bedömningen fann att marken var cirka 880 000 dollar, men med rivning av byggnaderna sträcker sig från 3,8 miljoner dollar till 14,6 miljoner dollar, beroende på miljöfrågorna på platsen. Om den nya ägaren vill undersöka återanvändningen av de förfallna byggnaderna uppskattades den kostnaden cirka 15,6 miljoner dollar till 18 miljoner dollar.
således skulle” slutsatsen av värdet för ämnesegenskapen (efter demo) också vara $0″, läste bedömningsrapporten.
studien var en sex utställningsrapport som delades in i: strukturell tillståndsbedömning; brev från statens kontor för parker, rekreation och historiskt bevarande; Marknadsföringsstudie och strategisk plan av National Real Estate Research, LLC.; Utvärderingsrapport av National Real Estate Research; och marknadsundersökning av Howard P. Schultz & Associates, LLC.
den 1,031-sidiga studien avslöjade verkligheten för vad som är JN Adam Memorial Hospital.
i byggnad 1 under kupolen visar tydligt nödställda väggar farliga förhållanden.
byggförhållanden
JN Adam Memorial Hospital stängde sina dörrar Sedan 1991, uppgav rapporten. Det betyder att byggnaderna har mött västra New Yorks väder, från hård snö till snabba vindar, i 26 år utan vård.
en tidigare studie av Foit-Albert Associates 2006 fann att huvudstrukturen i byggnader 1-5 var i ”ljudskick” visuellt, och de yttre träramade elementen, verandorna och verandorna var i mycket dåligt skick.
under de senaste 11 åren har förhållandena förvärrats.
strukturstudien, gjord av Popli Design Group, fokuserade på byggnader 1-5 eftersom de andra strukturerna var i förfall. För byggnader 1-3 verkar byggnaderna vara i gott skick, per Popli,” men följande lokaliserade strukturella brister och förhållanden (listade i fallande brådskande ordning) måste åtgärdas när ombyggnadsplaneringen fortskrider: ”det som följer är rejäl intressanta platser.
Jn Adam Memorial Hospital ryktades ha kupolen från Temple of Music Auditorium, som var en del av 1901 Pan-American Exposition i Buffalo. President William McKinley sköts på musikens tempel. Kupolen ansågs ha överförts ner till JN Adam Memorial Hospital, men studien föreslog att det inte är detsamma på grund av ventilationen.
skadorna varierar från kollapsade väggar, både yttre och inre, till försämring av tegelväggar på grund av vatten till vridning av takramar.
byggnader 4 och 5 märktes som dåligt skick.
signifikant försämring av yttre tegelmurväggar, måttlig till tung korrosion av stålbalkar och kolonner och signifikant vatteninfiltrering observerades i alla våningar i varje byggnad.
rapporten tillade att om de inte repareras kommer byggnaderna att ha ”fortsatt försämring och lokaliserade fel och/eller kollaps är sannolikt.”
Popli noterade att studien inte kunde avslöja alla aspekter av tillståndet på grund av begränsningar och inte lätt synliga element. Utanför den studerade rapporten ingår: destruktiva och icke-destruktiva materialprovning och inspektion, provtagning av farliga material, testning och inspektion, granskning av befintliga förhållanden till tidigare eller nuvarande byggnadskodkrav, energimodellering energikodanalys, historisk studie och granskning av MEP-system, utrustning och allmännyttiga tjänster till fastigheten.
den fullständiga rapporten (finns på on.ny.gov/2wVUPq5) beskriver analysen som Popli-gruppen observerade tillsammans med fasansfulla bilder av det aktuella tillståndet från sidan 29 till 163.
marknadsföring och ombyggnad
marknadsundersökningen gjord av National Real Estate Research lämnade mycket att önska för dem som hoppas kunna se anläggningen igång igen. Som tidigare nämnts är värdet på webbplatsen utan förbättringar på $880,000.
Det as-if-förbättrade scenariot för de nuvarande anläggningarna verkar farfetched med de siffror som gavs.
”en total investering för en alternativ användning av minst $15.600.000 till $18.000.000 — det finns inga genomförbara användningar i staden Perrysburg under vilket ett sådant ombyggnadsscenario sannolikt kommer att inträffa”, läste rapporten.
villkoren Driver möjligheten till återanvändning ännu längre eftersom nationell Fastighetsforskning noterade att det kommer att finnas ett behov av miljöreducering.
”tillståndet för de övergivna sjukhusförbättringarna som observerades under inspektionen antyder starkt förekomsten av betydande miljöföroreningar — potentiellt från asbest, bly, mögel och potentiellt andra giftiga ämnen”, betonade rapporten.
National Real Estate gjorde en områdesekonomisk studie och tillade att forskningsföretaget inte kan se någon livskraftig ny fastighetsutveckling i Perrysburg på grund av liten eller ingen efterfrågan.
rapporten angav några marknadsföringsstrategier för markanvändning. Det första konceptet var Säsongsbetonat, andra hemutveckling, jaktstugor och rekreationsspår.
”Rekreationsspår är en växande naturlig tillgång för turistekonomin”, säger rapporten. ”Olika spår tjänar lokala samhällen, vilket kan ge turismdollar till dessa samhällen.”
National Real Estate var vokal i att argumentera för att situationer som JN Adams sannolikt inte förändras förrän miljöförhållandena mildras. Det är upp till dess nuvarande ägare, staten New York eller staden Buffalo (som äger reverter clause interest) att bestämma framtiden för det tidigare Perrysburg-sjukhuset.
laglighet
JN Adam Memorial Hospital köptes av Buffalo City borgmästare James Nobel Adam, som donerade det till staden 1903. Den dåvarande 293 hektar stora platsen hade bara en byggnad. Öppningen för JN Adam Memorial Hospital inträffade den Nov. 12, 1912, enligt rapporten från National Real Estate.
borgmästare Adam sägs ha donerat det cirkulära kupolfönstret från Temple of Music Auditorium, vid 1901 Pan-American Exposition i Buffalo. Det är auditoriet där President McKinley sköts. Men enligt parkerna, rekreation och historiskt bevarande brev, kupolen ser inte ut att vara den från Pan-American Expo.
” … det är vår åsikt att kupolen inte kunde ha kommit från musikens tempel”, läste den. ”Arkitektoniska ritningar och återgivningar av Musiktemplet visar en byggnad som använde ett stort passivt, centralt ventilationssystem vid toppen av sitt kupolformade tak. … Men yttre bilder tagna från en hög utsiktspunkt nära Temple of Music visar en ventilatorlock. … Som sådan är vi övertygade om att glasmålningskupolen (vid JN Adam) … byggdes för denna anläggning och inte vittnade om ökända händelser den 6 September 1901.”
1948 överlämnades tuberkulosbehandlingscentret till staten som ett av sju tuberkuloscentra som staten sprang. 1952 avslutade staten och staden Buffalo gärningsöverföringen som gav staden en reverterklausul som enligt uppgift löpte ut 10 år efter att Jn Adam-egendom upphör att användas aktivt för alla mentala hygienändamål.
i juni 1960 stängdes centret för att konvertera till ett mentalhygiencenter i September samma år. Anläggningens historia uppgavs felaktigt vara en historisk plats 1985, vilket rapporten fann som inte sant.
komplexet stängdes 1991. En anbudsprocess följde 1998 som National rapporterade byggnaderna var ” fortfarande något funktionella.”Det högsta budet var 300 000 dollar till Trathen Land Company, ett timmerföretag.
staden Buffalo avböjde försäljningen och höll fast vid sin reverterklausul. Klausulen ger staden fastigheten så länge den är intresserad.
i September 2003 gick en annan anbudsprocess ut eftersom Trathen Land Company var det högsta. 2006 hävdade Trathen att reverterklausulen förlorades eftersom fastigheten oanvändes, men staden Buffalo vann sin strid eftersom fem byggnader användes för vård fram till 2004.
beslutet gynnade staden Buffalo och Trathen-köpet ogiltigförklarades den 8 mars 2006.
”i 2017 finns det ingen anledning att tro att en ny anbudsprocess skulle ge något bud som är större än $300,000, med tanke på fastighetens nuvarande skick och funktionella föråldring”, tillade National Real Estate report.
till denna dag har staden Buffalo fortfarande reverterklausulen eftersom byggnader längs Perrysburg-Gowanda Road / Route 39 fortfarande används för alla psykiska ändamål.
Perrysburg sitter fast mellan en sten och en hård plats när den massiva tomten sitter och ruttnar. Planer på att sälja fastigheten har misslyckats under de senaste två plus decennierna, eftersom staden Buffalo äger reverterklausulen och kostnaderna stiger med den misslyckade strukturen blir bara värre under västra New Yorks klimat.
rapporten var i ett försök från state Senator Cathy Young (R,C,i-Olean) och Assemblyman Joseph Giglio (R,C,i-Gowanda) för att räkna ut den bästa återanvändningen för fastigheten, med uttalanden från lokala myndigheter som har en hand i denna situation. Men Gov. Andrew Cuomo vetoade Memo 264 den Nov. 20, 2015 på grund av brist på tillgängliga medel. Senare godkändes en mindre plan för en studie på 235 000 dollar och rapporterades ovan.
för att se hela rapporten av alla sex utställningar, gå till on.ny.gov/2xHGb5h, där det kommer att visa varje enskild PDF-fil och länk för studien.
kommande måndag: lokala tjänstemän reagerar på studier. Twitter: @Kuczkowski95
Dagens Nyheter och mer i din inkorg
