William Alatriste
dokument som användes under kommunfullmäktiges överläggningar om MIH tidigare i år.
eftersom invånarna försöker bestämma hur mycket prisvärda bostäder kommer att skapas i varje rezoning-grannskap, blir de snabbt bekanta med stadens nya obligatoriska inkluderande bostadspolitik, vanligtvis kallad MIH.
1983, stadsplanerare Ronald Shiffman och Paul Davidoff hävdade att staden borde kräva att utvecklare avsätter en procentandel av lägenheter till låginkomstfamiljer som ett sätt att säkerställa att låginkomstboende skulle ”inkluderas” i nya bostäder i rikare områden. Medan staden hade handlat ytterligare täthet för prisvärda bostadsgarantier före det decenniet, efter deras papper skapade både Koch-och Bloomberg-förvaltningarna breda inkluderande bostadsprogram och beviljade bonusdensitet till utvecklare som gick med på att göra en del av hyresbegränsade enheter.*
borgmästare De Blasio, med kommunfullmäktiges godkännande i mars förra året, gjorde policyn obligatorisk, vilket krävde att utvecklare som drar nytta av en upzoning gör en procentandel av enheter permanent överkomliga för familjer på angivna inkomstnivåer. Policyn förväntas producera minst 12 000 av de 80 000 undermarknadsenheter som administrationen försöker bygga under tio år. Medan vissa lovordade den nya politiken för att säkerställa nya bostadsprojekt inkluderar en baslinje för överkomliga priser, andra har sagt att andelen och inkomstnivån för de prisvärda enheterna inte kommer att skapa tillräckliga enheter för de mest låginkomstfamiljerna.
många motsätter sig också administrationens strategi att uppgradera låginkomstkvarter för att skapa hyresbegränsade bostäder genom MIH och hävdar att detta introducerar en stor andel marknadsränta enheter till dessa stadsdelar och förvärrar gentrifiering. Ändå är administrationen snabb att påpeka att politiken också kan tjäna till att skapa prisvärda bostäder, inte bara i rezoning stadsdelar, men när som helst en privat utvecklare i någon del av staden ansöker om en upzoning.
för ett så viktigt verktyg är det komplicerat att förstå.
City Limits har brutit ner några av de gritty detaljerna om hur politiken fungerar, liksom vad som hittills har sagts om vilken typ av projekt politiken kommer att producera.
När måste utvecklare följa reglerna för MIH?
MIH gäller i två situationer. Först säger en utvecklare vill bygga en större bostadshus, utöka en befintlig bostadshus eller konvertera en icke-bostadshus till lägenheter, men är inte tillåtet enligt den nuvarande zonindelning. De kan ansöka om en rezoning, men om projektet kommer att omfatta skapandet av mer än 10 enheter, eller skapandet av mer än 12,500 kvadratfot golvyta, utvecklaren är skyldig att följa reglerna för MIH, säkerställa en procentandel av enheterna är under-marknaden. Policyn gäller både bostadsrätt och lägenhetsutvecklare.
MIH kan också utlösas av en stadsdel rezoning initieras av en stad byrå som Institutionen för stadsplanering. Om omzoneringen skulle möjliggöra en” betydande ” ökning av den tillåtna bostadsområdet för fastighetsägare, måste alla utvecklare som bygger i det området i framtiden uppfylla MIH-kraven. Institutionen för stadsplanering bestämmer vad som är ”betydelsefullt” från fall till fall och säger att det syftar till att balansera sitt mål att skapa MIH-områden med sin önskan att skapa en gynnsam miljö för Bostadsutveckling.
det är viktigt att notera att MIH inte gäller när en bostadsbyggnad blir större. Ibland en byggnad är mindre än zonindelning tillåter, och ägaren är redan tillåtet att bygga det större; vid andra tillfällen, en ägare kan köpa ”luft rättigheter” av en angränsande byggnad, som också tillåter dem att bygga en större byggnad utan zonindelning förändring. Först när det sker en zonförändring, vilket resulterar i en ökning av den tillåtna golvytan, gäller MIH—som stavades ut i diskussionen om ett kontroversiellt projekt i sommar.
det projektet involverade ett utvecklingsföretag, Acuity Capital Partners, som ansökte om ett särskilt tillstånd att avstå från landmärkebestämmelserna som inte tillät det att utnyttja hela golvytan som tillåts enligt befintlig zonering. Medan Stadspresident Gale Brewer sa att Acuity borde följa MIH-reglerna i utbyte mot att få tillståndet, beslutade Stadsplaneringskommissionen att MIH inte gällde eftersom utvecklaren inte bad om en förändring av den befintliga zonindelningen. Kommunfullmäktige godkände det särskilda tillståndet, utan att kräva MIH, i oktober.
utvecklare kan också ansöka till styrelsen för standarder och överklaganden om minskningar av MIH-kraven om de kan hävda att det inte finns ”någon rimlig möjlighet att en utveckling, utvidgning eller omvandling…kommer att ge en rimlig avkastning.”Institutionen för bostäder, bevarande och utveckling (HPD) är skyldig att lämna in en kommentar eller vittna inför styrelsen om de tycker att utvecklarens begäran är rimlig.
vissa förespråkare fruktade att många utvecklare kommer att dra nytta av kryphålet, men hittills har inga Utvecklare ansökt om upphävande av kraven, enligt en Stadsgränssökning i BSA-databasen.
hur mycket prisvärda bostäder, och prisvärda till vem?
MIH kretsar kring fyra potentiella uppsättningar av överkomliga krav.
när du godkänner en stadsdel rezoning kommunfullmäktige och stadsplanering kommissionen besluta vilka alternativ kommer att vara på bordet i en viss stadsdel. Med sedvanlig betyder det att kommunfullmäktige kommer att ställa in MIH-standarderna som gäller i en omzoning inom hennes eller hans distrikt.
om mer än ett alternativ presenteras i ett visst område är det dock upp till utvecklaren att bestämma vilket alternativ som ska användas när man bygger inom det omzoneringsområdet.
och i det andra scenariot där MIH gäller—omzoning av en enda fastighet—får sökanden, oavsett om det är en utvecklare eller en stadsbyrå, välja det alternativ de ska använda.
alternativ #1 kräver att 25 procent av enheterna är överkomliga för familjer som gör i genomsnitt 60 procent AMI, eller $48,960 för en familj på tre. En enhet anses vara överkomlig när hyra och verktyg kostar högst 30 procent av familjens månadsinkomst (eller, när det gäller bostadsrätter, när totala månadsavgifter och betalningar kostar högst 35 procent av familjens månadsinkomst). Till exempel skulle en familj som gör $46,960 betala ungefär $1,200 per månad, plus verktyg, för en lägenhet med två sovrum.
eftersom policyn kräver att hyresbegränsade enheter tjänar familjer som i genomsnitt gör 60 procent AMI, betyder det att det kan finnas enheter som är överkomliga för familjer som gör mer och gör mindre än den inkomstnivån. Alternativ 1 kräver faktiskt en blandning: minst 10 procent av de totala enheterna måste avsättas för familjer som frågar i genomsnitt 40 procent av medianinkomsten (AMI) eller 32 640 dollar för en familj på tre. Det kan också finnas hyresbegränsade enheter som är överkomliga för familjer som gör mellan $48,960 och $106,080.
alternativ #2 tillåter utvecklare att avsätta 30 procent av enheter för familjer som gör i genomsnitt 80 procent AMI, eller $65,250 för en familj på tre. En sådan byggnad kan ha en blandning av inkomstnivåer, och inga hyresbegränsade enheter kan riktas till familjer som gör mer än $106,080. För båda alternativen #1 och alternativ #2 får utvecklare använda offentlig finansiering för att finansiera projekten.
alternativ #3, känd som alternativet Deep Affordability, kräver att 20 procent av de hyresbegränsade enheterna är överkomliga för familjer som gör 40 procent AMI, eller $32,640 för en familj på tre. Detta alternativ skapades av kommunfullmäktige för att tillhandahålla enheter för familjer som gör lägre inkomster, och utvecklare kan inte använda offentlig finansiering om de inte tillhandahåller ytterligare prisvärda enheter.
alternativ #4, som inte kan tillämpas i kärnan på Manhattan (samhällsdistrikt 1-8), kräver att 30 procent av de hyresbegränsade enheterna är överkomliga för familjer som gör 115 procent AMI eller $93,840 för en familj på tre, med erforderliga procentsatser vid flera olika inkomstband. Utvecklare som använder alternativet arbetskraft kan inte använda offentlig finansiering.
det är anmärkningsvärt att alternativet #3 och #4 inte kan väljas av sig själva—de måste väljas tillsammans med en eller båda av de två första alternativen, respektive eller båda samtidigt. Eftersom en utvecklare får välja vilka bland de olika valda alternativen som ska användas, betyder det att det är omöjligt att kräva att en utvecklare väljer alternativet Deep Affordability, och om en utvecklare lovar att använda det alternativet för att säkra kommunfullmäktiges godkännande finns det ingen rättslig mekanism för att hålla dem ansvariga för det valet.
i tidigare intervjuer med stadsgränser, men Institutionen för stadsplanering, företrädare hävdade att den djupa överkomliga alternativ, vilket kräver färre hyresbegränsade enheter totalt sett, kan vara inte mindre tilltalande för utvecklare än alternativ 1.
även om en utvecklare utnyttjar en liten upzoning som resulterar i skapandet av mellan 10 och 25 nya enheter, får utvecklaren betala till en prisvärd bostadsfond i stället för att skapa hyresbegränsade enheter. Denna fond, som administreras av Institutionen för bostäder, bevarande och utveckling, måste användas för ”utveckling, förvärv, rehabilitering eller bevarande av prisvärda bostäder” i det samhällsområde där projektet är byggt. Om fonderna inte används om 10 år kan fonderna användas i alla samhällsområden i samma stadsdel.
får utvecklare bygga ”fattiga hus” bredvid lyxiga skyskrapor?
MIH skapades mitt i ett uppror om ”dåliga dörrar”—tillhandahållande av separata ingångar för hög – och låginkomsthyresgäster i lyxiga lägenhetsbyggnader. De Blasio-administrationen och kommunfullmäktige försökte skapa MIH för att säkerställa att framtida projekt inte stigmatiserade låginkomstboende.
om marknadsräntan och undermarknadsenheterna ligger inom en byggnad kräver MIH att alla enheter delar en gemensam ingång, med hyresbegränsade enheter fördelade över 65 procent av byggnadens golv. HPD har också ändrat sina designriktlinjer för att kräva att alla hyresgäster, oavsett inkomstnivå, har tillgång till samma byggnadsfaciliteter, till exempel tvättstugor.
Utvecklare får skapa en separat låginkomstbyggnad intill marknadsräntan, men de måste utforma byggnaden på ett sätt som inte ” stigmatiserar boende i prisvärda bostäder.”
tidigare har utvecklare visat intresse för att uppfylla sina låginkomstkrav genom att skapa en låginkomstbyggnad utanför platsen där platsen kanske inte är lika gynnsam och priset på mark är billigare. MIH tillåter utvecklare att bygga off-site i samma stadsdel eller inom en halv mil av projektet, men avskräcker denna praxis genom att kräva en extra 5 procent av hyresbegränsade enheter.
Var har MIH tillämpats hittills?
hittills har kommunfullmäktige godkänt en stadsdelsomfattande MIH rezoning. I April rezonerades delar av East New York och Ocean Hill med MIH-krav för att främja större densiteter. Alla framtida utvecklare inom detta område måste följa antingen alternativ 1 eller alternativet Deep Affordability. Staden överväger att kartlägga MIH i nio andra stadsdelar över de fem stadsdelarna-och invånarna kan läsa om de pågående förhandlingarna i dessa stadsdelar vid City Limits Zone i.
de flesta privata applikationer som har resulterat i MIH-beteckningar har kommit från prisvärda bostadsutvecklare. La Central och MLK Plaza i South Bronx, och en spolning i Queens, är alla 100 procent hyresbegränsade projekt som kommer att ge några permanenta prisvärda bostäder under MIH, samt ytterligare, tidsbegränsade prisvärda enheter med en blandning av subventioner.
i Rockaways såg staden till att en upzoning som beviljats ett hotellföretag inkluderade en MIH-beteckning om hotellet beslutade att vända fastigheten till en lägenhetsutvecklare i framtiden.
ett projekt som heter Sherman Plaza, i Inwood, skulle ha varit det första MIH-projektet som inkluderade en blandning av marknadsränta och prisvärda enheter, men sköts ner av kommunfullmäktige i augusti. Enligt Institutionen för stadsplanering finns det ytterligare tre MIH-projekt mycket nära godkännande, inklusive en lyxig Lägenhetsbyggnad i centrala Brooklyn på 141 Willoughby Street och två 100 procent hyresbegränsade byggnader i Bronx.
det finns också åtta andra projekt som för närvarande genomgår offentlig granskning. Dessa inkluderar två marknadsränta byggnader med prisvärda enheter i West Village och Bedford-Stuyvesant, en Red Hook hyreshus på endast 10 enheter som har gått med på att betala in i affordable housing fund, och fem 100 prisvärda bostadsutvecklingar i upper Manhattan, Brooklyn och Bronx.
även om prisvärda bostadsprojekt, många i yttre stadsdelar, utgör huvuddelen av MIH-applikationerna hittills, är de Blasio-administrationen hoppfull att politiken snart kommer att få den avsedda effekten att generera ett överflöd av hyresbegränsade enheter i rikare områden. Deras framgång kan bero på ödet för 421a skattekredit som guvernör Cuomo arbetar för att återuppliva.
* korrigering: denna paragraf indikerade ursprungligen att Shiffman och Davidoff hade banat väg för tanken på att kräva inkomstinriktade bostäder för utvecklare som vill njuta av de fulla fördelarna med en upzoning. En läsare påpekade att tanken faktiskt hade tagit sig in i stadspolitiken på 1970-talet. Men planerarna vi heter var avgörande för att göra konceptet till en del av stadens första, breda prisvärda bostadsbyggande och bevarandeinsatser, den Tioårsplan som lanserades av borgmästare Koch.
