o dochodach 70-604 w celu przeniesienia nadwyżki dochodu członka do rezerw jako wkładu kapitałowego. Powodem jest to, że takie wybory nie spełnią wymogów określonych w paragrafie 118 Kodeksu Skarbowego i interpretacyjnych. Może to być bardzo ważne nawet przy rozważaniu deklaracji podatkowych commercial condo association.

(4) czy jest minusem wydanie orzeczenia o dochodach 70-604?

nie ma minusów wyborów. Jeśli Stowarzyszenie zdecyduje się złożyć formularz 1120-H lub wybory nie mają zastosowania (nie ma nadwyżki dochodów członków), wybory są ignorowane.

tu się zatrzymałem

(7) kto robi wybory Stowarzyszenia 70-604?
(8) czy wybory można wykorzystać w nieskończoność, czy są to wybory roczne?
(9) czy nadpłata może zostać przeniesiona do rezerwy?
10) jakie stowarzyszenia mogą dokonać wyborów w Ordynacji podatkowej 70-604?

(5) więc jak HOA robi wybory 70-604?

po pierwsze, formalne wybory powinny zostać przeprowadzone przez Stowarzyszenie. Dokumentuje to intencje Stowarzyszenia, co jest bardzo ważne, jeśli kiedykolwiek zostanie zakwestionowane przez Urząd Skarbowy.

Stowarzyszenia zawsze zmagały się z tym, jak prawidłowo przeprowadzić wybory zgodnie z przepisem. Samo orzeczenie stanowi jedynie wskazówki, ale nie zawiera żadnych konkretnych wymagań.

w praktyce, że wiele Hoa po prostu składa zeznanie podatkowe i nie dokonuje żadnych formalnych wyborów. Argumentem jest to, że wybór jest dokonywany przez podatnika po dokładnych obliczeniach i złożeniu deklaracji w odpowiednim czasie. Takie podejście z pewnością wiąże się z ryzykiem. Jeśli kiedykolwiek zostanie skontrolowany, nie ma dokumentacji intencji.

w idealnej sytuacji wybory będą dokonywane przez członków Stowarzyszenia podczas dorocznego posiedzenia HOA. Jeżeli doroczne spotkanie odbędzie się długo po Hoa za koniec roku, że wybory nie jest dokonywana przed terminem powrotu, HOA powinien upewnić się, że wybory są dokonywane w poprzednim roku spotkania, więc może być skuteczne dla danego roku.

ten problem został omówiony i wyjaśniony przez Urząd Skarbowy w TAM 9539001. Urząd Skarbowy wydaje się, że nie ma potrzeby rzeczywistego spotkania. Członkowie mogli zrobić głosowanie mailowe lub inną kampanię podpisu, aby to osiągnąć.

(6) Kiedy Stowarzyszenie dokonuje wyborów?

oczywiście przed złożeniem zeznania podatkowego należy dokonać wyboru. Ale praktycznie rzecz biorąc, powinno się to zrobić przed końcem roku podatkowego. W niektórych przypadkach może to być dokonane jeszcze przed rozpoczęciem roku podatkowego.

decyzja Skarbowa wymaga corocznego zebrania, ale termin wyborów jest ogólnie rozpatrywany. Z pewnością zalecałbym, aby każde stowarzyszenie nie ryzykowało utraty korzyści z wyborów, składając je późno. Zalecałbym sporządzenie go przed końcem roku podatkowego, na który ma być stosowany.

tutaj się zatrzymałem

(7) aby zachować dokładne brzmienie orzeczenia, wyboru powinni dokonać członkowie, a nie Zarząd. Zdecydowanie zalecam również, aby Rada Dyrektorów ratyfikowała również wybór posłów.

dlaczego ten podwójny wysiłek? Skarbówka żyje tylko według własnych zasad, a ich rządzenie stwierdza, że”. . . Każdego roku odbywa się spotkanie akcjonariuszy-właścicieli korporacji, na którym decydują . . .”W związku z tym stanowisko IRS jest takie, że posłowie muszą dokonać wyborów. Jest to jednak sprzeczne z prawem stanowym w większości jurysdykcji, które stanowi, że tylko wybrana rada dyrektorów ma prawo do podejmowania takich decyzji finansowych. Najlepszym rozwiązaniem dla Stowarzyszenia jest, aby członkowie przeprowadzili wybory, a następnie Rada je zatwierdziła, a Ty jesteś objęty obiema drogami.

biorąc pod uwagę sprzeczne prawo państwowe, jedynym logicznym sposobem interpretacji orzeczenia jest interpretacja terminu ” akcjonariusze-właściciele „jako” osoby posiadające prawo do podejmowania decyzji.”Urząd Krajowy IRS nieformalnie zgodził się z tą interpretacją, ale nie jest to autorytatywne i nie można na nim polegać.

ostatnie działania kontrolne IRS dotyczące stowarzyszeń właścicieli domów wykazały, że agenci IRS wymagają, aby wybory były dokonywane przez członków, a nie przez Radę Dyrektorów. Wobec braku wyjaśnień w tej sprawie zalecam dosłowną interpretację brzmienia Ordynacji podatkowej 70-604, a wybór w formie uchwały podjętej przez posłów.

(8) wiele CPAs twierdzi, że stowarzyszenie może co roku dokonywać i korzystać z decyzji o dochodach 70-604. Niektóre CPA usuwają nawet nadwyżkę dochodu członka z jednego roku podatkowego, ale nigdy nie dodają jej z powrotem do następnego roku podatkowego, na który dokonano przeniesienia.

Urząd Skarbowy wielokrotnie wskazywał, że interpretacja przychodów 70-604 miała być tylko rocznym przeniesieniem i nie mogła być stosowana w nieskończoność rok po roku, ponieważ taki system stanowiłby stałe odroczenie dochodów. Wyrok miał oznaczać tylko jednoroczne odroczenie, „różnicę czasu” w języku podatkowym.

orzeczenie używa słów”. . . czy nadmiar stosuje się do ocen z następnego roku”, aby opisać przeniesienie. „Rok” jest używany w liczbie pojedynczej, a nie w liczbie mnogiej „lata”.”General Counsel Memorandum (GCM) 34613 również używa formy pojedynczej w dwóch różnych miejscach w tej analizie orzeczenia.

oczywiste jest, że Urząd Skarbowy uważa, że orzeczenie o dochodach 70-604 jest tylko wyborami jednorocznymi, które nigdy nie miały na celu przesunięcia nadwyżki przychodów do przodu w nieskończoność.

. . niedobór w kolejnym roku musi być co najmniej równy . . .”do oceny przeniesienia kosztów za spełnienie wymagań ustawy o dochodach 70-604.

(9) stowarzyszenie nie może dokonać wyboru na podstawie decyzji o dochodach 70-604 w celu przeniesienia nadwyżki dochodu członka do rezerw jako wkładu kapitałowego. FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 orzekł bezpośrednio w tej sprawie, zauważając, że przeniesienie nadwyżki przychodów do rezerw nie spełnia dwóch kryteriów określonych w orzeczeniu; zwrotu członkom lub przeniesienia na następny rok podatkowy. Głównym powodem tego jest to, że takie wybory nie spełnią wymogów Kodeksu Skarbowego IRC sekcja 118 różne interpretacje i przypadki tej sekcji Kodeksu.

największą przeszkodą jest to, że sekcja 118 IRC wymaga wcześniejszego powiadomienia członków o charakterze kapitałowym ich oceny, zanim zostanie ona zakwalifikowana jako wkład do kapitału zgodnie z sekcją 118 IRC. Istnieją również inne wymogi, aby zakwalifikować je jako wkłady kapitałowe. Temat ten jest tak obszerny, że wymaga zupełnie odrębnej dyskusji, która znajduje się na stronie www.garyportercpa.kom.

(10)

revenue ruling 70-604 stwierdza ” korporacja zarządzająca kondominium ocenia swoich akcjonariuszy-właścicieli w celu zarządzania, eksploatacji, utrzymania i wymiany wspólnych elementów nieruchomości kondominium. Jest to jedyna działalność korporacji, a jej regulaminy nie upoważniają jej do angażowania się w żadną inną działalność.”Kluczowe słowa, na które należy zwrócić uwagę, to” condominium management corporation ” i ” Zarządzanie, obsługa, utrzymanie i wymiana wspólnych elementów . . . jest jedyną działalnością . . .”

TAM 9539001, odmawiając decyzji skarbowej 70-604 wybory do Stowarzyszenia timeshare, stwierdził”. . . Stowarzyszenie nie prowadzi wyłącznej działalności w zakresie zarządzania i utrzymania wspólnych obszarów nieruchomości; cele, charakter i zakres działalności Stowarzyszenia time-share są istotnie odróżnialne od celów zwykłego Stowarzyszenia mieszkaniowego . . .”

jednym z wniosków, które można wyciągnąć z powyższego jest to, że każde stowarzyszenie z szeroko zakrojoną działalnością inną niż utrzymanie wspólnych obszarów nie będzie kwalifikować się do przeprowadzenia wyborów na podstawie orzeczenia skarbowego 70-604.

pozostaje pytanie, czy rodzaj Stowarzyszenia jest również kwalifikatorem „make or break” zgodnie z orzeczeniem skarbowym. Revenue ruling 70-604 wyraźnie określił Stowarzyszenie jako „korporację zarządzającą kondominium”. Z brzmienia orzeczenia wynika, że Stowarzyszenie podmiotowe jest stowarzyszeniem „mieszkaniowym”, tym bardziej, że w 1970 r.stowarzyszenia handlowe były praktycznie nieznane. Czy oznacza to, że stowarzyszenie właścicieli nieruchomości mieszkalnych nie będzie się kwalifikować, ponieważ nie jest korporacją zarządzającą kondominium? Czy oznacza to, że Stowarzyszenie komercyjne kondominium kwalifikuje się, chociaż ponieważ nie ma charakteru mieszkalnego, nadal jest „kondominium management corporation? Uważam, że oba powinny się kwalifikować. Będziemy jednak musieli poczekać na dodatkowe wskazówki, aby znaleźć oficjalną odpowiedź.

powyższa analiza stara się wykazać, że podobnie jak wiele innych obszarów opodatkowania stowarzyszeń wspólnotowych, co wydaje się prostą kwestią, złożenie orzeczenia o dochodach 70-604 wyborów, jest w rzeczywistości bardzo złożoną kwestią. Niestety, stowarzyszenia i osoby przygotowujące podatki muszą podejmować decyzje i odpowiadać na pytania w oparciu o najlepsze informacje i wsparcie dostępne nam w danym momencie. Kiedy audyt IRS nastąpi po latach, zostaniemy odgadnięci przez agenta IRS. Co więcej, osoba wykonująca drugie zgadywanie, Agent IRS, z pewnością będzie miała korzyści z perspektywy czasu i może mieć korzyści z kolejnych orzeczeń IRS i / lub spraw sądu podatkowego, które wyjaśniają te kwestie. Opodatkowanie stowarzyszeń wspólnotowych jest obszarem powstającym i rozwijającym się i nadal istnieje wiele pytań, na które należy odpowiedzieć wydając kolejne orzeczenia Urzędu Skarbowego lub orzeczenia sądów podatkowych.

polecam Stowarzyszenie i dokumentowanie formalnych wyborów 70-604. Formularz wyborczy znajdujący się na tej stronie jest jednym ze sposobów osiągnięcia tego celu. Jak wspomniano powyżej, jednak forma wyborów w żadnym wypadku nie może być uważana za niezawodną. Dopiero upływ czasu i dalszy rozwój tej dziedziny prawa podatkowego wskaże, czy jest to właściwy wybór. Jednak z pewnością lepiej jest, aby Stowarzyszenie dokonało tych wyborów i udokumentowało je w protokole Stowarzyszenia, niż nie miało w ogóle żadnej dokumentacji.