A avaliação encontrado a terra para estar em torno de $880,000, embora com a demolição dos edifícios variam de r $3,8 milhões para r $14,6 milhões, dependendo das questões ambientais no local. Se o novo proprietário quiser explorar a reutilização dos edifícios em ruínas, esse custo foi estimado em torno de US $15,6 milhões a US $18 milhões.
assim, “a conclusão do valor para a propriedade do assunto (após demonstração) também seria de US $0”, lê-se no relatório de avaliações.
o estudo foi um relatório de seis exposições que se dividiu em: Avaliação de condições estruturais; carta do Escritório Estadual de Parques, recreação e preservação histórica; estudo de Marketing e plano estratégico da National Real Estate Research, LLC.; Relatório de avaliação da National Real Estate Research; e estudo de mercado por Howard P. Schultz & Associates, LLC.
o estudo de 1.031 páginas expôs a realidade ao que é o Hospital Memorial Jn Adam.
no Edifício 1 abaixo da cúpula, paredes claramente angustiadas mostram condições perigosas.
condições de construção
o JN Adam Memorial Hospital fechou suas portas desde 1991, afirmou o relatório. Isso significa que os edifícios enfrentaram o clima do oeste de Nova York, de neve dura a ventos fortes, por 26 anos sem cuidado.
um estudo anterior da Foit-Albert Associates em 2006 descobriu que a estrutura principal dos edifícios 1-5 estava em “condições sonoras” visualmente, e os elementos, varandas e varandas exteriores com estrutura de madeira estavam em muito mau estado.
nos últimos 11 anos, as condições pioraram.
o estudo estrutural, feito pelo Popli Design Group, focou nos edifícios 1-5, pois as outras estruturas estavam em mau estado. Para os edifícios 1-3, os edifícios parecem estar em boas condições, por Popli, “no entanto, as seguintes deficiências e condições estruturais localizadas (listadas em ordem decrescente de urgência) precisarão ser abordadas à medida que o planejamento de redesenvolvimento avança:” o que se segue são pontos de interesse robustos.
havia rumores de que o JN Adam Memorial Hospital tinha a cúpula do Auditório Temple of Music, que fazia parte da Exposição Pan-Americana de 1901 em Buffalo. O presidente William McKinley foi baleado no Templo da música. Acredita-se que a cúpula tenha sido transferida para o JN Adam Memorial Hospital, mas o estudo sugeriu que não é o mesmo devido à ventilação.
os danos variam de paredes colapsadas, tanto exteriores como interiores, a deterioração das paredes de tijolos devido à água a entortar o enquadramento do telhado.
os edifícios 4 e 5 foram rotulados como condições precárias.
deterioração significativa das paredes exteriores de alvenaria de tijolos, corrosão moderada a pesada de vigas e colunas de aço e infiltração significativa de água foram observadas em todos os andares de cada edifício.
o relatório acrescentou que, se não for reparado, os edifícios terão “deterioração contínua e falhas localizadas e/ou colapso são prováveis.Popli observou que o estudo não pôde revelar todos os aspectos da condição devido a limitações e elementos não prontamente visíveis. Fora do relatório estudado incluem: testes e inspeção de materiais destrutivos e não destrutivos, amostragem de materiais perigosos, teste e inspeção, revisão das condições existentes para requisitos de código de construção anteriores ou atuais, análise de código de energia de modelagem de energia, estudo histórico e revisão de sistemas MEP, equipamentos e serviços públicos para a propriedade.
o relatório completo (localizado em on.ny.gov/2wVUPq5) descreve a análise que o Grupo Popli observou junto com fotos horríveis da condição atual da Página 29 a 163.
MARKETING e reconstrução
o estudo de marketing feito pela National Real Estate Research deixou muito a desejar para aqueles que esperavam ver a instalação funcionando novamente. Como afirmado anteriormente, o valor do site sem melhorias é de US $880.000.
o cenário como se melhorado para as instalações atuais parece distante com os números que foram dados.
“um investimento total para um uso alternativo de pelo menos US $15.600.000 a US $18.000.000 — não há usos viáveis na cidade de Perrysburg sob os quais esse cenário de redesenvolvimento provavelmente ocorrerá”, dizia o relatório.
as condições empurram a possibilidade de reutilização ainda mais longe como a pesquisa imobiliária nacional observou que haverá uma necessidade de mitigação ambiental.”A condição das melhorias hospitalares abandonadas observadas durante a inspeção sugere fortemente a presença de contaminação ambiental significativa — potencialmente de amianto, chumbo, mofo e potencialmente outras substâncias tóxicas”, enfatizou o relatório.
a National Real Estate fez um estudo econômico de área e acrescentou que a empresa de pesquisa não pode ver nenhum novo empreendimento imobiliário viável em Perrysburg, devido à pouca ou nenhuma demanda.
o relatório afirmava algumas estratégias de marketing para o uso da terra. O primeiro conceito foi sazonal, desenvolvimento de segunda casa, cabines de Caça e trilhas recreativas.
“as trilhas Recreativas são um ativo natural crescente da economia do turismo”, afirmou o relatório. “Várias trilhas servem as comunidades locais, o que pode trazer Dólares de turismo para essas comunidades.”
National Real Estate foi vocal em argumentar que situações como Jn Adam provavelmente não mudam até que as condições ambientais sejam mitigadas. Cabe ao seu atual proprietário, o estado de Nova York ou a cidade de Buffalo (que possui os juros da cláusula reverter) decidir o futuro do antigo Hospital de Perrysburg.
legalidade
o JN Adam Memorial Hospital foi comprado pelo prefeito de Buffalo City, James Nobel Adam, que o doou à cidade em 1903. O local de então 293 Acres tinha apenas um prédio. A abertura para o JN Adam Memorial Hospital ocorreu em Novembro. 12, 1912, de acordo com o relatório da National Real Estate.O prefeito Adam teria doado a janela circular da Cúpula do auditório do Templo da música, na Exposição Pan-Americana de 1901 em Buffalo. Esse é o auditório onde o Presidente McKinley foi baleado. No entanto, de acordo com a carta de Parques, recreação e preservação histórica, a cúpula não parece ser a da Exposição Pan-Americana.
“… é nossa opinião que a cúpula não poderia ter vindo do Templo da música”, dizia. Desenhos arquitetônicos e representações do Templo da música retratam um edifício que utilizava um grande sistema de ventilação passiva central no ápice de seu teto abobadado. No entanto, imagens externas tiradas de um ponto de vista Alto perto do Templo da música mostram uma tampa do ventilador. … Como tal, estamos confiantes de que a cúpula de vitrais (em Jn Adam) … foi construída para esta instalação e não testemunhou eventos infames de 6 de setembro de 1901.”
em 1948, o centro de tratamento da tuberculose foi entregue ao estado como um dos sete centros de tuberculose que o estado administrava. Em 1952, o estado e a cidade de Buffalo terminaram a transferência de escritura que deu à cidade uma cláusula de reversão que supostamente expirou 10 anos depois que a propriedade Jn Adam deixa de ser usada ativamente para quaisquer fins de Higiene mental.
em junho de 1960, o centro fechou para se converter a um centro de higiene mental em setembro daquele ano. A história da instalação foi falsamente declarada como um local histórico em 1985, que o relatório considerou não verdadeiro.
o complexo fechou em 1991. Um processo de licitação se seguiu em 1998, quando a National relatou que os edifícios ” ainda eram um tanto funcionais.”A maior oferta foi de US $300.000 para a Lathen Land Company, uma empresa madeireira/madeireira.
a cidade de Buffalo recusou a venda e manteve sua cláusula de reversão. A cláusula dá à cidade a propriedade, desde que esteja interessada.
em setembro de 2003, outro processo de Licitação foi encerrado, pois a latifundiária da latifundiária foi a mais alta. Em 2006, Trathen argumentou que a cláusula reverter foi perdida, pois a propriedade não estava sendo utilizada, mas a cidade de Buffalo venceu sua batalha, pois cinco edifícios estavam sendo usados para cuidados até 2004.
a decisão favoreceu a cidade de Buffalo e a compra de Trathen foi anulada em 8 de Março de 2006.
“em 2017, não há razão para acreditar que um novo processo de licitação produziria qualquer oferta superior a US $300.000, dada a condição atual e a obsolescência funcional da propriedade”, acrescentou O Relatório Nacional de imóveis.
até hoje, a cidade de Buffalo ainda tem a cláusula de reversão, pois os edifícios ao longo da Perrysburg-Gowanda Road/Route 39 ainda estão sendo usados para qualquer finalidade de saúde mental.
Perrysburg está preso entre uma rocha e um lugar duro como o terreno maciço senta-se e apodrece. Os planos para vender a propriedade falharam nas últimas duas décadas, já que a cidade de Buffalo possui a cláusula reverter e os custos aumentam com a estrutura falida piorando apenas sob o clima do oeste de Nova York.
o relatório estava em um esforço da senadora Estadual Cathy Young (R,C,I-Olean) e do Deputado Joseph Giglio (R,C, I-Gowanda) para descobrir a melhor reutilização para a propriedade, com declarações de governos locais que têm uma mão nesta situação. No Entanto, Gov. Andrew Cuomo vetou Memo 264 em Novembro. 20, 2015 devido à falta de fundos disponíveis. Mais tarde, um plano menor de um estudo de US $235.000 foi aprovado e relatado acima.
para ver todo o relatório de todas as seis exposições, vá para on.ny.gov/2xHGb5h, onde mostrará cada PDFs individuais e link para o estudo.
próxima segunda-feira: as autoridades locais reagem ao estudo. Twitter: @Kuczkowski95
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