rättssäkerhet och lönsamhet. Dessa två skäl Driver argentinerna för att ta reda på tegelinvesteringsalternativ utanför landet, mer specifikt i USA. Valet av destination överväger sökandet efter ett lönsamt företag men också möjligheten att ha ett semestermål. Det är därför kanske Miami är bland de föredragna alternativen. Verkligheten är att efter resultatet av stegen attackerade devalveringen lönsamheten som erhölls genom att hyra en fastighet i Argentina. Det föll från 2,5% till 2% årligen påverkas av ökningen i dollarn och varför leasingavtal är stängda i pesos. Till den lägre vinsten läggs rädslan för vissa investerare om möjliga förändringar i privat egendom före en eventuell regeringsbyte .
Alejandra Covello, chef för det homonyma fastighetsbolaget erkänner att hon får fler och fler förfrågningar från lägenheter i Miami. Han säger att du kan köpa en fastighet med en rimlig inkomst med en investering som börjar på US $ 150,000 medan du får tillgång till lägenheterna som ligger på första raden av havet, måste du tänka på mer än US$400,000. ”Dessa egenskaper är de mest värderade av argentinare som, om de inte ser stranden, inte köper om de inte gör det för att sälja,” analyserar han. Jorge Kupferman, mäklare i Miami Life Realty, förklarar att i Miami finns det särdrag att investeringen är omvänt proportionell mot lönsamheten. Till exempel lämnar de bäst belägna och dyraste fastigheterna en avkastning som sträcker sig mellan 2 och 3 procent, medan de billigaste uppgår till 6 procent, beskriver han.
på samma sätt säger Pablo Hoberman, VD för Urbis Real Estate, att det idag inte är ett företag att förvärva högvärdiga fastigheter om det du vill ha är att få inkomst eller uppskattning. ”Super lyxsegmentet saktar ner med nedåtgående prisjusteringar”, säger han. Det som rör sig är fastighetsmarknaden riktad mot lokalsamhället: enheter på upp till US$200,000. ”Hyror uppnås i storleksordningen mellan 5 och 6% netto årligen med utrymme för uppskattning av fastighetens värde,” tillägger han. För dem som inte funderar på att använda fastigheten för turismändamål, Sofia Gancedo, medgrundare av Bricksave-ett företag som låter dig förvärva en fastighet genom avbetalning genom crownfunding -, rekommenderar att anställa företag som har bra affärer med företag av tjänster som gärningar, försäkringsbetalningar och som också tenderar att ta hand om den lokala förvaltningen av fastigheten. I ditt fall kan du till exempel komma in på Miami-marknaden för en minsta investering på US $ 1000, ett belopp med vilket du förvärvar en procentandel av en enhet.
men när du gör affärer, ”måste du ta hänsyn till skattekonsekvenserna i Argentina och utomlands”, säger Demi Askorbn Pack, representant för Dezer Platinum Realty i Argentina. Han tillägger att det är enkelt och billigt att inrätta ett LLC (aktiebolag) för att köpa fastigheter i USA och det är bra att alla kostnader i samband med köpet diskonteras. När det gäller utgifter betalar kunden inte provisioner utan den som säljer och kostnaderna för gärning ligger i intervallet 3 till 5 %. Sedan en gång om året måste du presentera företagets uttalanden för vilka vinster kan betalas (där skatten är en skala som representerar i genomsnitt 20% men kan nå 50.
i Argentina är skillnaden mellan vad som betalas i USA paid.In USA och 35 procent av vinsten eller en skattekredit kan förbli till fördel. Kupferman klargör att företag i allmänhet inte har vinst utom när försäljningen av fastigheten sker. Och när det gäller avkastning säger Pack Att möjligheter finns i Miami i fastigheter som försäkrar hyror från 7 till 8 procent per år, till exempel i West Palm Beach, en stad i södra Florida. Det är
retur som en klient fick som köpte två$62,000 Lägenheter för vilka han får ungefär $ 4960 för var och en per år. Detta inkluderar administrationsavgifter-som är dyrare i billiga fastigheter och uppgår till 10% av bruttouthyrningsbeloppet-och en årlig skatt som liknar ABL för 2% av värderingen av fastigheten (vilket är mindre än det betalda priset).
en viktig fråga för investeraren är juridiska strukturer. Det vill säga hur man strukturerar investeringen på ett sätt som optimerar det och inte betalar skatt för saker som inte motsvarar.
Kupferman nämner fyra skatteaspekter att överväga: undanhållande av utlänningar och skatter på arv, utdelning och vinst. Baserat på dessa faktorer måste du bestämma den bästa juridiska strukturen, och att inte vara väl underrättad om ämnet är ett av de största misstagen när du köper fastigheter i Miami.
det finns juridiska strukturer som företag och LLC (ett aktiebolag) som skyddar investeraren när man betalar skatt. Bekvämligheten av varje beror på vilken typ av verksamhet. Det är alltid viktigt att konsultera en lokal revisor när du gör en investering i fastigheter, eftersom det i sin tur om huset är avsett att hyra, är det nödvändigt att deklarera skatter årligen i form av inkomstskatt i USA
bland de mest eftertraktade destinationerna
Florida är den mest eftertraktade destinationen av utländska köpare och investerare inom sektorn. En av huvudattraktionerna är att dess södra region rankas bland de amerikanska platserna som erbjuder större balans mellan arbete och privatliv för anställda.
när det gäller investeringar som gjorts i Miami är de fem bästa länderna som leder inköp inom fastighetssektorn: Brasilien (12%), Colombia (11%), Venezuela (11%), Argentina (8%) och Kanada (8%). Miami är dock inte den enda destinationen som konsulteras och önskas av utländska investerare. Fort Lauderdale och West Palm Beach rankade också först i rankningen av de mest eftertraktade amerikanska destinationerna av investerare från andra länder Enligt uppgifter uppdaterade i januari 2019.
ett annat område som får framträdande är Wynwood. ”Det är ett område som är mellan 50 och 200 procent mer ekonomiskt än andra områden i Miami”, säger Gaston Miculitzki, partner för företaget BM2 ,som är verksamt i området och belyser det strategiska läget för denna nod: nära centrum och Miami Beach,
omvandlingen av distriktet utförs delvis med samma kriterier för stadsplanering och visionär med att tidigare hade renoverats områden som stadsdelen Soho på Manhattan. Lager och övergivna skjul förvärvades för att göra dem till konstgallerier, vilket gjorde Wynwood till en plats för promenad, drycker och upptäckt för lokalbefolkningen och turister, som gradvis konsolideras som ett komplett grannskap till vilket investeringar i fastigheter, bostäder och kontor läggs till. Federico Gagliardo, grundare av utvecklaren Vitrium Capital är en av argentinerna som landade i området. Det kommer att bygga Duos, ett investeringsprojekt på 16 miljoner US-dollar: ett lägenhetshotell som kommer att ha åtta våningar, 51 rum och en lokal på 300 kvadratmeter. ”Enheterna säljs från 275 000 US$”, kvantifierar entreprenören som uppskattar att hyran, när den är klar, kommer att ligga mellan 6 och 7 procent årligen. ”Det intressanta är att sedan den första insättningen görs får investeraren en ränteinkomst på 5 procent årligen på värdet av det,” tillägger han. Gagliardo belyser områdets potential. Faktum är att det finns några meter till salu. Investeringsfonderna som bygger i det området väljer att behålla fastigheten. ”Det är ett område som kommer att förändras mycket under de kommande tre åren”, säger han och uppskattar att när det gäller lokalerna för hans projekt kommer hyran att vara i genomsnitt 650 US$/m2 per år. Miculitzki började arbeta i området med lager. Bygg Nu lokala och bostadsområden och bostadsrätter, blandad användning. ”Det finns ett bra tillfälle att ta med koncept som är framgångsrika i Argentina och replikera det i Wynwood. De är kommersiella koncept, klädaffärer, coworking och restauranger”, tillägger entreprenören som säkerställer avkastning på mellan 3 och 10% per år. Du marknadsför för närvarande ett byggnadshus som heter Bradley, utvecklaren Block Capital Group, som kommer att lägga till 3500 meter affärslokaler och 175 bostäder att hyra, den senaste månaden slutade vi Wynwood 25, mer än 220 bostäder som redan är upptagna i sin helhet och i segmentet kontor Wework har ett komplex på 3600 meter över den första offentliga parkeringen i området.
/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/lanacionar/454PC7ZY4FCSRBYBU6R6LDGCI4.jpg)
Information är nyckeln
utöver att vara attraktiv eftersom det är en investering på en marknad med rättssäkerhet och i hård valuta är det viktigt att känna till stadgarna. Till exempel, när en hyresgäst lämnar en fastighet, har hyresvärden 30 dagar enligt Florida-stadgan för att skicka honom ett brev som berättar för honom hur mycket han kommer att hållas kvar från depositionen och varför. Om detta inte är gjort, med ett enda klagomål, brev eller post från hyresgästen, är hyresvärden skyldig att returnera den, för det enkla faktum att han inte har uppfyllt detta krav. Den här personen är också den som perfekt känner till reglerna för samägande av lägenheter: väldigt få tillåter tillfällig uthyrning, och vissa förbjuder att enheten hyrs under det första året av förvärvet.
köp med kredit
”det är viktigt att du vet att investeraren argentina kan göra en förkvalificerad för att få en inteckning och kunna tillämpa upp till 70 procent av enhetens värde”, säger Hernan Comisarenco, operations manager för LDG, Argentina som arbetar med tre projekt riktade mot olika segment: i Palm Villas börjar fastigheternas värden på 1,7 miljoner dollar, i Bho-en på 850 000 US$-i sist, i Adventure viallge, i US$450,000.
många investerare är inte medvetna om att även utan visum för att bo i USA kan de finansiera köp av en eller flera fastigheter. Amerikanska banker kräver en betydande handpenningsprocent. Andelen kan variera från bank till bank. Eftersom ofta betalningen av lånet betalas med hyran av fastigheten själv, kan det vara mer affärer för en investerare att köpa två Fastigheter med en inteckning, än en kontant. ”Lån för utlänningar är ganska enkla att få, med minimala krav. De ges till 30 år med en ungefärlig ränta på 5 procent per år och lånar upp till 65 procent av fastighetens värde, förutsatt att de är enheter på US$250,000 och högre,” säger Kupferman. Finansieringsenheten kräver en hypotekslånsansökan med sökandens uppgifter, bankreferens och inkomstbrev, köpeavtalet och kontoutdraget. Kunden måste ha eller öppna ett konto i en bank i USA eftersom avgiften dras av varje månad därifrån. Om någon vill köpa en fastighet till ett lägre värde finns det privata lån som erhålls med en kopia av visum och pass och lånar upp till 50 procent av fastighetens värde, betalar endast ränta för de första två åren, och huvudmannen returneras efter den perioden slutar. Hastigheten är cirka 10 procent. Denna möjlighet är användbar främst för brunnsenheter, där 20 procent måste betalas vid tidpunkten för kontraktet, 30 procent i olika former av betalning som ska avtalas inom byggtiden och resterande 50 procent när enheten levereras. ”Att 50 procent kan betalas kontant eller tas ut ett hypotekslån som jag nämnde tidigare, på 30 år, vilket gör att du kan betala lånet med hyran på enheten”, säger Kuperfman.
det finns också ett krediterbjudande på 70 procent vid finansiering av köp av ett hem, eller 65 procent om det är ett Bostadsrätt. Det intressanta är att det beviljas utan kontroll av reservationer eller inkomst. Det här är fall där du med en betalning på 75 000 USD kan investera i detta program till 30 år, som har en fast ränta i tre år på 7,25%. När det gäller bankernas krav begär den två bankreferenser och ett kreditkort, pass och visum, medel från startavgiften och stängningskostnaderna och brev från revisorn. Processen är väldigt enkel. Dessa affärer är stängda på mindre än 30 dagar. Ingen lönecheck krävs.
för dem med mer kapital kan ett annat alternativ väljas med en hastighet av 5.5%. I så fall begär banken en sexmånadersreserv av värdet av avgiften, som deponeras på ett bankkonto i USA. Detta lån kräver också att sökanden visar att han på sitt konto i Argentina har medel motsvarande tre månader av sin inkomst. Det är inte nödvändigt att ta ut dessa medel ur landet, utan att visa bankuppgifterna med dessa medel.
skaffa EB-5 visum
fastighetsmäklare och martilleros hävdar att under de senaste månaderna har det skett en ökning av förfrågningar från argentinare som vill ansöka om EB-5 Investor visum, för vilka permanent uppehållstillstånd i USA kan erhållas. För att komma åt det måste en individ investera i ett fastighetsprojekt genom en investeringsgrupp som är kvalificerad som ett”regionalt centrum”. Dessa är statligt godkända utvecklingar som syftar till att främja den ekonomiska tillväxten i ett område, förbättra produktiviteten och skapa sysselsättning. I dessa fall gör det regionala centrumet allt arbete och tar investeraren som utvecklingslångivare eller som partner till byggföretaget. Kravet för denna typ av visum är investeringen av US$500,000 plus US$50,000 av sponsor administrativa kostnader. Inledningsvis en villkorlig permanent uppehållstillstånd erhålls under två år. När denna period har gått, och slutförandet av fastighetsprojektet är bevisat, du måste ansöka om att få permanent grönt kort. Godkännande av den amerikanska Migrationsverket tar mellan ett och ett halvt till två år efter att investeringen har gjorts och den formella begäran har gjorts. Ansökan utvidgas till alla direkta släktingar till investeraren som fru och ogifta minderåriga barn. Ett grundläggande faktum, byggandet måste utföras i sin helhet men investeringen är inte försäkrad och är helt i fara. Om projektet inte är klart, uppehållstillstånd kan inte göras permanent och invandraren måste lämna USA. EB-5-visumet kan också erhållas genom ett internt investeringsprojekt. I så fall måste en miljon dollar betalas ut och tio direkta jobb genereras. ”Investeringarna som gör det möjligt att få detta EB-5-visum är i hög efterfrågan eftersom kostnaden för inresa kommer att stiga”, avslutar Virgilio Raiden, mäklare och konsult för 4S-gruppen i Miami som organiserar den andra studieturen/kommersiella uppdraget till Miami från 18 till 22 November.
mer information
