Revenue Ruling 70-604: The Definitive Guide To Its Application

VI har kontinuerlig hoa styrer og forvaltningsselskaper spørre Om Revenue Ruling 70-604 («70-604»). I dette innlegget vil vi gi en omfattende undersøkelse av dommen og se på søknaden. Vi vil også svare på de mange spørsmålene som eksisterer angående 70-604.

Easy Links

Easy Links

i andre innlegg har vi sett på anvendelsen av dommen. Denne diskusjonen vil utfylle andre innlegg vi har fullfort som undersoker en oversikt OVER HOA beskatning. Det er mange risikoer og complexitites så sørg for at du er utdannet.

Ved første pass Kan Inntektsregel 70-604 synes å være en ubetydelig inntektsregel. Men for condo foreninger Og HOAs som fil skjema 1120 kan det være en betydelig planleggingsverktøy.

kjennelsen er kompleks og jeg har sett ulike tolkninger. Unødvendig å si, utsikten tatt her vil være å se på dommen og levere upartiske resultater. Dette Q& A vil gi grunnlag for diskusjoner om problemet MED CPA eller skatt preparer. Så la oss dykke inn:

Hva er En Revenue Ruling 70-604?

formålet med 70-604 er å tillate Hoaer som har overskytende medlemsinntekt (vurdering og avgifter) i et bestemt år å refundere den overskytende inntekten til medlemmene eller rulle den over til neste år for å unngå å bli beskattet på overskytende medlemsinntekt. Kjennelsen tillater EN HOA å foreta et valg som i hovedsak vil utsette overskytende medlemskapsinntekt for året til det påfølgende året.

(2) gjør du et valg under 70-604 Under Skjema 1120-H Eller Skjema 1120?

Revenue ruling 70-604 gjelder Bare For Hoaer som fil Skjema 1120. Det er ikke tillatt ved innlevering skjema 1120-H.

(3) Skal en forening gjøre en 70-604 Valg?

de fleste utøvere vil være enige om at Alle Hoaer skal gjøre et 70-604 valg hvert år. Forutsatt at valget er gjort, hvis foreningen har overskytende medlemsinntekt, kan det å gjøre et gyldig valg spare betydelige skatter for foreningen.

HOA kan da sende Inn Skjema 1120, og bare netto ikke-medlemsinntekt vil bli beskattet. Hvis valget ikke er gjort, vil denne overskytende medlemskapsinntekten bli gjenstand for beskatning sammen med DEN ANDRE inntekten TIL HOA.

(3) Hvorfor skal en forening gjøre et 70-604 Valg?

det er bare grunnleggende skatteplanlegging. En forening som er opptatt av å begrense skatteplikten, bør gjøre valget selv om de antar at De vil sende Inn Skjema 1120-H.

ved innlevering Av skjema 1120, er det tre utfall når det gjelder overskytende medlemskapsinntekt:

1. HVIS det ikke blir valgt, vil HOA betale skatt på alle netto medlemsinntekter. Det vil også betale skatt på netto ikke-medlemsinntekt, som kan bestå av renter, utbytte og kapitalgevinster. Dette er ikke det foretrukne resultatet.
2. foreningen kan gjøre valget om å anvende overskudd av medlemsinntekt over medlemskapsutgifter på påfølgende års vurderinger.
3. foreningen kan foreta valg og refundere overskudd av medlemsinntekt til foreningens medlemmer. Praktisk sett er dette alternativet vanskelig å håndtere og kan være i konflikt MED HOA-vedtektene og ofte statlig lov.

vær oppmerksom på at foreningen ikke har lov til å foreta valg under inntektsregel 70-604 for å overføre overskytende medlemsinntekt til reserver som kapitalbidrag. Årsaken er at et slikt valg ikke vil oppfylle kravene I Internal Revenue Code Section 118 og fortolkende avgjørelser. Dette kan være svært viktig selv når de vurderer kommersielle condo association selvangivelse.

(4) Er det en ulempe å gjøre En Inntektsregel 70-604?

det er ingen ulempe å gjøre valget. Hvis foreningen velger å sende inn skjema 1120-H eller valget ikke er aktuelt (ingen overskytende medlemsinntekt), blir valget ignorert.

HER ER hvor JEG STOPPET

(7) hvem gjør foreningens 70-604 Valg?
(8) Kan valget brukes på ubestemt tid, eller er det ett års valg?
(9) kan overskuddsvurdering overføres til reserver?
10) Hvilke typer foreninger kan foreta valg i inntektsregel 70-604?

(5) så hvordan gjør EN HOA et 70-604 Valg?

først bør et formelt valg gjøres av foreningen. Dette dokumenterer foreningens hensikt, noe som er svært viktig hvis NOEN gang avhørt AV IRS.

Foreninger har alltid kjempet med hvordan man skal gjøre et valg under bestemmelsen. Kjennelsen selv gir bare veiledning, men tilbyr ikke noen konkrete krav.

i praksis, at mange HOAs bare filen selvangivelsen og ikke gjøre noen formelle valg. Argumentet er at valget er gjort av skatt preparer når nøyaktige beregninger er fullført og avkastningen er rettidig arkivert. Denne tilnærmingen kommer sikkert med risiko. Hvis noen gang revidert, er det ingen dokumentasjon av hensikt.

i den ideelle situasjonen vil valget bli gjort av medlemmer av foreningen under det årlige HOA-møtet. Skulle årsmøtet skje lenge etter HOAS årsskifte at valget ikke er gjort før forfallsdatoen for avkastningen, BØR HOA sørge for at valget er gjort i et tidligere årsmøte, slik at det kan være effektivt for det respektive året.

dette problemet har blitt diskutert og avklart AV IRS I TAM 9539001. IRS-visningen ser ut til å være at det ikke er behov for et faktisk møte. Medlemmene kan faktisk gjøre en post-in stemme eller annen signatur kampanje for å få det oppnådd.

(6) når gjør foreningen valget?

Klart alle valg må gjøres før selvangivelsen er innlevert. Men praktisk sett bør det gjøres før regnskapsåret er over. I noen tilfeller kan det gjøres selv før skatteåret starter.

Inntektsavgjørelsen krever et møte som skal holdes årlig, men tidspunktet for valget er generelt adressert. Jeg vil absolutt anbefale at enhver forening ikke bør risikere å miste fordelene ved valget, ved å sende det sent. Jeg vil anbefale å gjøre det før slutten av skatteåret som det skal gjelde for.

her ER hvor JEG STOPPET

(7) for å overholde den nøyaktige ordlyden i dommen, bør valget gjøres av medlemmene, ikke styret. Jeg anbefaler også sterkt at styret også ratifiserer valg av medlemmene.

Hvorfor denne doble innsatsen? IRS lever bare etter sine egne regler, og deres kjennelse sier at». . . Et møte holdes hvert år av aksjeeierne i selskapet, der de bestemmer seg . . .»DERFOR ER IRS-posisjonen at medlemmene ma gjore valget. Dette er imidlertid i strid med statlig lov i de fleste jurisdiksjoner, som sier AT BARE det valgte styret har myndighet til å ta slike økonomiske beslutninger. Det beste alternativet for foreningen er å få medlemmer til å gjøre valget, så har styret ratifisert det, og du er dekket begge veier.

Gitt motstridende statlig lov, den eneste logiske måten å tolke dommen er å tolke begrepet «aksjonær-eiere» som «de personer med juridisk myndighet til å ta avgjørelsen.»IRS National Office har uformelt avtalt med denne tolkningen, men dette er ikke autoritativt og kan ikke stole på.

Siste IRS revisjonsaktivitet på huseiere foreninger har indikert AT IRS agenter krever at valget gjøres av medlemmene, og ikke Av Styret. I mangel av avklaring i denne saken anbefaler jeg at ordlyden i Inntektsregel 70-604 tolkes bokstavelig og at valget er i form av en resolusjon vedtatt av medlemskapet.

(8) Mange CPAs hevder at en forening kan lage og bruke inntektsstyringen 70-604 valg hvert år. Noen Cpaer fjerner selv overskytende medlemsinntekt fra ett skatteår, men legger aldri det tilbake til neste skatteår som overføringen ble gjort.

IRS har gjentatte ganger indikert at inntektsregelen 70-604 var ment å være bare ett års overføring, og kunne ikke brukes på ubestemt tid år etter år, da en slik ordning ville representere en permanent utsettelse av inntekt. Kjennelsen var ment som en ett års utsettelse bare, en «timing forskjell’ i skatt språkbruk.

kjennelsen bruker ordene». . . har det overskytende brukt til neste års vurderinger» for å beskrive overføringen. «År» brukes i entall, ikke flertall «år».»General Counsel Memorandum (GCM) 34613 bruker også entallsformen på to forskjellige steder i den analysen av kjennelsen.

DET er klart AT IRS anser inntektsregelen 70-604 for å være et enkeltårsvalg, det var aldri ment å utsette overskytende inntekter fremover på ubestemt tid.

FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 styrte direkte i denne saken, og bemerket at». . . det påfølgende årets underskudd må være minst like . . .»til carryover vurdering for kravene i inntekter kjennelse 70-604 å ha blitt oppfylt.

(9) en forening kan IKKE foreta valg under inntektsregel 70-604 for å overføre overskytende medlemsinntekt til reserver som kapitalbidrag. FSA (Field Service Announcement) 1992-0208-1 avgjort direkte på dette problemet, og bemerker at en overføring av overskytende inntekter til reserver ikke oppfyller de to kriteriene som er angitt i kjennelsen; refusjon til medlemmer eller overføring til neste skatteår. Hovedårsaken til dette er at et slikt valg ikke vil oppfylle kravene I Internal Revenue Code IRC Section 118 ulike fortolkende avgjørelser og tilfeller av Den Kodeseksjonen.

DET største hinderet her er AT Irc Seksjon 118 krever forhåndsvarsel til medlemmene av kapitalens karakter av deres vurdering før den vil kvalifisere som et bidrag til kapital under IRC Seksjon 118. Det er også andre krav for å kvalifisere som kapitalbidrag. Dette emnet er så omfattende at det krever en helt egen diskusjon, som ligger på www.garyportercpa.com.

(10) TAM 9539001 er den eneste veiledningen, bortsett fra selve kjennelsen, om hvilke typer foreninger som kan gjøre valg under inntektsregel 70-604.

Revenue ruling 70-604 stater «en condominium management corporation vurderer sine aksjonær-eiere i den hensikt å administrere, drift, vedlikehold, og erstatte de felles elementene i sameiet eiendom. Dette er selskapets eneste aktivitet, og dets vedtekter tillater ikke at det deltar i annen aktivitet. Nøkkelordene å merke seg her er «condominium management corporation» og » administrere, drive, vedlikeholde og erstatte de felles elementene . . . det er den eneste aktiviteten . . .»

TAM 9539001, ved å nekte inntektsbestemmelsen 70-604 valg til en timeshare-forening, uttalte». . . Foreningen har ikke som eneste aktivitet forvaltning og vedlikehold av fellesarealer av eiendommen; formål, natur, og omfanget av time-share foreningens aktiviteter er vesentlig skilles fra de av en vanlig condominium association . . .»

en konklusjon som kan trekkes fra ovenstående er at enhver tilknytning til omfattende aktiviteter annet enn vedlikehold av fellesarealene ikke vil kvalifisere til å foreta valg under inntektsregel 70-604.

et spørsmål som fortsatt gjenstår er hvorvidt den type tilknytning er også en» make or break » kvalifiseringskamp under inntektsavgjørelsen. Revenue ruling 70-604 identifiserte spesielt fagforeningen som et «condominium management corporation». Fra ordlyden i dommen antas det at fagforeningen er en» bolig » forening, særlig siden kommersielle foreninger var nesten ukjente i 1970. Betyr dette at en bolig eiendom eiere association ikke vil kvalifisere, siden det ikke er en condominium management corporation? Betyr dette at en kommersiell condominium association vil kvalifisere, men siden det ikke er bolig i naturen, det fortsatt er en » condominium management corporation? Jeg vil hevde at begge skal kvalifisere. Vi må imidlertid vente på ytterligere veiledning for å finne ut det offisielle svaret.

ovennevnte analyse forsøker å demonstrere at, som så mange andre områder Av Samfunnet Forening beskatning, hva ville virke som en enkel sak, innlevering Av En Inntekt Kjennelse 70-604 Valg, er faktisk en svært kompleks vurdering. Dessverre må foreninger og skatteforberedere ta beslutninger og svare på spørsmål basert på den beste informasjonen og støtten som er tilgjengelig for oss på det tidspunktet. Når EN IRS-revisjon skjer år senere, blir VI andre gjettet av IRS-agenten. Videre vil personen som gjetter andre, IRS-agenten, sikkert ha nytte av etterpåklokskap, og kan ha nytte av etterfølgende IRS-avgjørelser og / eller skattesaker som klargjør disse problemene. Fellesskapsforeningsbeskatning er et fremvoksende og utviklende område, og det er fortsatt mange spørsmål som må besvares ved utstedelse av ytterligere avgjørelser fra SKATTEMYNDIGHETENE eller skattedomstolene.

jeg anbefaler At En Forening skal lage og dokumentere et formelt 70-604 valg. Valgskjemaet som ligger på dette nettstedet er et middel til å oppnå dette. Som diskutert ovenfor kan imidlertid valgskjemaet på ingen måte betraktes som idiotsikkert. Bare tidens gang og videreutvikling av dette skatterettområdet vil indikere om dette er et tilstrekkelig valg. Det er imidlertid sikkert bedre for en forening å ha gjort dette valget og dokumentert det i foreningsprotokollen, enn å ikke ha noen dokumentasjon i det hele tatt.