når pensjonering nærmer seg, har utsiktene til å redusere til et nytt, rimelig, energieffektivt produsert hjem i en vennlig, landsbylignende bobilpark sikkert sin appell.
Dessverre kan usikkerheten om å bygge fremtiden din på land du ikke eier, trekke det økonomiske teppet ut fra under deg, akkurat som opptjeningsårene dine har trukket til slutt.
er mobile hjem levende verdt risikoen? Selv supporterne har sine forbehold.
årsaken: Mindre enn 2% av bobilparkene eies av beboerne, ifølge Resident Owned Communities USA, ELLER ROC USA. Med mindre du installerer et produsert hjem på din private eiendom, er sjansene noen-det være seg en mor og pop-eier eller i økende grad et stort selskap – vil belaste deg leie for å parkere hjemmet ditt på deres land.
Forvent avskrivninger
Bob Klosterman, grunnlegger Av White Oaks Wealth Advisors basert I Minneapolis Og Longboat Key, Florida, påpeker at fordi mobile hjem betraktes som bærbar personlig eiendom, eller «chattel» i de fleste stater, begynner et nytt produsert hjem å avskrives fra salgstidspunktet — som en ny bil.
» Mobile hjem er ikke kjent for sin takknemlighet. Hvis landet eller mye er en del av avtalen og plasseringen er attraktiv, hjelper det, » sier han.
likevel er den forventede avskrivningen ikke nødvendigvis en avtalebryter fra et økonomisk planleggingsperspektiv.
«bærekostnadene på en bobil kan være betydelig mindre enn for en enkelt – (familie) eller flerfamilie hjem, som ville tillate eieren å trekke mindre fra sin portefølje på en kontinuerlig basis,» sier Klosterman. «Nedover veien, som kan være mye mer verdifullt enn videresalg verdien av hjemmet .»
Mobile hjem egentlig ikke mobile
også arbeider mot hus er at hele «mobile» misnomer. Dagens produserte boliger kan være bedre bygget, mer energieffektive og langt mer tilpassbare enn pinnebygde boliger, men en ting de ikke er, er mobil.
som skaper en dominoeffekt som ikke lover godt for potensielle mobile hjem downsizers, Ifølge Ishbel Dickens, administrerende direktør I National Manufactured Home Owners Association, ELLER NMHOA, en medlemsorganisasjon basert I Seattle.
» jeg kaller folk som bor i produsert hjem samfunn fanger i sine egne hjem,» sier hun. «Mange av våre huseiere betaler skatt på deres hjem i samme takt som de med et konvensjonelt hjem. De kan ikke flytte hjem; det er for dyrt å flytte. De fleste samfunn vil ikke akseptere et produsert hjem som er eldre enn noen få år, så det er ingen steder å flytte det til. Og ingen ønsker å kjøpe den i et samfunn der leieprisene fortsetter å gå opp og huseiere har ingen måte å løse dette problemet.»
reguleringsplan felle
Fordi mange mobile hjem samfunn ble opprinnelig bygget utenfor bygrensen, er landet under dem ofte regulert kommersielle snarere enn eneboliger bolig.
» Til slutt blir dette landet svært verdifullt, og så selges det Til Wal-Marts og big-box butikker i verden,» sier Dickens. «Det er en stor bekymring. Du har ingen kontroll over hva som kommer til å skje med landet.»
Lover favoriserer utleiere over leietakere
som landet under dem verdsatt, har mobile hjem samfunn i økende grad blitt kjøpt opp av selskaper. Tim Sheahan, NMHOA president, sier mangelen på materielle utleier-leietaker lover å regulere den spinkle forholdet mellom ansiktsløse selskaper og nervøse mobile hjem eiere (14 stater mangler noen lov overhodet, ifølge Sheahan) har skapt sterke insentiver for utleiere å heve leier.
» ikke bare øker det eierens månedlige inntekt, det øker verdien av samfunnet hvis de vil selge den. Og hvis de øker leieprisene høyt nok, kan de økonomisk kaste huseiere, fange hjemmene for lite eller ingenting, og tjene på å selge eller leie ut hjemmene,» sier han. «Ikke bare har innbyggerne ikke råd til å bo i hjemmet, de kan ikke selge det fordi ingen vil ha et hjem med den høye leien. I noen kystområder I California anslås det at for hver $100 månedlig leieøkning, reduseres boligverdiene med $ 10.000.»
Legg Merke til et felles tema her? Landownership, eller mangel på det, forblir den dødelige feilen i det som ellers kunne være en bemerkelsesverdig historie om usubsidiserte boliger for lavinntektsamerikanere.
Endre reglene
Paul Bradley håper å endre alt det, 1 mobile home park om gangen.
Som president I Concord, New Hampshire-baserte ROC USA, Bradley og hans team har hjulpet beboere i mer enn 100 mobile hjem parker i 14 stater innlemme og kollektivt kjøpe landet under sine hjem fra private samfunnet eiere siden 2008, med en 100% suksessrate-ingen foreclosures eller business feil.
under ROC USAS begrensede egenkapitalsamarbeidsmodell eier huseiere fortsatt ikke landpakken under føttene; i stedet eier de en pro rata andel i bosatt selskap som eier hele mobile home park. Likevel, det løser flere store ulemper til mobile hjem levende.
«Lav aksjeverdi co-ops er det enkleste for huseiere å kjøpe inn fordi du ikke trenger å komme opp med store penger for en aksje og huset handler til markedsverdi,» Bradley forklarer. «Fordi det er noen medvirkende verdi til huset fra selve landet, vil hjemmeverdiene bli bedre over tid.»
Hva er en limited equity housing cooperative?
- hver beboer eier en medlemsinteresse i selskapet som eier landet.
- Innbyggere eier ikke direkte sitt eget stykke land.
- Co-op medlemskap gir innbyggerne rett til en langsiktig leieavtale og en stemme i eierstyring og selskapsledelse.
- Co-op medlemmer anses både leietakere og eiere.
- Prisene for medlemsinteresse bestemmes av medlemmene på et lavt nivå og forblir faste for å holde boligen rimelig for nåværende og fremtidige innbyggere.
disse co-op ordninger også gi huseiere kontroll over mye leier, gi den logiske løsningen til samfunnet vedlikehold, og bidra til samfunnet stabilitet ved å minimere trusselen om utbygging i hendene på profitt-sultne bedriftens utleiere.
MENS ROC USA vanligvis krever et 51% flertall innkjøp, vil de få hjulene til å bevege seg for motiverte samfunn med et forhåndslån på 40% medlemskap. Hva skjer med de huseiere som nekter å bli med i co-op?
» De kan forbli et ikke-medlem og fortsette å bo der; co-op vil ikke kaste ut noen for å være en ikke-medlem,» sier Bradley. «Hva vil skje er, over tid, som de ikke-medlemmer selge sine hjem, de nye huseiere som kommer inn er pålagt å bli medlemmer, slik at de vil til slutt komme til 100%.»
Men Selv Bradley innrømmer bosatt-eide bevegelsen kan møte slow-going i overskuelig fremtid, delvis fordi utleiere i de fleste stater har liten eller ingen forpliktelse til å dele sine planer om å selge eller sanere sine eiendommer med beboere.
hvordan søke etter en bobil park
Sperring sannsynligheten for at du har en bosatt eid samfunnet i ditt område, vurdere disse hus-jakt tips:
- Finn et fellesskap eid av en ideell eller boligmyndighet: «deres land er sikkert og du vet hva leien din kommer til å være,» sier Sheahan. I tilfelle av en bolig myndighet, » de kan bare belaste 30% av inntekten til leie fordi de har statlige subsidier.»
- Se etter en langsiktig leieavtale: Noen lokalsamfunn tilbyr 5 -, 10-eller til og med 20-års leieavtaler for å berolige leietakere og tiltrekke seg nye innbyggere. «Les leieavtalen nøye, og kjør den av en advokat før du signerer,» Sier Bradley.
- Spør om en huseiereforening: mens noen utleiere forbyr dem, kan samfunn som gir beboere en stemme være det beste valget.
- Still de vanskelige spørsmålene: Hva har leieøkningene vært de siste 5 årene? Hva er de sannsynligvis til de neste 10? Hva pro rata samfunnet vedlikeholdsavgifter er involvert?
- Få det skriftlig: «Ikke bli tatt inn av den pittoreske brosjyren,» Sier Sheahan.
