ocena wykazała, że ziemia wynosi około 880 000 dolarów, chociaż przy rozbiórce budynków wahają się od 3,8 miliona do 14,6 miliona dolarów, w zależności od kwestii środowiskowych na miejscu. Jeśli nowy właściciel chce rozważyć ponowne wykorzystanie zniszczonych budynków, koszt ten oszacowano na około 15,6 mln USD do 18 mln USD.
Tak więc „wniosek o wartość przedmiotu nieruchomości (po demo) będzie również $ 0”, czytamy w raporcie wyceny.
badanie było raportem sześciu eksponatów, które podzieliły się na: ocenę stanu strukturalnego; list od Państwowego Urzędu parków, rekreacji i Konserwacji Zabytków; badanie marketingowe i plan strategiczny przez National Real Estate Research, LLC.; Appraisal report by National Real Estate Research; and market study by Howard P. Schultz & Associates, LLC.
1031-stronicowe studium odsłoniło rzeczywistość Przed tym, czym jest Jn Adam Memorial Hospital.
w budynku nr 1 pod kopułą wyraźnie zniszczone ściany wykazują niebezpieczne warunki.
warunki zabudowy
Oznacza to, że budynki borykają się z Zachodnią pogodą Nowego Jorku, od ostrego śniegu po gwałtowne wiatry, przez 26 lat bez opieki.
poprzednie badania Foit-Albert Associates w 2006 roku wykazały, że główna konstrukcja budynków 1-5 była „w dobrym stanie” wizualnie, a zewnętrzne elementy drewniane, ganki i werandy były w bardzo złym stanie.
w ciągu ostatnich 11 lat Warunki się pogorszyły.
badanie strukturalne, przeprowadzone przez Popli Design Group, skupiło się na budynkach 1-5, ponieważ inne konstrukcje były w ruinie. Dla budynków 1-3, budynki wydają się być w dobrym stanie, za Popli, „jednak, następujące zlokalizowane braki strukturalne i warunki (wymienione w kolejności malejącej pilności) będą musiały być rozpatrywane jako planowanie przebudowy postępuje:” co następuje są mocne punkty zainteresowania.
JN Adam Memorial Hospital miał kopułę z Temple of Music Auditorium, która była częścią 1901 Pan-American Exposition w Buffalo. Prezydent William McKinley został zastrzelony w świątyni muzyki. Przypuszczano, że kopuła została przeniesiona do szpitala Jn Adam Memorial, ale badania sugerowały, że nie jest to to samo z powodu wentylacji.
uszkodzenia różnią się od zawalonych ścian, zarówno zewnętrznych, jak i wewnętrznych, do pogorszenia ścian ceglanych z powodu wody do wypaczania więźby dachowej.
budynki 4 i 5 były oznaczone jako zły stan.
zaobserwowano znaczne pogorszenie zewnętrznych ścian nośnych murowanych z cegły, umiarkowaną do ciężkiej korozję stalowych belek i kolumn oraz znaczną infiltrację wody na wszystkich piętrach każdego budynku.
w raporcie dodano, że jeśli nie zostanie naprawiony, budynki będą miały ” ciągłe pogarszanie się, a zlokalizowane awarie i/lub zawalenie są prawdopodobne.”
Popli zauważył, że badanie nie może ujawnić wszystkich aspektów stanu z powodu ograniczeń i trudno widocznych elementów. Poza badanym raportem obejmują: niszczące i nieniszczące badania i inspekcje materiałów, pobieranie próbek materiałów niebezpiecznych, Testowanie i inspekcję, przegląd istniejących warunków do przeszłych lub aktualnych wymagań kodeksu budowlanego, modelowanie energetyczne analiza kodu energetycznego, badanie historyczne i przegląd systemów MEP, urządzeń i usług użyteczności publicznej na nieruchomości.
kompletny raport (znajduje się na on.ny.gov/2wVUPq5) opisuje analizę obserwowaną przez grupę Popli wraz z przerażającymi zdjęciami aktualnego stanu od strony 29 do 163.
MARKETING i przebudowa
badanie marketingowe przeprowadzone przez National Real Estate Research pozostawiło wiele do życzenia dla tych, którzy mają nadzieję, że obiekt będzie ponownie uruchomiony. Jak wcześniej wspomniano, wartość witryny bez ulepszeń wynosi $880,000.
ulepszony scenariusz dla obecnych obiektów wydaje się farfetched z liczbami, które zostały podane.
„całkowita inwestycja dla alternatywnego wykorzystania co najmniej $15,600,000 do $18,000,000-nie ma możliwych zastosowań w mieście Perrysburg, w którym taki scenariusz przebudowy może wystąpić,” czytać raport.
warunki pchają możliwość ponownego wykorzystania jeszcze dalej jak krajowe badania Nieruchomości zauważyć, że będzie potrzeba łagodzenia skutków dla środowiska.
„stan opuszczonego szpitala zaobserwowany podczas kontroli zdecydowanie sugeruje obecność znacznego zanieczyszczenia środowiska — potencjalnie z azbestu, ołowiu, pleśni i potencjalnie innych substancji toksycznych”, podkreślono w raporcie.
National Real Estate przeprowadziło analizę ekonomiczną obszaru i dodało, że firma badawcza nie może zobaczyć żadnego rentownego rozwoju nowych nieruchomości w Perrysburgu, ze względu na niewielki lub żaden popyt.
Pierwszą koncepcją była zabudowa sezonowa, drugą-domki myśliwskie i szlaki rekreacyjne.
„szlaki rekreacyjne są coraz większym naturalnym atutem gospodarki turystycznej” „Różne szlaki służą lokalnym społecznościom, co może przynieść turystom pieniądze.”
Krajowa Agencja nieruchomości argumentowała, że sytuacje takie jak JN Adam prawdopodobnie nie zmienią się, dopóki warunki środowiskowe nie zostaną złagodzone. O przyszłości byłego szpitala w Perrysburgu decyduje jego obecny właściciel, Stan Nowy Jork lub miasto Buffalo (które jest właścicielem odsetek z klauzuli reverter).
JN Adam Memorial Hospital został zakupiony przez burmistrza Buffalo City Jamesa Nobla Adama, który przekazał go miastu w 1903 roku. Ówczesna działka o powierzchni 293 akrów posiadała tylko jeden budynek. Otwarcie szpitala JN Adam Memorial miało miejsce w listopadzie. 12.1912 r., według raportu Narodowego Urzędu Nieruchomości.
Burmistrz Adam miał ufundować okrągłe okno kopułowe z audytorium Temple of Music na wystawie Panamerykańskiej w Buffalo w 1901 roku. To audytorium, w którym zastrzelono prezydenta McKinleya. Jednak zgodnie z listem Parks, Recreation and Historic Preservation kopuła nie wygląda na kopułę z Pan-American Expo.
„… uważamy, że kopuła nie mogła pochodzić ze świątyni muzyki ” – czytamy. „Rysunki architektoniczne i renderingi świątyni muzyki przedstawiają budynek, w którym zastosowano duży pasywny, centralny system wentylacji na szczycie kopulastego sufitu. … Jednak zdjęcia z zewnątrz zrobione z wysokiego punktu widokowego w pobliżu świątyni muzyki pokazują nasadkę wentylatora. … W związku z tym jesteśmy przekonani, że witrażowa kopuła (w Jn Adam) … została zbudowana dla tego obiektu i nie była świadkiem niesławnych wydarzeń z 6 września 1901 roku.”
w 1948 roku ośrodek leczenia gruźlicy został przekazany Państwu jako jeden z siedmiu ośrodków gruźlicy prowadzonych przez państwo. W 1952 roku stan i miasto Buffalo ukończyły akt przeniesienia własności, który nadał miastu klauzulę reverter, która podobno wygasła 10 lat po tym, jak własność Jn Adam przestała być aktywnie wykorzystywana do jakichkolwiek celów Higieny Psychicznej.
w czerwcu 1960 roku ośrodek zamknięto, by we wrześniu tego roku przekształcić się w ośrodek Higieny Psychicznej. Historia obiektu została błędnie uznana za zabytek w 1985 roku, co raport uznał za nieprawdziwe.
kompleks zamknięto w 1991 roku. W 1998 r.odbyło się przetarg, w którym National poinformował, że budynki są „nadal w pewnym stopniu funkcjonalne.”Najwyższą ofertą było $300,000 dla Trathen Land Company, firmy zajmującej się pozyskiwaniem drewna.
miasto Buffalo odrzuciło sprzedaż i utrzymało klauzulę zwrotu. Klauzula daje miastu własność tak długo, jak jest zainteresowany.
we wrześniu 2003 r.doszło do kolejnego przetargu, ponieważ spółka Trathen Land była najwyższa. W 2006 roku Trathen argumentował, że klauzula reverter została utracona, ponieważ nieruchomość była nieużywana, ale miasto Buffalo wygrało swoją walkę, ponieważ pięć budynków było wykorzystywanych do opieki do 2004 roku.
decyzja faworyzowała miasto Buffalo i zakup Trathen został unieważniony 8 marca 2006.
„w 2017 r.nie ma powodów, aby sądzić, że nowy proces przetargowy przyniesie każdą ofertę większą niż $300,000, biorąc pod uwagę obecny stan i funkcjonalne starzenie się Nieruchomości”, dodano Krajowy raport o nieruchomościach.
do dziś miasto Buffalo nadal ma klauzulę reverter, ponieważ budynki wzdłuż drogi Perrysburg-Gowanda/Route 39 są nadal wykorzystywane do celów zdrowia psychicznego.
Perrysburg utknął między skałą a twardym miejscem, gdy ogromna działka siedzi i gnije. Plany sprzedaży nieruchomości nie powiodły się w ciągu ostatnich dwóch dekad, ponieważ miasto Buffalo posiada klauzulę zwrotu, a koszty rosną, a upadająca struktura pogarsza się tylko pod wpływem klimatu Zachodniego Nowego Jorku.
raport był w wysiłku ze strony senatora stanu Cathy Young (R,C,I-Olean) i Assemblyman Joseph Giglio (R,C,I-Gowanda), aby znaleźć najlepsze ponowne wykorzystanie nieruchomości, z oświadczeniami od samorządów, które mają rękę w tej sytuacji. Jednak Gov. Andrzej Cuomo zawetował notatkę 264 w dniu 11.11.2010 r. 20, 2015 z powodu braku dostępnych środków. Później mniejszy plan badania $235,000 został zatwierdzony i zgłoszony powyżej.
aby zobaczyć cały raport wszystkich sześciu eksponatów, przejdź do on.ny.gov/2xHGb5h, gdzie pokaże każdy pojedynczy plik PDF i link do badania.
w najbliższy poniedziałek: samorządowcy reagują na badania. @ Kuczkowski95
Dzisiejsze wiadomości z ostatniej chwili i nie tylko w Twojej skrzynce odbiorczej
