Skillnad mellan erbjudande och inbjudan

ett kontrakt är ett avtal mellan entreprenören och kunden som är bindande i lag. Kunderna definierar projektets mål, schema och budget. Entreprenörer anställs av kunden och ansvarar för att utföra arbetet, enligt villkoren och med förbehåll för tidsfristerna, kvaliteten på arbetet och hålla sig inom budgeten. Erbjudande och acceptans måste vara närvarande för att ett kontrakt ska bildas. Båda parter är avsedda att skapa rättsliga relationer och förhandlingarna mellan båda parter sker i allmänhet innan ett avtal blir bindande och ett avtal bildas.

när anbud har lämnats in av entreprenörerna väljs det vinnande anbudet och ett kontrakt till ett projekt ingås mellan klienten och entreprenören. Valet av anbud är ett exempel på inbjudan att behandla. Entreprenörer är alla välkomna att uppskatta anbudsbeloppet (en offert för att slutföra arbetena), men endast en entreprenör kommer att väljas för att göra arbetet.

2.0 erbjudande och acceptans

2.1 Vad är ett erbjudande?

ett erbjudande är ett uttalande om de villkor som kunden (budgivaren) är beredd att vara avtalsbunden. Erbjudandet måste vara komplett, specifikt och kunna accepteras. Det måste innehålla de grundläggande villkoren i avtalet med avsikt att inga ytterligare förhandlingar ska äga rum. Kunden erbjuder entreprenören arbetet och därför entreprenören måste utföra arbetet enligt kundens villkor. Det är möjligt att göra ett villkorligt erbjudande. Effekten av detta är att ett erbjudande inte kan accepteras om villkoret inte har uppfyllts. Till exempel kräver kunden att entreprenören har ett specifikt verktyg eller maskin innan ett erbjudande kan göras.

2.2 uppsägning av erbjudandet

ett erbjudande kan sägas upp eller återkallas om:

erbjudandet återkallas eller återkallas när som helst före godkännande förutsatt att det har skett kommunikation mellan kunden och entreprenören;

kunden som gör erbjudandet dör;

misslyckande av ett villkor;

en rimlig tidsperiod har förflutit – en tidsgräns är specifik för erbjudandet.

2.3 godkännande

ett helt bindande avtal bildas endast om ett erbjudande accepteras. Godkännande är ett slutgiltigt och okvalificerat godkännande av alla villkor i erbjudandet. Erbjudandet måste accepteras utan att nya villkor införs. Godkännande sker inte förrän meddelas kunden att göra erbjudandet. Kommunikation av acceptans är det ögonblick då kontraktet bildas och godkännandet måste vara i form av utsetts av kunden.

3.0 inbjudan att behandla

3.1 Vad är inbjudan att behandla

en inbjudan att behandla skiljer sig från ett erbjudande eftersom det bara inbjuder parten att göra ett erbjudande och det är inte avsett att vara bindande. Entreprenörerna uppmanas att bjuda på jobbet, genom att beräkna den totala arbetskostnaden och att få anbuden inlämnade inom en viss tid. Huvudskillnaden mellan denna situation och en auktion är att personen lämnade anbudet, gör det i okunnighet om andras bud eftersom det slutliga beslutet är upp till kunden.

3.2 typer av anbud

det kan finnas 2 olika typer av anbud:

Kravkontrakt – kunden vill att någon ska lämna anbud för byggandet av ett hus ”efter behov”. Entreprenörerna sätter ett pris för det arbete som ska utföras. Om kunden säger OK är det fortfarande inte ett kontrakt eftersom kunden fortfarande kan be om annan entreprenör. Så det är inte ett kontrakt, utan att sätta i stället för ett ”stående erbjudande”.

ett specifikt kontrakt-en kund vill bygga ett nytt hus-uppmanar entreprenörer att lämna anbud i enlighet med specifikationen – annonserna kan ses som inbjudan att behandla, anbudet är då ett erbjudande som kunden kan acceptera eller inte.

4.0 skillnad mellan erbjudande och inbjudan att behandla

en inbjudan att behandla är när en klient bjuder in entreprenörer att göra honom/henne ett erbjudande. Till exempel, när kunden annonserar ett jobb på internet eller tidning, är det vanligtvis en inbjudan att behandla snarare än ett erbjudande. Erbjudandet uppstår först efter att kunden har granskat de anbud som lämnats in av entreprenörerna och accepterat erbjudandet.

ett erbjudande å andra sidan är när kunden erbjuder jobbet till en entreprenör utan att annonsera jobbet eller ha entreprenörer att lämna in i anbudet.

att göra en inbjudan att behandla, snarare än ett erbjudande, skyddar kunden från att hitta honom/henne själv kommit överens om ett kontrakt som han/hon inte kan uppfylla. Istället kan kunden vägra entreprenörens erbjudande av många olika skäl.

detta kan vara ett mycket viktigt skydd för kunden som gör erbjudandet om annonsen för jobbet erbjuder på långa avstånd: till exempel via internet eller tidning. Se alltid till att alla webbplatser, reklam etc gör det klart att det bara är en inbjudan att behandla, inte ett erbjudande.

5.0 underlåtenhet att uppfylla kontraktsspecifikationer

5.1 entreprenörens misslyckande

en entreprenör kan begå bedrägeri och hävda att han har uppfyllt kontraktsspecifikationerna. Till exempel i ett vägbyggnadsprojekt använde entreprenören inte standardmaterialen eller använde den gamla utrustningen eller materialet istället för ny. Det finns tre typer av bedrägerier som en entreprenör kan begå:

faktisk kunskap om falskhet;

avsiktlig okunnighet om sanning eller falskhet;

hänsynslös ignorering av sanning eller falskhet.

en entreprenör anses vara underlåtenhet att uppfylla kontraktsspecifikationerna när:

skillnader mellan kontraktsspecifikationer, inspektions-och testresultat och entreprenörens krav på betalning;

klagomål från användare;

accelererade eller ökade produktfel eller reparationskostnader;

misslyckade inspektioner eller test;

frånvarande, alternativa eller otillräckliga dokumentationer som lämnats av entreprenören.

uppgifter från entreprenörens utgifter, löner eller andra poster kan indikera att entreprenören köpte eller inte köpte material som krävs i kontraktet, äger eller hyr ut nödvändig utrustning/anläggning för att utföra arbete eller ha det nödvändiga arbetet på plats.

5.2 Hur man upptäcker eventuellt misslyckande med att uppfylla kontraktsspecifikationerna

intervju med entreprenör eller klagare för att få ytterligare detaljer;

skaffa lämpliga dokument och granska dem – förslag, inköpsorder, fakturor, verifikationer, test-och inspektionsrapporter etc;

noggrant inspektera levererad produkt och fungerar för indikationer på misslyckande;

använd oberoende konsulter för att genomföra oanmälda tester och inspektioner;

jämför test-och inspektionsresultat.

5.3 konsekvenser

om det finns något bevis på att entreprenören har brutit kontraktet kan kunden hänskjuta ärendet till lämpliga myndigheter för vidare utredning. Innan du gör det, kunden bör reda ut problemet med entreprenören eftersom det inte innebär tid och kostnader för att gå till domstol.

om problemet inte kan lösas privat genom förhandlingar, beroende på situationen, måste kunden överväga att stämma entreprenören. Entreprenören måste visa dokumentationer och bevis för att stödja honom/henne själv.

i västra Australien kan Magistrates Courts höra frågor där beloppet i tvist (eller den skadade som hävdas) inte överstiger $75,000. Om tvisten är mer än 750 000 dollar kan ärendet hållas i tingsrätten. Det finns också specialdomstolar för att hantera markproblem och skuldproblem.

domaren kommer då att titta på bevisen från klienten och entreprenören. Om entreprenören är skyldig, måste han/hon betala kunden, beroende på mängden skador, kvaliteten på arbetet, bortkastad tid och så vidare. Kunden kommer då att besluta om att fortsätta med kontraktet eller att säga upp kontraktet.

6.0 rättspraxis

rättspraxis fattas av besluten i rättsfall efter prejudikatdoktrinen som ger beslut som myndighet för andra domare att följa för att säkerställa enhetlighet, rättvisa och säkerhet.

de rättspraxis som är relevanta för erbjudandet och accepträtten inkluderar:

harvela Investments Ltd v Royal Trust Company of Canada (CI) Ltd – 2 parter uppmanas att göra en förseglad konkurrenskraftiga bud för aktier, med den utlovade att acceptera det högsta erbjudandet. Detta är ett exempel på anbud med det lovade att acceptera det mest konkurrenskraftiga budet.

Dickinson v Dodds-budgivaren behöver inte meddela om återkallelse och budgivaren måste kommunicera med budgivaren för att acceptera erbjudandet. Men om båda parter har behandlat varandra tidigare och har upprättat arrangemang där erbjudandet tas för att accepteras om det inte omedelbart avvisas, tystnad får inte innebära ett avslag.

Pharmaceutical Society (GB) V Boots Cash Chemists (Southern) Ltd – Detta är ett klassiskt exempel på inbjudan att behandla, med kunderna ”erbjuds att köpa” och det är upp till butiken om de ska acceptera sina erbjudanden eller inte. Kunden kan välja att acceptera eller avslå erbjudandet, även till det lägsta anbudet.

7.0 slutsats

kunder och entreprenörer bör ha en tydlig förståelse för reglerna för erbjudande och acceptans och inbjudan att behandla för att få ett kontrakt. Erbjudande och acceptans är det väsentliga i ett kontrakt för utan dem skulle det inte finnas ett kontrakt. Byggentreprenören kan förhandla med kunden genom att använda offert och anbud och kunden kan välja entreprenören baserat på anbudsprissättning, erfarenheter, rykte, tillgängliga resurser och så vidare. Klienten kan avvisa entreprenören av någon anledning på grund av inbjudan att behandla. Entreprenörerna uppmanas att bjuda på arbetet och det slutliga beslutet är upp till kunden.