L’évaluation a révélé que le terrain se situait autour de 880 000 $, bien qu’avec la démolition des bâtiments allant de 3,8 millions à 14,6 millions de dollars, en fonction des problèmes environnementaux du site. Si le nouveau propriétaire veut envisager de réutiliser les bâtiments délabrés, ce coût a été estimé entre 15,6 et 18 millions de dollars.
Ainsi, « la conclusion de la valeur de la propriété en question (après démonstration) serait également de 0 $ », lit-on dans le rapport d’évaluation.
L’étude était un rapport de six expositions divisé en: évaluation de l’état structurel; lettre du Bureau des parcs, des loisirs et de la préservation historique de l’État; Étude de marketing et plan stratégique par National Real Estate Research, LLC.; Rapport d’évaluation par National Real Estate Research; et étude de marché par Howard P. Schultz & Associates, LLC.
L’étude de 1 031 pages a révélé la réalité de ce qu’est le JN Adam Memorial Hospital.
Dans le bâtiment 1 sous le dôme, les murs clairement en détresse montrent des conditions dangereuses.
CONDITIONS DU BÂTIMENT
L’hôpital JN Adam Memorial a fermé ses portes depuis 1991, indique le rapport. Cela signifie que les bâtiments ont fait face au temps de l’ouest de New York, de la neige dure aux vents violents, pendant 26 ans sans soins.
Une précédente étude réalisée par Foit-Albert Associates en 2006 a révélé que la structure principale des bâtiments 1-5 était en « état sonore » visuellement et que les éléments extérieurs à ossature de bois, les porches et les vérandas étaient en très mauvais état.
Au cours des 11 dernières années, les conditions se sont aggravées.
L’étude structurelle, réalisée par Popli Design Group, s’est concentrée sur les bâtiments 1 à 5, les autres structures étant en mauvais état. Pour les bâtiments 1 à 3, les bâtiments semblent en bon état, selon Popli, « Cependant, les déficiences et conditions structurelles localisées suivantes (énumérées par ordre décroissant d’urgence) devront être corrigées au fur et à mesure de la planification du réaménagement: « Ce qui suit sont des points d’intérêt importants.
Selon la rumeur, le JN Adam Memorial Hospital aurait le dôme du Temple of Music Auditorium, qui faisait partie de l’Exposition panaméricaine de 1901 à Buffalo. Le président William McKinley a été abattu au Temple de la musique. On pensait que le dôme avait été transféré au JN Adam Memorial Hospital, mais l’étude a suggéré que ce n’était pas la même chose en raison de la ventilation.
Les dommages varient des murs effondrés, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur, à la détérioration des murs de briques due à l’eau et à la charpente du toit déformée.
Les bâtiments 4 et 5 ont été étiquetés comme étant en mauvais état.
Une détérioration importante des murs porteurs extérieurs en maçonnerie de briques, une corrosion modérée à forte des poutres et des colonnes d’acier et une infiltration d’eau importante ont été observées à tous les étages de chaque bâtiment.
Le rapport ajoute que s’ils ne sont pas réparés, les bâtiments auront « une détérioration continue et des défaillances et / ou des effondrements localisés sont probables. »
Popli a noté que l’étude n’avait pas pu révéler tous les aspects de la maladie en raison de limitations et d’éléments peu visibles. En dehors du rapport étudié comprennent: les essais et l’inspection destructifs et non destructifs des matériaux, l’échantillonnage, les essais et l’inspection des matières dangereuses, l’examen des conditions existantes aux exigences passées ou actuelles du code du bâtiment, l’analyse du code de l’énergie par modélisation énergétique, l’étude historique et l’examen des systèmes MEP, de l’équipement et des services publics à la propriété.
Le rapport complet (situé à on.ny.gov/2wVUPq5 ) décrit l’analyse que le groupe Popli a observée avec des photos horribles de l’état actuel de la page 29 à 163.
COMMERCIALISATION ET RÉAMÉNAGEMENT
L’étude de marketing réalisée par National Real Estate Research laissait beaucoup à désirer pour ceux qui espéraient voir l’installation à nouveau opérationnelle. Comme indiqué précédemment, la valeur du site sans améliorations est de 880 000 $.
Le scénario comme amélioré pour les installations actuelles semble farfelu avec les chiffres qui ont été donnés.
« Un investissement total pour une utilisation alternative d’au moins 15 600 000 à 18 000 000 $ — il n’y a pas d’utilisations réalisables dans la ville de Perrysburg en vertu desquelles un tel scénario de réaménagement est susceptible de se produire », lit-on dans le rapport.
Les conditions poussent la possibilité de réutilisation encore plus loin, car la recherche immobilière nationale a noté qu’il y aura un besoin d’atténuation environnementale.
« L’état des améliorations de l’hôpital abandonné observées lors de l’inspection suggère FORTEMENT la présence d’une contamination environnementale importante — potentiellement due à l’amiante, au plomb, aux moisissures et potentiellement à d’autres substances toxiques », souligne le rapport.
National Real Estate a fait une étude économique de la région et a ajouté que la société de recherche ne peut voir aucun nouveau développement immobilier viable à Perrysburg, en raison d’une demande faible ou nulle.
Le rapport fait état de certaines stratégies de marketing pour l’utilisation des terres. Le premier concept était saisonnier, le développement de résidences secondaires, des cabanes de chasse et des sentiers récréatifs.
« Les sentiers récréatifs sont un atout naturel croissant de l’économie touristique », indique le rapport. « Divers sentiers desservent les communautés locales, ce qui peut rapporter des dollars touristiques à ces communautés. »
National Real Estate a fait valoir que des situations comme celle de JN Adam ne changeraient probablement pas tant que les conditions environnementales ne seraient pas atténuées. Il appartient à son propriétaire actuel, l’État de New York ou la ville de Buffalo (qui détient les intérêts de la clause de réversion) de décider de l’avenir de l’ancien hôpital Perrysburg.
LÉGALITÉ
Le JN Adam Memorial Hospital a été acheté par le maire de Buffalo, James Nobel Adam, qui en a fait don à la ville en 1903. Le site de 293 acres n’avait alors qu’un seul bâtiment. L’ouverture de l’hôpital commémoratif JN Adam a eu lieu le novembre. 12, 1912, selon le rapport de National Real Estate.
Le maire Adam aurait fait don de la fenêtre en dôme circulaire de l’auditorium du Temple de la musique, à l’Exposition panaméricaine de 1901 à Buffalo. C’est l’auditorium où le président McKinley a été abattu. Cependant, selon la lettre sur les Parcs, les Loisirs et la Préservation historique, le dôme ne semble pas être celui de l’Expo panaméricaine.
» our Nous pensons que le dôme ne pouvait pas provenir du Temple de la musique », pouvait-on lire. « Les dessins architecturaux et les rendus du Temple de la musique représentent un bâtiment qui utilisait un grand système de ventilation passive et centrale au sommet de son plafond bombé. However Cependant, les images extérieures prises depuis un point de vue élevé près du Temple de la musique montrent un capuchon de ventilateur. As En tant que tel, nous sommes convaincus que le dôme en verre teinté (chez JN Adam) was a été construit pour cette installation et n’a pas été témoin des événements infâmes du 6 septembre 1901. »
En 1948, le centre de traitement de la tuberculose a été remis à l’État en tant qu’un des sept centres de traitement de la tuberculose gérés par l’État. En 1952, l’État et la ville de Buffalo ont terminé le transfert de l’acte qui a donné à la ville une clause d’annulation qui aurait expiré 10 ans après que la propriété de JN Adam ait cessé d’être utilisée activement à des fins d’hygiène mentale.
En juin 1960, le centre a fermé pour se convertir en centre d’hygiène mentale en septembre de la même année. L’histoire de l’installation a été faussement déclarée lieu historique en 1985, ce que le rapport a trouvé faux.
Le complexe a fermé en 1991. Un processus d’appel d’offres s’est ensuivi en 1998, National ayant déclaré que les bâtiments étaient « encore quelque peu fonctionnels. » L’offre la plus élevée était de 300 000 $ à Trathen Land Company, une entreprise de bois /exploitation forestière.
La ville de Buffalo refusa la vente et conserva sa clause de rétractation. La clause donne à la ville la propriété tant qu’elle est intéressée.
En septembre 2003, un autre processus d’appel d’offres a été lancé, la société Trathen Land étant la plus élevée. En 2006, Trathen a soutenu que la clause d’annulation avait été perdue car la propriété était inutilisée, mais la ville de Buffalo a gagné sa bataille car cinq bâtiments étaient utilisés pour des soins jusqu’en 2004.
La décision a favorisé la ville de Buffalo et l’achat de Trathen a été annulé le 8 mars 2006.
« En 2017, il n’y a aucune raison de croire qu’un nouveau processus d’appel d’offres produirait une offre supérieure à 300 000 $, compte tenu de l’état actuel et de l’obsolescence fonctionnelle de la propriété », a ajouté le National Real Estate report.
À ce jour, la ville de Buffalo a toujours la clause d’annulation, car les bâtiments situés le long du chemin Perrysburg-Gowanda / de la route 39 sont toujours utilisés à des fins de santé mentale.
Perrysburg est coincé entre un rocher et un endroit dur alors que l’immense parcelle de terre se trouve et pourrit. Les plans de vente de la propriété ont échoué au cours des deux dernières décennies, car la ville de Buffalo possède la clause d’annulation et les coûts augmentent avec la structure défaillante qui ne fait qu’empirer sous le climat de l’ouest de New York.
Le rapport était un effort de la sénatrice d’État Cathy Young (R, C, I – Olean) et du député Joseph Giglio (R, C, I -Gowanda) pour déterminer la meilleure réutilisation du bien, avec des déclarations des gouvernements locaux qui ont une main dans cette situation. Cependant, Gov. Andrew Cuomo a opposé son veto au Mémo 264 le novembre. 20, 2015 en raison du manque de fonds disponibles. Plus tard, un plan moindre d’une étude de 235 000 $ a été approuvé et présenté ci-dessus.
Pour voir le rapport complet des six pièces, allez à on.ny.gov/2xHGb5h , où il montrera chaque PDF individuel et lien pour l’étude.
Lundi à venir: Les responsables locaux réagissent à l’étude. Twitter: @Kuczkowski95
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