William Alatriste
Dokumenter brukt under Bystyrets drøftelser OVER MIH tidligere i år.
som beboere søke å finne ut hvor mye rimelige boliger vil bli opprettet i hver rezoning nabolaget, de er raskt å bli kjent med byens Nye Obligatorisk Inclusionary Boligpolitikk, ofte referert TIL SOM MIH.
I 1983 hevdet Byplanleggerne Ronald Shiffman og Paul Davidoff at byen burde kreve at utviklere skal sette av en prosentandel av leiligheter til lavinntektsfamilier som en måte å sikre at lavinntektsbeboere ville bli «inkludert» i nye boliger i rikere områder. Mens byen hadde handlet ekstra tetthet for rimelige boliggarantier før det tiåret, fulgte deres papir både koch og Bloomberg-administrasjonene brede inklusjonære boligprogrammer, og ga bonus tetthet til utviklere som ble enige om å gjøre en del av enheter rentbegrenset.*
Borgmester de Blasio, med Bystyrets godkjenning I Mars i Fjor, gjorde politikken obligatorisk, og krever at utviklere som drar nytte av en oppzoning, gjør en prosentandel av enheter permanent overkommelig for familier på angitte inntektsnivåer. Politikken forventes å produsere minst 12.000 av de 80.000 undermarkedsenhetene som administrasjonen søker å bygge over ti år. Mens noen hyllet den nye politikken for å sikre nye boligprosjekter inkluderer en grunnlinje av overkommelig pris, har andre sagt at prosentandelen og inntektsnivået til de rimelige enhetene ikke vil skape tilstrekkelige enheter for de mest lavinntektsfamiliene.
Mange protesterer også mot administrasjonens strategi om å oppzone lavinntektsområder for å skape leiebegrensede boliger gjennom MIH, og hevder at dette introduserer en stor prosentandel av markedsrenteenheter til disse nabolagene og forverrer gentrifisering. Likevel er administrasjonen rask til å påpeke at politikken også kan tjene til å skape rimelige boliger, ikke bare i rezoning nabolag, men når som helst en privat utvikler i noen del av byen søker om en oppzoning.
for et så viktig verktøy er det en komplisert å forstå.
Bygrensene har brutt ned noen av de gritty detaljene om hvordan politikken fungerer, samt hva som er sagt så langt om hva slags prosjekter politikken vil produsere.
når må utviklere overholde reglene FOR MIH?
MIH gjelder i to situasjoner. Først sier en utvikler ønsker å bygge en større boligbygning, utvide en eksisterende boligbygning eller konvertere en boligbygging til leiligheter, men er ikke tillatt under gjeldende sonering. De kan søke om en rezoning, men hvis prosjektet vil omfatte etablering av mer enn 10 enheter, eller etablering av mer enn 12.500 kvadratmeter gulvareal, er utbygger pålagt å følge reglene I MIH, noe som sikrer en prosentandel av enhetene er under-markedet. Politikken gjelder både condominium og leilighet utviklere.
MIH kan også utløses av en nabolaget rezoning initiert av en by byrå som Department Of Byplanlegging. Hvis rezoning ville tillate en «betydelig» økning i den tillatte bolig gulvareal for grunneiere, må noen utviklere bygge i dette området i fremtiden i samsvar MED MIH krav. Institutt For Byplanlegging bestemmer hva som er «signifikant» fra sak til sak, og sier at det søker å balansere målet om å skape MIH-områder med ønske om å skape et gunstig miljø for boligutvikling.
DET er viktig å merke SEG AT MIH ikke gjelder når en boligbygning blir større. Noen ganger en bygning er mindre enn reguleringsplan tillater, og eieren er allerede lov til å bygge den større; andre ganger, kan en eier kjøpe «luft rettigheter» av en nabobygning, som også tillater dem å bygge en større bygning uten reguleringsplan endring. FØRST når det er en soneringsendring, noe SOM resulterer i en økning i det tillatte gulvarealet, GJELDER MIH—som stavet ut i diskusjonen om et kontroversielt prosjekt i sommer.
det prosjektet involverte et utviklingsselskap, Acuity Capital Partners, som søkte om en spesiell tillatelse til å avstå landemerkeforskriften som ikke tillot det å utnytte hele gulvarealet tillatt under eksisterende sonering. Mens Borough President Gale Brewer sa At Acuity bør overholde MIH regler i bytte for å motta tillatelsen, byplanlegging Kommisjonen avgjort AT MIH ikke gjelder fordi utbygger ikke var å be om en endring i eksisterende reguleringsplan. Bystyret godkjente spesiell tillatelse, uten å kreve MIH, i oktober.
Utviklere kan også søke Styret I Standarder og Appeller for reduksjoner AV MIH krav hvis de kan hevde at det er «ingen rimelig mulighet for at en utvikling, utvidelse eller konvertering … vil bringe en rimelig avkastning.»Institutt For Boliger, Bevaring og Utvikling (HPD) er pålagt å sende inn en kommentar eller vitne for styret om de tror utviklerens forespørsel er rimelig.
noen talsmenn fryktet at mange utviklere vil dra nytte av smutthullet, men så langt har ingen utviklere søkt om frafall av kravene, ifølge Et Bygrenser søk I bsa-databasen.
hvor mye rimelige boliger, og rimelig til hvem?
MIH dreier seg om fire potensielle sett med overkommelige krav.
når godkjenne et nabolag rezoning Bystyret og Byplanlegging Kommisjonen bestemme hvilke alternativer vil være på bordet i et bestemt nabolag. Ved tilpasset betyr det at kommunalrådet vil sette MIH-standarder som gjelder i en rezoning i hennes eller hans distrikt.
hvis mer enn ett alternativ presenteres i et bestemt nabolag, er det imidlertid opp til utvikleren å bestemme hvilket alternativ som skal brukes når man bygger innenfor det rezoneringsområdet.
OG i det andre scenariet DER MIH gjelder-rezoning av en enkelt eiendom-søkeren, enten det er en utvikler eller et bybyrå, får velge alternativet de vil bruke.
Alternativ #1 krever at 25 prosent av enhetene er rimelige for familier som gjør et gjennomsnitt på 60 prosent AMI, eller $48 960 for en familie på tre. En enhet anses rimelig når leie og verktøy koster ikke mer enn 30 prosent av familiens månedlige inntekt (eller, når det gjelder condominiums, når totale månedlige avgifter og betalinger koster ikke mer enn 35 prosent av familiens månedlige inntekt). For eksempel vil en familie som lager $46.960 betale omtrent $1200 i måneden, pluss verktøy, for en to-roms leilighet.
fordi politikken krever at leiebegrensede enheter skal tjene familier som gjør et gjennomsnitt på 60 prosent AMI, betyr det at det kan være enheter som er rimelige for familier som gjør mer og gjør mindre enn det inntektsnivået. Alternativ 1 krever faktisk en blanding: Minst 10 prosent av de totale enhetene må settes til side for familier som spør i gjennomsnitt 40 prosent Av Områdets Medianinntekt (AMI) eller $32.640 for en familie på tre. Det kan også være leiebegrensede enheter som er rimelige for familier som gjør mellom $48,960 og $106,080.
Alternativ #2 tillater utviklere å sette av 30 prosent av enhetene for familier som gjør et gjennomsnitt på 80 prosent AMI, eller $ 65,250 for en familie på tre. En slik bygning kan ha en blanding av inntektsnivåer, og ingen leiebegrensede enheter kan målrettes mot familier som gjør mer enn $106,080. For Begge Alternativene #1 og Alternativer #2, utviklere har lov til å bruke offentlige midler til å finansiere prosjektene.
Alternativ #3, Kjent Som Deep Affordability-Alternativet, krever at 20 prosent av de rentebegrensede enhetene er rimelige for familier som gjør 40 prosent AMI, eller $32 640 for en familie på tre. Dette alternativet ble opprettet Av Bystyret for å gi enheter til familier som gjør lavere inntekter, og utviklere kan ikke bruke offentlig finansiering med mindre de gir ekstra rimelige enheter.
Alternativ #4, som ikke kan brukes i Kjernen Av Manhattan (samfunnsdistrikter 1-8), krever at 30 prosent av leiebegrensede enheter er rimelige for familier som gjør 115 prosent AMI eller $93.840 for en familie på tre, med nødvendige prosenter på flere forskjellige inntektsbånd. Utviklere som bruker Workforce-Alternativet, kan ikke bruke offentlig finansiering.
Det er bemerkelsesverdig At Alternativ #3 og #4 ikke kan velges av seg selv—De må velges sammen med en eller begge av de to første alternativene, henholdsvis eller begge samtidig. Fordi en utvikler har lov til å velge hvilken blant de ulike utvalgte alternativene som skal brukes, betyr det at det er umulig å kreve at en utvikler velger Det Dype Overkommelige Alternativet, og hvis en utvikler lover å bruke det alternativet for å sikre Bystyrets godkjenning, er det ingen juridisk mekanisme for å holde dem ansvarlige for det valget.
i tidligere intervjuer Med Bygrenser, Men Department Of Byplanlegging, representanter hevdet At Den Dype Rimelig Alternativ, som krever færre leie-begrenset enheter samlet, kan være ikke mindre attraktivt for utviklere Enn Alternativ 1.
Også, hvis en utvikler utnytter en liten oppzoning som resulterer i etableringen av mellom 10 og 25 nye enheter, har utvikleren lov til å betale inn i et rimelig boligfond i stedet for å skape leiebegrensede enheter. Dette fondet, administrert Av Institutt For Boliger, Bevaring og Utvikling, må brukes til «utvikling, oppkjøp, rehabilitering eller bevaring av rimelige boliger» i samfunnsdistriktet der prosjektet er bygget. Hvis midlene ikke brukes i 10 år, kan midlene brukes i ethvert samfunnsdistrikt i samme bydel.
er utviklere lov til å bygge «fattige hus» ved siden av luksus skyskrapere?
MIH ble laget midt i et opprør om «dårlige dører» – levering av separate innganger for høy-og lavinntektsleiere i luksusleiligheter. De Blasio-administrasjonen og Bystyret forsøkte Å lage MIH for å sikre at fremtidige prosjekter ikke stigmatiserte lavinntektsbeboere.
HVIS markedsrenten og undermarkedet er innenfor en bygning, krever MIH at ALLE enheter deler en felles inngang, med leiebegrensede enheter fordelt på 65 prosent av bygningens etasjer. HPD har også endret sine designretningslinjer for å kreve at alle leietakere, uavhengig av inntektsnivå, har tilgang til de samme bygningsfasilitetene, for eksempel vaskerom.
Utviklere har lov til å lage en egen lav inntekt bygningen ved siden av markedet-rate bygningen, men de må utforme bygningen på en måte som ikke » stigmatisere beboerne av rimelige boliger.»
tidligere har utviklere vist interesse for å oppfylle sine lavinntektsbehov ved å skape en lavinntektsbygning offsite hvor plasseringen kanskje ikke er så gunstig, og prisen på land er billigere. MIH tillater utviklere å bygge off-site i samme samfunnsdistrikt eller innen en halv kilometer av prosjektet, men disincentives denne praksisen ved å kreve en ekstra 5 prosent av leiebegrensede enheter.
HVOR HAR MIH blitt brukt så langt?
Så langt Har Bystyret godkjent en nabolag-wide MIH rezoning. I April, deler Av East New York og Ocean Hill ble rezoned MED MIH krav for å fremme større tettheter. Alle fremtidige utviklere i dette området vil bli pålagt å overholde Enten Alternativ 1 eller Alternativet Dyp Overkommelig pris. Byen vurderer å kartlegge MIH i ni andre bydeler over de fem bydelene—og beboerne kan lese om de pågående forhandlingene i disse bydelene På Bygrensen Sone I.
De fleste av de private-applikasjoner som har resultert I MIH betegnelser har kommet fra rimelige boliger utviklere. La Central OG MLK Plaza I South Bronx, Og One Flushing I Queens, er alle 100 prosent leiebegrensede prosjekter som vil gi noen permanente rimelige boliger under MIH, samt ekstra, tidsbegrensede rimelige enheter ved hjelp av en blanding av subsidier.
I Rockaways sørget byen for at en oppzoning gitt til et hotellfirma inkluderte EN MIH-betegnelse i tilfelle hotellet bestemte seg for å vende eiendommen til en leilighetsutvikler i fremtiden.
Et prosjekt Kalt Sherman Plaza, I Inwood, ville ha vært DET første MIH-prosjektet som inkluderte en blanding av markedsrente og rimelige enheter, men ble skutt ned av Bystyret i August. Ifølge Institutt For Byplanlegging er det tre FLERE MIH-prosjekter svært nær godkjenning, inkludert en luksusleilighet i Sentrum Av Brooklyn på 141 Willoughby Street, og to 100 prosent leiebegrensede bygninger i Bronx.
det er også åtte andre prosjekter som for tiden gjennomgår offentlig gjennomgang. Disse inkluderer to markedsrente bygninger med rimelige enheter I West Village Og Bedford-Stuyvesant, En Red Hook bygård på bare 10 enheter som har avtalt å betale inn i affordable housing fund, og fem 100 rimelige boligfelt i Upper Manhattan, Brooklyn og Bronx.
selv om rimelige boligprosjekter, mange i ytre bydeler, utgjør størstedelen AV MIH-applikasjoner så langt, håper de Blasio-administrasjonen at politikken snart vil ha den tilsiktede effekten av å generere en overflod av leiebegrensede enheter i rikere områder. Deres suksess kan avhenge av skjebnen til 421a skattekreditt Som Guvernør Cuomo arbeider for å gjenopplive.
* Korreksjon: dette avsnittet indikerte i utgangspunktet At Shiffman Og Davidoff hadde pionerer ideen om å mandatere inntektsmålrettede boliger for utviklere som ønsker å nyte de fulle fordelene med en oppzoning. En leser påpekte at ideen faktisk hadde kommet inn i bypolitikken på 1970-tallet. Men planleggerne vi heter var medvirkende til å gjøre konseptet en del av byens første, brede rimelige boligbygging og bevaringsinnsats, Tiårsplanen lansert av Ordfører Koch.
