evaluarea a constatat că terenul este în jur de 880.000 de dolari, deși demolarea clădirilor variază de la 3,8 milioane dolari la 14,6 milioane dolari, în funcție de problemele de mediu de pe amplasament. Dacă noul proprietar dorește să analizeze reutilizarea clădirilor dărăpănate, acest cost a fost estimat în jur de 15,6 milioane până la 18 milioane de dolari.
astfel, „concluzia valorii pentru proprietatea subiectului (după demo) ar fi, de asemenea, 0 USD”, se arată în raportul evaluărilor.
studiul a fost un raport de șase expoziții care a fost împărțit în: evaluarea stării structurale; scrisoare de la Oficiul statului pentru parcuri, recreere și conservare istorică; studiu de Marketing și plan strategic de către National Real Estate Research, LLC.; Raport de evaluare de National Real Estate Research; și studiu de piață de Howard P. Schultz & Associates, LLC.
studiul de 1.031 de pagini a expus realitatea la ceea ce este Spitalul Memorial Jn Adam.
în clădirea 1 de sub cupolă, pereții clar distruși prezintă condiții periculoase.
condiții de construcție
Spitalul Memorial JN Adam și-a închis porțile din 1991, se arată în raport. Aceasta înseamnă că clădirile s-au confruntat cu vremea din vestul New York-ului, de la zăpadă aspră la vânturi puternice, timp de 26 de ani fără îngrijire.
un studiu anterior realizat de Foit-Albert Associates în 2006 a constatat că structura principală a clădirilor 1-5 era în „stare de sunet” vizual, iar elementele exterioare încadrate din lemn, pridvoarele și verandele erau în stare foarte proastă.
în ultimii 11 ani, Condițiile s-au înrăutățit.
studiul structural, realizat de Popli Design Group, s-a concentrat pe clădirile 1-5, deoarece celelalte structuri erau în paragină. Pentru clădirile 1-3, clădirile par a fi în stare bună, pe Popli, „cu toate acestea, următoarele deficiențe și condiții structurale localizate (enumerate în ordinea descrescătoare a urgenței) vor trebui abordate pe măsură ce planificarea reamenajării progresează:” ceea ce urmează sunt puncte de interes puternice.
Spitalul Memorial Jn Adam s-a zvonit că ar avea cupola din auditoriul Temple of Music, care a făcut parte din expoziția Panamericană din 1901 Din Buffalo. Președintele William McKinley a fost împușcat la Templul muzicii. Se credea că domul a fost transferat la Spitalul Memorial Jn Adam, dar studiul a sugerat că nu este același lucru din cauza ventilației.
daunele variază de la pereții prăbușiți, atât exteriori, cât și interiori, până la deteriorarea pereților de cărămidă din cauza apei până la deformarea cadrului acoperișului.
clădirile 4 și 5 au fost etichetate ca stare proastă.
deteriorarea semnificativă a pereților portanți din zidărie din cărămidă exterioară, coroziunea moderată până la grea a grinzilor și coloanelor de oțel și infiltrarea semnificativă a apei au fost observate pe toate etajele fiecărei clădiri.
raportul a adăugat că, dacă nu sunt reparate, clădirile vor avea „deteriorare continuă și defecțiuni localizate și/sau colaps sunt probabile.”
Popli a remarcat că studiul nu a putut dezvălui toate aspectele afecțiunii din cauza limitărilor și a elementelor care nu sunt ușor vizibile. În afara raportului studiat se numără: testarea și inspecția materialelor distructive și nedistructive, eșantionarea materialelor periculoase, testarea și inspecția, revizuirea condițiilor existente la cerințele codului de construcție trecut sau actual, modelarea energiei analiza codului energetic, studiul istoric și revizuirea sistemelor, echipamentelor și serviciilor utilitare ale MEP pentru proprietate.
raportul complet (situat la on.ny.gov/2wVUPq5) descrie analiza pe care grupul Popli a observat-o împreună cu fotografii oribile ale stării actuale de la pagina 29 la 163.
MARKETING și reamenajare
studiul de marketing realizat de National Real Estate Research a lăsat mult de dorit pentru cei care speră să vadă instalația din nou în funcțiune. După cum sa menționat anterior, valoarea site-ului fără îmbunătățiri este de 880.000 USD.
scenariul ca și cum ar fi îmbunătățit pentru facilitățile actuale pare depășit de numerele care au fost date.
„o investiție totală pentru o utilizare alternativă de cel puțin 15.600.000 până la 18.000.000 de dolari — nu există utilizări fezabile în orașul Perrysburg în care este probabil să apară un astfel de scenariu de reamenajare”, se arată în raport.
condițiile împing posibilitatea reutilizării și mai departe, deoarece cercetările imobiliare naționale au remarcat că va fi nevoie de atenuare a mediului.
„starea îmbunătățirilor spitalicești abandonate observate în timpul inspecției sugerează cu tărie prezența unei contaminări semnificative a mediului — potențial din azbest, plumb, mucegai și potențial alte substanțe toxice”, a subliniat raportul.
National Real Estate a făcut un studiu economic de zonă și a adăugat că firma de cercetare nu poate vedea nicio dezvoltare imobiliară viabilă în Perrysburg, din cauza cererii puțin sau deloc.
raportul a stat câteva strategii de marketing pentru utilizarea terenurilor. Primul concept a fost dezvoltarea sezonieră, a doua casă, cabine de vânătoare și trasee recreative.
„traseele recreative sunt un atu natural în creștere al economiei turismului”, se arată în raport. „Diverse trasee deservesc comunitățile locale, ceea ce poate aduce dolari pentru turism acelor comunități.”
National Real Estate a fost vocal în argumentând că situații ca JN Adam probabil nu se schimba până când condițiile de mediu sunt atenuate. Depinde de actualul său proprietar, statul New York sau orașul Buffalo (care deține interesul clauzei reverter) să decidă viitorul fostului spital Perrysburg.
legalitate
Spitalul Memorial JN Adam a fost cumpărat de primarul orașului Buffalo James Nobel Adam, care l-a donat orașului în 1903. Situl de 293 de acri de atunci avea o singură clădire. Deschiderea pentru Spitalul Memorial Jn Adam a avut loc pe Noiembrie. 12, 1912, conform raportului National Real Estate.
se spune că primarul Adam a donat fereastra cupolei circulare de la sala Temple of Music, la Expoziția Panamericană din 1901 Din Buffalo. E auditoriul unde a fost împușcat Președintele McKinley. Cu toate acestea, conform scrisorii parcuri, recreere și conservare istorică, cupola nu pare a fi cea de la Expoziția Pan-Americană.
„… părerea noastră este că domul nu ar fi putut proveni din Templul muzicii”, se citea. „Desenele și randările arhitecturale ale Templului muzicii descriu o clădire care folosea un sistem de ventilație Central pasiv la vârful tavanului său cu cupolă. … Cu toate acestea, imaginile exterioare preluate dintr-un punct de vedere înalt de lângă Templul muzicii arată un capac de ventilator. … Ca atare, suntem încrezători că cupola vitraliilor (la JN Adam) … a fost construită pentru această facilitate și nu a fost martoră la evenimentele infame din 6 septembrie 1901.”
în 1948, Centrul de tratament pentru tuberculoză a fost predat statului ca unul dintre cele șapte centre de tuberculoză pe care statul le conducea. În 1952, statul și orașul Buffalo au terminat transferul faptei care a dat orașului o clauză de reverter care ar fi expirat la 10 ani după ce proprietatea JN Adam încetează să mai fie utilizată în mod activ în orice scop de igienă mintală.
în iunie 1960, Centrul s-a închis pentru a se converti la un centru de igienă mentală în septembrie acel an. Istoria facilității a fost declarată în mod fals ca fiind un sit istoric în 1985, pe care raportul l-a considerat neadevărat.
complexul s-a închis în 1991. Un proces de licitare a urmat în 1998, deoarece National a raportat că clădirile erau „încă oarecum funcționale.”Cea mai mare ofertă a fost de 300.000 de dolari pentru Trathen Land Company, o companie de Cherestea/exploatare forestieră.
orașul Buffalo a refuzat vânzarea și și-a păstrat clauza de reverter. Clauza oferă orașului proprietatea atâta timp cât este interesat.
în septembrie 2003, un alt proces de licitare a ieșit ca Trathen Land Company a fost cea mai mare. În 2006, Trathen a susținut că clauza reverter a fost pierdută deoarece proprietatea era neutilizată, dar orașul Buffalo și-a câștigat bătălia, deoarece cinci clădiri erau folosite pentru îngrijire până în 2004.
decizia a favorizat orașul Buffalo, iar achiziția Trathen a fost nulă la 8 martie 2006.
„în 2017, nu există niciun motiv să credem că un nou proces de licitație ar produce o ofertă mai mare de 300.000 de dolari, având în vedere starea actuală și uzura funcțională a proprietății”, a adăugat Raportul Național imobiliar.
până în prezent, orașul Buffalo are încă clauza reverter, deoarece clădirile de-a lungul drumului Perrysburg-Gowanda/Route 39 Sunt încă utilizate în orice scop de sănătate mintală.
Perrysburg este blocat între o stâncă și un loc greu, pe măsură ce terenul masiv stă și putrezește. Planurile de a vinde proprietatea au eșuat în ultimele două decenii, deoarece orașul Buffalo deține clauza reverter, iar costurile cresc odată cu deteriorarea structurii în condițiile climatului din vestul New York-ului.
raportul a fost într-un efort de Senator de stat Cathy Young (R,C,I-Olean) și Assemblyman Joseph Giglio (R,C,I-Gowanda) pentru a afla cea mai bună reutilizare pentru proprietate, cu declarații ale guvernelor locale care au o mână în această situație. Cu Toate Acestea, Gov. Andrew Cuomo a vetoat nota 264 în noiembrie. 20, 2015 din cauza lipsei fondurilor disponibile. Mai târziu, un plan mai mic al unui studiu de 235.000 de dolari a fost aprobat și raportat mai sus.
pentru a vedea întregul raport al tuturor celor șase exponate, mergeți la on.ny.gov/2xHGb5h, în cazul în care se va afișa fiecare PDF-uri individuale și link-ul pentru studiu.
vine luni: oficialii locali reacționează la studiu. Twitter: @ Kuczkowski95
știri de ultimă oră de astăzi și mai mult în inbox
