nedskärning till ett hem i en husbil park? Akta dig för fallgroparna

som pensionering närmar sig utsikterna att minska till ett nytt, prisvärt, energieffektivt tillverkat hem i en vänlig, byliknande husbilspark har verkligen sitt överklagande.

tyvärr kan osäkerheten att bygga din framtid på land du inte äger dra ut den finansiella mattan under dig precis som dina intjäningsår har avslutats.

är husbil bor värt risken? Även dess anhängare har sina reservationer.

anledningen: mindre än 2% av husbilsparker ägs av invånarna, enligt bosatta ägda samhällen USA eller ROC USA. Om du inte installerar ett tillverkat hem på din privata egendom, är chansen att någon — vare sig det är en mamma och popägare eller, alltmer, ett stort företag — kommer att debitera dig hyra för att parkera ditt hem på deras mark.

förvänta avskrivningar

Bob Klosterman, grundare av White Oaks Wealth Advisors baserat i Minneapolis och Longboat Key, Florida, påpekar att eftersom husbilar anses bärbara personlig egendom, eller ”chattel,” i de flesta stater, en ny tillverkad hem börjar depreciating från tidpunkten för försäljning — ungefär som en ny bil.

” husbilar är inte kända för sin uppskattning. Om marken eller partiet är en del av affären och platsen är attraktiv, det hjälper,” han säger.

ändå är den förväntade avskrivningen inte nödvändigtvis en affärsbrytare ur ett finansiellt planeringsperspektiv.

”bärkostnaderna på ett husbil kan vara betydligt mindre än för ett enfamiljshus eller flerfamiljshus, vilket skulle göra det möjligt för ägaren att dra mindre från sin portfölj fortlöpande”, säger Klosterman. ”På vägen kan det vara mycket mer värdefullt än hemmets återförsäljningsvärde.”

Mobile homes inte riktigt mobil

också arbetar mot husägare är att hela ”mobil” missvisande. Dagens tillverkade hem kan vara bättre byggda, mer energieffektiva och mycket mer anpassningsbara än stickbyggda hem, men en sak är de inte mobila.

som skapar en dominoeffekt som inte bådar gott för potentiella mobile home downsizers, enligt Ishbel Dickens, verkställande direktör för National Manufactured Home Owners Association, eller NMHOA, en medlemsorganisation baserad i Seattle.

”jag kallar människor som bor i tillverkade hemsamhällen fångar i sina egna hem”, säger hon. ”Många av våra husägare betalar skatt på sitt hem i samma takt som de med ett konventionellt hem. De kan inte flytta hem; det är för dyrt att flytta. De flesta samhällen accepterar inte ett tillverkat hem som är äldre än några år, så det finns ingenstans att flytta den till. Och ingen vill köpa den i ett samhälle där hyrorna fortsätter att gå upp och husägare har inget sätt att ta itu med den frågan.”

zonfällan

eftersom många husbilssamhällen ursprungligen byggdes utanför stadens gränser, är marken under dem ofta zonad kommersiell snarare än enfamiljshus.

”så småningom blir det landet mycket värdefullt och så säljs det till världens Wal-Marts och big-box-butiker”, säger Dickens. ”Det är en stor oro. Du har ingen kontroll över vad som kommer att hända med landet.”

lagar gynnar hyresvärdar över hyresgäster

som marken under dem uppskattade har husbilssamhällen i allt högre grad förvärvats av företag. Tim Sheahan, nmhoa president, säger att bristen på materiella hyresvärdar-hyresgäst stadgar för att reglera det tuffa förhållandet mellan ansiktslösa företag och nervösa husbilsägare (14 stater saknar någon stadga alls, enligt Sheahan) har skapat starka incitament för hyresvärdar att höja hyrorna.

” det ökar inte bara ägarens månadsinkomst, det ökar samhällets värde om de vill sälja det. Och om de höjer hyrorna tillräckligt högt, kan de ekonomiskt vräka husägare, fånga hem för lite till ingenting, och vinst genom att sälja eller hyra ut hem”, säger han. ”Inte bara kan invånarna inte ha råd att stanna i sitt hem, de kan inte sälja det eftersom ingen vill ha ett hem med den höga hyran. I vissa kustområden i Kalifornien beräknas det att för varje $100 månatlig hyresökning minskar hemvärdena med $10,000.”

Lägg märke till ett gemensamt tema här? Markägande, eller brist på det, förblir den dödliga bristen i vad som annars kan vara en anmärkningsvärd historia om osubventionerade bostäder för låginkomstamerikaner.

ändra reglerna

Paul Bradley hoppas kunna ändra allt detta, 1 husbilspark åt gången.

som president för Concord, New Hampshire-baserade ROC USA, har Bradley och hans team hjälpt invånare i mer än 100 husbilsparker i 14 stater att införliva och kollektivt köpa marken under sina hem från privata samhällsägare sedan 2008, med en 100% framgångsgrad — inga utmätningar eller affärsfel.

under ROC USA: s kooperativa modell för aktiebolag äger husägare fortfarande inte markpaketet under deras fötter; istället äger de en pro rata-andel i det inhemska företaget som äger hela husbilsparken. Ändå löser det flera stora nackdelar med husbilsliv.

”co-ops med lågt aktievärde är det enklaste för husägare att köpa in eftersom du inte behöver komma med stora pengar för en aktie och huset handlar till marknadsvärde”, förklarar Bradley. ”Eftersom det finns något bidragande värde till huset från själva landet, kommer hemvärdena att förbättras med tiden.”

dessa samarbetsarrangemang ger också husägare kontroll över lothyror, ger den logiska lösningen på samhällets underhåll och bidrar till samhällsstabilitet genom att minimera hotet om ombyggnad i händerna på vinsthungriga företagsägare.

medan ROC USA vanligtvis kräver en 51% majoritetsinköp, kommer de att få hjulen att flytta för motiverade samhällen med ett förutvecklingslån på 40% medlemskap. Vad händer med de husägare som vägrar att gå med i co-op?

” de kan förbli en icke-medlem och fortsätta att bo där; co-op kommer inte att vräka någon för att vara en icke-medlem,” säger Bradley. ”Vad som kommer att hända är med tiden, eftersom de icke-medlemmar säljer sina hem, måste de nya husägare som kommer in bli medlemmar, så de kommer så småningom att komma till 100%.”

men även Bradley medger att den bosatta ägda rörelsen kan möta långsam under överskådlig framtid, delvis för att hyresvärdar i de flesta stater har liten eller ingen skyldighet att dela sina planer på att sälja eller ombygga sina fastigheter med invånarna.

hur man söker efter en husbil park

spärra sannolikheten för att du har en bosatt ägda samhället i ditt område, överväga dessa hus-jakt tips:

• hitta ett samhälle som ägs av en ideell eller bostadsmyndighet: ”deras mark är säker och du vet vad din hyra kommer att bli”, säger Sheahan. När det gäller en bostadsmyndighet ” kan de bara ta ut 30% av din inkomst för hyra eftersom de har statliga subventioner.”
• leta efter ett långsiktigt hyresavtal: Vissa samhällen erbjuder 5 -, 10-eller till och med 20-åriga hyresavtal för att lugna hyresgäster och locka nya invånare. ”Läs hyresavtalet noggrant och kör det av en advokat innan du skriver”, säger Bradley.
• fråga om en husägare förening: medan vissa hyresvärdar förbjuder dem, kan samhällen som ger invånarna en röst vara det bästa valet.
• Ställ de svåra frågorna: Vad har hyreshöjningarna varit under de senaste 5 åren? Vad kommer de sannolikt att vara för nästa 10? Vilka pro rata community underhållsavgifter är inblandade?
• få det skriftligt: ”Bli inte upptagen av den pittoreska broschyren”, säger Sheahan.