William Alatriste
dokumenty używane podczas obrad Rady Miasta nad MIH na początku tego roku.
ponieważ mieszkańcy starają się określić, ile tanich mieszkań powstanie w każdej dzielnicy rezoning, szybko zapoznają się z nową obowiązkową polityką mieszkaniową miasta, powszechnie zwaną MIH.
w 1983 roku urbaniści Ronald Shiffman i Paul Davidoff twierdzili, że miasto powinno wymagać od deweloperów odłożenia procentu mieszkań dla rodzin o niskich dochodach, aby zapewnić mieszkańcom o niskich dochodach „włączenie” do nowych mieszkań w bogatszych obszarach. Podczas gdy miasto handlowało dodatkową gęstością na tanie Gwarancje mieszkaniowe przed tą dekadą, po ich papierze zarówno administracja Koch i Bloomberg stworzyła szerokie programy mieszkaniowe integracyjne, przyznając gęstość premii deweloperom, którzy zgodzili się na części mieszkań do wynajęcia-ograniczone.*
Burmistrz de Blasio, za zgodą Rady Miasta w marcu ubiegłego roku, wprowadził obowiązkową politykę, wymagając, aby deweloperzy korzystający z upzoning uczynili procent jednostek trwale przystępnymi dla rodzin o określonych poziomach dochodów. Oczekuje się, że polityka wyprodukuje co najmniej 12 000 z 80 000 jednostek poniżej rynku, które administracja stara się zbudować w ciągu dziesięciu lat. Podczas gdy niektórzy chwalili nową Politykę zapewnienia nowych projektów mieszkaniowych obejmują podstawę przystępności, inni powiedzieli, że procent i poziom dochodów niedrogich jednostek nie stworzy wystarczających jednostek dla najbardziej rodzin o niskich dochodach.
Wiele osób sprzeciwia się również strategii administracji polegającej na podwyższaniu dzielnic o niskich dochodach w celu tworzenia mieszkań o ograniczonym czynszu za pośrednictwem MIH, argumentując, że wprowadza to duży procent jednostek rynkowych do tych dzielnic i pogarsza gentryfikację. Jednak administracja szybko wskazuje, że polityka może również służyć do tworzenia tanich mieszkań nie tylko w dzielnicach rezoning, ale za każdym razem, gdy prywatny deweloper w dowolnej części miasta ubiega się o upzoning.
jak na tak ważne narzędzie to trudno zrozumieć.
City Limits podzieliło się kilkoma drobiazgowymi szczegółami, jak działa polityka, a także tym, co zostało do tej pory powiedziane o rodzaju projektów, które polityka będzie produkować.
kiedy deweloperzy muszą przestrzegać zasad MIH?
MIH stosuje się w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, powiedzmy, że deweloper chce zbudować większy budynek mieszkalny, rozbudować istniejący budynek mieszkalny lub przekształcić Budynek niemieszkalny w mieszkania, ale nie jest dozwolony w ramach obecnego podziału na strefy. Mogą ubiegać się o przebudowę, ale jeśli projekt będzie obejmować utworzenie więcej niż 10 jednostek, lub stworzenie więcej niż 12,500 stóp kwadratowych powierzchni podłogi, deweloper jest zobowiązany do przestrzegania zasad MIH, zapewnienie procent jednostek są poniżej rynku. Polityka dotyczy zarówno mieszkań, jak i deweloperów.
Jeśli przebudowa pozwoliłaby na „znaczący” wzrost dozwolonej powierzchni mieszkalnej dla właścicieli nieruchomości, każdy deweloper budujący w tym obszarze w przyszłości musi spełnić wymagania MIH. Wydział Urbanistyki decyduje, co jest „istotne” w poszczególnych przypadkach, i twierdzi, że stara się zrównoważyć swój cel tworzenia obszarów MIH z pragnieniem stworzenia korzystnego środowiska dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
ważne jest, aby pamiętać, że MIH nie stosuje się, gdy budynek mieszkalny staje się większy. Czasami budynek jest mniejszy niż pozwala na zagospodarowanie przestrzenne, a właściciel ma już pozwolenie na zbudowanie go większego; w innym czasie właściciel może kupić „prawa powietrza” sąsiedniego budynku, co pozwala im również zbudować większy budynek bez zmiany podziału na strefy. Tylko wtedy, gdy nastąpi zmiana zagospodarowania przestrzennego, skutkująca zwiększeniem dopuszczalnej powierzchni podłogi, ma zastosowanie MIH—jak napisano w dyskusji kontrowersyjnego projektu tego lata.
w tym projekcie zaangażowana była firma deweloperska Acuity Capital Partners, która złożyła wniosek o specjalne pozwolenie na rezygnację z przełomowych przepisów, które uniemożliwiły jej wykorzystanie pełnej powierzchni dozwolonej w ramach istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego. Podczas gdy prezydent gminy Gale Brewer powiedział, że Acuity powinien przestrzegać zasad MIH w zamian za otrzymanie zezwolenia, Komisja Planowania miasta orzekł, że MIH nie stosuje się, ponieważ deweloper nie prosił o zmianę istniejącego zagospodarowania przestrzennego. Rada miasta zatwierdziła specjalne zezwolenie, nie wymagając MIH, w październiku.
deweloperzy mogą również wystąpić do Rady standardów i apelacji o zmniejszenie wymagań MIH, jeśli mogą twierdzić, że ” nie ma rozsądnej możliwości, że rozwój, rozszerzenie lub Konwersja … przyniesie rozsądny zwrot.”Departament Mieszkalnictwa, konserwacji i rozwoju (HPD) jest zobowiązany do przedstawienia komentarza lub zeznawać przed zarządem, czy uważają wniosek deweloperów za uzasadniony.
Niektórzy zwolennicy obawiali się, że wielu deweloperów skorzysta z luki, ale do tej pory żaden z deweloperów nie złożył wniosku o uchylenie wymagań, zgodnie z przeszukiwaniem bazy danych BSA.
ile tanich mieszkań i dla kogo?
przy zatwierdzaniu zmiany dzielnicy Rada Miasta i Komisja Planowania miejskiego decydują, które opcje będą rozpatrywane w danej dzielnicy. Zwyczajem, oznacza to, że lokalny Radny określi standardy MIH, które mają zastosowanie w rezoning w jej lub jego dzielnicy.
jeśli jednak w danej okolicy występuje więcej niż jedna opcja, to do dewelopera należy decyzja, którą opcję zastosować podczas budowania w tym obszarze.
a w drugim scenariuszu, w którym ma zastosowanie MIH-przekształcenie jednej nieruchomości-wnioskodawca, niezależnie od tego, czy jest to deweloper, czy agencja miejska, wybiera opcję, z której skorzysta.
Opcja #1 wymaga, aby 25 procent jednostek były przystępne dla rodzin zarabiających średnio 60 procent AMI, lub $48,960 dla trzyosobowej rodziny. Jednostka jest uważana za przystępną, gdy czynsz i media kosztują nie więcej niż 30 procent miesięcznego dochodu rodziny (lub, w przypadku mieszkań, gdy całkowite miesięczne opłaty i płatności kosztują nie więcej niż 35 procent miesięcznego dochodu rodziny). Na przykład, rodzina zarabiająca $ 46,960 zapłaciłaby około $1,200 miesięcznie, plus media, za mieszkanie z dwiema sypialniami.
ponieważ polityka wymaga, aby jednostki ograniczające czynsz służyły rodzinom zarabiającym średnio 60 procent AMI, oznacza to, że mogą być jednostki przystępne dla rodzin zarabiających więcej, a zarabiających mniej niż ten poziom dochodów. Opcja 1 faktycznie wymaga mieszankę: co najmniej 10 procent całkowitej jednostki muszą być zarezerwowane dla rodzin prosząc średnio 40 procent powierzchni Mediana dochodu (AMI)lub $32,640 dla rodziny trzy. Istnieje również wynajem ograniczonych jednostek niedrogie dla rodzin co między $48,960 i $106,080.
Opcja #2 pozwala programistom odłożyć 30 procent jednostek dla rodzin zarabiających średnio 80 procent AMI, lub $65,250 dla trzyosobowej rodziny. Taki budynek może mieć mieszankę poziomów dochodów, a żadne jednostki ograniczające czynsz nie mogą być skierowane do rodzin zarabiających więcej niż $106,080. Zarówno w przypadku opcji #1, jak i opcji #2 deweloperzy mogą korzystać ze środków publicznych w celu finansowania projektów.
Opcja # 3, znana jako opcja głębokiej przystępności, wymaga, aby 20 procent jednostek ograniczonych czynszem było przystępne dla rodzin zarabiających 40 procent AMI, lub $32,640 dla trzyosobowej rodziny. Ta opcja została stworzona przez Radę Miasta, aby zapewnić mieszkania dla rodzin o niższych dochodach, a deweloperzy nie mogą korzystać z funduszy publicznych, chyba że zapewniają dodatkowe niedrogie mieszkania.
opcja # 4, która nie może być zastosowana w centrum Manhattanu (dzielnice społeczności 1-8), wymaga, aby 30 procent jednostek ograniczonych czynszem było przystępne dla rodzin zarabiających 115 procent AMI lub $93,840 dla trzyosobowej rodziny, z wymaganymi procentami w kilku różnych zakresach dochodów. Deweloperzy korzystający z opcji Workforce nie mogą korzystać ze środków publicznych.
warto zauważyć, że opcja # 3 i # 4 nie może być wybrana samodzielnie—muszą być wybrane obok jednej lub obu pierwszych dwóch opcji, odpowiednio lub obu jednocześnie. Ponieważ deweloper może wybrać spośród różnych wybranych opcji, oznacza to, że nie można wymagać od dewelopera wyboru opcji głębokiej przystępności, a jeśli deweloper obiecuje skorzystać z tej opcji, aby uzyskać zgodę Rady Miejskiej, nie ma mechanizmu prawnego, który mógłby pociągnąć ich do odpowiedzialności za ten wybór.
we wcześniejszych wywiadach Z City Limits, jednak, Departament Planowania miasta, przedstawiciele argumentowali, że opcja głębokiej przystępności, która wymaga mniejszej liczby mieszkań o ograniczonym czynszu, może być nie mniej atrakcyjna dla deweloperów niż Opcja 1.
Ponadto, jeśli deweloper korzysta z niewielkiego upzoningu, który skutkuje powstaniem od 10 do 25 nowych lokali, deweloper może płacić na fundusz mieszkaniowy w przystępnej cenie zamiast tworzenia lokali o ograniczonym czynszu. Fundusz ten, administrowany przez Departament Mieszkalnictwa, konserwacji i rozwoju, musi być wykorzystany na „rozwój, nabywanie, rehabilitację lub zachowanie tanich mieszkań” w dzielnicy wspólnoty, w której budowany jest projekt. Jeśli środki nie zostaną wykorzystane w ciągu 10 lat, środki mogą być wykorzystane w dowolnym okręgu gminy tej samej gminy.
czy deweloperzy mogą budować „biedne domy” obok luksusowych wieżowców?
MIH został stworzony w środku wrzawy o „biednych drzwiach”—zapewnienie oddzielnych wejść dla najemców o wysokich i niskich dochodach w luksusowych budynkach mieszkalnych. Administracja de Blasio i Rada Miasta starały się stworzyć MIH, aby przyszłe projekty nie piętnowały mieszkańców o niskich dochodach.
jeśli lokale o obniżonej i niższej stawce rynkowej znajdują się w jednym budynku, MIH wymaga, aby wszystkie lokale miały wspólne wejście, a lokale o ograniczonym czynszu rozmieszczone były na 65 procent pięter budynku. HPD zmieniło również wytyczne projektowe, aby wszyscy najemcy, niezależnie od poziomu dochodów, mieli dostęp do tych samych udogodnień w budynku, takich jak pralnia.
deweloperzy mogą stworzyć oddzielny budynek o niskich dochodach obok budynku rynkowego, ale muszą zaprojektować budynek w sposób, który nie ” piętnuje mieszkańców tanich mieszkań.”
w przeszłości deweloperzy wykazywali zainteresowanie spełnieniem swoich wymagań dotyczących niskich dochodów, tworząc budynek o niskich dochodach poza siedzibą, w którym lokalizacja może nie być tak korzystna, a cena ziemi jest tańsza. MIH pozwala deweloperom budować off-site w tej samej dzielnicy społeczności lub w promieniu pół mili od projektu, ale zniechęca tę praktykę, wymagając dodatkowych 5 procent jednostek ograniczonych czynszem.
gdzie do tej pory zastosowano MIH?
do tej pory Rada Miejska zatwierdziła jedno sąsiedzkie W kwietniu, części East New York i Ocean Hill zostały ponownie z wymogami MIH promować większe zagęszczenia. Wszyscy przyszli deweloperzy w tej dziedzinie będą zobowiązani do przestrzegania opcji 1 lub opcji głębokiej przystępności. Miasto rozważa mapowanie MIH w dziewięciu innych dzielnicach miast w pięciu dzielnicach-a mieszkańcy mogą przeczytać o trwających negocjacjach w tych dzielnicach w City Limits Zone w.
większość prywatnych aplikacji, które doprowadziły do oznaczenia MIH, pochodzi od niedrogich deweloperów mieszkaniowych. La Central i MLK Plaza w południowym Bronxie, i jeden Flushing w Queens, to wszystkie 100 procentowe projekty ograniczone czynszem, które zapewnią stałe niedrogie mieszkania pod MIH, a także dodatkowe, ograniczone czasowo niedrogie jednostki wykorzystujące mieszankę dotacji.
projekt o nazwie Sherman Plaza, w Inwood, byłby pierwszym projektem MIH zawierającym mieszankę jednostek rynkowych i niedrogich, ale został zestrzelony przez Radę Miasta w sierpniu. Według Departamentu Planowania miasta, są jeszcze trzy projekty MIH bardzo blisko zatwierdzenia, w tym luksusowy apartamentowiec w centrum Brooklynu przy 141 Willoughby Street i dwa budynki z ograniczeniem czynszu w 100 procentach w Bronksie.
istnieje również osiem innych projektów, które są obecnie poddawane przeglądowi publicznemu. Należą do nich dwa budynki o przystępnej cenie w West Village i Bedford-Stuyvesant, apartamentowiec Red Hook z zaledwie 10 jednostkami, który zgodził się zapłacić na fundusz tanich mieszkań, oraz pięć 100 niedrogich osiedli mieszkaniowych na górnym Manhattanie, Brooklynie i Bronksie.
chociaż niedrogie projekty mieszkaniowe, wiele w dzielnicach zewnętrznych, stanowią większość wniosków MIH do tej pory, administracja de Blasio ma nadzieję, że polityka wkrótce będzie miała zamierzony efekt generowania obfitości jednostek ograniczonych czynszem w bogatszych obszarach. Ich sukces może zależeć od losu ulgi podatkowej 421a, którą Gubernator Cuomo stara się ożywić.
* korekta: ten akapit początkowo wskazywał, że Shiffman i Davidoff byli pionierami idei nakazywania mieszkań ukierunkowanych na dochody dla deweloperów, którzy chcą cieszyć się pełnymi korzyściami z upzoningu. Czytelnik zwrócił uwagę, że w rzeczywistości pomysł ten trafił do polityki miejskiej w latach 70. Ale nazwani przez nas planiści odegrali zasadniczą rolę w uczynieniu tej koncepcji częścią pierwszego w mieście, szerokiego, niedrogiego budownictwa mieszkaniowego i działań konserwatorskich, dziesięcioletniego planu rozpoczętego przez burmistrza kocha.
