Revenue dom 70-604: the Definitive Guide to Its Application

vi har kontinuerligt Hoa styrelser och förvaltningsbolag fråga om Revenue dom 70-604 (”70-604”). I det här inlägget kommer vi att ge en omfattande undersökning av domen och titta på dess tillämpning. Vi kommer också att svara på de många frågor som finns om 70-604.

enkla länkar

enkla länkar

i andra inlägg har vi tittat på tillämpningen av domen. Denna diskussion kommer att komplettera andra inlägg Vi har avslutat som undersöker en översikt över HOA beskattning. Det finns många risker och complexitites så se till att du är utbildad.

vid första passet kan Intäktsavgörande 70-604 tyckas vara en obetydlig intäktsavgörande. Men för lägenhetsföreningar och HOAs som filform 1120 kan det vara ett betydande planeringsverktyg.

domen är komplex och jag har sett olika tolkningar. Naturligtvis kommer den uppfattning som tas här att vara att titta på härskningen och leverera opartiska resultat. Denna Q& A kommer att ge en grund för dina diskussioner om frågan med din CPA eller skatteförberedare. Så låt oss dyka in:

Vad är en Revenue Ruling 70-604?

syftet med 70-604 är att tillåta HOAs som har överskjutande medlemsinkomst (bedömning och avgifter) under ett visst år att återbetala den överskjutande inkomsten till medlemmarna eller överföra den till nästa år för att undvika att beskattas för överskjutande medlemsinkomst. Domen tillåter en HOA att göra ett val som i huvudsak kommer att skjuta upp överskottet av medlemsinkomsten för året till det följande året.

(2) Gör du ett val under 70-604 under formulär 1120-H eller formulär 1120?

Revenue ruling 70-604 gäller endast HOAs som filform 1120. Det är inte tillåtet vid arkivering form 1120-H.

(3) bör en förening göra en 70-604 val?

de flesta utövare är överens om att alla HOAs ska göra ett val på 70-604 varje år. Förutsatt att valet görs, om föreningen har överskott av medlemsinkomst, kan ett giltigt val spara betydande skatter för föreningen.

HOA kan sedan lämna in formulär 1120 och endast nettoinkomst utan medlemskap skulle beskattas. Om valet inte görs skulle denna överskjutande medlemsinkomst beskattas tillsammans med HOA: s övriga inkomst.

(3) Varför ska en förening göra ett 70-604 val?

det är bara grundläggande skatteplanering. En förening som handlar om att begränsa sin skatteskuld bör göra valet även om de antar att de kommer att lämna in formulär 1120-H.

vid inlämning av formulär 1120 finns det tre resultat när man hanterar överskott av medlemsinkomst:

1. om inget val görs skulle HOA betala skatt på alla nettomedlemskapsinkomster. Det skulle också betala skatt på netto icke-medlemsinkomst, som kan bestå av ränta, utdelning och realisationsvinster. Detta är inte det föredragna resultatet.
2. föreningen kan göra valet att tillämpa överskottet av medlemsinkomst över medlemskostnader på det efterföljande årets bedömningar.
3. föreningen kan göra valet och återbetala överskott av medlemsinkomst till medlemmarna i föreningen. Praktiskt taget är detta alternativ svårt att hantera och kan strida mot HOA-stadgarna och ofta statlig lag.

Observera att föreningen inte får göra ett val enligt inkomstbeslut 70-604 för att överföra eventuell överskott av medlemsinkomst till reserver som kapitaltillskott. Anledningen är att ett sådant val inte kommer att uppfylla kraven i Internal Revenue Code Section 118 och tolkningsbeslut. Detta kan vara mycket viktigt även när man överväger Kommersiella condo association skattedeklarationer.

(4) finns det en nackdel med att göra en Intäktsavgörande 70-604?

det finns ingen nackdel med att göra valet. Om föreningen väljer att lämna in formulär 1120-H eller om valet inte är tillämpligt (ingen överskott av medlemsinkomst) ignoreras valet.

här är där jag slutade

(7) Vem gör föreningens 70-604 val?
(8) kan valet användas på obestämd tid, eller är det ett års val?
(9) kan överskottsbedömning överföras till reserver?
10) vilka typer av föreningar kan göra ett val i revenue dom 70-604?

(5) Så hur gör en HOA ett 70-604 val?

först bör ett formellt val göras av föreningen. Detta dokumenterar föreningens avsikt, vilket är mycket viktigt om det någonsin ifrågasätts av IRS.

föreningar har alltid brottats med hur man korrekt gör ett val enligt bestämmelsen. Domen i sig ger bara vägledning, men erbjuder inga konkreta krav.

i praktiken, att många HOAs bara lämnar in skattedeklarationen och inte gör något formellt val. Argumentet är att valet görs av skatteförberedaren när exakta beräkningar är slutförda och avkastningen lämnas in i rätt tid. Detta tillvägagångssätt kommer säkert med risk. Om det någonsin granskas finns det ingen dokumentation för avsikt.

i den ideala situationen skulle valet göras av medlemmar i föreningen under det årliga HOA-mötet. Om årsmötet inträffar långt efter HOA: s årsskiftet att valet inte görs före förfallodagen för avkastningen, HOA bör se till att valet sker i ett föregående år möte så att det kan vara effektiv för respektive år.

denna fråga har diskuterats och klargjorts av IRS i Tam 9539001. IRS-uppfattningen verkar vara att det inte finns något behov av ett verkligt möte. Medlemmarna kan faktiskt göra en post-in omröstning eller någon annan signatur kampanj för att få det åstadkommit.

(6) När gör föreningen valet?

klart alla val måste göras innan skattedeklarationen lämnas in. Men praktiskt taget bör det göras innan räkenskapsåret är över. I vissa fall kan det göras redan innan skatteåret börjar.

Inkomstbeslutet kräver att ett möte hålls årligen, men tidpunkten för valet behandlas generellt. Jag skulle verkligen rekommendera att någon förening inte riskerar att förlora fördelarna med valet genom att lämna in det sent. Jag rekommenderar att du gör det före slutet av det beskattningsår som det ska gälla för.

här slutade jag

(7) för att följa den exakta ordalydelsen i beslutet bör valet göras av medlemmarna, inte styrelsen. Jag rekommenderar också starkt att styrelsen också ratificerar ledamöternas val.

varför denna dubbla ansträngning? IRS lever bara av sina egna regler, och deras härskande säger att ”. . . Ett möte hålls varje år av aktieägarna i bolaget, där de bestämmer sig . . .”Därför är IRS ståndpunkt att medlemmarna måste göra valet. Detta strider dock mot statlig lag i de flesta jurisdiktioner, som säger att endast den valda styrelsen har befogenhet att fatta sådana ekonomiska beslut. Den bästa insatsen för föreningen är att få medlemmarna att göra valet, sedan har styrelsen ratificerat det, och du är täckt båda vägarna.

med tanke på motsägelsefull statlig lag är det enda logiska sättet att tolka domen att tolka termen ”aktieägare” som ”de personer med laglig befogenhet att fatta beslutet.”IRS National Office har informellt kommit överens med denna tolkning, men detta är icke auktoritativt och kan inte åberopas.

senaste IRS-revisionsverksamheten på husägarföreningar har visat att IRS-agenter kräver att valet görs av medlemmarna och inte av styrelsen. I avsaknad av förtydligande i denna fråga rekommenderar jag att formuleringen av Inkomstbeslut 70-604 tolkas bokstavligt och att valet sker i form av en resolution som antagits av medlemskapet.

(8) Många CPA hävdar att en förening kan göra och använda revenue ruling 70-604 val varje år. Vissa CPA tar till och med bort överskottet av medlemsinkomst från ett skatteår, men lägger aldrig tillbaka det till nästa skatteår som överföringen gjordes.

IRS har upprepade gånger angett att intäktsdomstolen 70-604 endast var avsedd att vara ett års överföring och inte kunde användas på obestämd tid år efter år, eftersom ett sådant system skulle utgöra en permanent uppskjutning av inkomst. Domen var tänkt som ett års uppskjutning, en ”tidsskillnad” i skattespråk.

domen använder orden ”. . . låt överskottet tillämpas på följande års bedömningar ” för att beskriva överföringen. ”Year’ s ”används i singular, inte plural ”år”.”General Counsel Memorandum (GCM) 34613 använder också singularformen på två olika ställen i den analysen av domen.

det är uppenbart att IRS anser att intäkter som styr 70-604 endast är ett enda årsval, det var aldrig avsett att skjuta upp överskjutande intäkter framåt på obestämd tid.

FSA (Field service Announcement) 1992-0208-1 styrde direkt i denna fråga och noterade det ”. . . det efterföljande årets underskott måste vara minst lika . . .”till överföringsbedömningen för kraven på intäktsdomstol 70-604 för att ha uppfyllts.

(9) en förening kan inte göra ett val under revenue ruling 70-604 för att överföra eventuella överskjutande medlemsinkomster till reserver som kapitaltillskott. FSA (Field service Announcement) 1992-0208-1 styrde direkt i denna fråga och noterade att en överföring av överskjutande intäkter till reserver inte uppfyller de två kriterier som anges i beslutet; återbetalning till medlemmar eller överföring till nästa skatteår. Den främsta orsaken till detta är att ett sådant val kommer att misslyckas med att uppfylla kraven i Internal Revenue Code IRC avsnitt 118 olika tolkningsbeslut och fall av denna kod avsnitt.

det största hindret här är att IRC-avsnitt 118 kräver förhandsmeddelande till medlemmarna i kapitalets karaktär av sin bedömning innan den kommer att kvalificera sig som ett bidrag till kapital enligt IRC-avsnitt 118. Det finns också andra krav för att kvalificera sig som kapitaltillskott. Detta ämne är så omfattande att det kräver en helt separat diskussion, som finns på www.garyportercpa.med.

(10) TAM 9539001 är den enda vägledningen, annan än själva beslutet, angående de typer av föreningar som kan göra val under inkomstbeslut 70-604.

Revenue dom 70-604 stater ”en bostadsrätt management corporation bedömer sina aktieägare-ägare i syfte att förvalta, Drift, underhålla och ersätta de gemensamma delarna av bostadsrätt egendom. Detta är företagets enda verksamhet och dess stadgar tillåter inte att det deltar i någon annan verksamhet.”Nyckelorden att notera här är” condominium management corporation ”och” hantera, driva, underhålla och ersätta de gemensamma elementen . . . är den enda aktiviteten . . .”

TAM 9539001, för att förneka revenue dom 70-604 val till en timeshare association, uppgav ”. . . Föreningen har inte som enda verksamhet förvaltning och underhåll av fastighetens gemensamma områden; syftet, naturen och omfattningen av time-share-föreningens verksamhet kan väsentligt särskiljas från en vanlig bostadsrättsförening . . .”

en slutsats som kan dras av ovanstående är att alla föreningar med omfattande aktiviteter än underhåll av de gemensamma områdena inte kommer att kvalificera sig för att göra val under intäktsdomstol 70-604.

en fråga som fortfarande kvarstår är huruvida typen av förening också är en ”make or break” – kval enligt revenue-beslutet. Revenue ruling 70-604 identifierade specifikt ämnesföreningen som ett”condominium management corporation”. Från ordalydelsen i beslutet antas att ämnesföreningen är en” bostadsförening”, särskilt eftersom kommersiella föreningar var praktiskt taget okända 1970. Betyder detta att en bostadsfastighetsägarförening inte kommer att kvalificera sig, eftersom det inte är ett bostadsrättsförvaltningsföretag? Betyder detta att en kommersiell bostadsrättsförening kommer att kvalificera sig, men eftersom det inte är bostäder i naturen, det är fortfarande en ” bostadsrätt management corporation? Jag skulle hävda att båda borde kvalificera sig. Vi måste dock vänta på ytterligare vägledning för att ta reda på det officiella svaret.

ovanstående analys försöker visa att, som så många andra områden av samhällsföreningsbeskattning, vad som verkar som en enkel fråga, inlämnandet av ett Inkomstbeslut 70-604 val, är faktiskt en mycket komplex övervägning. Tyvärr måste föreningar och skatteförberedelser fatta beslut och svara på frågor baserat på den bästa informationen och supporten som finns tillgänglig för oss vid den tiden. När en IRS-revision inträffar år senare kommer vi att gissas av IRS-agenten. Vidare kommer den person som gör den andra gissningen, IRS-agenten, säkert att ha nytta av efterhand och kan ha nytta av efterföljande IRS-beslut och/eller skattemål som klargör dessa frågor. Gemenskapsföreningens beskattning är ett framväxande och utvecklande område och det finns fortfarande många frågor som måste besvaras genom utfärdande av ytterligare beslut av IRS eller skattedomstolens beslut.

jag rekommenderar att en förening ska göra och dokumentera ett formellt 70-604-val. Valformuläret på denna webbplats är ett sätt att uppnå detta. Som diskuterats ovan kan dock valformen inte på något sätt betraktas som idiotsäker. Endast tidens gång och den fortsatta utvecklingen av detta område av skattelagstiftningen kommer att indikera om detta är ett adekvat val eller inte. Det är dock säkert bättre för en förening att ha gjort detta val och dokumenterat det i föreningsprotokollet än att inte ha någon dokumentation alls.