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Uno de los temas más» debatidos » en BiggerPockets es el relativo a la legalidad de la venta al por mayor. De hecho, uno de los temas más populares en los foros de BiggerPockets en este momento habla de cómo los mayoristas en Ohio están siendo multados por el Estado por sus «prácticas ilegales».»
¡Cosas de miedo para cualquier mayorista!
No soy abogado, y leyes como esta son muy específicas para cada estado, pero permítanme compartir mi opinión sobre el tema. Al igual que con cualquier transacción comercial, debe consultar a un abogado antes de participar en cualquier tipo de actividad inmobiliaria.
¿Qué Es Ilegal En la Venta Al Por Mayor?
La esencia del debate sobre si la venta al por mayor es ilegal gira en torno al término «intermediación».»
Aunque cada estado tiene su propia definición, un corredor es alguien que ayuda a organizar un acuerdo.
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Aquí es cómo el estado de Florida define a un corredor:
«»Corredor» significa una persona que, por otra, y por una compensación o contraprestación valiosa pagada o prometida directa o indirectamente, expresa o implícitamente, o con la intención de cobrar o recibir una compensación o contraprestación valiosa por lo tanto, tase, subasta, vende, intercambia, compra, alquila u ofrece, intenta o acepta tasar, subastar o negociar la venta, intercambio, compra o alquiler de empresas comerciales u oportunidades de negocios o cualquier propiedad inmobiliaria o cualquier interés en o relacionado con la misma.»(fuente)
Aquí en el estado de Washington (donde vivo), el corretaje se define como el
«listado, venta, compra, intercambio, opción de compra, arrendamiento, alquiler de bienes raíces o cualquier interés inmobiliario en el mismo…» y «Negociación u oferta para negociar, ya sea directa o indirectamente, la compra, venta, intercambio, arrendamiento o alquiler de bienes raíces o cualquier interés inmobiliario en el mismo.»(fuente)
Aquellos que argumentan que la venta al por mayor de bienes raíces es ilegal afirman que es ilegal porque el mayorista está actuando como un «corredor» en el acuerdo sin tener licencia.
Los que defienden la venta al por mayor sin licencia dicen que la venta al por mayor no es intermediación, sino simplemente firmar un contrato y luego asignar ese contrato a otro, y por lo tanto la ley no se aplica a esta situación. No están vendiendo una propiedad, sino simplemente vendiendo la propiedad de un contrato de bienes raíces. (Echa un vistazo a este video en YouTube para obtener más información sobre esa posición.)
Para complicar aún más la situación, está el tema de «comercializar» una propiedad que actualmente no posee. La mayoría de los estados también incluyen la» comercialización de una propiedad » como intermediación. Por ejemplo, si Jim el mayorista, que compra una propiedad de Deborah y luego se la vende a Tom. Si Jim puso el anuncio de la casa en Craigslist o en otro sitio, ¿está promocionando la propiedad? Definitivamente! Pero, ¿y si no estaba comercializando la propiedad? Qué define exactamente el marketing? Si Jim conocía al comprador de efectivo Tom y le contó sobre el trato, ¿es marketing?
Si preguntara a diez abogados diferentes, podría obtener diez respuestas diferentes.
Sin embargo, creo que la forma en que trabajan muchos mayoristas podría considerarse ilegal.
Poner un acuerdo bajo contrato, comercializar el acuerdo en Craigslist, y luego asignar ese acuerdo es una forma rápida de ser multado por el gobierno de su estado y obtener un buen delito menor en su registro.
Como preguntó Dave J. en la conversación del foro sobre la venta al por mayor de Ohio, » ¿Cuál es su intención y cuán cómodo está si tiene que defender esa posición si encuentra que la comisión local de bienes raíces está haciendo preguntas?»
¿La Forma correcta de vender al por mayor?
Por lo tanto, ¿cómo se protege uno de violar la ley? Aquí hay algunos consejos en los que creo (de nuevo, esta es mi opinión. Deberías hablar con un abogado.)
1.) Obtenga Su Licencia: Simple. Nadie puede acusarte de intermediación sin una licencia si usted tiene su licencia. Sí, esto puede costarle un par de miles, pero es mejor que recibir una multa del estado por violar la ley.
o
2.) Comprar la Propiedad y Luego Vender la Propiedad: Hablaremos más sobre este proceso más adelante en este post, pero en lugar de «asignar» el contrato, simplemente compre la propiedad y luego revéndala (incluso si solo la posee por 5 minutos, a través de un «cierre doble»). De nuevo, hablaremos de esto más tarde.
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Conclusión
La verdad sobre la venta al por mayor es la siguiente: Ya sea que la venta al por mayor sea ilegal o no en su estado, definitivamente coquetea con una línea.
Si quieres ver qué tan cerca de esa línea puedes llegar, bien. Esa es tu elección.
Sin embargo, si desea asegurarse de que está operando su negocio de venta al por mayor como puro y sólido es posible, obtenga su licencia o cierre físicamente en la propiedad, tome el título y luego véndalo después.
Pensamientos? ¿Qué añadirías al debate?
