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Uno degli argomenti più “dibattuti” su BiggerPockets riguarda la legalità del commercio all’ingrosso. Infatti, uno dei fili più popolari sul Forum BiggerPockets in questo momento parla di come grossisti in Ohio sono sempre multati dallo Stato per le loro “pratiche illegali.”
Roba spaventosa per qualsiasi grossista!
Non sono un avvocato e leggi come questa sono molto specifiche per lo stato, ma mi permettono di condividere la mia opinione sull’argomento. Come con qualsiasi transazione commerciale, si dovrebbe consultare un avvocato prima di impegnarsi in qualsiasi tipo di attività immobiliare.
Cosa c’è di illegale nel commercio all’ingrosso?
L’essenza del dibattito sul fatto che il commercio all’ingrosso sia illegale ruota attorno al termine “intermediazione.”
Sebbene ogni stato abbia una propria definizione, un broker è qualcuno che aiuta a mettere insieme un accordo.
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Ecco come lo stato della Florida definisce un broker:
” “Broker” si intende una persona che, per altro, e per un compenso o a titolo oneroso, direttamente o indirettamente, versato o promesso, espressamente o implicitamente, o con l’intento di raccogliere o ricevere un indennizzo o a titolo oneroso, pertanto, valuta, aste, vende, scambia, compra, affitta, o che offre, tentativi o si impegna a valutare, asta, o negoziare la vendita, lo scambio, l’acquisto, la di noleggio o di imprese commerciali o di opportunità commerciali o di qualsiasi proprietà o di alcun interesse o riguardanti lo stesso.”(fonte)
Qui nello Stato di Washington (dove vivo), l’intermediazione è definita come
“elencare, vendere, acquistare, scambiare, optare, affittare, affittare immobili o qualsiasi interesse immobiliare in esso therein” e “Negoziare o offrire a negoziare, direttamente o indirettamente, l’acquisto, la vendita, lo scambio, la locazione o la locazione di immobili, o qualsiasi interesse immobiliare in esso.”(fonte)
Coloro che sostengono che il commercio all’ingrosso immobiliare è illegale sostengono che sia illegale perché il grossista agisce come un “broker” nell’affare senza essere autorizzato.
Chi difende il commercio all’ingrosso senza licenza dice che il commercio all’ingrosso non è intermediazione, ma semplicemente firma un contratto e poi assegna quel contratto ad un altro, e quindi la legge non si applica a questa situazione. Non stanno vendendo una proprietà, ma semplicemente vendendo la proprietà di un contratto immobiliare. (Guarda questo video su YouTube per ulteriori informazioni su quella posizione.)
Per complicare ulteriormente la situazione, c’è il problema del “marketing” di una proprietà che attualmente non possiedi. La maggior parte degli stati includono anche “marketing di una proprietà” come intermediazione. Ad esempio, se Jim il grossista, che acquista un immobile da Deborah e poi lo vende a Tom. Se Jim avesse messo l’annuncio per la casa su Craigslist o altrove, sta commercializzando la proprietà? Decisamente! E se non stesse commercializzando la proprieta’? Che cosa definisce esattamente il marketing? Se Jim conosceva il compratore di contanti Tom e gli ha detto dell’accordo, è marketing?
Se si dovesse chiedere dieci diversi avvocati, si potrebbe ottenere dieci risposte diverse.
Tuttavia, credo che il modo in cui molti grossisti lavorano potrebbe essere considerato illegale.
Mettere un accordo sotto contratto, commercializzare l’accordo su Craigslist e quindi assegnare quell’accordo è un modo veloce per essere multato dal tuo governo statale e ottenere un bel reato sul tuo record!
Come Dave J. chiesto nella conversazione forum circa Ohio all’ingrosso, ” Qual è il tuo intento e come comodo sei se si deve difendere quella posizione se si trova la commissione immobiliare locale fare domande?”
Il modo giusto per il commercio all’ingrosso?
Quindi, come ci si protegge dalla violazione della legge? Ecco alcuni suggerimenti che credo (ancora una volta, questa è la mia opinione. Dovresti parlare con un avvocato.)
1.) Ottenere la licenza: Semplice. Nessuno può accusarti di intermediazione senza una licenza se hai una tua licenza. Sì, questo potrebbe costare un paio di dollari, ma è meglio che ottenere una penalità dallo stato per aver infranto la legge!
o
2.) Acquistare la proprietà e poi vendere la proprietà: Parleremo più avanti di questo processo in questo post, ma piuttosto che” assegnare “il contratto, è sufficiente acquistare l’immobile e poi rivenderlo (anche se lo possiedi solo per 5 minuti, attraverso una”doppia chiusura”). Di nuovo, ne parleremo più tardi.
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Conclusione
La verità sul commercio all’ingrosso è questa: indipendentemente dal fatto che il commercio all’ingrosso sia illegale nel tuo stato, flirta sicuramente con una linea.
Se vuoi vedere quanto vicino a quella linea puoi ottenere, bene. E ‘ una tua scelta.
Tuttavia, se si vuole essere sicuri che si sta operando il vostro commercio all’ingrosso come puro e solido è possibile, ottenere la licenza o fisicamente vicino sulla proprietà, prendere il titolo, e poi venderlo dopo.
Pensieri? Cosa aggiungerebbe al dibattito?
