Willst du mehr Artikel wie diesen?
Erstellen Sie noch heute ein Konto, um die besten Blogartikel von BiggerPocket in Ihren Posteingang zu erhalten
Kostenlos anmelden
Eines der „heiß diskutierten“ Themen bei BiggerPockets betrifft die Rechtmäßigkeit des Großhandels. Eigentlich, Einer der beliebtesten Threads in den BiggerPockets-Foren spricht gerade darüber, wie Großhändler in Ohio vom Staat für ihre „illegalen Praktiken“ bestraft werden.“
Gruseliges Zeug für jeden Großhändler!
Ich bin kein Anwalt, und Gesetze wie diese sind sehr staatsspezifisch, aber erlauben Sie mir, meine Meinung zu diesem Thema zu teilen. Wie bei jeder Geschäftstransaktion sollten Sie einen Anwalt konsultieren, bevor Sie sich an einer Immobilienaktivität beteiligen.
Was ist illegal am Großhandel?
Der Kern der Debatte darüber, ob der Großhandel illegal ist, dreht sich um den Begriff „Vermittlung.“
Obwohl jeder Staat seine eigene Definition hat, ist ein Makler jemand, der hilft, einen Deal zusammenzustellen.
Verbunden: Der ultimative Anfängerleitfaden für den Immobiliengroßhandel
So definiert der Bundesstaat Florida einen Makler:
„Makler“ bezeichnet eine Person, die für eine andere Person und für eine Entschädigung oder eine wertvolle Gegenleistung, die direkt oder indirekt bezahlt oder versprochen, ausdrücklich oder implizit oder mit der Absicht, eine Entschädigung oder eine wertvolle Gegenleistung einzuziehen oder zu erhalten, den Verkauf, den Tausch, den Kauf, den Kauf, die Miete oder das Angebot bewertet, versteigert, verkauft, tauscht, kauft, vermietet oder anbietet, versucht oder zustimmt, den Verkauf, den Tausch, den Kauf oder die Vermietung von Geschäftsunternehmen oder Geschäftsmöglichkeiten oder Immobilien oder Interessen an oder in Bezug auf diese zu bewerten, zu versteigern oder zu verhandeln.“ (Quelle)
Hier im Bundesstaat Washington (wo ich wohne) ist das Vermitteln definiert als
„Auflistung, Verkauf, Kauf, Tausch, Optionierung, Leasing, Vermietung von Immobilien oder eines Immobilienanteils daran …“ und „Verhandeln oder Anbieten, entweder direkt oder indirekt den Kauf, Verkauf, Tausch, Leasing oder die Vermietung von Immobilien oder eines Immobilienanteils daran zu verhandeln.“ (Quelle)
Diejenigen, die argumentieren, dass der Immobiliengroßhandel illegal ist, behaupten, dass er illegal ist, weil der Großhändler als „Makler“ in dem Geschäft handelt, ohne lizenziert zu sein.
Diejenigen, die den Großhandel ohne Lizenz verteidigen, sagen, dass der Großhandel nicht vermittelt, sondern einfach einen Vertrag unterzeichnet und diesen Vertrag dann einem anderen zuweist, und daher gilt das Gesetz nicht für diese Situation. Sie verkaufen keine Immobilie, sondern einfach das Eigentum an einem Immobilienvertrag. (Schauen Sie sich dieses Video auf YouTube an, um mehr über diese Position zu erfahren.)
Um die Situation weiter zu komplizieren, gibt es das Problem der „Vermarktung“ einer Immobilie, die Sie derzeit nicht besitzen. Die meisten Staaten schließen auch „Vermarktung einer Immobilie“ als Vermittlung ein. Zum Beispiel, wenn Jim der Großhändler, Wer kauft eine Immobilie von Deborah und verkauft sie dann an Tom. Hatte Jim die Anzeige für das Haus auf Craigslist oder anderswo gestellt, vermarktet er die Immobilie? Auf jeden Fall! Aber was, wenn er die Immobilie nicht vermarktet? Was genau definiert Marketing? Wenn Jim den Bargeldkäufer Tom kannte und ihm von dem Deal erzählte, ist das Marketing?
Wenn Sie zehn verschiedene Anwälte fragen würden, könnten Sie zehn verschiedene Antworten erhalten.
Ich glaube jedoch, dass die Art und Weise, wie viele Großhändler arbeiten, als illegal angesehen werden könnte.
Einen Deal unter Vertrag zu nehmen, den Deal über Craigslist zu vermarkten und dann diesen Deal zuzuweisen, ist ein schneller Weg, um von Ihrer Landesregierung bestraft zu werden und ein schönes Vergehen in Ihrer Akte zu bekommen!
Wie Dave J. im Forum conversation about Ohio Wholesaling fragte: „Was ist Ihre Absicht und wie wohl fühlen Sie sich, wenn Sie diese Position verteidigen müssen, wenn Sie feststellen, dass die lokale Immobilienkommission Fragen stellt?“
Der richtige Weg zum Großhandel?
Wie schützt man sich also davor, das Gesetz zu brechen? Hier sind ein paar Tipps, die ich glaube (wieder, das ist meine Meinung. Sie sollten mit einem Anwalt sprechen.)
1.) Holen Sie sich Ihre Lizenz: Einfach. Niemand kann Sie beschuldigen, ohne Lizenz zu vermitteln, wenn Sie eine Lizenz haben. Ja, das könnte Sie ein paar Riesen kosten, aber es ist besser, als eine Strafe vom Staat zu bekommen, weil er gegen das Gesetz verstoßen hat!
oder
2.) Die Immobilie kaufen und dann verkaufen: Wir werden später in diesem Beitrag mehr über diesen Prozess sprechen, aber anstatt den Vertrag „zuzuweisen“, kaufen Sie einfach die Immobilie und verkaufen Sie sie dann weiter (auch wenn Sie sie nur für 5 Minuten besitzen, durch einen „Double Close“). Wir werden später noch einmal darüber sprechen.
Related: Ist Großhandel der beste Weg, um in Immobilien zu beginnen? Die Analyse eines Investors
Fazit
Die Wahrheit über den Großhandel lautet: Ob der Großhandel in Ihrem Bundesstaat illegal ist oder nicht, er flirtet definitiv mit einer Linie.
Wenn Sie sehen möchten, wie nahe Sie dieser Linie kommen können, gut. Das ist deine Entscheidung.
Wenn Sie jedoch sicher sein möchten, dass Sie Ihr Großhandelsgeschäft so rein und solide wie möglich betreiben, holen Sie sich Ihre Lizenz oder schließen Sie das Grundstück physisch ab, nehmen Sie den Titel und verkaufen Sie es anschließend.
Gedanken? Was würden Sie der Debatte hinzufügen?
