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um dos tópicos mais “debatidos” no BiggerPockets é sobre a legalidade do atacado. Na verdade, um dos tópicos mais populares nos fóruns BiggerPockets agora fala sobre como os atacadistas em Ohio estão sendo multados pelo Estado por suas “práticas ilegais.”
coisas assustadoras para qualquer atacadista!
não sou advogado, e leis como essa são muito específicas do estado, mas me permitem compartilhar minha opinião sobre o assunto. Como em qualquer transação comercial, você deve consultar um advogado antes de se envolver em qualquer tipo de atividade imobiliária.
o que é ilegal no atacado?
a essência do debate sobre se o atacado é ilegal gira em torno do termo “corretagem.”
embora cada Estado tenha sua própria definição, um corretor é alguém que ajuda a montar um acordo.
relacionados: O Guia do iniciante final para o atacado imobiliário
aqui está como o estado da Flórida define um corretor:
” “Corretor” significa uma pessoa que, por outro, e para uma compensação ou oneroso, direta ou indiretamente pago ou prometido, expressa ou implicitamente, ou com a intenção de coletar ou receber uma compensação ou oneroso, portanto, que conceitua, leilões, vende, troca, compra, aluga, ou oferece, tentativas ou se compromete a avaliar, leilão, ou negociar a venda, de troca, de compra, ou de aluguer de empresas ou oportunidades de negócio ou de qualquer propriedade ou interesse em ou sobre a mesma.”(fonte)
Aqui no Estado de Washington (onde eu moro), corretagem é definido como o
“listagem, venda, compra, troca, optioning, locação, arrendamento de imóveis, ou qualquer propriedade real interesse nela…” e “Negocial ou oferta para negociar, direta ou indiretamente, a compra, venda, permuta, arrendamento ou locação de imóveis, ou qualquer propriedade real interesse nela.”(fonte)
aqueles que argumentam que o atacado imobiliário é ilegal afirmam que é ilegal porque o atacadista está agindo como um “corretor” no negócio sem ser licenciado.Aqueles que defendem o atacado sem uma licença dizem que o atacado não é corretagem, mas simplesmente assinar um contrato e, em seguida, atribuir esse contrato a outro e, portanto, a lei não se aplica a esta situação. Eles não estão vendendo uma propriedade, mas simplesmente vendendo a propriedade de um contrato imobiliário. (Confira este vídeo no YouTube para saber mais sobre essa posição.)
para complicar ainda mais a situação, há a questão do “marketing” uma propriedade que você não possui atualmente. A maioria dos estados também inclui “comercializar uma propriedade” como corretagem. Por exemplo, se Jim, O atacadista, que compra uma propriedade de Deborah e depois a vende para Tom. Se Jim tivesse colocado o anúncio da casa no Craigslist ou em outro lugar, ele está comercializando a propriedade? Mais definitivamente! Mas e se ele não estivesse comercializando a propriedade? O que exatamente define marketing? Se Jim conhecia o comprador de dinheiro Tom e lhe contou sobre o negócio, isso é marketing?
se você perguntar a dez advogados diferentes, você pode obter dez respostas diferentes.
no entanto, acredito que a maneira como muitos atacadistas trabalham pode ser considerada ilegal.Colocar um acordo sob contrato, comercializar o negócio em todo o Craigslist e, em seguida, atribuir esse negócio é uma maneira rápida de ser multado pelo seu governo estadual e obter uma boa contravenção em seu registro!
como Dave J. perguntou na conversa do fórum sobre o atacado de Ohio: “Qual é a sua intenção e quão confortável você está se tiver que defender essa posição se encontrar a comissão imobiliária local fazendo perguntas?”
o caminho certo para o atacado?
Portanto, como alguém se protege de infringir a lei? Aqui estão algumas dicas que eu acredito (novamente, esta é a minha opinião. Devias falar com um advogado.)
1.) Obtenha Sua Licença: Simples. Ninguém pode acusá-lo de corretagem sem licença se você tiver sua licença. Sim, isso pode custar alguns mil, mas é melhor do que receber uma penalidade do estado por violar a lei!
ou
2.) Compre a propriedade e depois Venda a propriedade: Falaremos mais sobre esse processo mais adiante neste post, mas em vez de “atribuir” o contrato, basta comprar a propriedade e depois revendê-la (mesmo que você a possua apenas por 5 minutos, por meio de um “fechamento duplo”). Mais uma vez, falaremos sobre isso mais tarde.
relacionado: O atacado é a melhor maneira de começar no setor imobiliário? Análise de um investidor
conclusão
a verdade sobre o atacado é esta: se o atacado é ilegal ou não em seu estado, ele definitivamente flerta com uma linha.
se você quiser ver o quão perto dessa linha você pode chegar, tudo bem. Essa é a sua escolha.
no entanto, se você quiser ter certeza de que você está operando seu negócio de atacado como puro e sólido é possível, obter a sua licença ou fisicamente perto da propriedade, tomar título, e depois vendê-lo depois.
pensamentos? O que você acrescentaria ao debate?
