La valutazione ha rilevato che il terreno è di circa 8 880.000, anche se con la demolizione degli edifici varia da million 3,8 milioni a million 14,6 milioni, a seconda delle questioni ambientali del sito. Se il nuovo proprietario vuole esaminare il riutilizzo degli edifici fatiscenti, tale costo è stato stimato intorno a million 15,6 milioni a million 18 milioni.
Quindi, “la conclusione del valore per la proprietà del soggetto (dopo la demo) sarebbe anche $0”, si legge nel rapporto di valutazione.
Lo studio era un rapporto di sei mostre che si divideva in: valutazione delle condizioni strutturali; lettera dell’Ufficio statale dei parchi, ricreazione e conservazione storica; Studio di marketing e piano strategico di National Real Estate Research, LLC.; Rapporto di valutazione da National Real Estate Research; e studio di mercato da Howard P. Schultz & Associates, LLC.
Lo studio di 1.031 pagine ha esposto la realtà a ciò che è il JN Adam Memorial Hospital.
Nell’edificio 1 sotto la cupola, le pareti chiaramente in difficoltà mostrano condizioni pericolose.
CONDIZIONI DELL’EDIFICIO
Il JN Adam Memorial Hospital ha chiuso i battenti dal 1991, afferma il rapporto. Ciò significa che gli edifici hanno affrontato il tempo occidentale di New York, dalla neve dura ai venti forti, per 26 anni senza cure.
Un precedente studio condotto da Foit-Albert Associates nel 2006 ha rilevato che la struttura principale degli edifici 1-5 era in “condizioni di suono” visivamente, e gli elementi esterni in legno, i portici e le verande erano in pessime condizioni.
Negli ultimi 11 anni, le condizioni sono peggiorate.
Lo studio strutturale, realizzato da Popli Design Group, si è concentrato sugli edifici 1-5 in quanto le altre strutture erano in rovina. Per gli edifici 1-3, gli edifici sembrano essere in buone condizioni, per Popli, ” Tuttavia, le seguenti carenze strutturali localizzate e condizioni (elencate in ordine decrescente di urgenza) dovranno essere affrontate man mano che la pianificazione della riqualificazione progredisce:” Ciò che segue sono importanti punti di interesse.
Si diceva che il JN Adam Memorial Hospital avesse la cupola del Temple of Music Auditorium, che faceva parte dell’Esposizione panamericana del 1901 a Buffalo. Il presidente William McKinley è stato colpito al Tempio della Musica. Si pensava che la cupola fosse stata trasferita al JN Adam Memorial Hospital, ma lo studio ha suggerito che non è la stessa a causa della ventilazione.
I danni variano dalle pareti crollate, sia esterne che interne, al deterioramento delle pareti in mattoni a causa dell’acqua fino alla deformazione delle cornici del tetto.
Edifici 4 e 5 sono stati etichettati come cattive condizioni.
È stato osservato un significativo deterioramento delle pareti portanti esterne in muratura di mattoni, una corrosione da moderata a pesante di travi e colonne in acciaio e una significativa infiltrazione d’acqua in tutti i piani di ciascun edificio.
Il rapporto ha aggiunto che se non riparato, gli edifici avranno ” un continuo deterioramento e guasti localizzati e / o collasso sono probabili.”
Popli ha osservato che lo studio non ha potuto rivelare tutti gli aspetti della condizione a causa di limitazioni e elementi non facilmente visibili. Al di fuori del rapporto studiato includono: materiali distruttivi e non distruttivi test e ispezione, materiali pericolosi campionamento, test e ispezione, revisione delle condizioni esistenti ai requisiti del codice edilizio passato o attuale, analisi del codice energetico modellazione energetica, studio storico e revisione dei sistemi MEP, attrezzature e servizi di utilità per la proprietà.
Il rapporto completo (situato a on.ny.gov/2wVUPq5) descrive l’analisi che il gruppo Popli ha osservato insieme a orribili foto della condizione attuale da Pagina 29 a 163.
MARKETING E RIQUALIFICAZIONE
Lo studio di marketing fatto da National Real Estate Research ha lasciato molto a desiderare per coloro che sperano di vedere la struttura up-and-running di nuovo. Come precedentemente affermato, il valore del sito senza miglioramenti è a $880.000.
Lo scenario come se fosse migliorato per le strutture attuali sembra inverosimile con i numeri che sono stati dati.
“Un investimento totale per un uso alternativo di almeno $15,600,000 a $18,000,000 — non ci sono usi fattibili nella città di Perrysburg in base al quale è probabile che si verifichi un tale scenario di riqualificazione”, si legge nel rapporto.
Le condizioni spingono la possibilità di riutilizzo ancora più lontano come National Real Estate Research notato ci sarà una necessità di mitigazione ambientale.
“Le condizioni dei miglioramenti ospedalieri abbandonati osservati durante l’ispezione suggeriscono FORTEMENTE la presenza di una significativa contaminazione ambientale — potenzialmente da amianto, piombo, muffe e potenzialmente altre sostanze tossiche”, ha sottolineato il rapporto.
National Real Estate ha fatto uno studio economico dell’area e ha aggiunto che la società di ricerca non può vedere alcun nuovo sviluppo immobiliare praticabile a Perrysburg, a causa della domanda scarsa o nulla.
La relazione indicava alcune strategie di marketing per l’uso del suolo. Il primo concetto era stagionale, sviluppo di seconda casa, cabine di caccia e percorsi ricreativi.
“I sentieri ricreativi sono una risorsa naturale crescente dell’economia del turismo”, afferma il rapporto. “Vari sentieri servono le comunità locali, che possono portare dollari del turismo a quelle comunità.”
National Real Estate ha sostenuto che situazioni come JN Adam probabilmente non cambiano fino a quando le condizioni ambientali non vengono mitigate. Spetta al suo attuale proprietario, lo stato di New York o la città di Buffalo (che possiede l’interesse clausola reverter) per decidere il futuro dell’ex ospedale Perrysburg.
LEGALITÀ
Il JN Adam Memorial Hospital fu acquistato dal sindaco di Buffalo City James Nobel Adam, che lo donò alla città nel 1903. Il sito allora-293 acri aveva un solo edificio. L ” apertura per il JN Adam Memorial Hospital si è verificato il nov. 12, 1912, secondo il rapporto di National Real Estate.
Si dice che il sindaco Adam abbia donato la finestra a cupola circolare dal Temple of Music Auditorium, all’Esposizione Panamericana del 1901 a Buffalo. E ‘ l’auditorium dove hanno sparato al presidente McKinley. Tuttavia, secondo la lettera Parks, Recreation and Historic Preservation, la cupola non sembra essere quella dell’Expo panamericano.
“our È nostra opinione che la cupola non possa provenire dal Tempio della Musica”, leggeva. “Disegni architettonici e rendering del Tempio della Musica raffigurano un edificio che utilizzava un grande sistema di ventilazione centrale passiva all’apice del suo soffitto a cupola. images Tuttavia, le immagini esterne scattate da un alto punto di osservazione vicino al Tempio della Musica mostrano un cappuccio del ventilatore. As Come tale, siamo sicuri che la cupola di vetro colorato (a JN Adam) was è stata costruita per questa struttura e non ha testimoniato gli eventi infami del 6 settembre 1901.”
Nel 1948, il centro di trattamento della tubercolosi fu consegnato allo stato come uno dei sette centri per la tubercolosi che lo stato gestiva. In 1952, lo stato e la città di Buffalo hanno terminato il trasferimento dell’atto che ha dato alla città una clausola di reverter che secondo quanto riferito è scaduta 10 anni dopo che la proprietà di JN Adam cessa di essere utilizzata attivamente per scopi di igiene mentale.
Nel giugno 1960, il centro chiuse per convertirsi in un centro di igiene mentale nel settembre di quell’anno. La storia della struttura è stata falsamente dichiarato di essere un sito storico nel 1985, che il rapporto ha trovato come non vero.
Il complesso è stato chiuso nel 1991. Un processo di offerta seguì nel 1998 come National ha riferito gli edifici erano “ancora un po’ funzionale.”L’offerta più alta è stata di Tr 300.000 a Trathen Land Company,una società di legname / legname.
La città di Buffalo declinò la vendita e mantenne la sua clausola reverter. La clausola dà alla città la proprietà fintanto che è interessato.
Nel settembre 2003, un altro processo di offerta è andato fuori come Trathen Land Company era il più alto. Nel 2006, Trathen ha sostenuto che la clausola reverter è stato perso come la proprietà è stata inutilizzata, ma la città di Buffalo ha vinto la sua battaglia come cinque edifici sono stati utilizzati per la cura fino al 2004.
La decisione favorì la città di Buffalo e l’acquisto di Trathen fu annullato l ‘ 8 marzo 2006.
“In 2017, non c’è motivo di credere che un nuovo processo di offerta produrrebbe un’offerta superiore a $300,000, data la condizione attuale e l’obsolescenza funzionale della proprietà”, ha aggiunto il National Real Estate report.
Fino ad oggi, la città di Buffalo ha ancora la clausola reverter come edifici lungo Perrysburg-Gowanda Road/Route 39 sono ancora utilizzati per qualsiasi scopo di salute mentale.
Perrysburg è bloccata tra una roccia e un luogo duro mentre l’enorme terreno si siede e marcisce. I piani per vendere la proprietà sono falliti negli ultimi due decenni, poiché la città di Buffalo possiede la clausola reverter e i costi aumentano con la struttura fallita che peggiora solo sotto il clima occidentale di New York.
Il rapporto è stato in uno sforzo da senatore Cathy Young (R,C,I-Olean) e Assemblyman Joseph Giglio (R,C,I-Gowanda) per capire il miglior riutilizzo per la proprietà, con le dichiarazioni dei governi locali che hanno una mano in questa situazione. Tuttavia, Gov. Andrew Cuomo ha posto il veto Memo 264 il nov. 20, 2015 a causa della mancanza di fondi disponibili. Più tardi un piano minore di uno studio di study 235.000 è stato approvato e riportato sopra.
Per vedere l’intero rapporto di tutte e sei le mostre, vai a on.ny.gov/2xHGb5h, dove mostrerà ogni PDF individuale e collegamento per lo studio.
Lunedì prossimo: i funzionari locali reagiscono allo studio. Twitter: @ Kuczkowski95
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