Hvordan Strukturere En Joint Venture Eiendomsavtale

Hvordan Strukturere En Joint Venture Eiendomsavtale

Joint Ventures

Vår første joint venture eiendomsavtale var Den aller første eiendommen Dave og jeg kjøpte sammen i 2001. Vi var dating på den tiden og samlet våre ressurser til å gjøre de to første avtaler. Jeg hadde utmerket kreditt, $ 16.000 i besparelser og null gjeld. Dave hadde ingen besparelser, men han hadde penger I RRSP, som han betalte ut for å investere i våre eiendommer. Vi hadde begge gode jobber på den tiden, selv om jeg forlot MIN FOR Å gjøre MIN MBA.

vi flyttet inn i en av eiendommene, slik at vi kunne sette mindre penger ned og fortsatt kvalifisere for god finansiering.

Etter det var vi ute av kontanter, og jeg var nå student i Toronto, så vi måtte finne andre måter å få avtaler gjort som ikke krever kontanter eller bankfinansiering.

Til tross for kontantutfordringen, klarte vi likevel å legge til ytterligere fire eiendommer i vår portefølje i 2002 og 2003. To av disse egenskapene var vår første eksterne fra oss, og vi gjorde et joint venture med en venn. Dave også gjort noen penger av et oppdrag avtale-å finne en god del og tildele det til noen andre for et gebyr (også kalt wholesaling).

Siden da har vi i stor grad stolt på andres penger for å finansiere våre avtaler.

i løpet av 2010 – 2012 da vi aggressivt vokste vår portefølje og gjennomsnittlig ett nytt hus nesten hver måned, var flertallet av våre kjøp joint ventures.

de fleste av disse avtalene var strukturert slik at vi var administrerende partnere (finne avtalene, forhandle dem, ansette lagene og overvåke renoveringen og overvåke ledelsen) og våre pengepartnere kom til bordet med finansieringsevne og den opprinnelige investeringskapitalen som kreves(f. eks. forskuddsbetaling, avsluttende kostnader, 2 måneders reservefond).

det var en fantastisk måte å vokse vår portefølje raskt og redusere noen av våre fremtidige kostnader fordi våre partnere vil dele eventuelle fremtidige kostnader (og fortjeneste) med oss 50% / 50%, men partnere kan også begrense og alltid gi ekstra stress å håndtere når det er problemer (mer om det om et minutt).

Alternativer For Strukturering Joint Venture Eiendom Avtaler

Det er ikke en riktig måte å strukturere EN JV på. Over tid vil du oppdage den måten som er mest rettferdig for deg og dine partnere gitt hva hver part er å bringe til bordet (Se også – Real Estate Investors Sjekkliste For Å Jobbe Med JVs).

vi ser til våre partnere for å sette inn 100% av den opprinnelige investeringskapitalen (vanligvis forskuddsbetaling, avsluttende kostnader, 2 måneder med reservefond og mindre renoveringer) i bytte for 50% eierskap i eiendommen. Når vi selger eiendommen, blir deres opprinnelige investering tilbakebetalt først, deretter noen kapital vi har investert, og så deler vi inntektene 50% / 50% i henhold til eierskapet.

Så lenge vi med rimelighet kan foreslå at vår partner skal få 10-15% per år avkastning på kapitalen, og de trenger ikke å sette noen innsats, tror vi det er en rettferdig utveksling for dem og for oss. Det er våre mål, forresten, de trenger ikke å være din.

det handler om avkastningen og den begrensede mengden engasjement de har i avtalen-ikke andelen av avtalen de eier. Disse folkene er opptatt – vanligvis vellykkede bedrifter eller karrierer, familier og hobbyer de ønsker å fokusere på. De ønsker å være i fast eiendom, men de har ikke tid eller tilbøyelighet til å bli eksperter. Det er der vi kommer inn. Vi har brukt tusenvis av timer på å bli eksperter. Selv om vi bare kan sette 40 timer på å få en avtale gjort for vår partner, står det ikke for $100 000 i utdanning og 10 000 + timer vi har satt inn i å lære hva vi skal gjøre for å minimere risiko og maksimere avkastningen.

Husk alt du tar med til bordet i din egen virksomhet – enten det er din første avtale eller femtende. Hvis du ikke føler at du tar med nok til bordet, må du bygge videre på det du har – ta flere kurs, forbedre kvaliteten på teamet ditt, bli kjent med ditt område mer ved å turnere flere eiendommer og gå rundt. En av de mest kritiske tingene du kan gjøre er å bli en områdeekspert.

vi foretrekker den tradisjonelle 50% / 50% strukturen, men det er langt fra det eneste alternativet. Du kan lage hvilken struktur du føler er rettferdig gitt hva du bringer til bordet. For eksempel, hvis du er ny i spillet, og ikke bringer massevis av erfaring, er kanskje en 30% / 70% struktur rettferdig med at du får 30%. Dette er selvfølgelig hvis investor setter inn all kapital og kvalifiserer for finansiering. Hvis dere begge deler kapitalbidraget og kvalifiserer for finansiering, er en 50% / 50% avtale mer rettferdig (igjen hvis din erfaring er begrenset).

det finnes uendelige muligheter for hvordan du kan strukturere En Joint Venture Eiendom Avtale, men her er noen andre vi har gjort:

• 30% / 30% / 40% – hvis det er to kontantpartnere og en administrerende partner eller kanskje en person skal være en handelsmann som tilbyr sine ferdigheter til å renovere i bytte for en andel av eiendommen (i hovedsak setter de i svette egenkapital mens noen andre finansierer det og noen andre er administrerende partner). Det er alltid viktig å legge ut roller og ansvar i avtalen, men det er enda viktigere i en ordning som dette.
• 60% / 40% – vi har gjort dette på to måter. En gang, når vi har måttet sette inn noen penger og gjøre alt arbeidet-vi tok 60% av avtalen. To, når vi følte at noen var å bringe mer til bordet enn våre vanlige ordninger vi ville tilby dem mer egenkapital. Kanskje de finansierer en stor renovering og forlater kontanter der inne, og vi må øke egenkapitalen for å sikre at de får en god avkastning, eller kanskje de tilbyr litt ferdighet i tillegg til kontanter, eller hvis vi var nye, kan det være hvordan vi får avtalen gjort hvis vi ikke legger penger inn i avtalen.
• 75% / 25% – Vi har gjort dette når vi legger ned betalingen, men kunne ikke kvalitet for finansiering. Vi ga noen 25% i bytte for deres navn pa tittel og finans-evne. Det ville ikke være vårt førstevalg i et arrangement, men vi var i en klemme og hadde allerede løftet forhold. Vi trengte å lukke på avtalen, og dette fikk det gjort.
• 50% / 50% – Noen eier allerede eiendommen og kan ikke selge. De ønsker ikke å ansette en eiendomsforvalter uansett grunn. Du kan gå inn og tilby å overvåke alt i bytte for 50% eierskap i eiendommen. Deres ‘startkapitalbidrag’ kan ganske enkelt være egenkapitalen de har i eiendommen fra den datoen(få en eiendomsvurdering for å bestemme denne verdien i forhold til boliglånet). Vi gjorde dette når noen vi møtte på et klubbmøte ønsket å slå sin eiendom til en leie å eie for å selge den, men visste ikke hvordan. De ønsket også å reise bort og ville ikke ha noen problemer.

Enkel Struktur Er Best

den mest kompliserte strukturen vi nesten helt bet oss i baken fordi en av partnerne ble skilt (30, 30, 40 splitten).

vi brakte to partnere til en avtale. Vi tok alle penger til bordet, men i forskjellige mengder. Ett par satt mindre i som de gikk på tittel og kvalifisert for finansiering. Mellom oss og vår andre partner dekket vi resten av kontanter. Vi delte avtalen med dem 30% 30% og vi fikk 40%.

noen år senere ble paret skilt. Heldigvis var de i stand til å bosette ting minnelighet og var i stand til å bli enige om å beholde eiendommen. Hadde deres skilsmisse gått den stygge måten for mange, ville eiendommen ha gått på huggestenen, og vi ville ha blitt satt i den vanskelige posisjonen enten å selge den for tidlig for å få dem ut, eller måtte kjøpe dem ut, bytte tittel og finne vår egen finansiering. Ikke alltid en enkel ting i beste tider, men vi ville ha hatt det ekstra presset for å gjøre det rettferdig gitt vår andre partner også …

Heldigvis kom Det Ikke til det, og vi eier alle fortsatt denne eiendommen sammen, men det var en god påminnelse om at det er best å holde mindre avtaler en partner til en eiendom. Hver partner bringer sitt eget sett med komplikasjoner, så hvorfor gjøre det vanskeligere for deg selv enn du må ved å blande og matche?

Advarsel: JVS Er Begrensende og legger til stress-Bruk Med Forsiktighet

en av våre leie til egne eiendommer mislyktes. Leietakerkjøperne valgte ikke å kjøpe eiendommen fra oss, i henhold til deres valg, og i stedet for å selge den i et langsommere marked, valgte vi å konvertere det til en vanlig kjøp og hold utleie eiendom.

eiendommen knapt kontantstrømmer som en vanlig leie, men det er en perfekt eiendom å legge til en juridisk suite til. Det ville potensielt være et av de enkleste stedene vi har taklet for å legge til en juridisk suite på grunn av plasseringen av rørleggerarbeid, elektrisk og varmekilde. Vi kontaktet våre partnere med forslaget om å legge til en suite. Vi skulle dele kostnadene ved renovering med dem, som per vår 50% / 50% eierskap med dem fordi vi allerede har eid den i flere år. Vi ville belaste en liten generell entreprenøravgift bare for å dekke noen av våre kostnader for å overvåke arbeidet, men ellers var vi enige om å ta på seg massevis av arbeid og tid for å forbedre den generelle ytelsen til eiendommen. Dette trekket ville ha gjort en nøytral kontantstrømmende eiendom til en som gir oss minst $ 600 i måneden. Til tross for all innsatsen som kreves for å gjøre dette, gjorde det perfekt mening for oss. Hvis vi eide denne eiendommen på egen hånd som er hva vi ville gjøre.

våre partnere sa nei. Ikke fordi de ikke likte ideen, det var fordi de ikke ønsket å investere mer penger i avtalen.

de vil vente til markedet er godt nok til å selge og da vil de ut. Å få dem ut nå for å gjøre endringen selv er mer komplisert og koster ridd enn det er verdt for oss. Det er frustrerende da vi mye foretrekker at det skal være en solid beholdningseiendom med sterk kontantstrøm, men det er en av begrensningene og problemene med partnere.

Joint venture eiendomsmegling avtaler er en fin måte å vokse din portefølje når du er kort av kontanter ressurser for ned betalinger, sliter med å kvalifisere for finansiering, eller ønsker å jobbe med andre mennesker som bringer noe til bordet som du ikke har. De er langsiktige forretningsforhold, men, og må vurderes nøye for å sikre at det er en plass og at strukturen du velger er fornuftig gitt hva du alle bringe til bordet. Håper dette gir deg noen nye ideer.

Andre Artikler Om Joint Ventures & Bruke Andres Penger:

>> Hvordan Skrive En Omfattende Real Estate Investment Deal Summary (Forretningsplan For Eiendomsinvestorer)

>> 5 Ting Hver Real Estate Investor Bør Vite Om Penger & Kreditt

>> Hvordan Bruke RRSP er Å Finansiere Eiendomsmegling Avtaler

>> 5 Tips For Å Skape Troverdighet Som En Real Estate Investor

>> Når Skal Selge En Eiendomsinvestering