hur man strukturerar ett Joint Venture Real Estate Deal

hur man strukturerar ett Joint Venture Real Estate Deal

Joint Ventures

vår första joint venture real estate deal var den allra första egenskapen Dave och jag köpte tillsammans i 2001. Vi var dejting vid den tiden och samlade våra resurser för att göra de två första erbjudandena. Jag hade utmärkt kredit, $16,000 i besparingar och noll skuld. Dave hade inga besparingar men han hade pengar i RRSP, som han betalade ut för att investera i våra fastigheter. Vi hade båda bra jobb vid den tiden, även om jag lämnade mina för att göra min MBA.

vi flyttade in i en av fastigheterna så att vi kunde lägga mindre pengar ner och fortfarande kvalificera sig för bra finansiering.

efter det var vi ute av kontanter och jag var nu student i Toronto så vi var tvungna att hitta andra sätt att få erbjudanden som inte krävde kontanter eller bankfinansiering.

trots kontantutmaningen lyckades vi fortfarande lägga till ytterligare fyra fastigheter i vår portfölj under 2002 och 2003. Två av dessa fastigheter var vår första externa från oss och vi gjorde ett joint venture med en vän. Dave gjorde också lite pengar på ett uppdragsavtal-hitta en hel del och tilldela den till någon annan mot en avgift (även kallad grossistförsäljning).

sedan dess har vi till stor del förlitat oss på andras pengar för att finansiera våra erbjudanden.

under 2010 – 2012 när vi aggressivt växte vår portfölj och i genomsnitt ett nytt hus nästan varje månad var majoriteten av våra inköp joint ventures.

majoriteten av dessa erbjudanden var strukturerade så att vi var förvaltningspartners (hitta erbjudanden, förhandla om dem, anställa lagen och övervaka renoveringarna och övervaka ledningen) och våra pengar partners kom till bordet med finansieringsförmåga och det initiala investeringskapital som krävs (t.ex. handpenning, stängningskostnader, 2 månaders reservfond).

det var ett fantastiskt sätt att växa vår portfölj snabbt och minska en del av våra framtida kostnader eftersom våra partners kommer att dela eventuella framtida kostnader (och vinster) med oss 50% / 50%, men partners kan också vara begränsande och alltid få ytterligare stress att hantera när det finns problem (mer om det på en minut).

alternativ för att strukturera Joint Venture fastigheter erbjudanden

det finns inte ett rätt sätt att strukturera en JV. Med tiden kommer du att upptäcka det sätt som är det mest rättvisa för dig och dina partners med tanke på vad varje part tar med sig till bordet (Se även – fastighetsinvesterare checklista för att arbeta med JVs).

vi ser till våra partners att sätta in 100% av det initiala investeringskapitalet (vanligtvis handpenning, stängningskostnader, 2 månader av en reservfond och mindre renoveringar) i utbyte mot 50% ägande i fastigheten. När vi säljer fastigheten återbetalas deras initiala investering först, sedan eventuellt kapital vi har investerat, och sedan delar vi intäkterna 50% / 50% enligt ägandet.

så länge vi rimligen kan föreslå att vår partner kommer att få 10-15% per år avkastning på sitt kapital och de behöver inte anstränga sig, tror vi att det är ett rättvist utbyte för dem och för oss. Det är våra mätningar, förresten, de behöver inte vara dina.

det handlar om avkastningen och det begränsade engagemanget de har i affären – inte andelen av affären de äger. Dessa människor är upptagna-vanligtvis framgångsrika företag eller karriärer, familjer och hobbyer de vill fokusera på. De vill vara i fastigheter men de har inte tid eller lust att bli experter. Det är där vi kommer in. Vi har spenderat tusentals och tusentals timmar på att bli experter. Medan vi bara kan lägga 40 timmar på att få en affär gjord för vår partner, står det inte för $100,000 i utbildning och 10,000+ timmar som vi har lagt på att lära oss vad vi ska göra för att minimera risker och maximera avkastningen.

kom ihåg allt du tar med dig till bordet i ditt eget företag – oavsett om det är din första affär eller femtonde. Om du inte känner att du tar tillräckligt med till bordet måste du bygga på vad du har – ta fler kurser, förbättra kvaliteten på ditt team, lära känna ditt område mer genom att turnera fler fastigheter och gå runt. En av de mest kritiska sakerna du kan göra är att bli områdesexpert.

vi föredrar den traditionella 50% / 50% – strukturen, men det är långt ifrån det enda alternativet. Du kan skapa vilken struktur du tycker är rättvis med tanke på vad du tar med till bordet. Om du till exempel är ny i spelet och inte ger massor av erfarenhet, kanske en 30% / 70% struktur är rättvis med att du får 30%. Detta är naturligtvis om din investerare sätter in hela kapitalet och kvalificerar sig för finansiering. Om ni båda delar upp kapitalbidraget och kvalificerar er för finansiering, är en 50% / 50% – affär mer rättvis (igen om din erfarenhet är begränsad).

det finns oändliga alternativ för hur du kan strukturera ett joint Venture Real Estate Deal men här är några andra vi har gjort:

• 30% / 30% / 40% – om det finns två kontantpartners och en managing partner eller kanske en person kommer att vara en näringsidkare som erbjuder sina färdigheter att renovera i utbyte mot en del av fastigheten (i huvudsak sätter de i svettkapital medan någon annan finansierar det och någon annan är managing partner). Det är alltid viktigt att lägga ut roller och ansvar i ditt avtal men det är ännu viktigare i ett arrangemang som detta.
• 60% / 40% – Vi har gjort det här på två sätt. En gång, när vi har varit tvungna att lägga in lite pengar och göra allt arbete – tog vi 60% av affären. Två, när vi kände att någon tog mer till bordet än våra vanliga arrangemang skulle vi erbjuda dem mer kapital. Kanske finansierar de en stor renovering och lämnar kontanterna där inne och vi måste öka deras eget kapital för att säkerställa att de får en bra avkastning, eller kanske erbjuder de lite skicklighet utöver kontanterna eller om vi var Nya, det kan vara hur vi får affären gjort om vi inte lägger några pengar i affären.
• 75% / 25% – vi har gjort detta när vi sätter handpenningen i men kunde inte kvalitet för finansiering. Vi gav någon 25% i utbyte mot deras namn på titel och ekonomi-förmåga. Det skulle inte vara vårt första val i ett arrangemang men vi var i en nypa och hade redan lyft förhållanden. Vi behövde avsluta affären och det fick det gjort.
• 50% / 50% – någon äger redan fastigheten och kan inte sälja. De vill inte anställa en fastighetsförvaltare av någon anledning. Du kan gå in och erbjuda att övervaka allt i utbyte mot 50% ägande i fastigheten. Deras initiala kapitaltillskott kan helt enkelt vara det eget kapital de har i fastigheten från och med det datumet (få en fastighetsbedömning för att bestämma detta värde i förhållande till hypotekslånet). Vi gjorde det när någon vi träffade på ett klubbmöte ville förvandla sin egendom till en hyra att äga för att sälja den men visste inte hur. De ville också åka iväg och ville inte ha några problem.

enkel struktur är bäst

den mest komplicerade strukturen vi nästan helt bet oss i rumpan eftersom en av partnerna skilde sig (30, 30, 40 delade).

vi tog två partners i en affär. Vi tog alla pengar till bordet men i olika mängder. Ett par satte mindre in när de gick på titel och kvalificerade sig för finansiering. Mellan oss och vår andra partner täckte vi resten av kontanter. Vi delade upp affären med dem 30% 30% och vi fick 40%.

några år senare blev paret skilt. Tack och lov kunde de lösa saker i godo och kunde komma överens om att behålla fastigheten. Hade deras skilsmässa gått den fula vägen för många, fastigheten skulle ha gått på huggkubben och vi skulle ha satts i besvärlig situation antingen sälja den i förtid för att få ut dem, eller behöva köpa ut dem, byta titel och hitta vår egen finansiering. Inte alltid en lätt sak i bästa tider, men vi skulle ha haft det extra trycket att göra det rättvist med tanke på vår andra partner också…

tack och lov kom det inte till det och vi äger fortfarande den här egenskapen tillsammans men det var en bra påminnelse om att det är bäst att hålla dina mindre Erbjudanden en partner till en fastighet. Varje partner ger sin egen uppsättning komplikationer så varför göra det svårare för dig själv än du behöver genom att blanda och matcha?

varningsord: JV: er begränsar och lägger till stress-använd med försiktighet

en av våra hyra till egna fastigheter misslyckades. Hyresgästköparna valde att inte köpa fastigheten från oss, enligt deras alternativ, och istället för att sälja den på en långsammare marknad valde vi att konvertera den till en vanlig köp och håll hyresfastighet.

fastigheten knappt kassaflöden som en vanlig hyra, men det är en perfekt egenskap att lägga till en juridisk svit till. Det skulle potentiellt vara en av de enklaste platserna vi har tacklat för att lägga till en juridisk svit på grund av platsen för VVS, el och värmekällan. Vi kontaktade våra partners med förslaget att lägga till en svit. Vi skulle dela upp kostnaderna för renovering med dem, enligt vårt 50% / 50% ägande med dem eftersom vi redan har ägt det i flera år. Vi skulle ta ut en liten huvudentreprenör avgift bara för att täcka en del av våra kostnader för att övervaka arbetet, men annars var vi överens om att ta på massor av arbete och tid för att förbättra den totala prestandan av fastigheten. Detta drag skulle ha förvandlat en neutral kontantflödesfastighet till en som ger oss minst $600 per månad. Trots alla ansträngningar som krävdes för att göra detta var det perfekt för oss. Om vi ägde den här fastigheten på egen hand är det vad vi skulle göra.

våra partners sa nej. Inte för att de inte tyckte om tanken, det var för att de inte ville investera längre pengar i affären.

de vill vänta tills marknaden är tillräckligt bra för att sälja och sedan vill de ut. Att få ut dem nu för att göra förändringen själva är mer komplicerat och kostar än vad det är värt för oss. Det är frustrerande eftersom vi mycket föredrar att det är en solid fastighet med starkt kassaflöde, men det är en av begränsningarna och problemen med partners.

Joint venture fastigheter erbjudanden är ett bra sätt att växa din portfölj när du har ont om pengar för handpenningar, kämpar för att kvalificera sig för finansiering, eller vill arbeta med andra människor som tar något till bordet som du inte har. De är långsiktiga affärsrelationer, dock, och måste noga övervägas för att se till att det är en passform och att strukturen du väljer vettigt med tanke på vad du alla föra till bordet. Hoppas detta ger dig några nya förslag.

andra artiklar om Joint Ventures & använda andras pengar:

>> hur man skriver en omfattande Real Estate Investment Deal sammanfattning (affärsplan för fastighetsinvesterare)

>> 5 saker som varje fastighetsinvesterare borde veta om pengar & kredit

>> hur man använder RRSP för att finansiera dina fastighetsaffärer

>> 5 Tips för att skapa trovärdighet som fastighetsinvesterare

>> när att sälja en fastighetsinvestering